1781/2023

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di COSENZA
Prima Sezione Civile in composizione monocratica, nella persona del giudice EL IT, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al numero di ruolo 1781/2023 R.G.A.C./A, posta in deliberazione ai sensi dell'art.281 sexies, 3 co, cpc, all'udienza del 25/09/2025, sostituita dal deposito di note scritte,
T R A 1
(c.f. ), rappresentato e difeso, dall'avv. Oreste Via ed Parte_1 C.F._1
elettivamente domiciliato in Cosenza (CS), alla Via Felice Fiore n. 05/A., giusta procura in atti;

Attore
E
(c.f.: ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_1 C.F._2
AN PI ed elettivamente domiciliata in Cosenza, Via Panebianco n. 416, giusta procura in atti;

Convenuto
OGGETTO: Nullità e/o risoluzione di contratto preliminare di compravendita;

CONCLUSIONI: Attore: “Voglia l'On. Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di
legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale: IN
VIA PRINCIPALE E NEL MERITO • Accertare e dichiarare, per le ragioni di cui in narrativa,
l'inadempimento contrattuale mostrata dal convenuto in occasione della vergatura del contratto di
preliminare di compravendita del 05/07/2009, e tanto per i motivi dedotti in narrativa;
• Per l'effetto,
accertare e dichiarare la nullità ex art. 1418 c.c. e/o comunque la risoluzione ex art. 1479 c.c. del
contratto preliminare di compravendita del 05/07/2009, con contestuale condanna del convenuto al pagina 1 di 11 pagamento della somma di €. 10.000,00, corrispondente al doppio della caparra confirmatoria già
versata ex art. 1835 c.c., nonché alla ripetizione delle somme già versate dall'attore a titolo di parziale
corrispettivo della vendita, pari ad € 13.500,00, da ritenersi indebite ex art. 2033 c.c., per un totale pari
ad € 23.500,00, ovvero altra e diversa somma, maggiore o minore, ritenuta di giustizia, oltre interessi
legali e rivalutazione monetaria come per legge;
• Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio, oltre Iva, CPA e spese generali come per legge in distrazione.”.
Convenuto: “Piaccia al giudice adito, respinta ogni contraria istanza, accertare e dichiarare che il
contratto preliminare sottoscritto in data 5.07.2009 dalle le parti si è risolto per responsabilità del sig.
, conseguentemente e per l'effetto rigettare le domande proposte da parte attrice in quanto Parte_1
infondate. Con vittoria di spese e competenze professionali”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione regolarmente notificato, ha convenuto in giudizio Parte_1 Controparte_1
per sentire dichiarare l'inadempimento contrattuale del promittente venditore e quindi la nullità
[...]
e/o risoluzione del preliminare di compravendita stipulato il 5/7/2009, con condanna alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria originariamente versata e alla ripetizione delle somme versate a titolo di corrispettivo ex art. 2033 c.c.
A fondamento della domanda, ha rappresentato di avere il 5/7/2009 stipulato un contratto preliminare con , il quale si impegnava a cedere il terreno sito nel Comune di San Martino di Finita, Controparte_1
fraz. Santa Maria Le Grotte, via Convento, in catasto al Foglio 19, P.lla 48, al prezzo di € 30.000,00, di cui € 5.000,00 versate alla data del 2/6/2009, mentre i restanti € 25.000,00 da versarsi in base a modalità da determinarsi in prosieguo;
di avere concordato la data della stipula del definitivo entro e non oltre il 31.12.2009 con il promittente venditore, il quale garantiva “il libero e pacifico possesso, la
piena disponibilità e la perfetta libertà da ipoteche, trascrizioni, iscrizioni o formalità comunque
pregiudizievoli”, “la legittima provenienza dell'immobile oggetto della futura vendita” essendogli
“pervenuto a mezzo di Atto pubblico di donazione redatto per Notar del 13/4/1989”; di Persona_1
avere versato al € 5.000,00 il 01/6/2009; € 5.000,00 il 10/12/2009; € 2.000,00 il 22/2/2010; € CP_1
3.500,00 il 25/11/2010; € 3.000,00 il 19/11/2014, per complessivi € 18.500,00; che il CP_1
pagina 2 di 11 manifestava la necessità di differire il termine di stipula del contratto definitivo, inizialmente fissato per la data del 31/12/2009, in ragione di non meglio identificate necessità di natura burocratica;
di avere in ragione dei pregressi rapporti amicali accordato il rinvio, senza ricevere certezze rispetto ai tempi di stipula del definitivo;
che intanto procedeva al pagamento rateale dei corrispettivi;
che il passare del tempo ed il continuo sottrarsi del alla definizione lo avevano insospettito, determinandosi a CP_1
eseguire verifiche catastali e presso il comune, da cui apprendeva che il convenuto, al momento della stipula del preliminare, non godeva della piena ed esclusiva proprietà dell'immobile compravenduto e che il terreno non presentava le caratteristiche indicate nel compromesso di vendita, atteso che, non solo l'ampiezza dedotta in contratto non corrispondeva affatto a quella risultante dalle visure catastali,
quanto anche la destinazione urbanistica dichiarata non risultava essere di tipo edificatorio, bensì
classificata come “Zona B di completamento”, come tale non più edificabile in ragione dei vincoli esistenti;
che l'acquisizione della proprietà dell'immobile, da parte del avveniva solo a seguito CP_1
di pronuncia di usucapione resa dal Tribunale di Cosenza il 9/5/2013; che, pertanto, su richiesta del promittente venditore e accettazione da parte sua, la data per la stipula del contratto definitivo veniva fissata al 15/7/2015; che, nelle more, tuttavia, a fronte della richiesta di esso attore di ottenere il rilascio di alcuni documenti richiesti dal Notaio in preparazione del contratto definitivo (copia della successione, copia dell'atto di divisione, visura catastale e certificato di destinazione urbanistica), il convenuto si sottraeva alla relativa produzione, inducendolo ad annullare l'incontro per la stipula del contratto.
Tanto premesso in fatto, l'attore ha eccepito in diritto: 1) inadempimento contrattuale del convenuto che lo ha scientemente tratto in inganno, falsamente attestando il diritto di proprietà sull'immobile,
procurato solo molto tempo dopo, al solo fine di condurlo alla stipula del contratto preliminare ed al progressivo pagamento del corrispettivo, con la conseguente nullità del contratto ai sensi dell'art.1418
c.c. per mancanza dell'oggetto del contratto, che, ai sensi dello art.1346 c.c., deve essere possibile,
disponibile e/o suscettibile di realizzazione e per male fede contrattuale, essendo consapevole di non detenere il titolo di proprietà del fondo e che il bene non fosse conforme a quanto dichiarato nel preliminare, siccome attinto da limitazioni urbanistiche che non ne consentivano la dichiarata pagina 3 di 11 edificabilità; 2) tardiva acquisizione del titolo di proprietà dell'immobile da trasferire e conseguente nullità e/o risoluzione delle intese contrattuali, giacché il è riuscito a procurare la titolarità del CP_1
fondo il 9/5/2013, a seguito di pronuncia di usucapione resa dal Tribunale di Cosenza,
successivamente alla data del 31/12/2009 indicata nel preliminare quale data limite per la stipula del definitivo.
Stante il grave inadempimento contrattuale, parte attrice ha concluso, una volta dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di vendita, per la ripetizione delle somme illegittimamente incamerate dal convenuto, oltre al risarcimento del danno.
Il convenuto si è costituito in giudizio tardivamente, rilevando che il bene oggetto del contratto al momento della stesura del contratto preliminare era esistente e possibile nella sua realizzazione,
evidenziando di non aver mai dichiarato di essere proprietario dell'immobile nella sua interezza ma solo possessore in quanto a quella data non si era ancora concluso il procedimento di accertamento di usucapione dell'intero lotto da trasferire;
di avere sempre concordato i rinvii della data definitiva di stipula e che, anzi, la data del 15.7.2014 è stata fissata dallo stesso convenuto il quale, con la missiva del 27.11.2014, ha comunicato il giorno in cui si sarebbe dovuto procedere con la vendita dinanzi il
Notaio , per poi sottrarsi all'incontro. Ha concluso per il rigetto della domanda attorea e Tes_1
l'accertamento della responsabilità di alla risoluzione del contratto preliminare di vendita. Parte_1
Con memoria ex art. 171 ter n. 1 c.p.c., parte attrice ha eccepito la tardiva costituzione in giudizio del convenuto con la conseguente decadenza delle proposte eccezioni ed in subordine, essendo acclarata e non controversa la risoluzione del contratto preliminare in oggetto, che è stata dal convenuto dedotta nella missiva dell'11.11.2015 e ribadita nelle conclusioni della comparsa di costituzione, ha chiesto che il sia condannato alla restituzione della somma di € 13.500,00, CP_1
versata a titolo di anticipo sul corrispettivo pattuito.
Espletato l'interrogatorio formale dell'attore, la causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 25
settembre 2025.
A fronte dell'allegazione difensiva, posta dall'attore a sostegno della sua domanda di risoluzione del preliminare per inadempimento del , quale promittente venditore, come anche a giustificazione CP_1
pagina 4 di 11 del suo rifiuto di procedere alla conclusione del contratto definitivo - riguardante il fatto che al momento della stipula del preliminare, quest'ultimo non detenesse il titolo di proprietà del fondo e che il bene risultasse attinto da limitazioni urbanistiche che non ne consentivano l'edificabilità - l'onere della prova circa l'insussistenza di tali vizi ricade sul convenuto.
Secondo il consolidato principio giurisprudenziale (a cominciare da Cass. SU n. 13533/2011, seguita da numerose altre, tra cui Cass. 7530/2012, 6844/2017, 98/2019, 3587/2021, n.8903/ 2025), infatti, in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento delle sue obbligazioni.
Pertanto, avuto riguardo alla concreta fattispecie che viene qui in rilievo, a fronte dell'allegazione difensiva operata dal , incombe al promittente venditore dimostrare il contrario, ovvero di avere Pt_1
esattamente adempiuto la sua obbligazione.
Ebbene, per quanto concerne la dedotta altruità del bene oggetto di compravendita, va detto che al contratto preliminare di compravendita di cosa altrui si adatta la disciplina prevista dagli artt. 1478 e
1480 c.c., con la conseguenza che il promittente venditore resta obbligato a procurare il trasferimento al promissario acquirente del bene, o acquistandolo e ritrasferendolo al promissario acquirente,
oppure facendo in modo che il comproprietario addivenga alla stipulazione definitiva (Cass.
n.26367/2010; Cass. n.11549/2014).
In ogni caso, il preliminare di vendita di cosa altrui rimane assoggettato all'ordinario regime risolutorio per il caso di inadempimento della obbligazione assunta dal promittente venditore di fare acquistare al promissario acquirente la proprietà del bene (Cass.207011/2017).
E' coerente con tale ricostruzione sistematica l'affermazione del principio, affermato da costante giurisprudenza, secondo cui è precluso al promissario acquirente agire per la risoluzione prima della scadenza del termine per la stipula del definitivo, poichè fino a quel momento il promittente venditore pagina 5 di 11 potrà adempiere l'obbligazione di far acquistare il bene, e ciò indipendentemente dalla soluzione che si intenda dare al problema delle modalità con cui tale adempimento deve avvenire, ovvero acquistandola egli stesso dal terzo proprietario o inducendo quest'ultimo a trasferirgliela (Cass.
4164/2015; 21179/04; 15035/01; 13330/00). Seppure ignaro dell'altruità della cosa, il promissario acquirente, quindi, non può chiedere la risoluzione del contratto prima della scadenza del termine
(Cass. n. 787/2020; 28856/2021).
Di conseguenza, in applicazione di tali principi, deve ritenersi che l'assenza di disponibilità del titolo di proprietà in capo al promittente acquirente al momento della stipula del contrattato preliminare non può costituire causa di risoluzione.
Né può condividersi l'ulteriore deduzione difensiva di parte attrice, secondo cui “il convenuto ha
comunque omesso di adempiere correttamente agli obblighi sottesi alle intese contrattuali del
05/07/2009” poiché “a fronte della soglia del 31/12/2009 indicata nel contratto preliminare quale data
limite per la stipula del definitivo, il Sig. è riuscito a procurare definitivamente la titolarità del CP_1
fondo solo in data 9/05/2013”.
Il convenuto, infatti, attraverso la documentazione prodotta anche dall'attore, utilizzabile da parte sua in virtù del principio dell'acquisizione processuale, ha dimostrato che la scadenza del termine per la stipulazione del contratto definitivo non era quella del 31/12/2009 fissata nel contratto preliminare,
avendo le parti, d'accordo tra loro e per iscritto, inteso prorogare la stipula del definitivo a data da destinarsi.
In particolare, ha dimostrato che in data 10.12.2009 le parti hanno testualmente concordato di prorogare il termine, apponendo a tergo del contratto preliminare la postilla di seguito riportata,
debitamente sottoscritta:
pagina 6 di 11 Successivamente, con la postilla al contratto del 22/10/2010, anche essa sottoscritta da entrambi, che di seguito si riporta, hanno ulteriormente ribadito che la data di stipula è ancora da definire
Ha dimostrato inoltre che l'acquirente, dopo avere ricevuto la sua missiva del 30 ottobre 2014, con cui gli comunicava di avere acquistato il terreno per usucapione con la sentenza del 9/05/2013 e lo invitava a scegliere una data “entro e non oltre il termine del 30 novembre 2014” per la stipula definitiva del contratto e l'individuazione del notaio rogante, con la missiva di risposta datata 27
novembre 2014, ha fissato la data per la stipula dell'atto definitivo presso il notaio Controparte_2
per il giorno 15 luglio 2015 alle ore 16.
[...]
pagina 7 di 11 Si profila, pertanto, di immediata evidenza che le parti hanno inteso di comune accordo modificare la data indicata nel contratto preliminare per la stipula dell'atto definitivo di compravendita e di posticiparla al giorno 15 luglio 2015.
Riscontra tale intento la condotta del promittente acquirente che successivamente alla scadenza dell'originario termine fissato per la conclusione del preliminare, continua – per sua stessa ammissione – a versare in data 10.12.2009, 22.12.2010, 25.11.2010 e 19/11/2014, acconti sul prezzo per un importo complessivo di € 18.500,00.
In considerazione di ciò, deve ritenersi che il promittente venditore ha adempiuto alla obbligazione di acquistare il bene promesso in vendita dal terzo proprietario prima della scadenza del nuovo termine fissato per la stipula del definitivo del 15 luglio 2015, avendo conseguito la proprietà del lotto tramite la sentenza di usucapione del 9/05/2013 e per questo motivo il promissario acquirente non può chiedere la risoluzione del contratto.
Con la seconda contestazione, il promittente acquirente imputa al convenuto di avere garantito che il bene promesso in vendita fosse di tipo edificatorio, risultando, al contrario, classificato come lotto ricadente in “Zona B di completamento”.
Anche tale contestazione è stata adeguatamente confutata dal promittente venditore.
Infatti, a parte la considerazione che i terreni ricadenti in zona B sono suoli edificatori, sebbene con delle limitazioni, va detto che il ha dimostrato che il bene promesso in vendita è stato CP_1
puntualmente descritto dal punto di vista urbanistico di vendita come lotto ricadente in Zona B all'art.6
del preliminare.
Sicchè, non può essere rimproverato al promittente venditore di avere dato una falsa rappresentazione della realtà circa la potenzialità edificatoria del terreno e di avere ingenerato nel promittente acquirente una situazione di errore su una qualità dell'oggetto.
Piuttosto, avendo il promittente venditore palesato la destinazione urbanistica del bene promesso in vendita, ricade sul promittente acquirente, con l'uso della normale diligenza, l'onere di assumere notizie circa le potenzialità edificatorie del terreno.
pagina 8 di 11 In ogni caso, va detto che dalla certificazione urbanistica rilasciata dal comune di San Martino di Finta
in data 14.8.2015 (prodotta come allegato 12 dallo stesso attore), si evince che l'immobile in oggetto al momento della data concordata per la stipula del contratto definitivo del 15.7.205, ricade (come espressamente previsto nel preliminare di vendita) in Zona B di completamento, ove è consentita l'attività edificatoria per case di civile abitazione annesse alla residenza e loro servizi, secondo i seguenti indici: If = mc/mq 1.61 e H = ml.10.00.
Infine, alcun valore può essere attribuito alla locuzione contenuta nel certificato di destinazione urbanistica sopra menzionato secondo cui “per quanto attiene alla reale edificabilità, per l'esecuzione
di un futuro P.S.C non ci si può esprimersi in tal senso, in quanto i tecnici incaricati, sulla scorta dei
rilievi, dei sondaggi e della validità tecnico ambientale, culturale ed eventualmente storica, dovranno
valutare la destinazione del sito”, atteso che trattasi di una valutazione fondata su una eventualità
futura e incerta (“di un futuro P.S.C.”), che non incide sulle facoltà di godimento e di disposizione del proprietario, essendo ancora meramente potenziale la soggezione al futuro ed eventuale esercizio del potere di pianificazione urbanistica da parte della pubblica amministrazione.
Peraltro il Piano Strutturale Comunale è lo strumento di pianificazione urbanistica generale che viene predisposto dal sul proprio territorio, per delineare l'identità culturale, le scelte strategiche di CP_3
sviluppo e per tutelarne l'integrità fisica ed ambientale ed a differenza del PRG, avente carattere prescrittivo, il PSC non determina direttamente l'edificabilità dei suoli, avendo solamente una valenza programmatica.
Per tali ragioni, mentre non è prospettabile un inadempimento ad opera del promittente venditore,
rimane dimostrata la prevalenza dell'inadempimento del promissario acquirente, il cui rifiuto di procedere alla stipula del definitivo non pare giustificato, in quanto ancorato a censure rilevatesi inesistenti.
A questo punto occorre considerare che l'attore con la memoria integrativa del thema decidendum ex art.171, n.1, cpc, del 10 novembre 2023, nella denegata ipotesi in cui la risoluzione del contratto preliminare di compravendita dovesse essere ritenuta imputabile ad esso attore, ha proposto, in via pagina 9 di 11 subordinata domanda di condanna del convenuto alla ripetizione della somma di € 13.500,00, versata a titolo di anticipo sul prezzo pattuito per la compravendita dell'immobile in oggetto.
Tale domanda è ammissibile, in quanto conseguente alle eccezione di inadempimento e alla domanda di risoluzione a sua volta proposta dal convenuto, e nel contempo si profila fondata per quanto di ragione.
Infatti, venendo meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite per effetto della risoluzione per inadempimento, è insorto, a carico di ciascun contraente, l'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dello inadempimento, sicché l'attore quale promissario acquirente è obbligato a corrispondere l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene che gli è stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione, "quale naturale conseguenza" della risoluzione del contratto e dei suoi effetti restitutori, ed il convenuto, quale promittente venditore, dovrà restituire l'acconto del prezzo ricevuto, con esclusione della somma versata a titolo di caparra confirmatoria dal promissario acquirente, che, invece, può trattenere, essendo risultato quest'ultimo inadempiente.
Di conseguenza, il sig. deve restituire la somma di € 13.500,00, pacificamente corrisposta CP_1
dall'attore, a titolo di acconto del prezzo.
Quest'ultimo, invece, dovrà restituire l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene che gli
è stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione.
Al riguardo, deve rilevarsi che l'attività istruttoria svolta dal convenuto in tal senso è consistita esclusivamente nell'interrogatorio formale del convenuto, il quale ha confessato di avere posseduto il fondo fino al 2013.
Pertanto, in difetto di altri elementi di riscontro, l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene deve essere liquidato equitativamente, tenuto conto della durata dell'occupazione di circa cinque anni, della limitata estensione del fondo di mq 738,00 (come si desume dalla richiesta di certificazione urbanistica, cfr all.to n.11), della presenza di alberi di ulivo (come si desume dall'interrogatorio), delle spese che l'attore ha dovuto affrontare per la pulizia del fondo (e che in pagina 10 di 11 caso contrario avrebbe dovuto affrontare il proprietario) e del fatto che l'esperimento di una eventuale ctu non si è profilata opportuna in ragione sia dell'esigenza di contenere i tempi del giudizio per il principio immanente nel nostro ordinamento della ragionevole durata del processo sia in ragione dell'antieconomicità di tale mezzo istruttorio, considerati i costi dello stesso rispetto al valore modesto della controversia.
Sulla base di tali elementi, appare, dunque, equo quantificare l'equivalente pecuniario spettante in favore del promittente venditore nella somma di € 5.000,00.
Poichè i rispettivi debiti e crediti delle odierne parti in causa hanno origine da un unico rapporto non vi
è luogo ad un'ipotesi di compensazione "propria" ex artt. 1241 c.c. e ss, bensì ad un mero accertamento di dare e avere, con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza (Cass. 26365/2024; 6700/2024; Sez. 1, 33872/2022; 28568/2021; 4825/2019).
Alla luce delle considerazioni che precedono, il convenuto dovrà corrispondere a la Parte_1
somma di € 8.500,00 (€ 13.500,00 - € 5.000,00 per equivalente pecuniario).
Atteso l'esito del giudizio, dichiara la compensazione delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale di Cosenza, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione:
rigetta la domanda attrice di risoluzione contrattuale;

in accoglimento della domanda attrice spiegata in via subordinata, condanna al pagamento CP_1
della somma di € 8.500,00, oltre interessi dalla domanda al soddisfo;

dichiara le spese integralmente compensate.
Cosenza, 14 ottobre 2025
Il Giudice
EL IT
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