N. R.G. 6149/2022
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 6149/2022
All'udienza del 8 maggio 2025, innanzi al Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127-ter c.p.c.;
- Per e , l'avv. Venturino Mauro ha concluso come da note CP_1 Controparte_2
sostitutive di udienza depositate in data 05.05.2025;
Il Giudice
Letti gli atti del procedimento e le note sostitutive di udienza depositate dalle parti, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura in assenza delle parti.
Il Giudice
dott.ssa Giuseppina Vendemiale
pagina 1 di 6 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LATINA
I Sezione Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 6149/2022 promossa da:
(c.f. e (c.f. CP_1 C.F._1 Controparte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Venturino Mauro ed elettivamente C.F._2
domiciliati presso il suo studio in Latina, VIA ADUA n. 34, giusta procura in atti;

ATTORI
Contro
c.f. ); Controparte_3 P.IVA_1
CONVENUTA CONTUMACE
Oggetto: accertamento giudiziale autenticità sottoscrizioni scrittura privata.
CONCLUSIONI
Le parti concludevano come da note sostitutive di udienza ex art. 127-ter c.p.c. da intendersi integralmente riportate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione, ritualmente notificato, e convenivano in CP_1 Controparte_2
giudizio la esponendo che in data 9.2.2018 sottoscrivevano con la società Controparte_3
convenuta un contratto preliminare in forza del quale promettevano di acquistare dalla
[...]
al prezzo di € 220.000,00 oltre IVA, un appartamento (attico) in fase di costruzione Controparte_3
in Latina alla Via Sirio n. 31 – Palazzina A, piano 3, distinto al NCEU del Comune di Latina al
Foglio 139, particella 1324, subalterno 22 (appartamento) ed annesso garage (subalterno 25).
Soggiungevano che, stante il cospicuo ritardo nell'esecuzione delle opere mancanti, con scrittura privata del 19.04.2022, integrativa del predetto contratto preliminare, la promittente venditrice si pagina 2 di 6 impegnava ed obbligava ad immettere i promissari acquirenti nel possesso del bene decritto entro il termine perentorio del giorno 30.04.2022, garantendo: a) quanto ai beni in uso esclusivo: che alla predetta data l'appartamento (parte interna e terrazzi) sarebbe stato pienamente fruibile e rifinito in tutte le sue parti (e dunque, a titolo non esaustivo, sarebbero state completate le opere murarie e di pittura, sarebbero state collegate e funzionanti le prese antenna TV ed il videocitofono con apertura cancelli dall'appartamento), ad eccezione dei termosifoni, dei box doccia e dei mobili bagno, non nella disponibilità della ditta costruttrice;
b) quanto ai beni
“condominiali”: che a quella data sarebbe stato messo in sicurezza ed impermeabilizzato il lucernario posto sul pianerottolo antistante alla porta di ingresso dell'appartamento promesso in vendita e sarebbe stato reso funzionante e fruibile per i promissari acquirenti l'ascensore; veniva altresì pattuita una penale di € 150,00 (centocinquanta/00) giornalieri a carico del promittente venditore in caso di ritardata immissione nel possesso alle condizioni di cui al punto b. della scrittura, e veniva individuato il termine essenziale (fissato nell'interesse dei acquirenti) del
15.06.2022 per procedere all'immissione nel possesso, fatta salva la facoltà di proroga prevista in favore dei promissari acquirenti ex art. 1457 c.c.. Quindi, con lettera del 16.06.2022, in esercizio della facoltà prevista dalla lettera c) della scrittura privata del 19.04.2022 ed in forza dell'art. 1457 c.c., i promissari acquirenti dichiaravano di voler esigere l'esecuzione del contratto preliminare e della successiva scrittura privata nonostante la scadenza del termine, precisando che sino a quando non sarebbero stati immessi nel possesso dell'immobile alle condizioni disciplinate tra le parti, avrebbe continuato a trovare applicazione la penale giornaliera per il ritardo di €
150,00.
Con scrittura privata del 22.07.2022, i promissari acquirenti venivano immessi nel possesso dell'immobile al fine di abitarlo, in attesa che la promittente venditrice completasse le opere riguardanti i beni in uso esclusivo e quelli di uso comune e fosse nelle condizioni di stipulare l'atto notarile di vendita.
Nonostante il decorso del tempo, la promittente venditrice non era ancora nelle condizioni di vendere l'immobile e non aveva rispettato integralmente le condizioni di cui al punto b. della scrittura privata del 19.04.2022, atteso che – tra le altre cose – l'ascensore non era utilizzabile e non erano stati neanche montati (né, a quanto noto, acquistati) i videocitofoni.
Ciò premesso, gli attori assumevano di avere diritto ed interesse ad agire giudizialmente per l'accertamento giudiziale della firma apposta sul contratto preliminare e della relativa appendice,
pagina 3 di 6 fatta salva ogni ulteriore successiva azione, al fine di conseguire la trascrizione del contratto, possibile solo a fronte di una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente.
Rassegnavano, pertanto, le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectiis, così provvedere: ▪ Accertare e dichiarare la veridicità e l'autenticità delle sottoscrizioni apposte sulle scritture private del 09/02/2018 e 19/04/2022 dagli odierni attori e dalla convenuta
(in persona dell'allora amministratore nonché su quelle apposte sulla scrittura Controparte_4 privata del 22/07/2022 dagli odierni attori e dalla convenuta (in persona dell'amministratore
, tutte descritte in premessa e che si depositano unitamente al presente atto;
▪ Controparte_5
Con vittoria di spese e compensi di lite in caso di avversaria resistenza all'accoglimento della domanda.”
Concessi i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., la causa veniva istruita documentalmente e rinviata per discussione orale e decisione, ex art. 281-sexies c.p.c., all'udienza dell'8.5.2025.
La domanda è fondata e merita di trovare accoglimento per le ragioni di seguito esposte.
Ai sensi dell'art. 2657 c.c., infatti, “La trascrizione non si può eseguire se non in forza di sentenza, di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente”.
Pertanto, a fronte di un atto – come il contratto preliminare oggetto di causa – che si intenda assoggettare a trascrizione ma che risulti documentato solo da una scrittura privata con sottoscrizioni non autenticate, l'unica via attraverso la quale si può conseguire la trascrizione dell'atto è quella dell'accertamento giudiziale delle sottoscrizioni e della declaratoria espressa in sentenza: in tal caso, la pronuncia di accertamento giudiziale (pur non risultando in sé e per sé trascrivibile ex art. 2643, n. 14) unitamente alla scrittura privata integrerà un titolo idoneo alla trascrizione (cfr. in tal senso Cass. Civ., n. 1553/2013, n. 14486/2000, n. 3674/1995). In sostanza, la statuizione di accertamento giudiziale, pur non essendo di per sé trascrivibile, perché priva di effetto costitutivo o traslativo ovvero modificativo di uno dei diritti di cui all'art. 2643 c.c., tuttavia consente la trascrizione della scrittura privata ai sensi dell'art. 2657, la quale, in uno con la sentenza di accertamento, integra la fattispecie legale che presuppone il titolo idoneo alla trascrizione, ossia l'atto pubblico o la scrittura provata autenticata.
In tale contesto, ai fini del c.d. effetto prenotativo della trascrizione, il codice civile (art. 2652, n.

3. c.c.) prevede che vada trascritta la domanda diretta ad ottenere l'accertamento dell'autenticità
pagina 4 di 6 della sottoscrizione di scritture private, in cui sia appunto contenuto un atto soggetto a trascrizione o a iscrizione - come, per quanto di interesse, un contratto preliminare di compravendita immobiliare - e che, una volta ottenuta la pronuncia favorevole, alla successiva trascrizione dell'atto con sottoscrizione giudizialmente accertata consegue appunto un effetto retroattivo fin dalla data della trascrizione della relativa domanda. Dunque, nell'ipotesi di cui al citato n. 3 e a differenza dell'ipotesi di cui al precedente n. 2 del medesimo art. 2652 c.c., relativa alla fattispecie riconducibile all'art. 2932 c.c., ad essere trascritta, all'esito di positivo accertamento giudiziale dell'autenticità delle sottoscrizioni, non è la sentenza ma la scrittura privata, divenuta titolo idoneo ex art. 2657 c.c.
Ciò chiarito in linea generale, nel caso di specie assume rilievo la disciplina in tema di riconoscimento delle scritture private, di cui agli artt. 214 e ss c.p.c.
In particolare, l'art. 215 c.p.c. dispone che “La scrittura privata prodotta in giudizio si ha per riconosciuta: 1) se la parte, alla quale la scrittura è attribuita o contro la quale è prodotta, è contumace, salva la disposizione dell'articolo 293, terzo comma;
2) se la parte comparsa non la disconosce o non dichiara di non conoscerla nella prima udienza o nella prima risposta successiva alla produzione”.
Ebbene, nel caso di specie risulta indiscutibile che le sottoscrizioni risultanti in calce al contratto preliminare di compravendita del 9.2.2018, al pari di quelle in calce alle scritture integrative del
19.4.2022 e del 22.7.2022, siano autentiche in quanto non disconosciute dalla Controparte_3
rimasta contumace nel presente giudizio nonostante la ritualità della notifica, con le conseguenze previste dall'art.215 n.1 c.p.c.
Sul punto, peraltro, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di chiarire che “In tema di accertamento dell'autenticità della sottoscrizione di scrittura privata, atteso che criteri di cui all'art. 215 c.p.c. hanno valenza generale, deve aversi per riconosciuta la sottoscrizione non contestata per effetto della contumacia del convenuto e deve ritenersi che il tacito riconoscimento della sottoscrizione sia idoneo a fondare l'accertamento giudiziale della sottoscrizione di una scrittura contenente un atto soggetto a trascrizione, senza necessità di ulteriori accertamenti istruttori, in quanto superflui e contrari al principio di necessaria economia processuale” (Cass. Civ., Sez. 3, 22.09.2017, n. 22064).
pagina 5 di 6 In accoglimento della domanda, deve pertanto accertarsi l'autenticità delle sottoscrizioni apposte in calce al contratto preliminare del 9.2.2018 e alle scritture private integrative del 19.4.2022 e del 22.7.2022.
Le scritture private, divenute titolo idoneo alla trascrizione, dovranno essere presentate al
Conservatore dei registri immobiliari ex art. 2658 c.c.
Le ragioni della decisione in una con il contegno processuale delle parti attrici, le quali hanno chiesto la condanna di controparte al pagamento delle spese di lite solo in caso di resistenza alla domanda, non verificatasi stante la mancata costituzione, giustificano la compensazione integrale delle spese di lite.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- in accoglimento della domanda, accerta e dichiara l'autenticità delle sottoscrizioni apposte sul contratto preliminare del 09.02.2018 e sulle scritture private integrative del
19.04.2022 e del 22.07.2022;
- ordina al competente Conservatore dei RR.II., su istanza della parte interessata e previa presentazione ex art. 2658 c.c., di provvedere alla trascrizione delle predette scritture private;

- compensa integralmente tra le parti le spese di lite.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale.
Latina, 8 maggio 2025
Il Giudice dott.ssa Giuseppina Vendemiale
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