N. R.G. 1144/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI RAVENNA
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Ravenna in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. PIETRO BARONIO ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1144/2024 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio degli avv.ti Luca Roda e Massimo Parte_1 P.IVA_1 Lazzari, elettivamente domiciliata presso i difensori in Bologna Via Zamboni n°9 RICORRENTE contro
c.f. , contumace CP_1 P.IVA_2
RESISTENTE CONCLUSIONI
All'udienza del 08/09/2025 i procuratori della ricorrente hanno precisato le rispettive conclusioni riportandosi ai propri atti difensivi.
CONCISA ESPOSIZIONE DEI MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 bis cpc ritualmente notificato la società nella sua Parte_1 qualità di proprietaria a seguito di aggiudicazione giudiziale del 04/04/2024 in procedura esecutiva immobiliare (RGE n°2/2021) dell'immobile ad uso commerciale (bar, pasticceria, rivendita di sali e tabacchi) sito in Cervia (RA) fraz. Lido di Savio Via Romea Nord n°215, premettendo che il bene era stato in precedenza concesso in locazione da e (debitori poi esecutati) Controparte_2 CP_3 alla società con contratto reg.to il 14/12/2018 al canone di € 4.800,00 annuali, chiedeva CP_1
l'accertamento della viltà del canone locativo e, ai sensi dell'art. 2923, comma 3° c.c., la conseguente inopponibilità ad essa aggiudicataria e condanna al rilascio dell'immobile.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 1 di 4 Chiedeva altresì il riconoscimento di indennizzo per occupazione senza titolo dalla data dell'aggiudicazione al rilascio nella misura di € 2.000,00 mensili e la statuizione di € 150,00 giornalieri per il ritardo nel rilascio ex art. 614 bis cpc.
La società conduttrice non si costituiva in giudizio e ne veniva dichiarata la contumacia.
La mediazione svolta preventivamente sortiva esito negativo e la causa, istruita con CTU tecnica, è passata in decisione all'udienza del 08/09/2025 in cui è stata data lettura del dispositivo.
La domanda è fondata e va accolta.
La fattispecie dedotta in giudizio riguarda un contratto di locazione commerciale stipulato e registrato dai locatori, poi esecutati, in data anteriore alla trascrizione del pignoramento e quindi, di per sé, opponibile alla procedura esecutiva.
Il canone locativo pattuito per l'intero compendio immobiliare (€ 4.800,00 annuali) è stato definito non congruo fin dalla perizia estimativa endo esecutiva.
L'attuale ricorrente, nella sua qualità di aggiudicataria del bene pignorato, intende avvalersi del disposto dell'art. 2923, 3° comma c.c., al fine di rendere inopponibile il contratto di locazione esistente ad essa aggiudicataria sul presupposto che il canone pattuito sia inferiore di un terzo rispetto al canone corrente di mercato o a quello di analoghe locazioni.
Sul punto la giurisprudenza è pacifica “Ai sensi dell'art. 2923, comma 3° c.c., l'acquirente della cosa pignorata può liberarsi dell'obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni…” (cfr. ex multis: Cass. Civ. 06/11/2024 n°28525 – 23/03/2024 n°7909 –
27/07/2022 n°23508 – 28/03/2022 n°9877).
Al fine di verificare la sussistenza della lamentata incongruità del canone locatizio e la sua misura è stata ammessa e svolta CTU, che si condivide pienamente per la metodologia e l'accuratezza d'indagine e la chiarezza espositiva, che ha accertato sia l'incongruità del canone contrattuale che il suo scostamento di oltre un terzo e ciò rispetto sia al parametro del normale canone di mercato che a quello delle precedenti locazioni.
La CTU infatti, ha seguito due diversi criteri d'indagine: con il primo ha valutato la congruità del canone annuale contrattuale di € 4.800,00 rispetto ad analoghi contratti di locazione e d'affitto d'azienda pervenendo alla stima di un canone reale corrente di € 11.266,08 (con uno scostamento pari al 42,61%), con il secondo lo ha valutato invece basandosi sul prezzo di aggiudicazione riparametrandolo in base ai valori OMI pervenendo alla stima di un canone di € 10.960,32 (con uno scostamento pari al 43,79%).
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 2 di 4 Le conclusioni sono inequivocabili “il canone di locazione pattuito inter partes del 14/12/2018 non risulta congruo né rispetto ai valori locativi commerciali all'epoca né alla data del decreto di trasferimento”.
Sostanzialmente il canone contrattuale, sia che lo si calcoli alla data della stipula che alla data del decreto di trasferimento, avrebbe dovuto essere di € 11.000,00 (€ 917,00 mensili) così arrotondato come media tra le due risultanze peritali con uno scostamento ben superiore al terzo richiesto dalla norma invocata.
Sussistono quindi i presupposti affinché il contratto di locazione a suo tempo stipulato tra i debitori esecutati e la società resistente venga dichiarato non opponibile alla società aggiudicataria del bene, attuale ricorrente, con conseguente condanna della società resistente all'immediata riconsegna del compendio immobiliare.
L'ulteriore domanda di parte ricorrente di riconoscimento dell'importo di € 2.000,00 mensili, a titolo di indennità per detenzione senza titolo, dal decreto di trasferimento ad oggi non può essere accolta perché manifestamente superiore all'effettiva somma dovuta.
Come si è visto il canone congruo annuale avrebbe dovuto ammontare a € 11.000,00 (anziché €
4.800,00) e quello mensile a € 917,00 (anziché € 400,00), per cui, presumendo in mancanza di prova contraria che il canone contrattuale sia stato regolarmente corrisposto, alla ricorrente spetta per differenza l'importo di € 517,00 mensili a decorrere da aprile 2024 ad agosto 2025 (17 mensilità) pari a
€ 8.789,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo.
A seguito del recente del recente orientamento della Suprema Corte (cfr. ord. 24819 del 18/08/2023), finalizzato alla prospettazione anche in fase di cognizione piena della condanna in futuro già prevista dall'art. 664 cpc, il convenuto dovrà rispondere anche delle somme maturande da settembre 2025 fino all'effettivo escomio in ragione di € 917,00 mensili.
La condotta della società resistente, che persevera nel mantenere il possesso dell'immobile, e l'opportunità che lo stesso venga ricondotto alla ricorrente, giustifica la statuizione di condanna a carico della resistente al pagamento dell'importo ritenuto congruo di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nella restituzione dell'immobile ex art. 614 bis cpc.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate alla stregua del DM n°55/2014 e successive modifiche, tenendo presente l'effettivo scaglione tariffario e l'attività difensiva svolta, in ragione di €
500,00 per la fase di studio della controversia, € 500,00 per la fase introduttiva del giudizio, € 1.000,00 per la fase istruttoria ed € 1.000,00 per la fase decisionale, oltre accessori di legge, oltre ad € 549,52 per anticipazioni.
$$numero_ruolo$$ $$anno_ruolo$$ pagina 3 di 4 Spese di CTU definitivamente a carico della società resistente nell'importo già liquidato con decreto
20/12/2024.

P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda di cui in epigrafe, ogni diversa domanda, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- in accoglimento della domanda proposta dalla società nei confronti della Parte_1 società accerta e dichiara l'inopponibilità alla ricorrente del contratto di locazione reg.to il CP_1
14/12/2018 ex art. 2923, comma 3° c.c., e condanna pertanto la società resistente all'immediato rilascio a favore della ricorrente dell'immobile ad uso commerciale (bar, pasticceria, rivendita di sali e tabacchi) sito in Cervia (RA) fraz. Lido di Savio Via Romea Nord n°215;
- condanna altresì la società resistente al pagamento a favore della ricorrente della somma complessiva di € 8.789,00 oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

- condanna, inoltre, la società resistente al pagamento dell'ulteriore somma di € 917,00 mensili (o frazione di essa) a decorrere dal mese di settembre 2025 e fino all'effettivo sfratto;

- condanna la società resistente, ex art. 614 bis cpc, al pagamento a favore della ricorrente dell'ulteriore importo di € 100,00 per ogni giorno di ritardo nella riconsegna dell'immobile a decorrere dalla data di notifica della presente sentenza;

- condanna, infine, la società resistente a rifondere alla ricorrente le spese di lite che liquida nel complessivo importo di € 3.000,00 per compenso e di € 549,52 per anticipazioni, oltre 15% per spese generali ex art. 2 DM n°55/2014, IVA e CPA come per legge;

- pone definitivamente a carico della società resistente le spese di CTU nell'importo già liquidato con decreto 20/12/2024 e come in motivazione.
Ravenna, 8 settembre 2025
Il Giudice
dott. Pietro Luigi Giuseppe Baronio
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