REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, in persona del giudice dott.ssa
Alessandra Tedesco, ha pronunciato, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 3209 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi dell'anno 2023 vertente
TRA
rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Maria Giovanna Parte_1
Cafaro, presso il cui studio elettivamente domicilia in Pastorano alla via Latina n. 1;
ATTORE
E
, rappresentato e difeso, in virtù di mandato in atti, dall'avv. Antonella Ciriello, Controparte_1
presso il cui studio elettivamente domicilia in Vitulazio alla via Nievo n. 27;
CONVENUTO
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato - premesso di essere Parte_1 comproprietario dell'immobile sito in Camigliano alla via Rocco n. 38, meglio identificato in atti, concesso in locazione per uso abitativo a , per il canone di € 200,00 mensile, e Controparte_1
che il conduttore non ha più corrisposto i canoni di locazione dal mese di gennaio del 2023, oltre a risultare moroso nel pagamento degli oneri condominiali degli anni precedenti – ha intimato sfratto per morosità e citato il conduttore per la convalida.
Si è costituito il convenuto il quale ha chiesto il rigetto delle domande attoree, in quanto infondate in fatto ed in diritto.
1 In particolare, il conduttore ha eccepito che a seguito di richiesta del locatore di cessazione del contratto di locazione ha lasciato l'immobile in questione nel mese di giugno del 2022 e che l'immobile è rimasto, poi, occupato senza titolo dalla compagna e dai figli.
Con ordinanza del 19.4.2023, stante l'opposizione dell'intimato, non è stato convalidato lo sfratto, non è stato concesso il provvisorio rilascio ed è stato mutato il rito, fissando l'udienza del
23.10.2023, con termine di venti giorni prima all'intimante e di dieci giorni prima all'intimato per il deposito di memorie integrativa.
Nella memoria integrativa depositata l'attore ha dato atto della persistente morosità del conduttore e ha chiesto risolversi il contratto di locazione e condannare il conduttore al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni scaduti e a scadere.
Nella memoria integrativa depositata il convenuto ha insistito nelle eccezioni già formulate nella comparsa di costituzione.
Va innanzitutto affermata la procedibilità della domanda, essendo stato esperito il procedimento di mediazione ai sensi dell'art. 4 D.lgs. 28/2010 (come novellato dal D.l 69/2013 conv. in legge n.98/2013) come documentato in atti (cfr. verbale di mancata conciliazione del 13.06.2023).
Nel merito, la domanda attorea di risoluzione contrattuale è fondata e merita accoglimento nei limiti e per le motivazioni di seguito esplicitate.
In tema di inadempimento per i contratti di locazione ad uso abitativo è noto che, a seguito dell'entrata in vigore della l. 27 luglio 1978 n. 392, la valutazione - quanto al pagamento del canone
- della gravità e dell'importanza dell'inadempimento del conduttore in relazione all'interesse del locatore insoddisfatto, non è più rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice (“nel caso in cui il conduttore … abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell'importanza dell'inadempimento, non è rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli art. 5 e 55 l. 27 luglio 1978 n. 392”: cfr.
Cass. 23257/2010), ma è predeterminata legalmente mediante previsione di un parametro ancorato - ai sensi degli artt. 5 e 55 della stessa legge (non abrogati dalla successiva L. 9 dicembre 1998 n.
431) - a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa grave del debitore.
2 Nel caso in esame il locatore ha dedotto il mancato pagamento dei canoni di locazione dal mese di gennaio del 2023, oltre che il mancato pagamento degli oneri condominiali anche degli anni precedenti.
Il convenuto non ha contestato il mancato pagamento dei canoni di locazione dal mese di gennaio del 2023, ma ha eccepito di aver rilasciato l'immobile nel giugno del 2022.
Come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, anche se in altra fattispecie, l'onere della prova relativo alla effettuata restituzione del bene locato incombe sul conduttore, trattandosi di fatto estintivo del diritto di credito del locatore, al quale il bene va restituito al termine del rapporto locativo (quale ne sia stata la causa della cessazione) ovvero va offerto in restituzione quantomeno con modalità aventi valore di offerta non formale (Cass. 7776/2004).
Nel caso di specie il conduttore non ha fornito alcuna prova della restituzione dell'immobile locato o delle chiavi dello stesso, limitandosi ad esibire un certificato di residenza il quale ha un valore meramente presuntivo in ordine al luogo dell'effettiva dimora abituale.
Tra l'altro la circostanza che l'immobile sia attualmente occupato dalla compagna del conduttore unitamente ai figli non rileva in senso contrario, ma anzi è ulteriore elemento che comprova la perduranza del rapporto di locazione.
Ciò detto, avendo il conduttore sospeso il pagamento del canone per un lungo arco temporale è lui ascrivibile l'inadempimento, sia da un punto di vista oggettivo che soggettivo.
Acclarato, pertanto, l'inadempimento del conduttore, il contratto in atti va dichiarato risolto per fatto e colpa di parte convenuta, con conseguente condanna al rilascio del bene, libero e vuoto da persone e cose, in favore del locatore e determinazione della data di rilascio ex art. 56 L.392/78 che, in considerazione del lungo tempo trascorso senza il pagamento del canone, dal mese di gennaio del
2023, comparato con le esigenze del conduttore di reperire altra dimora, stimasi equo fissare per il
10.3.2025.
Il conduttore va, poi, condannato al pagamento della somma di € 5.000,00, pari ai canoni di locazione dal mese di gennaio del 2023 al mese di gennaio del 2025, nonché al pagamento di tutti i canoni che andranno mensilmente a scadere sino al rilascio, oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo.
Per quanto riguarda le spese condominiali richieste dall'attore, va osservato che risulta documentato il pagamento da parte dell'attore della somma di € 333,73 per quote condominiali dell'anno 2020 e
3 2021 e della somma di € 534,73 per il saldo finale delle quote condominiali dell'anno 2021, mentre non può essere riconosciuto il diritto del locatore di ripetere dal conduttore il pagamento delle spese del decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio in suo danno, atteso che il locatore avrebbe potuto evitare la procedura monitoria pagando gli oneri condominiali e rivalendosi poi sul conduttore.
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza. Esse vengono liquidate come da dispositivo che segue, in applicazione dei parametri dettati dal D.M. 55/2014, come modificati dal D.M.
37/2018, sotto la cui vigenza si è esaurita l'attività processuale e difensiva. In particolare, i compensi si ispirano ai valori medi dello scaglione di riferimento, concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate e all'attività processuale e difensiva espletata, con attribuzione al procuratore costituito ex art. 93 c.p.c.


P.Q.M.


Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, Quarta Sezione Civile, definitivamente pronunciando sulle domande in epigrafe così provvede:
- risolve il contratto di locazione per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in
Camigliano alla via Rocco n. 38 (meglio identificato in atti);
- ordina al conduttore di rilasciare l'immobile entro il 10.3.2025;
- condanna il convenuto al pagamento della somma di € 5.000,00, per i canoni di locazione scaduti, oltre interessi legali dalle scadenze al soddisfo, e della somma di € 868,46, a titolo di oneri condominiali, nonché al pagamento dei canoni che andranno mensilmente a scadere sino al rilascio;

- condanna il convenuto al alla refusione delle spese di lite in favore dell'attore che si liquidano in complessivi € 2.300,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge.
Santa Maria Capua Vetere, 22.1.2025
Il Giudice
dott.ssa Alessandra Tedesco
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