TRIBUNALE ORDINARIO DI TRANI
Sezione Civile
All'udienza del 13.10.2025, dinanzi al giudice dott.ssa AR NN AM, assistita dal funzionario dott.ssa ARnna Vangi, nella causa iscritta al n. 4961/2020 r.g., sono presenti l'avv. Leonardo Ciocia per parte attrice, nessuno è Controparte_1 comparso per parte convenuta, Molfetta, non già costituita. Controparte_2
L'avv. Ciocia discute oralmente la causa riportandosi ai propri scritti difensivi e alle conclusioni in essi contenute, di cui chiede l'accoglimento. Il difensore indica che non sarà presente alla lettura del dispositivo per motivi professionali.
Il giudice sentito il procuratore della parte costituita, al termine della discussione orale, si ritira in camera di consiglio per la decisione ed all'esito dà lettura della esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione e del dispositivo ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c. senza la presenza delle parti. La sentenza viene allegata al presente verbale come sua parte integrante.
Il giudice
AR NN AM
1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Trani, sez. civile, in composizione monocratica nella persona del giudice dott.ssa AR NN AM, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 4961/2020 r.g., proposta
DA
, rappresentato e difeso dall'avv. Leonardo Ciocia, Controparte_1
-attore-
CONTRO
, in persona dell'amministratore pro tempore, Controparte_3
-convenuto contumace-
All'udienza del 13.10.2025 la causa è decisa con lettura del dispositivo e contestuale motivazione, ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., sulle conclusioni delle parti come da verbale di udienza che costituisce parte integrante della presente sentenza.
Brevi ragioni di fatto e di diritto della decisione
Per quanto strettamente rileva ai fini della decisione giusta il disposto degli artt. 132 c.p.c.
e 118 disp. att. c.p.c., le posizioni delle parti e l'iter del processo possono riassumersi come segue.
conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Trani il Controparte_1 [...]
Molfetta, impugnando le delibera dell'assemblea dei condomini del Controparte_4
19.9.2019 e del 10.9.2020, di cui chiedeva di accertare e dichiarare la nullità o, comunque, chiedeva di annullare e/o dichiarare priva di qualsivoglia efficacia giuridica.
Allegava di essere proprietario dell'appartamento sito in Molfetta alla Via Bellini 6, piano primo;
solo in data 24.9.2019 riceveva, a mezzo posta, avviso di convocazione dell'assemblea fissata in seconda convocazione per il giorno 19.9.2019, per cui chiedeva dichiararsi la nullità della delibera del 19.9.2019 per violazione del termine di convocazione dell'assemblea condominiale di cui all'art. 66 disp. att. c.c..
2 Ancora chiedeva dichiararsi la nullità della delibera del 19.9.2019 e del 10.9.2020 per violazione dell'art. 14 del regolamento di ai sensi del quale il presidente e il CP_2 segretario da nominare per ciascuna assemblea doveva essere scelto tra i partecipanti al condominio, con esclusione dell'amministratore, mentre sia per la assemblea del
19.9.2019 sia per quella del 10.9.2020 assumeva la carica di segretario la amministratrice del . Parte_1
Ancora contestava la nullità della delibera del 19.9.2019 per violazione dell'art. 18 lett. b) del regolamento di Condominio, perché il verbale non conteneva l'indicazione del valore delle quote millesimali dei condomini intervenuti, ancora per violazione dell'art. 1130 bis
c.c. per la mancanza della nota sintetica esplicativa del rendiconto condominiale, per mancanza di trasparenza nella redazione dei bilanci consuntivi 2015-2018 e gennaio 2019- agosto 2019.
Chiedeva ancora dichiararsi la nullità della delibera del 10.9.2020 per indeterminatezza del contenuto di cui al punto 1) all'o.d.g., aggiungendo che l'oggetto all'o.d.g. riguardava decisioni in merito alla definizione della mediazione per l'impugnazione della delibera assembleare del 19.9.2019 promossa dallo stesso e non alla discussione di criteri CP_1 di riparto non specificati e non previsti nell'ordine del giorno. Contestava anche nel merito la delibera approvata.
Instaurato il contraddittorio, non si costituiva il convenuto, sebbene CP_2 correttamente citato in persona del suo amministratore pro tempore.
La causa istruita con produzione documentale era rinviata per la precisazione delle conclusioni, in assenza di richiesta dei termini ex art. 183, comma 6, c.p.c.; seguivano più rinvii, finché, all'odierna udienza, giunta dinanzi alla scrivente subentrata nel ruolo giusta decreto di variazione tabellare n. 20/2024, a seguito della discussione orale della parte costituita, la causa è decisa nelle forme di cui all'art. 281 sexies c.p.c., con lettura del dispositivo e contestuale motivazione.
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Va dichiarata formalmente la contumacia del convenuto, non costituitosi in CP_2 giudizio nonostante la regolarità della notifica a mezzo pec, come da atto originale .eml depositato in atti.
Passando al merito del giudizio, si evidenzia che non deve essere valutata la tempestività dell'impugnazione, perché la decadenza del diritto di impugnare la deliberazione dell'assemblea dei condomini dinanzi all'autorità giudiziaria è materia non sottratta alla disponibilità delle parti e non può essere rilevata di ufficio dal giudice (cfr. Cass. Sez. 2, n.
4009 del 6.4.1995; Cass. Sez. 2, n. 15131 del 28.11.2001).
3 Orbene, occorre verificare il tipo di invalidità che inficia le deliberazioni dell'assemblea condominiale oggetto del presente giudizio.
Parte attrice, per quanto nella parte motiva dell'atto di citazione contesti la nullità delle delibere, conclude chiedendo, comunque, di annullare e/o dichiarare prive di qualsivoglia efficacia giuridica le stesse.
Si tratta, in particolare, di stabilire se le deliberazioni impugnate debbano ritenersi affette da nullità ovvero da mera annullabilità. Le Sezioni Unite, con la sentenza n. 4806 del 2005, hanno avuto cura di tracciare il criterio distintivo tra le deliberazione assembleari nulle e quelle annullabili nei seguenti termini: “debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass., Sez. Un., n. 4806 del 7.3.2005).
Nella motivazione della richiamata pronuncia, le Sezioni Unite hanno individuato il criterio distintivo tra nullità e annullabilità nella contrapposizione tra vizi di sostanza, come tali afferenti al contenuto delle deliberazioni, e vizi di forma, afferenti invece alle regole procedimentali per la formazione delle deliberazioni assembleari.
Con la riforma del e la novella di cui all'art. 1137 c.c., nel testo introdotto dalla CP_2
l. 11 dicembre 2012, n. 220, art. 15, è stata configurata espressamente l'impugnazione delle delibere condominiali come una azione di annullamento da proporre “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio”.
Nel 2021 sono nuovamente intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, che hanno espresso un favor per la stabilità delle decisioni della assemblea condominiale: “in tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali,
4 impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al «difetto assoluto di attribuzioni» -, contenuto illecito, ossia contrario a «norme imperative» o all'«ordine pubblico» o al «buon costume»” (Cass. Sez. U., 14.4.2021, n. 9839).
Ciò precisato, occorre valutare distintamente le due delibere impugnate.
La delibera del 19.9.2020 è affetta da un vizio che ne comporta l'annullabilità.
Assorbente è, infatti, la circostanza che la comunicazione al della convocazione CP_1 alla assemblea perveniva il 24.9.2025, dopo che la stessa assemblea si era svolta.
Non si discorre di una mera comunicazione tardiva, così da non aver dato al condomino uno spatium deliberandi di cinque giorni, come previsto nell'art. 66 disp.att. c.c., ma di comunicazione pervenuta dopo che la assemblea si era svolta.
L'art. 66, comma 3, disp att. c.c., statuisce, infatti, che: “l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati”.
Trattandosi di vizio che non comporta la nullità, ma l'annullabilità della delibera condominiale, è inevitabile concludere che la legittimazione a domandare il relativo annullamento spetti, ai sensi degli artt. 1441 e 1324 c.c., unicamente al singolo avente diritto pretermesso. L'interesse del condomino che faccia valere un vizio di annullabilità, e non di nullità, di una deliberazione dell'assemblea, non può, infatti, ridursi al mero interesse alla rimozione dell'atto, ovvero ad un'astratta pretesa di sua assoluta conformità al modello legale, ma deve essere espressione di una sua posizione qualificata, diretta ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza, che quella delibera genera quanto all'esistenza dei diritti e degli obblighi da essa derivanti.
La Corte di legittimità ha in diverse sentenze chiarito in maniera inequivoca che, posto che ogni condomino ha il diritto di intervenire all'assemblea e che, quindi, deve essere messo in condizione di poterlo fare, vi è la necessità che l'avviso di convocazione previsto dall'art. 66 disp. att. c.c., considerato quale atto unilaterale recettizio (ossia un atto che per produrre i suoi effetti deve essere portato a conoscenza della persona a cui si rivolge tramite comunicazione o notificazione), sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine stabilito di almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione assembleare,
5 avendo riguardo alla riunione dell'assemblea in prima convocazione (Cass. Sez. 2,
30.10.2020, n. 24041). Ne discende che il mancato rispetto di tale termine di ricezione dell'avviso da parte dell'avente diritto costituisce motivo di annullamento della delibera assembleare ai sensi dell'art. 1137 c.c..
Al condomino non ritualmente avvisato, il quale invochi l'annullamento, deve spettare l'onere di dedurre e provare, in caso di contestazione, i fatti dai quali l'omessa comunicazione risulti, in coerenza con i principi generali in tema di annullamento dell'atto e con le regole di distribuzione del carico istruttorio poste dall'art. 2697 c.c..
La posizione di condomino del emerge dalla documentazione versata in atti (cfr. CP_1 tra l'altro atto di compravendita dell'immobile nell'edificio condominiale). Dal verbale di assemblea del 19.9.2019, poi, risulta che il era assente durante l'adunanza ed CP_1 anche risulta che abbia ricevuto la comunicazione della convocazione dopo lo svolgimento dell'assemblea. Il ha all'uopo depositato una copia della delibera riportante il CP_1 timbro con la data della ricezione della posta privata, documento da ritenersi riconosciuto in considerazione della contumacia del convenuto ex art. 215 c.p.c.. CP_2
Si aggiunge che non vige la regola della c.d. scissione degli effetti della notificazione per il notificante e per il destinatario, dettata dalla giurisprudenza costituzionale con riguardo ai c.d. atti processuali e non a quelli sostanziali (Cass. Sez. U, 9.12.2015, n. 24822). In pratica poiché l'invito alla assemblea condominiale non è un atto processuale, non vale per questo tipo di atto la regola suesposta che libera il notificante dal momento in cui consegna l'atto all'ufficio per la notifica, ma è necessario che l'atto sia ricevuto entro il termine previsto dalla legge.
Ora, a fronte di ciò, parte convenuta non costituendosi non ha assolto al proprio onere di contestazione, a fronte del quale poteva aggravarsi l'onere probatorio dell'attore.
Pertanto, il vizio afferente alla sostanzialmente mancata convocazione di parte attrice all'assemblea condominiale del 19.9.2019 (perché pervenuta dopo lo svolgimento dell'assemblea) inficia la validità della delibera, la quale deve essere annullata, restando assorbiti gli ulteriori motivi di impugnazione.
Quanto alla delibera adottata all'esito della assemblea del 10.9.2020 viene contestata dal l'illegittimità della stessa perché l'amministratore assumeva la carica di segretario, CP_1 in contrasto con l'art. 14 del Regolamento di Condominio.
La legge non vieta esplicitamente all'amministratore di condominio di svolgere il ruolo di segretario durante l'assemblea condominiale. Tale divieto può essere contenuto, come nel caso di specie, nel Regolamento condominiale: l'art. 14 del Regolamento di Condominio
(depositato da parte attrice e non contestato dal non costituitosi) prevede che CP_2
6 “i convenuti all'assemblea, trascorsi quindici minuti dall'ora fissata, nomineranno di volta in volta un presidente e un segretario scegliendo fra i partecipanti al condominio, escluso l'amministratore”.
Ora, dal verbale della riunione assembleare risulta che il segretario era stato nominato dall'assemblea dei condomini (“l'assemblea … nomina segretario il geom. ). Parte_1
Secondo i principi ormai costantemente affermati dalla giurisprudenza della Corte di
Cassazione, “le clausole dei regolamenti condominiali hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare;
ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, secondo comma c.c.” (cfr. tra le altre Cass. Sez. 2, 22.5.2023, n.
14019).
In base a tale orientamento, il divieto per l'amministratore di svolgere il ruolo di segretario in assemblea ha natura ed efficacia meramente regolamentare, non costituendo esso oggetto di una clausola limitativa dei diritti dei condomini sulle proprietà individuali o comuni, con la conseguenza che la relativa disposizione del regolamento ben poteva essere modificata o derogata a maggioranza.
Si aggiunge che il Regolamento del Condominio di a Molfetta risulta Controparte_3
“approvato dall'Assemblea dei condomini proprietari dell'intero fabbricato, con almeno la maggioranza del secondo comma dell'art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà la valore dell'edificio - vedasi il relativo verbale)”, come da clausola rubricata “entrata in vigore del presente regolamento”. Ecco che possibile era una deroga assunta a maggioranza dei presenti in assemblea.
Ciò precisato, non avendo il contestato, com'era invece suo precipuo onere, la CP_1 validità della nomina in questione sotto il profilo del mancato raggiungimento della maggioranza prescritta, deve escludersi l'illegittimità della delibera sotto tale profilo.
La delibera del 10.9.2020 risulta parzialmente illegittima, però, sotto diverso profilo anche censurato dal . CP_1
L'art. 66, comma 3, disp. att. c.c., dispone che unitamente all'avviso di convocazione siano specificamente indicati i capi posti all'ordine del giorno e, conseguentemente, risulta viziata la delibera che assume carattere decisorio circa un argomento non ivi precisamente
7 riportato. Non può assumersi alcuna deliberazione a carattere decisorio che incida sui diritti dei condomini e/o sull'uso e regolamento delle cose comuni, senza che gli stessi siano preavvertiti con uno specifico argomento posto all'ordine del giorno tale da consentire loro di partecipare, o meno, all'assemblea in modo informato e consapevole.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, ai fini della validità dell'ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, così da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l'importanza e di poter ponderatamente valutare l'atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti;
“affinché la delibera di un'assemblea condominiale sia valida, è necessario che l'avviso di convocazione elenchi, sia pure in modo non analitico e minuzioso, specificamente gli argomenti da trattare sì da far comprendere i termini essenziali di essi e consentire agli aventi diritto le conseguenti determinazioni anche relativamente alla partecipazione alla deliberazione” (v. Cass. Sez. 2, 16.5.2019, n.
13229, in cui si legge come nell'avviso di convocazione debba essere prefigurato lo sviluppo della discussione ed il risultato dell'esame dei singoli punti da parte dell'assemblea).
Nel caso di specie il primo punto all'ordine del giorno della assemblea del 10.9.2020 enunciava “1) procedimento di mediazione per l'impugnazione della delibera assembleare del 19.09.2019 promosso da . Comunicazioni e determinazioni in merito alla CP_1 mediazione”; nella delibera approvata dalla assemblea si legge: “l'assemblea, dopo ampia discussione, tenuto conto che l'ente distribuzione non prevede la possibilità di una doppia fornitura presso la medesima sede, e per il medesimo richiedente/fruitore del servizio, all'unanimità dei presenti stando l'impossibilità pratica, di istallare un secondo contatore, non essendo nessuno disponibile a farsi carico di intestarsi la fornitura condominiale, a persona fisica o soggetto diverso dal condominio, delibera di non avviare una seconda richiesta di fornitura pod. L'assemblea all'unanimità dei presenti approva il criterio attualmente adottato, ritenendo i presenti, non interessati all'ascensore, che sia il criterio più favorevole per loro”.
Le decisioni così come deliberate dall'assemblea, con riguardo al non avvio di una seconda richiesta di fornitura così come con riguardo alla approvazione di non precisi criteri, non erano previste dall'ordine del giorno della assemblea condominiale e appaiono sganciate dal punto all'ordine del giorno riguardante determinazioni in merito alla mediazione (la stessa verbalizzazione della informazione fornita alla assemblea da parte dell'avv. de Palma delle due sedute di mediazione tenutesi presso l'Organismo scelto dal , a Ruvo di CP_1
Puglia, delle richieste espresse dal , non permette di comprendere come la CP_1 deliberazione assunta potesse ritenersi pertinente all'argomento riportato nella
8 convocazione, da cui poteva attendersi meramente una determinazione in merito all'atteggiamento che il avrebbe dovuto assumere in sede di procedura di CP_2 mediazione). Come addotto dal , è da escludersi la pertinenza della deliberazione CP_1 dell'assemblea al tema in discussione indicato al punto 1 dell'ordine del giorno contenuto nel relativo avviso di convocazione.
La delibera del 10.9.2020 va, pertanto, dichiarata parzialmente illegittima con riferimento al punto 1 all'ordine del giorno.
Le spese di lite, visto l'esito del giudizio, seguono la soccombenza e vengono poste a carico del convenuto e a favore dell'attore, come liquidate in dispositivo con CP_2 applicazione dei parametri di cui ad d.m. 55/2014, come modificato dal d.m. 147/2022, tenendo conto delle attività processuali svolte e della non complessità delle questioni giuridiche trattate (non è stata svolta alcuna attività istruttoria, né l'attore chiedeva la concessione dei termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., ratione temporis in vigore).


P.Q.M.


Il Tribunale di Trani, sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando sulle domande proposte da nei confronti di Controparte_1
, in Molfetta, ogni altra domanda e difesa rigettate, rinunciate Controparte_3 ovvero assorbite:
- dichiara la contumacia del , in Molfetta;
Controparte_3
- annulla la delibera del 19.9.2019;
- annulla parzialmente la delibera del 10.9.2020, con riferimento alla deliberazione inerente al primo punto all'ordine del giorno;

- condanna il convenuto al pagamento a favore del delle spese di CP_2 CP_1 lite, che liquida in € 3.397,00 per compensi e € 545,00 per esborsi, oltre spese generali al
15%, iva e cap, come per legge.
Sentenza resa ex art. 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante lettura alla parte presente e allegazione al verbale, per l'immediato deposito telematico.
Così deciso in Trani, il 13.10.2025
Il giudice
AR NN AM
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