REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
RA Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 7598 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2023
TRA
, rappresentata e difesa, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Antonio Parte_1
Pascarella, presso il cui studio elettivamente domiciliata in Santa Maria a Vico alla via Appia 75/81;
ATTRICE
E
rappresento e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Carla Vigliotta, presso il CP_1 cui studio elettivamente domicilia in Maddaloni alla via Roma n. 97;
CONVENUTO IN RICONVENZIONALE
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECSIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato - premesso di essere proprietaria Parte_1 dell'immobile sito in San Felice a Cancello alla via Coste n. 25, meglio identificato in atti, concesso in locazione ad uso abitativo in favore di di aver comunicato con raccomandata CP_1 ricevuta il 22.12.2022 al conduttore di non voler rinnovare il contratto alla scadenza del 31.8.2023 e che il conduttore non ha rilasciato l'immobile alla scadenza - ha intimato lo sfratto per finita locazione e contestualmente citato il conduttore per la convalida dello sfratto.
Si è costituito l'intimato, opponendosi alla convalida e deducendo di aver corrisposto sino al mese di gennaio del 2023 la somma di € 300,00 mensile a titolo di canone di locazione invece della somma di € 200,00 mensile prevista in contratto.
1 Inoltre, il conduttore ha dedotto di aver eseguito lavori di ristrutturazione nell'immobile locato sostenendo la spesa complessiva di € 8.000,00.
Il conduttore ha, quindi, chiesto in via riconvenzionale di condannare la locatrice alla restituzione in suo favore della somma di € 8.700,00 per il canone corrisposto in più rispetto a quello indicato nel contratto di locazione dal mese di settembre 2015 al mese di dicembre 2022, nonché di condannare la locatrice alla restituzione della somma di € 8.000,00 sostenuta per l'esecuzione di lavori di ristrutturazione nell'immobile locato.
Con ordinanza del 6.11.2023, stante l'opposizione dell'intimato, non è stato convalidato lo sfratto, è stato concesso il provvisorio rilascio dell'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 31.5.2024, ed è stato mutato il rito fissando l'udienza del 24.4.2024 ai sensi dell'art. 420 c.p.c., con termine sino a venti giorni prima per l'intimante e sino a dieci giorni prima per l'intimato per il deposito di memorie integrative, assegnando alle parti il termine per l'instaurazione della procedura di mediazione.
Con la memoria integrativa depositata la locatrice, stante l'esito negativo della procedura di mediazione, ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto per mancato rinnovo ed ha eccepito che i lavori eseguiti nell'immobile locato oltre a non essere stati autorizzati risultano abusivi.
La locatrice ha, quindi, chiesto in via riconvenzionale di condannare il conduttore al ripristino dello stato preesistente dell'immobile o alla corresponsione della somma necessaria per il ripristino, nonché al risarcimento del danno subito per effetto degli abusi commessi nell'immobile locato.
Il conduttore con la memoria integrativa depositata ha insistito nel rigetto della domanda proposta, ha eccepito l'inammissibilità e l'improcedibilità della domanda riconvenzionale proposta dalla locatrice ed ha insistito nelle domande riconvenzionali proposte.
La causa è stata istruita con il deposito di documenti, con il raccoglimento dell'interrogatorio formale delle parti e con l'escussione di cinque testi.
Quindi, è stata rinviata all'udienza del 15.10.2025 per la decisione ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
Partendo dalla domanda principale proposta dall'attrice, va rilevata la sua fondatezza, in quanto la disdetta del contratto di locazione per cui è causa è stata tempestivamente e legittimamente manifestata.
2 Pertanto, il contratto di locazione per cui è causa va dichiarato risolto per scadenza alla data del
31.8.2023.
Non è necessario fissare un termine per il rilascio, in quanto è stato concesso il provvisorio rilascio in sede di mutamento del rito e l'immobile è stato rilasciato il 20.7.2024, come dedotto dalle parti e documentato in atti mediante il deposito del verbale di rilascio.
Passando alla valutazione della fondatezza delle domande riconvenzionali proposte dal conduttore e partendo dalla domanda di condanna della locatrice alla restituzione della somma di € 8.700,00 a titolo di canoni di locazione corrisposti in più rispetto al canone indicato nel contratto di locazione, va osservato quanto segue.
Il conduttore ha dedotto di aver corrisposto dall'inizio del rapporto di locazione, vale a dire dal mese di settembre del 2015, sino al mese di dicembre del 2022 quale canone mensile la somma di €
300,00, invece della somma di € 200,00 prevista nel contratto di locazione.
Sulla detta questione è intervenuta la Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza n. 18214 del 2015, la quale ha affermato che la sostituzione del canone reale a quello fittizio è radicalmente nulla, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 13 della legge n. 431 del 1998, ma la previsione di nullità con la detta norma imperativa non comporta la nullità dell'intero contratto. Indipendentemente dalla forma della controdichiarazione, infatti, una volta che si iscriva la fattispecie nell'ambito della simulazione, la sostituzione dell'oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione.
Tali principi sono stati ribaditi anche successivamente dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite con la sentenza 23601 del 2017, con la quale è stato specificato che nel caso di simulazione relativa del canone di locazione e di registrazione del contratto contenente la previsione di un canone inferiore per finalità di elusione fiscale, si è in presenza, quanto al cd. “accordo integrativo”, di una nullità virtuale insanabile, ma non idonea a travolgere l'intero rapporto e che, quindi, è nullo il patto col quale le parti di un contratto di locazione concordino occultamente un canone superiore a quello dichiarato, ma tale nullità vitiatur sed non vitiat, con la conseguenza che il solo patto di maggiorazione del canone risulterà insanabilmente nullo, a prescindere dall'avvenuta registrazione.
Secondo l'interpretazione dei giudici di legittimità (Cass. SS. UU. 18213/15), inoltre, non assume alcuna importanza la forma in concreto adottata dalle parti per la “controdichiarazione”, la quale potrebbe anche mancare, atteso che l'atto contenente l'indicazione del reale oggetto della convenzione negoziale non va valutato, ex se, come avulso dal più complesso procedimento
3 simulatorio, avendo l'eventuale controdichiarazione una rilevanza solo sul piano interpretativo e probatorio.
Nel caso di specie, l'esistenza di un accordo tra le parti per la corresponsione di un canone superiore, vale a dire di 300,00 euro al mese, rispetto a quello previsto in contratto di 200,00 euro al mese, risulta provata.
In particolare, tale circostanza risulta dimostrata attraverso il deposito di un file audio contenente la registrazione di una conversazione tra il conduttore, il marito della locatrice e la locatrice.
La registrazione in questione costituisce una registrazione di una conversazione avvenuta in presenza operata da uno degli interlocutori.
Tali tipo di registrazioni possono costituire una valida prova anche se gli interlocutori erano inconsapevoli della registrazione, come nel caso di specie, a prescindere dal luogo in cui essa è avvenuta.
Invero, seppure si volesse accedere alla ricostruzione dell'attrice secondo cui la conversazione registrata è avvenuta nella tavernetta della sua abitazione, comunque la registrazione è utilizzabile in quanto non riproduce notizie attinenti alla vita privata della locatrice, ciò che invece potrebbe integrare gli estremi del reato di cui all'art. 615 bis c.p., ma unicamente notizie riguardanti il rapporto di locazione.
D'altronde la registrazione della conversazione è stata eseguita dal conduttore proprio allo scopo di precostituirsi una prova del pagamento della somma di € 300,00 al mese per ottenere la restituzione di quanto corrisposto in più, come dimostrato dal fatto che alla fine della registrazione si sente che il conduttore riferisce ad altra persona di aver registrato tutto così da dimostrare che il canone corrisposto è di € 300,00.
Ciò detto, le registrazioni audio, dal punto di vista giuridico, rientrano nella categoria delle c.d.
“riproduzioni meccaniche”, disciplinate dall'art. 2712 c.c., secondo cui “Le riproduzioni fotografiche, informatiche o cinematografiche, le registrazioni fonografiche in genere, ogni altra rappresentazione meccanica di fatti e di cose formano piena prova dei fatti e delle cose rappresentate, se colui contro il quale sono prodotte non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose medesime”.
Pertanto, se colui contro il quale viene prodotta in giudizio una registrazione non ne disconosce la conformità ai fatti o alle cose, la registrazione stessa “fa piena prova” nei suoi confronti.
4 Come chiarito anche dalla giurisprudenza di legittimità “la registrazione su nastro magnetico di una conversazione telefonica può costituire fonte di prova, ex art. 2712 c.c., se colui contro il quale la registrazione è prodotta non contesta né che la conversazione è realmente avvenuta, né il suo tenore risultante dal nastro, e sempre che almeno uno dei soggetti in essa coinvolti sia parte in causa” (Cass. 30977/24; Cass. 1250/18).
Nel caso di specie, la conduttrice non ha contestato che la conversazione è avvenuta né il suo contenuto.
Ciò detto, dalla conversazione in questione può senza dubbio ricavarsi che il canone di locazione percepito mensilmente dalla locatrice era di € 300,00.
Invero, sia nella prima parte della conversazione avvenuta tra il conduttore ed il marito della locatrice sia nella seconda parte della conversazione in cui interviene la stessa locatrice il conduttore più volte fa riferimento al pagamento di € 300,00 mensili senza alcuna contestazione di tale circostanza da parte degli interlocutori.
Inoltre, nell'ultima parte della conversazione in cui interviene la locatrice, ella espressamente al minuto 6:24 dice “io vag a perdere 300”, che nel complesso della conversazione, in cui si parla anche della disdetta del contratto, vuole significare che ha bisogno della restituzione dell'immobile per uso proprio altrimenti non avrebbe alcun interesse a perdere 300 euro al mese.
Si tratta di dichiarazione, al contrario di quanto sostenuto dalla difesa dell'attrice, circostanziata, in quanto espressa nell'ambito di una conversazione riguardante proprio il contratto di locazione in questione.
Pertanto, la registrazione in questione costituisce prova del pagamento da parte del conduttore della somma di € 300,00 al mese quale canone di locazione, tenuto anche conto che la corresponsione di tale somma a titolo di canone di locazione viene confermata anche dai testi indotti dal conduttore,
e , i quali hanno dichiarato di aver assistito complessivamente Testimone_1 Testimone_2
a tre occasioni in cui il canone pagato è stato di € 300,00.
Tali dichiarazioni di per sé certamente non provano l'esistenza dell'accordo simulatorio sulla misura del canone di locazione ma collegate alla dichiarazione della locatrice nella registrazione prodotta consentono di ritenere raggiunta la prova dello stesso.
5 La locatrice va, quindi, condannata alla restituzione in favore del conduttore della somma di €
8.700,00 a titolo di canoni di locazione corrisposti in più rispetto al canone indicato in contratto, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo.
Invero, come precisato dalla giurisprudenza di legittimità “qualora il conduttore abbia corrisposto
a titolo di canone una somma maggiore rispetto a quella consentita dalla legge, trova applicazione, in riferimento alla domanda di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, la regola generale di cui all'art. 2033 cod. civ., secondo la quale gli interessi sulle somme da restituire decorrono dal giorno della domanda giudiziale se l'"accipiens" era in buona fede e da quello del pagamento se era in mala fede;
in particolare, alla violazione della norma imperativa che stabilisce il canone per un immobile adibito ad uso di abitazione non consegue automaticamente la mala fede del locatore, sicché il conduttore ha l'onere di dimostrare di essere stato indotto dal locatore alla corresponsione del canone in misura superiore a quella legale, nonostante la sua volontà contraria” (Cass. 13424/15).
Non può, invece, essere accolta l'altra domanda riconvenzionale proposta dal conduttore.
Invero, nel contratto di locazione per cui è causa all'art. 10 è espressamente previsto che il conduttore non può, senza il preventivo consenso scritto del locatore, apportare modifiche, innovazioni, migliorie o addizioni all'immobile locato.
Nel caso di specie, non vi è prova di un preventivo consenso scritto della locatrice all'esecuzione dei lavori di ristrutturazione nell'immobile locato e, in ogni caso, la registrazione audio prodotta in atti non è sul punto rilevante, in quanto non è specifica rispetto ai lavori che avrebbe eseguito il conduttore.
Passando, infine, alla domanda riconvenzionale proposta dalla locatrice nella memoria integrativa di condanna del conduttore al ripristino dello stato preesistente o alla corresponsione della somma necessaria per il ripristino dello stato preesistente, nonché al risarcimento del danno per gli abusi commessi nell'immobile locato, va osservato quanto segue.
In primo luogo, la domanda è ammissibile e procedibile.
E' ammissibile, in quanto la domanda riconvenzionale proposta dalla locatrice per la prima volta nella memoria integrativa è collegata alla domanda riconvenzionale proposta dal conduttore.
E' procedibile in quanto la giurisprudenza di legittimità ha recentemente chiarito che
“la mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.lgs. n. 28 del 2010, quale condizione di procedibilità
6 finalizzata al raggiungimento di una soluzione conciliativa che scongiuri l'introduzione della causa,
è applicabile al solo atto introduttivo del giudizio e non anche alle domande riconvenzionali, fermo restando che al mediatore compete di valutare tutte le istanze e gli interessi delle parti ed al giudice di esperire il tentativo di mediazione, ove possibile, per l'intero corso del processo” (Cass. SS. UU.
3452/2024).
Nel merito, tuttavia, tale domanda non può essere accolta.
Invero, sebbene in sede di interrogatorio formale il conduttore ha confermato di aver eseguito i lavori senza autorizzazioni del Comune, comunque non vi è prova sufficiente della consistenza degli abusi effettuati, né viene specificamente dedotto ancor prima che provato il danno subito per effetto degli abusi che sarebbero stati eseguiti nell'immobile locato.
Le spese di lite, in considerazione della reciproca soccombenza, vengono interamente compensate.


P.Q.M

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Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
a) dichiara la risoluzione del contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in San Felice a Cancello alla via Coste n. 25, meglio identificato in atti;

b) condanna la locatrice alla restituzione della somma di € 8.700,00 in favore del conduttore, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;

c) rigetta le altre domande proposte;

d) compensa le spese di lite.
Così deciso in Santa Maria Capua Vetere, il 15.10.2025
Il Giudice,
dott.ssa RA Tedesco
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