N. 3106/2020 R.G.A.C.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI
TERMINI IMERESE
in composizione monocratica e nella persona del dott. Andrea Quintavalle, ha pronunziato, la seguente
SENTENZA nella controversia civile iscritta al n. 3106 del Ruolo Generale Affari Contenziosi dell'anno 2020 e vertente
TRA
, nato a [...] il [...], C.F. , elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Termini Imerese (PA), C.so Umberto e Margherita n. 61, presso lo studio dell'avv.
IZ RO, rappresentato e difeso dall'avv. Giuseppe Carbone giusta procura in atti
PARTE ATTRICE
E
, nato a [...] il [...], C.F. , Controparte_1 C.F._2 elettivamente domiciliato in Palermo, via T. Tasso n. 4, presso lo studio dell'avv. Cinzia AN, che lo rappresenta e difende giusta procura in atti
E
, nata a [...] il [...], C.F. , Controparte_2 C.F._3 elettivamente domiciliata in Palermo, via T. Tasso n. 4, presso lo studio dell'avv. Cinzia AN, che la rappresenta e difende giusta procura in atti
PARTI CONVENUTE oggetto: recesso di preliminare di compravendita;
conclusioni: come da note scritte di trattazione depositate in sostituzione d'udienza del 18.06.2025
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 1 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., depositato in data 27.11.2020, , premetteva: Parte_1
a) di avere stipulato in data 12.11.2019 un preliminare di compravendita con
[...]
e avente ad oggetto un appezzamento di terreno agricolo sito CP_1 Controparte_2 nel Comune di IS (PA), contrada Cavallaro, censito al catasto terreni del medesimo
Comune al foglio 18 part. nn. 3670-3672-3674;
b) che per il trasferimento veniva pattuito il prezzo di € 30.000,00, di cui € 5.000,00 venivano da lui versati ai promittenti venditori, a titolo di caparra confirmatoria, al momento stesso della stipula del preliminare;

c) che veniva pattuito il termine massimo del 30.01.2020 per la stipula del contratto definitivo;

d) che nel preliminare di compravendita i promittenti venditori dichiaravano, tra l'altro, che nell'immobile non gravavano diritti di terzi;

e) che, nel lasso di tempo tra la data di stipula del preliminare (12.11.2019) e la data fissata per la stipula del contratto definitivo (30.01.2020), veniva a conoscenza della presenza, sull'appezzamento di terreno, di tubazioni sotterranee per il passaggio dell'acqua di proprietà del e che lo stesso aveva un diritto di Controparte_3 CP_3 servitù permanente sul fondo;
circostanze, a suo dire, taciute dai promittenti venditori;

f) che, la descritta situazione incideva sull'utilizzo del bene e sulla sua destinazione, rendendolo un acquisto non più conveniente;

g) che chiedeva verbalmente, ai promittenti venditori, la restituzione della caparra di €
5.000,00 e la risoluzione del contratto preliminare, ma che, questi ultimi, rifiutavano ogni tipo di restituzione;

h) che, in data 29.01.2020, veniva inviata lettera di diffida ai promittenti venditori;

i) che, in data 03.02.2020, i promittenti venditori riscontravano la detta diffida, ammettendo la presenza della servitù in favore del ed affermando di CP_3 Controparte_3 averlo comunicato al promittente acquirente, in presenza di testimoni, in occasione del sopralluogo svolto prima della stipula del preliminare;

j) che, con lettera del 14.03.2020, contestava quanto asserito dai promittenti venditori.
In ragione dei fatti sopra esposti, riteneva:
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 2 k) che dalla condotta dei promittenti venditori era derivata la violazione dell'art. 1489 c.c., per non avere essi dichiarato che il terreno fosse gravato dalla servitù spettante al
[...]
; Controparte_3
l) il proprio diritto di chiedere la risoluzione del preliminare ai sensi dell'art. 1480 c.c., nonché ad esigere il doppio della caparra ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c.;
Per tutto quanto sopra esposto chiedeva, allora, di: “[…] - Accertare e dichiarare la violazione dell'art. 1489 cod. civ. da parte dei coniugi avendo gli stessi taciuto la presenza Controparte_4 delle servitù in favore del;
- Per l'effetto, dichiarare che parte Attore Controparte_3 ha correttamente manifestato il proprio recesso dal contratto preliminare, con lettera del
29/01/2020; - Conseguentemente, condannare i Sig.ri e , Controparte_1 Controparte_2 odierni convenuti, al pagamento in favore del Sig. della somma di Euro 10.000,00 ai Parte_1 sensi dell'art. 1385 comma 2 cod. civ., oltre interessi fino alla data dell'effettivo soddisfo;
- Con vittoria di spese di lite e onorari di avvocato. In via istruttoria con riserva di ulteriormente dedurre
e produrre, nonché di articolare mezzi di prova e di indicare testi, tenuto conto del comportamento processuale di controparte […]”.
Si costituivano in giudizio e con comparsa di Controparte_1 Controparte_2 costituzione e risposta del 04.04.2021, contestando tutto quanto dedotto da controparte.
In particolare, deducevano, nel complesso:
- che era a conoscenza della servitù esistente sul fondo, sin dalla fase delle Parte_1 trattative;

- che il comportamento da egli tenuto era, in realtà, chiaro indice della volontà di non voler adempiere agli obblighi assunti derivante esclusivamente ad un ripensamento circa l'acquisto del fondo, in palese violazione dell'obbligo di buona fede;

- che, pertanto, non essendo ravvisabile una loro responsabilità ex art. 1489 c.c., gli stessi erano legittimati a recedere dal preliminare, nonché a trattenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria, come previsto dall'art. 1385, secondo comma, c.c..
Pertanto, veniva chiesto di: “[…] Accertare e dichiarare il recesso dei convenuti dal contratto preliminare per cui è causa;
- ritenere e dichiarare il diritto dei convenuti a trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra. - Rigettare le domande attoree […]”.
Con ordinanza del 27.04.2022 veniva disposto il mutamento del rito nelle forme di quello ordinario di cognizione e fissata l'udienza ex art. 183 c.p.c..
Concessi i termini per il deposito delle memorie ex art. 183 co. 6 c.p.c., veniva nel corso del processo assunta prova testimoniale.
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 3 Precisate le conclusioni con note scritte in sostituzione d'udienza del 18.06.2025, la causa veniva assegnata poi in decisione con ordinanza del 27.06.2025, con concessione dei termini per il deposito degli scritti difensivi di cui all'art. 190 c.p.c..
*****

Tutto quanto sopra premesso, occorre, innanzitutto, qualificare il contratto intercorso tra le parti in data 12.11.2019.
Ebbene, dall'interpretazione del testo negoziale, trattasi di un contratto preliminare di compravendita di un appezzamento di terreno agricolo sito nel Comune di IS (PA) e identificato al catasto terreni del menzionato Comune al foglio 18 particelle n. 3670, 3672, 3674.
Ciò posto, parte attrice ha avanzato la richiesta di accertare di aver validamente esercitato il suo diritto di recesso in data 29.01.2020 e, conseguentemente, ha avanzato richiesta di condanna delle controparti al versamento, in suo favore, del doppio della caparra versata.
Orbene, preliminarmente, deve evidenziarsi che ai sensi dell'art. 1385 c.c. la parte non inadempiente può scegliere se esercitare il diritto di recesso o chiedere la risoluzione per inadempimento della controparte. Nell'ipotesi disciplinata dalla norma “de qua” il potere di recesso
è attribuito direttamente dalla legge (non in via convenzionale come nell'ipotesi di cui all'art. 1373 cc) in ragione della circostanza che le parti hanno, in contratto, espressamente pattuito la corresponsione di una somma a titolo di caparra confirmatoria.
In particolare, nella fattispecie di cui all'art. 1385 cc.: “il diritto di recesso è una evidente forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone pur sempre l'inadempimento della controparte avente i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale: esso costituisce null'altro che uno speciale strumento di risoluzione negoziale per giusta causa, alla quale lo accumunano tanto i presupposti (l'inadempimento della controparte) quanto le conseguenze
(la caducazione ex tunc degli effetti del contratto)” (Cass. S.U. n. 553/2009).
Peraltro, “se il recesso non è altro che una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto che presuppone l'inadempimento della controparte, le interazioni rilevanti da esaminare sul piano normativo non sono tanto quelle tra il recesso stesso e le varie forme di risoluzione, quanto quella, pur collegata, tra azione di risarcimento ordinaria e domanda di ritenzione della caparra” (Cass.
S.U. n. 553/2009).
In particolare, nel caso di esercizio della domanda di risoluzione, la parte adempiente potrebbe esperire anche l'azione di risarcimento del danno, regolata dalle norme generali ( art. 1385 co. 3 c.c.).
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 4 Nel caso di esercizio del diritto di recesso (art. 1385 co. 2 c.c.), viceversa, parte adempiente può ritenere la caparra (o chiedere il doppio se sia la parte che l'ha versata).
La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha, infatti, “la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum" (Cass. n. 20532/2020).
Tutto ciò posto, nel caso di specie, parte attrice ha fondato l'esercizio del suo diritto di recesso su un preteso grave inadempimento da parte dei promittenti venditori;
inadempimento dovuto al non averla informata della presenza di condutture idriche sotterranee sul fondo promesso in vendita;
condutture costituenti opere espressione di un diritto di servitù sul fondo, in titolarità al
[...]
. Controparte_3
Ciò posto, occorre, dunque, ai fini dell'emanazione di una pronuncia accertativa di avvenuto recesso, verificare l'effettiva sussistenza della condotta imputata ai convenuti, nonché verificare se essa configuri o meno un grave inadempimento.
In merito alla ripartizione dell'onere della prova, così come nel caso di risoluzione giudiziale spetta alla parte attrice dimostrare solo il titolo della sua pretesa, mentre spetta al convenuto dimostrare che nessun grave inadempimento, a lui imputabile, si è configurato (cfr. Cass. S.U. n.
13533/2001), così, analogamente, anche nell'ipotesi di risoluzione stragiudiziale, a seguito di esercizio del diritto di recesso, dimostrata la fonte contrattuale di tale potere, spessa alla controparte dimostrare che nessun grave inadempimento a suo carico, in realtà, è configurabile.
Ebbene, ai fini del decidere, viene in rilievo quanto statuito dall'art. 1489 cc, secondo cui: “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'articolo 1480 [...]” (si precisa che essendo, come sopra già evidenziato, il recesso una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, che presuppone i medesimi caratteri dell'inadempimento che giustifica la risoluzione giudiziale, l'operatività della norma “de qua”, che fa riferimento alla risoluzione del contratto, è certamente estendibile anche al caso del recesso, fungendo da parametro per valutare la sussistenza di un grave inadempimento).
In particolare, certamente l'esistenza di un diritto di servitù prediale sul fondo oggetto di compravendita profila l'esistenza di un diritto reale idoneo a diminuire il libero godimento della “res”.
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 5 Ai fini dell'operatività della disposizione viene in rilievo anche la natura o meno apparente della servitù.
In merito si osserva che la Suprema Corte ha evidenziato che: “L'apparenza della servitù si identifica nell'oggettiva e permanente presenza di opere suscettibili di essere viste, ancorché in concreto ignorate, che, per struttura e consistenza, inequivocamente denuncino il peso imposto su un fondo a favore dell'altro; tale requisito mira a garantire l'acquirente del fondo servente dalla presenza di vincoli ignoti e non verificabili e va valutato caso per caso (cfr. 25493/2024; cass. n.
32816/2023; cfr. altresì sul concetto di apparenza Cass. N. 24401/2014 secondo cui la visibilità delle opere, ai sensi dell'art. 1061 cod. civ., deve essere tale da escludere la clandestinità del possesso e da far presumere che il proprietario del fondo servente abbia contezza dell'obiettivo asservimento della proprietà a vantaggio del fondo dominante. E ancora, v. cass. 6403/1980; cass. 1028/1984 secondo cui il requisito dell'apparenza richiesto ai fini dell'acquisto del diritto di servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia deve risultare in modo chiaro e certo, senza necessita di particolari ricerche o indagini da parte di colui che subisce la servitù stessa, e si configura come presenza di segni visibili, indicativi del collegamento tra l'esercizio della servitù e le opere permanenti che ne sono mezzo necessario e ne rivelano univocamente la sussistenza” (Cass. n.
5479/2025).
Nel caso di specie, non è stato dimostrato, innanzitutto, dai convenuti, tenuti a provare il loro esatto adempimento, che la servitù in oggetto fosse apparente.
Al contrario, non è oggetto di contestazione, oltre che a risultare dagli atti, che la servitù in esame si strutturi per il tramite di due condutture idriche poste in parallelo che, partendo da una cabina di manovra situata su un fondo alieno, rispetto a quello oggetto del presente giudizio, si dirimano nel sottosuolo, attraversando tutte e tre le particelle nn. 3670, 3672 e 3674.
In particolare, si ritiene di valorizzare proprio il doc. n. 3 allegato alla comparsa di costituzione dei convenuti (Planimetria satellitare particelle del foglio 18 IS (San Leonardo III Lotto
Ovest) in cui graficamente è rappresentato il tracciato delle due condutture idriche in esame.
Dunque, tali condutture idriche connotano, certamente, la servitù in esame del carattere della non apparenza, non essendo opere suscettibili di essere viste mediante un mero sopralluogo visivo del fondo di cui particelle nn. 3670, 3672 e 3674, diramandosi, invece, nel sottosuolo. Del resto, la stessa cabina da cui esse si diramano risulta, dalla documentazione fotografica in atti, posta ad una distanza dal terreno, di cui è causa, tale da non far assumere alla servitù in esame il carattere dell'apparenza, non essendo in ragione della mera visione della cabina comprensibile il tracciato di diramazione delle due condutture.
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 6 Posto il carattere della non apparenza della servitù, si osserva, allora, che deve trovare applicazione il principio ribadito dalla Suprema Corte nella pronuncia n. 5062/2025 che ha affermato:
<E' condivisibile quanto rilevato dai giudici di merito in ordine al “correttivo” giurisprudenziale posto all'operatività dell'art.1489 c.c. e costituito dall'agevole conoscenza/conoscibilità della situazione del bene perché esteriormente visibile: si richiama, sul punto quanto espresso -tra le tante, trattandosi di un indirizzo interpretativo che si può affermare consolidato- da Cass. n.14289/2018, secondo cui “L'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando
a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se
i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”>>.
Detto in altri termini, in presenza di servitù non apparenti, la dichiarazione espressa del compratore, volta ad affermare l'inesistenza di ogni servitù passiva sulla “res” compravenduta, esonera l'acquirente da ogni obbligo di andare a consultare i registri immobiliari per verificare l'esistenza di servitù trascritte. Dunque, la facile conoscibilità del peso per l'acquirente, non esonera comunque il venditore da responsabilità, in quanto la sua dichiarazione è idonea a ingenerare un legittimo affidamento sulla controparte, tale da esonerarla dall'onere di ogni ulteriore verifica, restando così a carico del venditore le conseguenze di una sua dichiarazione mendace. Allo stesso modo, e a maggior ragione, nel caso in cui sia stata resa una dichiarazione mendace sull'assenza di servitù e questa non risulta neanche trascritta nei registri immobiliari. Diversamente nel caso in cui sia stata resa la dichiarazione di esclusione di servitù passiva, ma tale servitù ha natura apparente;
in tal caso il compratore non può invocare alcun legittimo affidamento, che resta escluso dalla natura ben visibile delle opere, idonee a fargli avere immediata percezione dell'esistenza del peso.
Orbene, nel caso di specie, dall'analisi del testo contrattuale non emerge l'esistenza di una clausola con cui i convenuti hanno escluso espressamente l'esistenza della servitù di cui è causa.
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 7 Al contrario per le ragioni di seguito esposte deve ritenersi che i convenuti hanno espressamente dichiarato l'esistenza di una servitù passiva.
Infatti, deve rilevarsi, innanzitutto, che nel preliminare i promittenti venditori così hanno affermato: “Dichiara e garantisce la parte promittente venditrice che l'immobile predetto è di sua piena ed esclusiva proprietà e che sullo stesso non gravano iscrizione ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli, diritti di terzi in genere, e comunque la stessa parte promittente venditrice si impegna ed obbliga a cancellare a sua cura e spese eventuali pregiudizi che possano limitare la detta disponibilità e godimento”.
Orbene, sebbene, l'espressa esclusione di “diritti di terzi in genere” possa essere interpretata come esclusione anche dell'esistenza di servitù passive, la clausola “de qua” deve essere interpretata, secondo un criterio sistematico, tenendo conto di una ulteriore clausola presente in contratto. Il richiamo è alla disposizione con cui i convenuti si sono impegnati al trasferimento del cespite entro il 30.01.2020 “nello stato di fatto in cui esso oggi si trova, ben noto ad oggi alla stessa parte promittente acquirente, con ogni diritto accessorio e pertinenza, servitù attive e passive esistenti”.
Ne discende, a giudizio dello scrivente, attraverso una interpretazione tesa necessariamente ad armonizzare il significato delle due clausole, che esse sono in un rapporto di genere a specie, così da doversi asserire che i promittenti venditori da un lato hanno espressamente dichiarato l'esistenza di servitù passive sul fondo, ma, allo stesso tempo, hanno dichiarato l'inesistenza di ulteriori diritti dei terzi, diversi da quello predetto.
Non sfugge poi a questo giudicante la genericità della dizione utilizzata in contratto.
Tuttavia, deve escludersi la natura di mera clausola di stile della stessa.
Ed, infatti, la Suprema Corte ha precisato che: “In tema di contratti, il giudice di merito, anche
a fronte di una clausola estremamente generica ed indeterminata, deve comunque presumere che sia stata oggetto della volontà negoziale, sicché deve interpretarla in relazione al contesto (art. 1363 cod. civ.) per consentire alla stessa di avere qualche effetto (art. 1367 cod. civ. ) e, solo se la vaghezza
e la genericità siano tali da rendere impossibile attribuire ad essa un qualsivoglia rilievo nell'ambito dell'indagine volta ad accertare la sussistenza ed il contenuto dei requisiti del contratto (art. 1325 cod. civ.), ovvero siano tali da far ritenere che la pattuizione in esame non sia mai concretamente entrata nella sfera della effettiva consapevolezza e volontà dei contraenti, può negare ad essa efficacia qualificandola come clausola di "stile". (Sez. 1, Sentenza n. 13839 del 31/05/2013, Rv.
626766 - 01)” (Cass. n. 8940/2024).
Orbene, assume rilievo dirimente (come del resto ritenuto anche dalla Cassazione nella pronuncia sopra detta), per escludere che dalla genericità della clausola possa derivare una sua n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 8 qualificazione come di mero stile, la prova che la parte era a conoscenza dell'esistenza delle opere costituenti la servitù.
Detto in altri termini, la prova che il promittente acquirente sia stato informato dell'esistenza delle condutture, prima della stipula del preliminare, assume rilievo dirimente per consentire di attribuire anche alla clausola generica del trasferimento del cespite con tutte “le servitù passive esistenti”, il preciso significato negoziale di star trasferendo un bene gravato da una servitù di acquedotto;
dovendo così escludersi la natura di mera clausola di stile della stessa.
Orbene, quanto alla prova che parte attrice fu informata dell'esistenza delle condutture prima della stipula del preliminare, questa deve dirsi raggiunta all'esito delle prove testimoniali assunte.
In particolare, devono valorizzarsi le dichiarazioni rese dal teste , nipote di Testimone_1
che ha dichiarato: “corrisponde al vero che nel settembre del 2019 mi sono recato Controparte_1 sul terreno insieme a mio zio, e a suo padre”; “in questa occasione, mio zio, in mia Parte_1 presenza, disse espressamente ad che sul terreno c'era una conduttura idrica”; “posso Parte_1 dire che in mia presenza era la prima volta che veniva riferita la circostanza della presenza della conduttura idrica”; “poiché la conduttura idrica termina nei pressi di una cabina, presente sul terreno, mio zio indicò questa cabina per segnalare la presenza della conduttura”.
Il teste ha anche poi affermato: “mio zio riferì a , nell'occasione del sopralluogo, Parte_1 la possibilità di costruire sul terreno un immobile di circa 40 mq”; “mio zio precisò espressamente che le dimensioni non potevano essere più grandi di 40 mq perché doveva esserci la distanza minima dalla conduttura;
ne era a conoscenza perché già anni prima si era rivolto ad un ingegnere per poter verificare la possibilità di costruire sul terreno.”; “quando apprese della circostanza, Parte_1 rispose che non era rilevante in quanto lui non era intenzionato a costruire ma solo ad utilizzare il terreno come deposito per le auto da demolire.”; “il padre di nell'occasione ricordò Parte_1 che affermò che lo spazio era immenso per quello che era intenzionato a fare suo figlio sul terreno”;
“mio zio in occasione del sopralluogo espressamente nominò il quale titolare della servitù CP_3 per la conduttura idrica”.
Ebbene, dalle dichiarazioni sopradette emerge come l'attore fu reso edotto in maniera sufficientemente chiara e precisa dell'esistenza della servitù passiva sul fondo di cui è causa.
Ricostruzione che non può dirsi smentita dalle dichiarazioni rese dall'altro teste escusso,
, padre dell'attore. Testimone_2
Infatti, il teste ha confermato, innanzitutto, la circostanza che fu effettuato un sopralluogo presso il terreno di cui è causa a cui partecipò anche il teste . Successivamente ha Testimone_1
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 9 dichiarato che non disse mai durante l'incontro che erano presenti tubature Controparte_1
d'acqua, né mai nomino il consorzio bonifica Palermo 2.
Ebbene, nonostante tali dichiarazioni, deve ritenersi che la circostanza che il teste non abbia sentito rendere edotto l'attore delle circostanze in parola non esclude che, tuttavia, Controparte_1 ciò sia avvenuto e che nell'occasione non abbia avuto percezione ciò, data anche Testimone_2
l'estensione del fondo, e ben potendo, così, le informazioni in esame essere state riferite in un momento in cui il teste non era vicino alle parti in causa.
Alla luce della raggiunta prova, non può dirsi configurato alcun grave inadempimento degli obblighi informativi di cui all'art. 1489 cc. a carico dei promittenti venditori.
Pertanto, deve essere rigettata la domanda di parte attrice tesa a far accertare l'esercizio del suo recesso dal contratto, in quanto l'assenza di un inadempimento di non scarsa importanza a carico delle controparti inibisce l'esercizio del potere di scioglimento unilaterale del contratto ai sensi dell'art. 1385 cc. Ne discende, altresì, il rigetto della richiesta di condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra.
Quanto, invece, alla richiesta di e di accertare l'esercizio Controparte_1 Controparte_2 del loro diritto di recesso dal contratto, in ragione della mancata stipula da parte di controparte del definitivo, si osserva quanto segue.
Innanzitutto, ritiene lo scrivente di non attribuire al termine del 30.01.2020, indicato in contratto quale termine entro cui stipulare il definitivo, natura essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cc.
Infatti, “il termine per l'adempimento può essere ritenuto essenziale, ai sensi dell'art. 1457 cod. oiv., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto, risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di ritenere perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine medesimo. Tale volontà non può desumersi solo dall'uso dell'espressione "entro e non oltre" quando non risulti dall'oggetto del negozio o da specifiche indicazioni delle parti che queste hanno inteso considerare perduta l'utilità prefissasi nel caso di conclusione del negozio stesso oltre la data considerata (sentenze 6 dicembre 2007, n. 25549, e 25 ottobre 2010, n. 21838)” (Cass. n. 14426/2016).
Nel caso di specie, nonostante l'utilizzo dell'espressione “entro e non oltre”, non emerge, in base al tenore complessivo delle clausole negoziali, una perdita di utilità dell'operazione economica in caso di superamento del sopra detto termine.
Ciò chiarito, deve poi osservarsi che: “[…]la natura non essenziale del termine previsto dalle parti per l'esecuzione di un'obbligazione contrattuale, pur impedendo la configurabilità della
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 10 risoluzione di diritto ai sensi dell'art. 1457 c.c., non esclude che l'inosservanza di esso, ove superi ogni ragionevole limite di tolleranza da apprezzarsi discrezionalmente dal giudice di merito in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, possa costituire inadempimento di non scarsa importanza a norma dell'art. 1455 e determinare quindi la risoluzione del contratto a norma dell'art.
1453 c.c. (Cass., Sez. 2, Ordinanza n. 11653 del 14/05/2018; Cass., Sez. 2, sentenza n. 4314 del
04/03/2016; Cass., sez. 2, sentenza n. 3688 del 29/03/1995; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 3523 del
10/06/1982). Un inadempimento di non scarsa importanza si ha quando il ritardo, imputabile al debitore anche sotto il profilo dell'elemento soggettivo, superi ogni ragionevole limite di tolleranza.
Accertare quando il ritardo ecceda qualsivoglia limite di tollerabilità costituisce apprezzamento discrezionale del giudice di merito, che deve essere condotto in relazione all'oggetto e alla natura del contratto, al comportamento complessivo delle parti anche posteriore alla conclusione del contratto e all'interesse dell'altro contraente (cfr. Cass., sez. 1, sentenza n. 10127 del 02/05/2006)”
(Cass. n. 4640/2021).
Nel caso in esame, si ritiene che alla data della costituzione in giudizio dei convenuti, e cioè il
04.04.2021, era ormai decorso un lasso di tempo -più di un anno dal 30.01.2020- tale da rendere come non più tollerabile il ritardo alla stipula del definitivo. Pertanto, a quella data era già sussistente un ritardo idoneo a configurare un grave inadempimento, imputabile all'attore, in quanto privo di legittima giustificazione.
Ne discende l'accertamento dell'intervenuto recesso da parte dei convenuti ed il conseguente loro diritto a trattenere la caparra di € 5.000,00.
Quanto alle spese di lite, esse seguono la soccombenza, dovendo essere Parte_1 condannato al pagamento delle stesse nei confronti dei convenuti. Spese che si liquidano secondo i valori di cui al D.M. n. 55/2014 e ss.mm., in ragione dell'attività difensiva svolta, ai valori minimi per la fase di studio, introduttiva e decisionale ed ai medi per quella istruttoria. Si precisa che, data l'ammissione di al beneficio del patrocinio a spese dello Stato, per egli, ex art. Controparte_1
133 D.P.R. n.115/2002, le spese si liquidano in favore dell'Erario.


P. Q. M.



Il Tribunale di Termini Imerese, in composizione monocratica, definitivamente pronunziando sulla controversia civile promossa, disattesa ogni altra istanza ed eccezione, così provvede:
a) rigetta le domande avanzate da;
Parte_1
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 11 b) accerta, ai sensi dell'art. 1385 secondo comma, c.c., l'intervenuto recesso di
[...]
e dal contratto preliminare di cui è causa;
CP_1 Controparte_2
c) per effetto di cui al punto b) dichiara il diritto di e a Controparte_1 Controparte_2 trattenere l'importo di € 5.000,00 ricevuto da a titolo di caparra confirmatoria;
Parte_1
d) condanna al pagamento, in favore di delle spese di lite che Parte_1 Controparte_2 si liquidano in complessivi € 1.690,00, oltre al rimborso delle spese forfettarie in misura pari al 15% del compenso, I.V.A. e C.P.A. come per legge, con attribuzione all'avv. Cinzia
AN dichiaratasi antistataria;

e) condanna al pagamento, in favore di , delle spese di lite che Parte_1 Controparte_1 si liquidano, quanto alle spese vive, negli importi prenotati a debito, e per i compensi in complessivi € 1.690,00, oltre al rimborso delle spese forfettarie in misura pari al 15% del compenso, I.V.A. e C.P.A. come per legge, e dispone che, ex art. 133 D.P.R. n.115/2002, il pagamento delle somme predette sia eseguito in favore dell'Erario.
14.11.2025
Il Giudice
dott. Andrea Quintavalle
n. 3106/2020 r.g.a.c. Pag. 12