R.G./C. n. 2392/2022
TRIBUNALE DI MARSALA
SEZIONE CIVILE
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La dott.ssa FR PI, giudice unico in funzione monocratica, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 2392 dell'anno 2022 del Ruolo Generale degli Affari Contenziosi, vertente tra
e , rappresentati e difesi dall'avv. UBALDO Parte_1 Parte_2
RO (PEC: come da procura allegata all'atto di citazione Email_1
- ATTORI -
e
e , rappresentati e difesi dall'avv. Parte_3 Parte_4
MA CC (PEC: come da procura allegata alla Email_2 comparsa di costituzione di nuovo difensore del 27.6.2024
- CONVENUTI-
Oggetto: contratto preliminare cessione di quota indivisa - risarcimento del danno
Conclusioni: come da verbale di udienza del 22.9.2025
FATTO
Nella presente controversia, introdotta con atto di citazione, si controverte sulla esecuzione dell'obbligo di contrarre discendente da un verbale di mediazione sottoscritto tra le parti il
13.2.2012 con il quale è stato concordato il pagamento in favore dell'attore Parte_1
della complessiva somma di € 115.000,00 quale corrispettivo della cessione in favore dei due condividenti, i convenuti e della quota pari ad 1/3 della Parte_3 Parte_4
proprietà di due beni immobili siti in Mazara del Vallo, Via Giovanni Bessarione.
1 Nell'atto di citazione introduttivo del giudizio, gli attori hanno descritto i beni oggetto della cessione di quota indivisa deducendo che essi consistono:
- in due corpi di fabbrica ubicati nella Via Bessarione n. 221 di Mazara del Vallo di cui uno sito al piano terra e destinato ad attività commerciale, l'altro sito parte al piano terra, parte al primo piano e destinato a magazzino;
in catasto al fg. 171, p.lla 2992, sub 2 e sub 3; il titolo di provenienza è stato indicato nell'atto di compravendita in Notar
del 12.6.1990; Persona_1
- in un terreno ubicato nella Via Bessarione di Mazara del Vallo su cui in passato sono state realizzate due costruzioni poi demolite, in catasto al fg. 171, p.lla 3669; il titolo di provenienza è stato indicato nel decreto di trasferimento del Tribunale di Marsala del
19.6.1996.
Hanno precisato che il verbale di mediazione, con cui le parti hanno conciliato una lite tra loro pendente, è stato sottoscritto da esso attore anche nell'interesse del coniuge, Parte_2
in regime di comunione legale, che ha con l'atto di citazione inteso ratificare e convalidare la cessione della quota condivisa con il coniuge;
l'accordo prevedeva il pagamento in favore degli attori dell'importo di € 115.000,00 in più soluzioni, e comunque entro il termine del 30.11.2012, ed il trasferimento delle quote dei detti immobili a semplice richiesta nel termine di un mese dal versamento del saldo. Hanno aggiunto che i convenuti hanno pagato i primi acconti ma omesso di versare il saldo di € 80.000,00; che l'attore ha più volte, anche Parte_1
formalmente, sollecitato l'adempimento, non ottenendolo, neppure a seguito della dilazione richiesta e concessa. ha dedotto di aver poi agito ponendo in esecuzione, Parte_1
previa omologazione e registrazione, il verbale di mediazione, notificando atto di precetto con cui ha intimato ai debitori di pagare la complessiva somma di € 84.998,50 e successivamente procedendo con il pignoramento delle quote immobiliari di proprietà dei fratelli debitori;
che il giudice dell'esecuzione, tuttavia, ha dichiarato improcedibile l'esecuzione per carenza del titolo esecutivo, disponendo anche la cancellazione della trascrizione del pignoramento immobiliare;
che proposta opposizione agli atti esecutivi, questa è stata rigettata dal Tribunale, la cui decisione è stata appellata, ma la Corte di appello ha dichiarato inammissibile il gravame.
2 Gli attori, preso atto di quanto statuito dal Tribunale, che ha affermato che il verbale di mediazione è da equiparare ad un contratto preliminare che prevede prestazioni corrispettive, per cui il creditore può agire a tutela del suo diritto solo procedendo ai sensi dell'art. 2932 c. c., hanno pertanto dato avvio al presente giudizio.
Hanno altresì allegato e chiesto il risarcimento del danno per mancato godimento della loro quota sui beni di cui si discute, quantificandolo in euro 700,00 mensili ed in € 84.000,00 per dieci anni, cioè nella misura corrispondente alla quota parte del corrispettivo della locazione percepibile ove avessero avuto la disponibilità dell'immobile da cui hanno asserito di essere stati totalmente esclusi. Hanno altresì chiesto il risarcimento del danno per aver pagato l'IMU pro quota dal 2012, anno in cui doveva essere stipulato l'atto definitivo, per l'importo di circa euro 420,00 mensili e di € 4.200,00 per dieci anni.
Hanno chiesto altresì il risarcimento del danno da ritardo nel pagamento del saldo del corrispettivo, pari ad € 80.000,00, scaturito dal superamento del termine del 30.11.2012 fissato per la stipula dell'atto definitivo, e hanno chiesto che i convenuti siano condannati al pagamento del suddetto importo maggiorato di interessi legali e rivalutazione per € 97.050,27.
Hanno infine dedotto di aver diritto al rimborso delle spese di registrazione del verbale di mediazione, quantificate in € 2.798,00.
Hanno così concluso: “Pronunciare sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso
e pertanto disporre il trasferimento in capo ai convenuti della quota indivisa di un terzo degli immobili siti nel Comune di Mazara del Vallo e riportati in catasto al foglio 171 p.lle 2992 su.2
e 3 e 3639 sub.2 e 3 con i fabbricati ivi esistenti e più precisamente:
1) fabbricato in Mazara del Vallo via Giovanni Bessarione 221 costituito da una unità immobiliare sita al piano terra destinata ad attività commerciale estesa mq.85 ed una unità destinata a magazzino distribuita tra piano terra e primo piano estesa mq.176 identificato in catasto al foglio di mappa 171 particelle 2992 sub.2 via Bessarione 221 piano terra cat.C1 classe 5 mq.85 RC €.1.426,71, e 2992 sub.3 via Bessarione 221 piano terra e primo categ. C2 classe 4 mq.176 RC €.381,77. Confinante con la via Bessarione, con proprietà CP_1
, con proprietà , con proprietà già e
[...] CP_2 Controparte_3 CP_4
. Pervenuto alle parti per atto di compravendita ricevuto dal notaio
[...] Persona_1
3 il 12.06.1990 reg.to a Marsala il 23 Giugno 1990 al n.1817 e trascritto il 27 Giugno 1990 ai nn.13600/11226 da potere di nata a [...] il [...]. Con ogni Persona_2
accessione e pertinenza, quota di comproprietà sulle parti comuni secondo quanto previsto dalla legge e dai titoli di provenienza;

2) terreno sito in Mazara del Vallo via Giovanni Bessarione dell'estensione di circa mq. 2.745
e per quanto in effetti si trova identificato nel catasto fabbricati al foglio di mappa 171 particella 3639 in quanto su detto terreno erano state realizzate in assenza di concessione edilizia le unità immobiliari identificate in catasto con le particelle 3639 sub1, 3639 sub.2,
3639 sub.3 e 3639 sub.4 di recente demolite;
il terreno era prima identificato nel catasto terreni con le particelle 52 di are 13,80 vign.2° r.d. £.165,60 r.a. £.31,74 e 449 di are 14,50 vign.2°
r.d. £.174,00 r.a. £.33,35. Confinante con terreno di , con terreno di Persona_3 [...]
con terreno di e con la via Bessarione. Pervenuto alle parti per Per_4 Persona_5
decreto di trasferimento del Tribunale di Marsala del 19 Giugno 1996 reg.to a Marsala il 20
Giugno 1996 al n.762 e trascritto il 12.07.1996 ai nn.11871 reg,. gen. E 10074 reg. part. da potere di nata a [...] il [...] e Persona_6 Parte_5
nato a [...] il [...]. Con ogni accessione e pertinenza, quota di comproprietà sulle parti comuni secondo quanto previsto dalla legge e dai titoli di provenienza;
condannare i convenuti al pagamento in favore degli attori della somma di €.91.359,71
(97.050,26 -5.690,51) a titolo di saldo del prezzo per la cessione della loro quota su detti immobili subordinando il trasferimento della proprietà al pagamento di detto saldo;
condannare altresì i convenuti al risarcimento dei danni per le causali descritte in narrativa pari ad €.90.998,00 o nella diversa somma che vorrà determinare anche in via equitativa secondo il suo prudente apprezzamento”.
I convenuti si sono costituiti con comparsa, resistendo alle domande, di cui hanno chiesto il rigetto. Hanno preliminarmente eccepito l'inammissibilità e l'improcedibilità delle domande attoree sulla base del giudicato nascente da decisioni del Tribunale e della Corte d'Appello che si sono pronunciati nel merito, affermando che il verbale di mediazione su cui gi attori hanno basato la loro azione è inidoneo a costituire un titolo esecutivo, essendo privo dei caratteri di certezza, liquidità ed esigibilità.
4 Conseguentemente hanno chiesto in via riconvenzionale la condanna degli attori alla restituzione della somma di € 35.000,00, pacificamente ricevuta, maggiorata degli interessi legali.
Hanno dedotto l'inammissibilità della domanda proposta per violazione del principio del ne bis in idem avendo la Corte di Appello statuito sull'inammissibilità dell'appello proposto dagli attori avverso la sentenza del Tribunale di Marsala che aveva dichiarato l'ineseguibilità del verbale di mediazione contenente l'accordo di cui gli attori ora chiedono l'esecuzione in forma specifica.
I convenuti hanno anche contestato la fondatezza della domanda risarcitoria proposta in citazione, sostenendo l'assenza di prova circa la sussistenza di un mancato guadagno da locazione dell'immobile indiviso. Hanno altresì dedotto l'infondatezza della doglianza degli attori relativa al pagamento dell'imposta sui terreni in quanto dovuta in ragione della titolarità degli immobili in questione. Hanno infine richiesto il rigetto della domanda di compensazione legale per difetto di omogeneità, liquidità ed esigibilità del credito, preteso dagli attori, quantificato in € 97.050,27 e il debito su di essi gravante, in quanto soccombenti, per le spese di giudizio liquidate in sentenza dalla Corte di Appello.
Hanno infine concluso chiedendo “In via preliminare, Ritenere e dichiarare l'inammissibilità
e/o improcedibilità della domanda proposta dagli attori per le motivazioni tutte esposte in narrativa. Nel merito, Rigettare tutte le domande proposte nell'atto di citazione, poiché infondate in fatto ed in diritto. IN VIA RICONVENZIONALE E NEL MERITO. Accertare e dichiarare il diritto dei convenuti alla restituzione della somma di € 35.000,00 maggiorato degli interessi per le motivazioni esposte in narrativa. Per l'effetto condannare gli attori in solido tra loro al pagamento nei confronti dei sigg.ri e Parte_3 Parte_4
della somma di € 35.0000,00 per il prestito richiesto maggiorato degli interessi. Condannare gli attori al pagamento delle spese processuali, oltre spese generali, e cpa come per legge da distrarre in favore del sottoscritto procuratore”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Deve preliminarmente essere esaminata l'eccezione di giudicato sollevata dai convenuti. Gli attori hanno contestato la fondatezza di tale eccezione precisando che le precedenti sentenze
5 pronunciate tra le parti hanno solamente affermato l'inidoneità del verbale di mediazione a fungere da titolo esecutivo mentre non hanno escluso la sua valenza contrattuale.
Orbene, occorre rammentare che ai sensi dell'art. 2909 c.c. “l'accertamento contenuto nella sentenza passata in giudicato fa stato a ogni effetto tra le parti, i loro eredi o aventi causa”, perseguendo la finalità di eliminare l'incertezza delle situazioni giuridiche, rende incontestabile l'accertamento contenuto nella sentenza quando essa non sia più soggetta ai mezzi di impugnazione di cui all'art. 324 c.p.c., precludendo così al giudice di svolgere un nuovo accertamento sulla stessa domanda (ne bis in idem). È altrettanto noto che l'operatività del giudicato, come più volte precisato dalla Suprema Corte, è circoscritta ai casi in cui via sia una identità tra gli elementi costitutivi dell'azione, ossia che tra la precedente causa e quella in atto vi sia identità di soggetti, di petitum e di causa petendi (cfr. Cass. Civ., sez. II, sentenza n. 5138 del 21 febbraio 2019; Cass. civ., Sez. I, sentenza n. 6830 del 24 marzo 2014; Cass. civ., Sez.
Lav., sentenza n. 11493 del 21 giugno 2004).
Tanto chiarito, dall'esame della documentazione acquisita agli atti del processo, per la quale non sussiste preclusione processuale essendo la questione di giudicato rilevabile in ogni stato e grado del giudizio e anche d'ufficio, risulta che le pronunce rese da questo Tribunale e dalla
Corte di Appello di Palermo difettano dei suddetti requisiti di identità. Ed invero deve osservarsi che l'identità di soggetti non è totale, non avendo attrice nell'odierno Parte_2
processo, preso parte ai pregressi giudizi;
quanto al petitum, in quei giudizi – di esecuzione forzata espropriativa, e non di accertamento e/o di condanna – , unica parte Parte_1
istante, ha agito promuovendo l'esecuzione forzata del diritto al pagamento della somma di €
80.000,00 (oltre accessori), assumendo che il credito fosse riconosciuto nel verbale di mediazione del 13.2.2012; l'esecuzione è stata dichiarata improcedibile con l'ordinanza resa dal giudice dell'esecuzione, statuizione poi confermata con la sentenza con cui il Tribunale ha rigettato l'opposizione agli esecutivi proposta dalla parte procedente e poi passata in giudicato a seguito della pronuncia di inammissibilità del gravame resa dalla Corte di Appello. Proprio dalla motivazione della sentenza di rigetto dell'opposizione agli atti esecutivi si ricava che in sede di opposizione all'esecuzione è stata esclusa la possibilità di dare esecuzione forzata al solo diritto di credito in mancanza della prova dell'esecuzione della controprestazione, avendo
6 il verbale di mediazione natura negoziale ed avendo nella specie le parti, con il negozio, pattuito il pagamento della somma quale corrispettivo non già della rinuncia al giudizio bensì del trasferimento della quota di proprietà dei beni immobili.
In altri termini, il giudice dell'opposizione esecutiva ha ritenuto che le parti, nella regolamentazione dei loro rapporti adottata con il citato verbale di mediazione e finalizzata far cessare la comunione, hanno pattuito che lo scioglimento della comunione avvenisse mediante cessione della quota di uno dei condividenti agli altri due per il corrispettivo di € 115.000,00 e che le due prestazioni fossero corrispettive l'una all'altra, sì che il diritto al pagamento non è divenuto esigibile mancando il trasferimento della quota (o la relativa prova).
Deve invece escludersi che con la citata pronuncia il Tribunale di Marsala abbia negato il diritto del creditore procedente a ricevere la somma sulla base dell'accordo raggiunto, avendo invece affermato che detto diritto potesse diventare esigibile solo a fronte della controprestazione.
Dalla ricostruzione della pregressa vicenda processuale si ricava dunque l'assoluta diversità sia di petitum che di causa petendi tra il presente giudizio e quello per il quale risulta già formato un giudicato, atteso che il presente giudizio ha natura di cognizione e mira ad ottenere giudizialmente un titolo esecutivo attraverso una pronuncia che, a sensi dell'art. 2932 c.c., attui il programma negoziale tra le parti e tenga luogo del contratto definitivo non concluso, avente ad oggetto il trasferimento della quota di comproprietà dei beni immobili di cui si è sopra detto;
il secondo, avente natura esecutiva, era finalizzato a veder riconosciuto il proprio diritto ad agire in via esecutiva sulla base dell'accordo trasfuso nel verbale di conciliazione sottoscritto tra le parti sul presupposto, poi ritenuto errato dal Tribunale con pronuncia divenuta definitiva per effetto della dichiarata inammissibilità del gravame, che questo fosse già esso stesso titolo esecutivo, senza che occorresse una pronuncia ex art. 2932 c.c.
2. Ciò posto, esclusa la sussistenza di un giudicato sulla domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c., avanzata nel presente giudizio, essa merita accoglimento.
Il diritto degli attori a dare esecuzione alla cessione della quota di comproprietà dei beni indivisi per cui è causa, in favore dei convenuti, discende, come già sopra accertato, dal verbale di mediazione del 13.2.2012.
7 Non avendo i convenuti manifestato la propria disponibilità alla stipula del contratto definitivo di cessione avente efficacia traslativa, avendo fatto scadere inutilmente il termine fissato in contratto, senza provvedere all'integrale pagamento del corrispettivo pattuito, essendo pacifico il fatto che abbiano corrisposto solo le prime due rate, neppure a fronte del giudizio esecutivo incoato dalla parte attrice, l'effetto traslativo ben può essere prodotto tra le parti con apposita pronuncia emessa dal Tribunale ai sensi dell'art. 2932 c. c., di cui ricorrono i presupposti.
La citata disposizione prevede che “Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso. Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione
o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
La norma subordina la possibilità di emettere la sentenza ex art. 2932 c.c. alle seguenti condizioni:
- che vi sia l'obbligo di concludere il contratto;

- che la stipula del contratto sia possibile;

- che la pronuncia della sentenza sostitutiva del contratto non sia esclusa dal titolo;

- che, quando il contratto non concluso ha ad oggetto il trasferimento di un diritto, la parte che domanda la pronuncia della sentenza sostituiva esegua la prestazione a proprio carico o ne faccia offerta, tranne che detta prestazione sia non esigibile.
Orbene, tutte le condizioni poste dall'art. 2932 c. c. ricorrono nella presente fattispecie, atteso che:
- l'obbligo di procedere al trasferimento della quota di cui gli attori sono titolari è previsto dal più volte citato verbale di mediazione del 13.2.2012 in cui peraltro non è stata esclusa la possibilità che le parti agissero in giudizio chiedendo la pronuncia giudiziale sostitutiva;

- per l'esecuzione in forma specifica, a norma dell'art. 2932c.c. di un preliminare di vendita di un bene immobile rientrante nella comunione legale dei coniugi, non è necessaria la
8 sottoscrizione di entrambi i promittenti venditori, ma è sufficiente il consenso del coniuge non stipulante, traducendosi la mancanza di detto consenso in un vizio di annullabilità, da far valere, ai sensi dell'art. 184 c.c., nel rispetto del principio generale della buona fede e dell'affidamento, entro il termine di un anno, decorrente dalla conoscenza dell'atto o dalla trascrizione (Cass. Civ. Sez. 2, Ordinanza n. 20439 del
29/07/2019; Sez. 2, Sentenza n. 12923 del 24/07/2012; Sez. 2, Sentenza n. 12923 del
24/07/2012; nello stesso senso Cass. Civ. Sez. 2, Ordinanza n. 33235 del 29/11/2023).
Annullamento nella specie non richiesto avendo il coniuge dell'attore convalidato il contenuto dell'accordo di cui è stata chiesta l'esecuzione in forma specifica;

- il trasferimento del diritto è possibile, nulla ostandovi, neppure sotto il profilo della regolarità urbanistico edilizia, avendo il CTU riferito, con riguardo ai fabbricati insistenti nelle particelle 2992, sub 2) e 3), dell'esistenza degli estremi della concessione edilizia in sanatoria (n. 6053 del 9.11.2017), pure prodotta agli atti dall'attore, mentre l'altro bene immobile è descritto come 'area di movimentazione e stoccaggio materiali', in quanto tale non necessitante di provvedimenti autorizzativi di qualsivoglia tipo e natura, ma soltanto del certificato di destinazione urbanistica (presente agli atti, in quanto depositato da parte attrice in allegato alla memoria ex art. 183, sesto comma, n. 2).
È possibile emettere sentenza che tiene luogo del contratto atteso che per la Suprema
Corte (cfr. Cassazione a Sezioni Unite con la nota sentenza n. 8230/2019) ciò che conta, ai fini del rispetto del disposto dell'art. 46 del D.P.R. 380/2001, è la presenza nell'atto della dichiarazione dell'alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all'immobile. Il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Si aggiunga poi che la provenienza dei cespiti è stata documentata da parte attrice ed il consulente tecnico nominato d'ufficio ne ha dato conferma.
La difformità catastale soggettiva non osta al trasferimento del diritto né preclude l'esecuzione nelle forme dell'art. 2932 c. c. del verbale di mediazione del 13.2.2012.
Infatti, risulta accertato che, visto il regime patrimoniale di comunione intercorrente con il coniuge, l'attrice è certamente divenuta contitolare, in comunione con il marito della
9 quota di 1/3 dei beni per il cui trasferimento è causa ma, in ogni caso, la difformità catastale soggettiva è priva di sanzione, venendo in applicazione il principio enunciato dalla Suprema Corte che, esaminato il disposto dell'art. 29, comma 1 bis, della L.
52/1985 e, distinta la fattispecie della difformità oggettiva da quella soggettiva, ha affermato che il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della c.d. “conformità catastale soggettiva”, consistente nella coincidenza del promittente venditore con
l'intestatario catastale del bene, in quanto essa non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 c.c. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 20526 del
29/09/2020 (Cass. 27531/2025);
- la prestazione a cui la parte attrice ha interesse, ovvero il pagamento in suo favore del saldo prezzo previsto dal verbale di mediazione in € 80.000,00, è in nesso di corrispettività rispetto al trasferimento della quota, pari ad un terzo;

- la disponibilità degli stessi attori ad eseguire detta prestazione, ovvero a procedere alla cessione della quota, è ricavabile dal tenore della domanda giudiziale (cfr. conclusioni formulate nell'atto di citazione ove è chiesto al Tribunale di disporre il trasferimento in capo ai convenuti di un terzo degli immobili ..) ed è condizionato al pagamento della restante parte del prezzo pattuito tra le parti, per come previsto nel programma negoziale di cui è stata chiesta l'attuazione.
Deve pertanto pronunciarsi ex art. 2932 c.c. il trasferimento della quota degli attori in favore dei convenuti, a condizione che abbia luogo il pagamento del saldo prezzo pari ad
€ 80.000,00, oltre interessi legali, che va imposto dal giudice quale condizione dell'effetto traslativo derivante dalla sentenza (cfr. Cass. 2244/2003).
3. Deve invece essere accolta ma solo parzialmente la domanda di condanna dei convenuti al pagamento di detto importo residuo del prezzo ancora dovuto, aumentato però solo degli interessi legali dal 30.11.2012 (termine pattuito nell'accordo per il versamento del saldo) sino all'effettivo pagamento, con esclusione della rivalutazione monetaria, non spettante, trattandosi di debito di valuta e non di valore. Infatti, per come anche ribadito di recente dalla Suprema
Corte di Cassazione (Cass. civ., Sez. II, Ord., (data ud. 05/12/2024) 22/01/2025, n. 1582): “ La
10 sentenza di esecuzione in forma specifica di un preliminare di vendita, resa ai sensi dell'art.
2932 c.c., è destinata ad attuare gli impegni assunti dalle parti, anche con riguardo all'ammontare del prezzo, il quale, pertanto, deve essere quello fissato con il preliminare medesimo, restando esclusa, con riguardo alla sua natura di debito di valuta, la possibilità di una rivalutazione automatica per effetto del ritardo rispetto alla data prevista per la stipulazione del definitivo, salvo che i contraenti, nell'esercizio della loro autonomia negoziale, abbiano espressamente previsto delle maggiorazioni o dei correttivi per compensare la svalutazione monetaria durante il periodo del suddetto ritardo (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n.
15546 del 20/06/2013; Sez. 2, Sentenza n. 2441 del 14/03/1988; nello stesso senso Cass. Civ.
Sez. 2, Sentenza n. 6786 del 21/03/2014)”.
4. Va invece rigettata la domanda con cui gli attori hanno chiesto la condanna dei convenuti al risarcimento del danno subito per il mancato guadagno per essere stati da questi esclusi dalla disponibilità degli immobili in comunione, della cui cessione di quota si discute nel presente processo, danno che hanno quantificato in € 700,00 mensili.
È infatti mancata la dimostrazione, il cui onere ricadeva sulla parte che ha formulato la domanda stessa, che gli altri due comproprietari si siano opposti all'utilizzo del bene da parte dell'attore.
Giova infatti considerare che nella specie i convenuti erano pure comproprietari dei beni in questione sicchè legittimamente potevano utilizzarlo né risulta che abbiano impedito all'attore di farne parimenti uso secondo la sua destinazione.
La giurisprudenza di legittimità ha infatti chiarito che: “L'art. 1102 c.c. consente al comproprietario l'utilizzazione ed il godimento dell'intera cosa comune anche in modo particolare e più intenso, con il divieto di alterare la destinazione della cosa e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Solo qualora l'uso individuale del bene in comunione non ecceda i limiti dell'art. 1102 c.c. non
è dovuto alcun risarcimento ai comproprietari che siano rimasti inerti o vi abbiano acconsentito, né è possibile riconoscere una “indennità” per la semplice occupazione del bene, poiché tale utilizzo costituisce pur sempre manifestazione del diritto di comproprietà che compete al singolo e che investe l'intera cosa comune;
l'eventuale ripartizione dei frutti
11 naturali e civili tratti dal bene goduto individualmente è regolata in sede di divisione e di resa del conto (cfr. Cass. 18458/2022; Cass. 7019/2019; Cass. 14213/2012).
L'occupante è invece tenuto al pagamento della corrispondente quota di frutti civili ricavabili dal godimento indiretto se gli altri partecipanti abbiano manifestato l'intenzione di utilizzare il bene in maniera diretta senza nulla ottenere, ove ne abbia tratto un vantaggio patrimoniale
(Cass. 2423/2015; Cass. 24647/2010; Cass. 13036/1991).
Occorre la prova di una sottrazione o di un impedimento assoluto all'esercizio delle facoltà dominicali di godimento e disposizione del bene comune spettanti agli altri contitolari o una violazione dei criteri stabiliti dall'art. 1102 c.c.; in tal caso il danno può essere quantificato in base ai frutti civili ricavati dall'uso esclusivo del bene (Cass. 18458/2022; Cass. 10264/2023)
(Cass. 2047/2024).
Nel caso di specie occorre osservare che, quantomeno dalla stipula dell'accordo trasfuso nel verbale di mediazione del 13.2.2012, gli attori hanno manifestato il loro interesse non già all'utilizzo diretto dei beni comuni di cui si discute o indiretto, mediante la locazione a terzi degli stessi, ma alla dismissione della loro quota in cambio del relativo corrispettivo, così realizzando di fatto lo scioglimento della comunione sul bene.
Tale interesse è stato confermato nel corso di tutto il processo esecutivo, conclusosi con la sentenza del Tribunale di Marsala richiamata in citazione, e anche nel presente giudizio.
Tale comportamento risulta inconciliabile con il danno per lucro cessante prospettato in citazione. Giova peraltro evidenziare che, trattandosi di beni comuni, la locazione degli stessi non poteva essere limitata alla quota di 1/3 di cui si discute ma avrebbe dovuto riguardare i beni in comunione nella loro interezza e avrebbe dovuto richiedere il consenso degli altri compartecipanti, trattandosi di una modalità di godimento del bene diversa dal godimento diretto. Non vi è prova che tale consenso sia stato chiesto né che fosse intenzione degli attori locare i suddetti immobili.
In questa ottica, risultano irrilevanti le dichiarazioni rese dai testimoni.
I testi escussi si sono limitati a riferire se vedevano o meno negli immobili Parte_1
oggetto di causa ma nulla hanno saputo riferire circa l'esistenza di impedimenti frapposti dagli altri comunisti al godimento dell'immobile da parte sua.
12 Il fatto che i testi escussi abbiano detto di non aver visto nelle occasioni, Parte_1
peraltro limitate in cui si sono recati sui luoghi di causa, non prova che gli attori avessero chiesto agli altri condividenti di utilizzare gli immobili in comunione e che ciò sia stato loro impedito o che avessero chiesto di goderlo indirettamente mediante la locazione dei beni. Non vi è prova che non avessero le chiavi di accesso.
Il teste , dopo aver limitato i fatti da lui riferiti al lasso temporale Testimone_1
2010-2013 e dopo aver chiarito di essere andato lì circa due volte l'anno, ha precisato: “non so rispondere se sia stato del tutto escluso e se abbia mai avuto le chiavi;
io ho Parte_1
la mia vita;
non è un fatto di mia conoscenza”.
Il teste ha dichiarato che dal 2012 non va più negli Testimone_2 Parte_1
immobili per cui è causa a causa di un litigio di cui ha avuto notizia per il tramite dello stesso attore e perché giravano voci: “lui mi ha riferito che non ha mai avuto le chiavi e che è del tutto escluso dal godimento di questi immobili”.
Anche il teste ha riferito di non essere a conoscenza dei fatti di causa. Tes_3
In risposta ad un chiarimento del giudice “se dal 2012 hanno avuto l'utilizzo esclusivo dei locali commerciali in questione e ” il teste ha dichiarato: “non posso rispondere su Pt_4 Pt_3
questo aspetto perché sono questioni tra fratelli che non conosco;
sul cap. 2: non so niente delle chiavi;
che io ho l'ho visto entrare lì dentro due e tre volte, forse di più, posso dirlo;
io
Pt_ quando vado al negozio trovo e e i figli;
qualche volta l'ho Controparte_5 Pt_4
visto entrare;
poi tempo che lo vedo e poi non lo vedo più; sulle loro questioni non voglio entrare”.
Il teste ha dichiarato di non aver più visto dal 2014-15 sino ad oggi nel Testimone_4 Pt_1
negozio ma tale dichiarazione non dimostra che l'attore sia stato impedito ad utilizzare l'immobile. Nulla ha saputo dire in merito al secondo capitolo di prova ammesso: “Vero è che il fratello è stato del tutto escluso dal godimento degli immobili e non ha mai Parte_1
detenuto nemmeno le chiavi per accedere agli immobili suddetti” (verbale di udienza del
15.4.2025).
Né può attribuirsi rilievo alla testimonianza di avendo questi reso una Testimone_5
testimonianza de relato actoris, avendo precisato di conoscere quei fatti per averli appresi
13 dall'attore stesso. Non avendo conoscenza diretta dei fatti riferiti la testimonianza non può essere posta a fondamento della decisione avendo la Suprema Corte affermato che “In tema di rilevanza probatoria delle deposizioni di persone che hanno solo una conoscenza indiretta di un fatto controverso, occorre distinguere i testimoni "de relato actoris" e quelli "de relato" in genere: i primi depongono su fatti e circostanze di cui sono stati informati dal soggetto medesimo che ha proposto il giudizio, così che la rilevanza del loro assunto è sostanzialmente nulla, in quanto vertente sul fatto della dichiarazione di una parte del giudizio e non sul fatto oggetto dell'accertamento, che costituisce il fondamento storico della pretesa;
gli altri testi, quelli "de relato" in genere, depongono invece su circostanze che hanno appreso da persone estranee al giudizio, quindi sul fatto della dichiarazione di costoro, e la rilevanza delle loro deposizioni si presenta attenuata perché indiretta, ma, ciononostante, può assumere rilievo ai fini del convincimento del giudice, nel concorso di altri elementi oggettivi e concordanti che ne suffragano la credibilità (Cass. 3137/2016).
Ciò è sufficiente per ritenere non provata l'esclusione degli attori dal godimento dei beni comuni.
Si aggiunga infine che, ove gli attori stessi avessero voluto mantenere il godimento dei beni, lo avrebbero pattuito in seno al detto accordo, con apposita clausola che lo prevedesse fino ad una certa data (ad es., fino a quella di perfezionamento della cessione delle quote in comproprietà)
o fino ad un certo evento, liberamente determinabile nell'esercizio della libertà negoziale. Di contro, nulla l'accordo ha sul punto previsto, al contrario limitando al detto corrispettivo, pattuito in € 115.000,00 complessivi, ogni pretesa della parte che si impegnava alla cessione della quota, il cui pagamento “costituirà il saldo di qualsiasi sua pretesa nei confronti dei signori di e di per qualsiasi azione, ragione, titolo”. Parte_3 Parte_4
Ne discende che la domanda risarcitoria proposta a tale titolo deve essere respinta.
Nella fattispecie in esame, pertanto, non risulta provato nulla di quanto richiesto perché il danno stesso sia configurabile e ne possa essere riconosciuto il risarcimento.
5. Deve essere anche respinta la domanda di rimborso delle somme corrisposte a titolo di IMU.
A tal riguardo occorre evidenziare che la sentenza di esecuzione in forma specifica del contratto richiesta dagli attori non ha efficacia retroattiva sicchè gli effetti non retroagiscono alla data in
14 cui il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato sicchè il pagamento della quota IMU da parte degli attori è stato legittimo e dovuto, in quanto contitolari del bene.
Gli attori non possono perciò chiedere il rimborso di quanto corrisposto dall'anno 2012 per come richiesto in citazione atteso che la cessazione della comproprietà del bene ha effetto dal passaggio in giudicato della presente sentenza e dal pagamento integrale del prezzo. Giova peraltro osservare che nell'accordo conciliativo le parti hanno previsto pure la regolarizzazione urbanistica degli immobili, a cui adempimenti strumentali l'attore ha prestato il suo consenso, regolarizzazione che, anche se non controversa tra le parti, costituisce condizione per l'emissione della sentenza di esecuzione in forma specifica del contratto.
Orbene, risulta provato in giudizio che la concessione in sanatoria per i fabbricati è stata ottenuta solo nel mese di novembre 2017 sicchè fino a tale momento non sarebbe stato neppure possibile dinnanzi al Notaio stipulare l'atto definitivo di cessione della quota, sussistendo un ostacolo giuridico in tal senso.
Inoltre, anche se non è contestato dai convenuti che gli attori abbiano corrisposto negli anni l'Imu per la proprietà dei beni rimasti in comunione, avendo i convenuti contestato la domanda di rimborso sotto altri profili, non vi è prova in atti dell'esborso sostenuto dagli attori, non avendo essi prodotto le ricevute dei versamenti effettuati negli anni, essendosi limitati a quantificare l'importo in maniera generica (circa 420 euro all'anno per dieci anni) sulla base di un prospetto di calcolo estratto dal sito del mentre avrebbero dovuto documentare CP_6
l'importo effettivamente corrisposto negli anni a tale titolo per chiederne la restituzione.
Trattasi di importo che non può liquidarsi in via equitativa in quanto gli attori potevano dimostrare l'esatto ammontare versato.
6. Quanto alla domanda di risarcimento del danno avanzata in citazione per l'importo corrisposto da per la registrazione del verbale di mediazione, occorre rilevare Parte_1
che la somma di € 2.798,00, di cui è stata fornita documentazione attraverso la produzione dell'attestazione dell'Agenzia delle Entrate allegata al verbale di conciliazione (all. citazione),
è stata corrisposta dal suddetto attore per ottenere l'omologa dell'accordo raggiunto in sede di mediazione al fine di utilizzarlo come titolo esecutivo, come si evince dal contenuto del precetto notificato alla controparte e pure allegato all'atto di citazione.
15 Deve evidenziarsi però che il versamento di tale imposta non sarebbe stato necessario ove gli attori avessero agito da subito, per come poi hanno fatto nel presente processo, per chiedere l'esecuzione in forma specifica del contratto.
Posto che tale spesa è direttamente correlata alla scelta degli attori di agire direttamente facendo valere il verbale di mediazione omologato come titolo esecutivo, scelta poi rivelatasi errata in forza di quanto statuito nella sentenza che ha deciso l'opposizione esecutiva da parte Tribunale di Marsala, passata ormai in giudicato, non è possibile ritenere che tale esborso economico fosse necessario.
Trattasi infatti di imposta di registro il cui pagamento diventa obbligatorio solo in caso d'uso come nella fattispecie in esame in cui si è chiesta la sua omologa al Tribunale al fine di azionarlo come titolo esecutivo secondo quanto dispone il D.P.R. 131/1986.
7. Gli attori infine hanno chiesto anche di disporre la compensazione legale tra l'importo dovuto dai convenuti in forza della presente sentenza e l'importo da essi dovuto a titolo di spese di lite, liquidate dalla sentenza della Corte di Appello di Palermo n. 1485/2022 del 06.09.2022 pari ad
€.5.690,56.
I convenuti hanno contestato la fondatezza di tale domanda ritenendo insussistenti i presupposti per procedere ad una compensazione ex lege.
Orbene, la domanda proposta non può essere accolta.
E, invero, in base all'art. 1243 c.c. comma 1 la compensazione legale è possibile se il controcredito sia liquido, certo ed esigibile.
Nel caso di specie, il controcredito fatto valere dagli attori in citazione di euro 97.050,26 non era né liquido, né certo nel suo ammontare al momento della proposizione della domanda giudiziale né esigibile atteso che occorreva che vi fosse l'accertamento giudiziale della debenza del suddetto importo, avendo gli attori richiesto non solo la somma a titolo di prezzo pattuito nell'accordo di conciliazione ma anche la rivalutazione monetaria oltre che gli interessi.
Anche ove si volesse riqualificare giudizialmente la domanda di compensazione legale in domanda di compensazione giudiziale, tale domanda non potrebbe essere parimenti accolta.
16 E, invero, occorre osservare che in base al comma 2 dell'art. 1243 c.c. la compensazione giudiziale è possibile per i crediti che siano omogenei ed esigibili anche se non liquidi, purchè la loro liquidazione sia agevole da parte del giudice.
A tal riguardo, deve evidenziarsi che mentre l'importo dovuto agli attori a titolo di prezzo per la cessione della quota di euro 80.000,00, oltre interessi legali, è un credito di entrambi gli attori, vantato in solido tra loro, quello dei convenuti di euro 5.690,51, a titolo di spese di lite, riguarda solo , avendo egli solo agito in via esecutiva ed essendo egli solo il destinatario Parte_1
della condanna alle spese di lite per la soccombenza nel giudizio di appello svoltosi nei confronti dei convenuti.
Ne discende che la compensazione non può operare neppure giudizialmente mancando il requisito dell'esigibilità, potendo i convenuti liberarsi dalla loro obbligazione corrispondendo per intero l'importo accertato con la presente sentenza in favore di rispetto Parte_2
alla quale non vi è alcun controcredito da compensare.
Né gli attori hanno chiesto in questa sede di accertare il riparto interno tra loro dell'importo dovuto dai convenuti a titolo di prezzo per la cessione della quota, facendo valere anche i rapporti interni tra essi concreditori solidali.
I convenuti, dovendo essere condannati al pagamento in solido del suddetto importo in favore degli attori, potranno scegliere liberamente il soggetto creditore nei cui confronti liberarsi della suddetta obbligazione.
Ne discende che non sussistono neppure i presupposti per procedere ad una compensazione giudiziale. Alla compensazione si potrà dunque procedere solo al momento del pagamento del saldo del prezzo, ove effettuato dai convenuti in favore , unico concreditore Parte_1
solidale, tenuto in forza della sopra citata sentenza della Corte di Appello al pagamento nei loro confronti delle spese di lite.
8. Infine, l'accoglimento della domanda di esecuzione in forma specifica del contratto esclude la ripetizione da parte dei convenuti delle rate di prezzo già corrisposte, in acconto rispetto al prezzo complessivamente pattuito per € 35.000,00.
Tale importo è senz'altro dovuto quale parte del corrispettivo pattuito nell'accordo conciliativo di cessione della quota attuata mediante la presente sentenza.
17 9. Per quanto concerne le spese processuali, tenuto conto dell'accoglimento parziale delle domande attore, sussistono i presupposti per la compensazione delle spese di lite tra le parti al
50%.
Al pagamento della restante quota spese, liquidata come in dispositivo, applicando i parametri del D.M. 55/2014 per tutte le fasi in corrispondenza del valore della causa vanno condannati i convenuti in favore degli attori.
10. Le spese della CTU espletata, liquidate come da separato decreto, sono poste a carico delle parti in solido, nei rapporti esterni con il CTU, e ripartite al 50% tra le parti nei loro rapporti interni, trattandosi di spese svolte nell'interesse di entrambe le parti e stante la soccombenza reciproca tra le stesse.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. proposta dagli attori in citazione e, per l'effetto, dispone il trasferimento in capo ai convenuti della quota indivisa, nella titolarità degli attori, di un terzo degli immobili, siti nel Comune di Mazara del Vallo e riportati in catasto al foglio 171, p.lle 2992 su.2 e 3 e 3639 sub.2 e 3 con i fabbricati ivi esistenti e più precisamente:
a) fabbricato in Mazara del Vallo, via Giovanni Bessarione 221, costituito da una unità immobiliare sita al piano terra destinata ad attività commerciale, estesa mq.85 ed una unità destinata a magazzino, distribuita tra piano terra e primo piano, estesa mq.176, identificato in catasto al foglio di mappa 171 particelle 2992 sub.2 via Bessarione 221, piano terra cat.C1, classe 5 mq.85 RC €.1.426,71, e 2992 sub.3 via Bessarione 221, piano terra e primo categ. C2 classe 4 mq.176 RC €.381,77, confinante con la via Bessarione, con proprietà CP_1
, con proprietà con proprietà già e
[...] CP_2 Controparte_3 Controparte_4 pervenuto alle parti per atto di compravendita ricevuto dal Notaio il Persona_1
12.06.1990, reg.to a Marsala il 23 Giugno 1990 al n.1817 e trascritto il 27 Giugno 1990 ai nn.13600/11226 da potere di nata a [...] il [...]. Con ogni Persona_2 accessione e pertinenza, quota di comproprietà sulle parti comuni secondo quanto previsto dalla legge e dai titoli di provenienza;

b) terreno sito in Mazara del Vallo via Giovanni Bessarione dell'estensione di circa mq. 2.745
e per quanto in effetti si trova identificato nel catasto fabbricati al foglio di mappa 171 particella
18 3639 in quanto su detto terreno erano state realizzate in assenza di concessione edilizia le unità immobiliari identificate in catasto con le particelle 3639 sub.1, 3639 sub.2, 3639 sub.3 e 3639 sub.4 di recente demolite;
il terreno era prima identificato nel catasto terreni con le particelle
52 di are 13,80 vign.2° r.d. £.165,60 r.a. £.31,74 e 449 di are 14,50 vign.2° r.d. £.174,00 r.a.
£.33,35, confinante con terreno di , con terreno di , con terreno Persona_3 Persona_4 di e con la via Bessarione. Pervenuto alle parti per decreto di trasferimento del Persona_5
Tribunale di Marsala del 19 Giugno 1996, reg.to a Marsala il 20 Giugno 1996 al n.762 e trascritto il 12.07.1996 ai nn.11871 reg,. gen. E 10074 reg. part. da potere di , Persona_6 nata a [...] il [...] e , nato a [...] il Parte_5
6.11.1931, con ogni accessione e pertinenza, quota di comproprietà sulle parti comuni secondo quanto previsto dalla legge e dai titoli di provenienza;

2. dichiara i convenuti e obbligati, in solido tra loro, a Parte_3 Parte_4 pagare la somma di € 80.000,00 a titolo di saldo del prezzo del suddetto trasferimento e, per l'effetto, condanna gli stessi al pagamento in favore degli attori, in solido tra questi ultimi, della suddetta somma, oltre interessi legali dal 30.11.2012 (termine stabilito nell'accordo) fino all'effettivo soddisfo;

3. dispone che l'effetto traslativo in favore dei convenuti della quota di 1/3 sugli immobili sopra descritti si produca se è stato pagato integralmente da parte dei convenuti l'intero importo di
€ 80.000,00, oltre interessi legali per come sopra statuito;

4. rigetta le altre domande proposte in citazione;

5. rigetta la domanda riconvenzionale proposta dai convenuti;

6. compensa al 50% le spese di lite tra le parti;

7. condanna i convenuti a rifondere agli attori, in solido tra loro, la rimanente quota di metà delle spese di lite sostenute, che liquida in euro 7.445,75 di cui euro 7.051,5 per compensi ed euro 394,25 per spese vive oltre Iva, Cpa, rimborso spese generali come per legge;

8. pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, a carico delle parti in solido nei rapporti esterni con il CTU, e ripartite al 50% tra le parti nei loro rapporti interni.

9. ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Trapani di trascrivere la presente sentenza, esonerandolo da ogni responsabilità.
Così deciso in Marsala, 27/12/2025
Il Giudice
FR PI
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