REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale ordinario di Cosenza, Prima Sezione Civile, in persona della giudice Marzia Maffei, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 3132/2022 R. G. promossa da
, c.f. , con il patrocinio dell'Avv. Carmelo Salerno, Parte_1 C.F._1
nel cui studio in Cosenza, Via C. Mortati 23 è elettivamente domiciliato giusta procura in atti;
parte attrice contro
, c.f. ; CP_1 C.F._2
parte convenuta contumace
OGGETTO: azione di risoluzione contratto preliminare – risarcimento del danno.
CONCLUSIONI rese in data 15 ottobre 2024, come da verbale d'udienza.

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att, c.p.c), le posizioni delle parti e l'iter del processo possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con atto di citazione ritualmente notificato in data 5 agosto 2022, ha evocato in Parte_1
giudizio al fine di ottenerne la condanna, previa declaratoria di risoluzione del CP_1
contratto preliminare sottoscritto tra le parti, al risarcimento dei danni subiti per effetto del grave inadempimento dalla medesima perpetrato.
A sostegno delle domande ha dedotto, segnatamente: di avere stipulato nel giugno 2021 con la convenuta un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto il trasferimento di un immobile per civile abitazione situato in agro di Rende, in località Tocci - via Atene n. 58 catastalmente identificato al Foglio 31, Part. 539, Sub 45, Cat. A/7,
Classe 1, vani 14; al Foglio 38, mappale 743, Sub. 16 (corte di mq. 810) e Sub 17 (corte di mq 220); al Foglio 31, mappale 539, Sub 45 (corte di mq. 60); al Foglio 38, Part. 752, Sub. 1 e Sub 2, Cat.
C/6, mq 41; di aver concordato quale prezzo della compravendita la somma complessiva di € 330.000,00, di cui
€ 5.000,00 a titolo di caparra confirmatoria da versare all'atto della sottoscrizione del preliminare di vendita e la restante somma di € 325.000,00 da versare al momento della stipula dell'atto definitivo, da effettuarsi entro il 1 febbraio 2022; che il detto preliminare era condizionato all'erogazione del mutuo alla parte promissaria acquirente e alla libertà dell'immobile da pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie;
che, originariamente le parti avevano sottoscritto un precedente preliminare, identico a quello di cui si discute ma diverso soltanto per il prezzo, convenuto in € 400.000,00, poi ridotto atteso che l'Istituto bancario al quale si era rivolto il promissario acquirente per ottenere il mutuo, aveva dichiarato di non poter erogare allo stesso - per come richiesto - l'80% del prezzo di acquisto dell'immobile; che l'Istituto bancario (Intesa San Paolo) deliberava quindi di concedere all'odierno attore un mutuo di € 250.000,00 (pari giust'appunto all'80% del prezzo di vendita), da erogare tuttavia previo esito positivo della relazione preliminare notarile;
che, dopo aver sottoscritto il preliminare ed aver versato alla la caparra confirmatoria, a CP_1
seguito di verifiche, controlli ed accertamenti eseguiti dal proprio Notaio di fiducia, era venuto a conoscenza del fatto che l'immobile in questione era interessato da un'ipoteca dal valore di €
630.000,00; che, nonostante l'invito formulato alla promittente venditrice a liberare l'immobile dal gravame per la data del rogito notarile, la non si attivava per l'eliminazione delle formalità CP_1
pregiudizievoli, ritenendo anzi che la riduzione del prezzo di vendita dagli originari € 400.000,00 ad
€ 330.000,00 fosse legata proprio all'esistenza di tale peso e che l'acquirente si fosse impegnato al pagamento diretto, in favore del creditore procedente, dell'importo necessario per l'estinzione della procedura esecutiva.
Ha quindi concluso coerentemente per l'accoglimento della domanda di risoluzione del preliminare inter partes, nonché per il risarcimento dei danni derivanti dall'inadempimento della convenuta, quantificati come segue:
€ 5.000,00 quale somma versata a titolo di caparra;

€ 150,00 quale somma versata all'Istituto bancario per l'istruttoria della pratica del mutuo;
€ 1.650,00 corrispondente alla somma versata per ad un B & B in relazione ad una camera che era stato costretto a riservare per un mese (doc. 10 in atti) poiché, per avere la disponibilità della somma necessaria all'acquisto del bene compromesso, aveva alienato l'immobile dove risiedeva;

€ 70.000,00 a titolo di lucro cessante, corrispondente al ricavo che avrebbe potuto conseguire dalla vendita del detto immobile, che si era trovato costretto a “svendere” al fine di ottenere la disponibilità finanziaria necessaria per l'acquisto del cespite per cui è causa;

€ 20.000,00 a titolo di danni morali.
Vinte le spese di lite.
Nella contumacia della convenuta, che ha disertato il dialogo processuale, sebbene ritualmente evocata in giudizio, la causa, istruita in via documentale e mediante la prova orale articolata da parte attrice, è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15 ottobre u.s., previo rigetto dell'istanza di ctu richiesta dalla parte costituita e tesa ad asseverare la differenza tra valore reale e valore di vendita dell'immobile venduto per reperire la provvista finalizzata all'acquisto dell'appartamento di proprietà dell' , in quanto irrilevante ai fini del decidere. CP_1
Così succintamente ricostruita la vicenda contenziosa, il Tribunale rileva quanto segue.
L'odierno attore ha chiesto di essere liberato da un vincolo negoziale che lo legava alla controparte inadempiente, avendo la promittente venditrice taciuto la sussistenza di gravami sul cespite ed ha esteso la pretesa di ristoro non al doppio della caparra versata ma a tutti gli asseriti danni subiti per effetto della condotta della controparte.
Orbene, in termini di ricostruzione sistematica dei principi che governano la materia della responsabilità contrattuale e dell'inadempimento, giova premettere che il creditore che agisca per la risoluzione del contratto, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto e il relativo termine di scadenza ma non l'inadempienza dell'obbligato, potendosi limitare alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, spettando, invece, al debitore convenuto l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento.
In particolare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto ovvero - qualora egli voglia, comunque, darvi esecuzione - la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto (Cass. 23956/2013; 20961/2017).
La norma contenuta nell'art. 1482 cod. civ. (applicabile analogicamente anche al contratto preliminare di vendita), secondo cui se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro dà facoltà al promissario acquirente di ottenere la liberazione dei pesi gravanti sul bene, non preclude infatti, in alternativa, la possibilità di agire per la risoluzione del contratto se ricorrono gli estremi del grave inadempimento (Cass. 3565/2002).
Secondo la pacifica opinione della giurisprudenza (cfr. ex multis Cass. n. 10953/2012) in tema di caparra confirmatoria, qualora la parte non inadempiente, invece di recedere dal contratto, preferisca domandarne la risoluzione, ai sensi dell'art. art. 1385, terzo comma, cod. civ., la restituzione di quanto versato a titolo di caparra è dovuta dalla parte inadempiente quale effetto della risoluzione stessa, in conseguenza della caducazione della sua causa giustificativa, trattandosi di statuizione (così Cass. n. 8881/2000) ricollegabile agli effetti restitutori propri della risoluzione negoziale come conseguenza del venir meno della causa della corresponsione (conf. Cass. n.
8630/1998; Cass. n. 11356/2006).
Nei contratti a prestazioni corrispettive, invero, la pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, facendo venir meno la causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell'obbligo di restituzione della prestazione ricevuta, indipendentemente dall'imputabilità dell'inadempimento (Cass. 28381/2017).
Attingendo dalle suesposte coordinate ermeneutiche, la domanda di risoluzione del contratto formulata da parte attrice si profila fondata, dovendo ritenersi, all'esito della ricognizione del rapporto contrattuale e del comportamento delle parti risultante dalle emergenze istruttorie, che la condotta della promittente venditrice giustifichi la caducazione del negozio inter partes.
Innanzitutto, è incontroversa l'esistenza dell'ipoteca dal valore di € 630.000,00 gravante sull'immobile compromesso in vendita.
Tale circostanza ha trovato conferma sia nella prova documentale (vi è in atti l'ispezione ipotecaria dell'8 giugno 2022), che in quella testimoniale (cfr. la testimonianza di Testimone_1 collaboratrice del Notaio di fiducia dell'attore).
Pacifico pure che, alla data fissata per la stipula del contratto definitivo, la formalità pregiudizievole non era stata cancellata dalla parte promittente venditrice.
Sempre dall'andamento della prova orale (cfr. dichiarazioni dei testi e Tes_2 Tes_1
può ritenersi fornita la prova che dell'esistenza di tale gravame il sia venuto a
[...] Pt_1
conoscenza soltanto a dicembre 2021, e soltanto a seguito dei controlli eseguiti dal Notaio di sua fiducia.
Asseverato pertanto l'inadempimento di non scarsa importanza della parte promittente venditrice, può disporsi la risoluzione del contratto preliminare, con conseguente condanna di parte convenuta, in virtù degli effetti restitutori della pronuncia di scioglimento contrattuale, alla restituzione della somma di € 5.000,00 versata da parte attrice, maggiorata dei soli interessi legali dalla domanda al saldo. Le restituzioni a favore della parte adempiente, infatti, non ineriscono ad un'obbligazione risarcitoria, derivando dal venir meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni, e, quando attengono a somme di danaro, danno luogo a debiti non di valore, ma di valuta, non soggetti a rivalutazione monetaria, se non nei termini del maggior danno rispetto a quello ristorato con gli interessi legali di cui all'art. 1224 c.c. che va, peraltro, provato dal richiedente (Cass. 14289/2018) – onere non assolto nel caso che occupa.
Residua la delibazione della domanda risarcitoria, la cui prova, come noto incombe su chi lo richiede.
In tema di responsabilità contrattuale, l'accertamento del nesso di causalità giuridica, che lega l'evento alle conseguenze dannose risarcibili e che va compiuto in applicazione della regola eziologica posta dall'art. 1223 c.c., costituisce, al pari di quello relativo al nesso di causalità materiale tra l'inadempimento e il danno, nonché dell'accertamento circa la prevedibilità del danno medesimo, un apprezzamento di fatto, insindacabile in sede di legittimità, ove sorretto da motivazione adeguata ed immune da errori.
Applicando pedissequamente i richiamati principi alla fattispecie che occupa, la domanda attorea in parte qua deve essere rigettata.
Sulla scorta delle emergenze istruttorie, è risultato che parte attrice, al momento della stipula del contratto di vendita del proprio immobile, fosse già a conoscenza della presenza dell'iscrizione pregiudizievole sul cespite oggetto del preliminare con la . CP_1
Tale circostanza è emersa in sede di prova testimoniale, oltre a risultare per tabulas.
Con impegno esplicativo dalle evidenze documentali risulta che: il contratto preliminare sottoscritto con reca la data del 20 dicembre 2021; Parte_2 il 25 febbraio 2022 il ha richiesto alla propria banca l'interruzione della pratica di rilascio Pt_1
del mutuo;
la stipula del contratto definitivo è avvenuta il 4 marzo 2022.
E' evidente, tale essendo la scansione temporale della vicenda contrattuale “parallela” a quella per cui è causa, che l'odierno attore, facendo uso della normale diligenza, ben avrebbe potuto evitare di impegnarsi (prima) e di “svendere” poi - come da lui stesso affermato - il proprio immobile.
Conseguentemente non può ritenersi meritevole di accoglimento la domanda di ristoro, a titolo di
Parte danno emergente, delle somme versate al successivamente alla perdita di disponibilità della propria abitazione, né quella, a titolo di lucro cessante, dell'importo di € 70.000,00 quale differenza del valore che avrebbe potuto ottenere dalla vendita dello stesso (peraltro non sono state dimesse in atti eventuali offerte ad un prezzo superiore a quello di effettiva vendita). Si deve in particolare escludere il diritto al risarcimento di tali pretesi danni ricorrendo nella sostanza gli estremi della fattispecie di cui all'art. 1227 co. 2 c.c.: essendo noto all'attore già dal dicembre 2021 la presenza di un'ipoteca (e quindi il probabile diniego del mutuo) avrebbe dovuto astenersi dal vendere il proprio immobile per ottenere la disponibilità di somme per l'acquisto di un bene che era fortemente dubbio.
A tal fine va ricordato che in tema di risarcimento del danno, il primo comma dell'art. 1227 cod. civ. attiene all'ipotesi del fatto colposo del creditore che abbia concorso al verificarsi dell'evento dannoso, mentre il secondo comma ha riguardo a situazione in cui il danneggiato sia estraneo alla produzione dell'evento ma abbia omesso, dopo la relativa verificazione, di fare uso della normale diligenza per circoscriverne l'incidenza; l'accertamento dei presupposti per l'applicabilità della suindicata disciplina integra indagine di fatto, come tale riservata al giudice di merito e sottratta al sindacato di legittimità se assistita da motivazione congrua (conf., con specifico riferimento al primo comma dell'art. 1227 c.c., Cass. n. 774/14969; Cass. n. 2141/1970, e con riferimento al secondo comma dello stesso articolo, Cass. n. 15231/2007; Cass. n. 6735/2005).
Astrattamente fondata sarebbe stata la richiesta di danni pari alle somme versate per l'istruttoria del mutuo pari ad € 150,00.
Non avendo tuttavia l'attore documentato l'effettivo esborso di tali somme (ha soltanto indicizzato l'allegazione del doc. 9, non presente nell'incarto processuale), la stessa deve essere respinta.
Totalmente apodittica è infine la domanda di ristoro dei danni non patrimoniali, fondata sull'assunto che la mancata stipula del definitivo abbia pregiudicato aspetti esistenziali della sfera giuridica dell'attore.
Come noto, il danno morale, inteso come sofferenza soggettiva, rappresenta una voce dell'ampia categoria del danno non patrimoniale e ben può derivare da un inadempimento contrattuale che pregiudichi un diritto inviolabile della persona.
In tema di risarcimento del danno non patrimoniale conseguente alla lesione di interessi costituzionalmente protetti, il giudice di merito, dopo aver identificato la situazione soggettiva protetta a livello costituzionale, deve rigorosamente valutare, sul piano della prova, tanto l'aspetto interiore del danno (c.d. danno morale), quanto il suo impatto, modificativo in pejus, con la vita quotidiana (il danno alla vita di relazione, da intendersi quale danno dinamico-relazionale), atteso che oggetto dell'accertamento e della quantificazione del danno risarcibile - alla luce dell'insegnamento della Corte costituzionale (sent. n. 235 del 2014) e dell'intervento del legislatore
(artt. 138 e 139 c.ass., come modificati dalla l. n. 124 del 2017) - è la sofferenza umana conseguente alla lesione di un diritto costituzionalmente protetto, la quale, nella sua realtà naturalistica, si può connotare in concreto di entrambi tali aspetti essenziali, costituenti danni diversi e, perciò, autonomamente risarcibili, ma solo se provati caso per caso con tutti i mezzi di prova normativamente previsti (da ult. Cass. 30461/2024).
Orbene, difettando nel caso di specie sinanche in termini di allegazione, oltre che di prova, la descrizione dei termini della sofferenza morale patita, la relativa domanda deve essere respinta.
Le spese di lite, liquidate in dispositivo sulla scorta dei parametri vigenti per le cause di valore da €
1.100,01 ad € 5.200,00, secondo il criterio del c.d. decisum e non del disputatum (sulla scorta del principio per cui “In tema di liquidazione degli onorari dell'avvocato a carico del cliente, ai fini della determinazione del valore della controversia, il giudice è tenuto ad accertarne quello
l'effettivo e, qualora esso risulti dalla liquidazione in una misura sensibilmente diversa da quella oggetto della domanda, deve adeguarne l'ammontare al concreto importo oggetto della decisione”,
Cass. 28885/2023), seguono la soccombenza di parte convenuta.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunziando nella causa in epigrafe, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o assorbita, cosi provvede: in accoglimento parziale della domanda attorea, dichiara la risoluzione del contratto preliminare inter partes, per fatto e colpa della parte promittente venditrice e, per l'effetto, condanna parte convenuta alla restituzione in favore di parte attrice dell'importo di € 5.000,00 ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, oltre interessi legali dalla domanda al saldo;
respinge ogni ulteriore domanda;
condanna parte convenuta alla refusione delle spese di lite, che liquida in € 2.552,00 per compensi,
€ 556,70 per esborsi documentati, oltre rimborso spese forfettarie, iva e cpa come per legge, da distrarsi ai sensi dell'art. 93 c.p.c. in favore dell'Avv. Carmelo Salerno, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Cosenza, il 13/01/2025 la Giudice
(Dott.ssa Marzia Maffei)