N. R.G. 769/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di ASCOLI PICENO
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. NZ FO ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 769/2024 promossa da:
e rappresentati e difesi dall'avv. FIOCCHI LUISA Parte_1 Parte_2
GIUSEPPINA giusta procura in atti;

RICORRENTI contro rappresentata e difesa dall'avv. DE VECCHIS FABRIZIO giusta procura in atti;
CP_1
RESISTENTE
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 281 undecies c.p.c. ritualmente notificato e Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio spiegando che in data 17.10.2001, proprietaria CP_1 Parte_3 dell'unità immobiliare sita in San Benedetto del Tronto (AP), c.so Mazzini, n. 15, concedeva detto appartamento in locazione ad Alla morte di era succeduto il figlio, CP_2 Parte_3 CP_3 ed alla morte di quest'ultimo, acquistavano la proprietà dell'immobile, pro quota e pro indiviso,
[...] per successione mortis causa e , rispettivamente moglie e figlio del de Parte_1 Parte_2 cuius, Aggiungevano i ricorrenti che in data 11.03.2024 decedeva la signora e i CP_3 CP_2 locatori apprendevano che l'appartamento di loro proprietà era occupato dalla nipote della signora che vi viveva con suo figlio. Pertanto, inviavano una missiva alla figlia della CP_2 CP_1 defunta nonché sua unica erede, , invitandola a liberare l'appartamento. CP_4
Tale richiesta dei proprietari di liberare l'appartamento locato non trovava alcun riscontro, pertanto, ritenendo illegittima l'occupazione da parte di ed essendo intenzionati a riottenere la CP_1 disponibilità dell'immobile, chiedevano, nel presente giudizio di “-accertare e dichiarare che - in considerazione della clausola n. 3 del contratto di locazione - non ha alcun diritto di CP_1
pagina 1 di 6 succedere alla propria nonna, sig.ra nella conduzione dell'immobile sito in San CP_2
Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n. 15; – accertare e dichiarare che occupa senza CP_1 titolo alcuno l'unità immobiliare di proprietà di e , sita in San Parte_1 Parte_2
Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n. 15 e per l'effetto 1. condannare a rilasciare CP_1 libero e sgombero da sé persone e cose l'immobile sito in San Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n.
15, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso di e , fissando Parte_1 Parte_2 contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;

2. condannare al pagamento della CP_1 indennità di occupazione nella somma che il Giudice vorrà liquidare in via equitativa adottando come parametro il canone di locazione di mercato. Con sentenza esecutiva ex lege. Con vittoria di spese diritti ed onorari tutti di causa, oltre spese forfettarie e CPA come per legge”.
Si costituiva in giudizio contestando in fatto ed in diritto quanto dedotto da controparte, CP_1 sostenendo di aver diritto alla successione e/o al subentro nel contratto di locazione in qualità di nipote convivente – già da diverso tempo prima della morte della ed insieme al proprio figlio minore CP_2
- con la conduttrice titolare del contratto. Aggiungeva, poi, di aver comunicato Persona_1 immediatamente ai locatori il subentro chiedendo che le venisse indicato l'IBAN ove effettuare il pagamento del canone di locazione che sino a quel momento i proprietari avevano preteso in contanti.
Concludeva, pertanto, chiedendo “dichiarare la legittimità del subentro della resistente nel contratto di locazione del 18.10.01, registrato al n. 2250 - serie3°, relativo all'immobile sito in San Benedetto del
Tronto, C.so Mazzini n. 15, e per l'effetto rigettare le avverse domande siccome improcedibili ed infondate nei termini proposti. Con vittoria delle spese di lite”.
Ritenuta la superfluità delle istanze istruttorie avanzate, il procedimento era chiamato all'udienza dell'14.11.2025 per la discussione ex art. 281 sexies c.p.c. – poi sostituita con il deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c. – con assegnazione alle parti di termine fino a 30 giorni prima dell'udienza per il deposito di note conclusive e, all'esito, era definito con la presente pronuncia pubblicata mediante deposito nella “consolle del magistrato”.
Con la memoria di discussione depositata in data 14.10.2025 i ricorrenti così precisavano le proprie conclusioni “accertare e dichiarare che - in considerazione della clausola n. 3 del contratto di locazione - non ha alcun diritto di succedere alla propria nonna, sig.ra CP_1 CP_2 nella conduzione dell'immobile sito in San Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n. 15; – accertare e dichiarare che occupa senza titolo alcuno l'unità immobiliare di proprietà di CP_1 [...]
e , sita in San Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n. 15 e per l'effetto 1. Parte_1 Parte_2 condannare a rilasciare libero e sgombero da sè persone e cose l'immobile sito in San CP_1
Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n. 15, rimettendolo nel pieno e legittimo possesso di Parte_1
pagina 2 di 6 e , fissando contestualmente la data di esecuzione per il rilascio;

2. condannare Pt_1 Parte_2
al pagamento della indennità di occupazione nella somma che il Giudice vorrà CP_1 liquidare in via equitativa adottando come parametro il canone di locazione di mercato. In subordine:
- in denegata ipotesi che la clausola 3. del contratto di locazione venga considerata vessatoria e quindi non applicabile alla fattispecie, si sottolinea e si sottopone all'attenzione del giudicante il fatto che comunque (ammesso e non concesso che la fosse subentrata nel contratto di locazione quale CP_1 familiare convivente con la nonna deceduta), il contratto di locazione de quo andrà a scadere per compiuta quadriennalità in data 16.10.2025, per cui al momento della decisione della causa, la CP_1 risulterà comunque priva di qualsiasi diritto e titolo per poter continuare ad occupare l'immobile di proprietà dei ricorrenti. Con sentenza esecutiva ex lege. Con vittoria di spese diritti ed onorari tutti di causa, oltre spese forfettarie e CPA come per legge”.
Parte resistente, invece, con la memoria di discussione depositata in data 7.10.2025, così precisava le proprie conclusioni “in via preliminare, ammettere la documentazione prodotta con la presente memoria trattandosi di prova sopravvenuta nelle more del giudizio de quo;
- in via principale, dichiarare la legittimità del subentro, per ricorrenza dei presupposti di legge ex art. 6 della L. 392/78, della resistente nel contratto di locazione del 18.10.01, registrato al n. 2250 - serie3°, relativo all'immobile sito in San Benedetto del Tronto, C.so Mazzini n. 15, con conseguente declaratoria di nullità dell'art. 3 del contratto di locazione, in quanto contrario a norma imperativa, e per l'effetto rigettare la domanda dei ricorrenti;
- in via meramente subordinata, rigettare la domanda avversaria per condotta concludente ostativa al diritto ivi vantato atteso l'invio della disdetta del 10.03.25 e
l'introduzione dell'azione speciale con ricorso del 12.06.25; - in via meramente subordinata, sempre alla luce della condotta concludente della controparte, dichiarare, se di legge, la cessazione della materia del contendere per rinuncia esplicita alla domanda. In ogni caso con vittoria delle spese di lite da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che all'uopo si dichiara antistatario”.
Preliminarmente, è bene rilevare come parte ricorrente con l'invio della disdetta del 10.03.25 (v. doc.
10 memoria di discussione resistente) e l'esperimento dell'azione del 12.06.25 (v. doc. 11 memoria di discussione resistente) non abbia inteso rinunciare alla propria domanda, contrariamente a quanto sostenuto dalla resistente.
Non può, pertanto, in tale sede dichiararsi, come richiesto dalla resistente, la cessazione della materia del contendere non essendo sopravvenuti nel corso del giudizio fatti tali da determinare la totale eliminazione delle ragioni di contrasto tra le parti e non essendo venuto meno l'interesse ad agire dei ricorrenti.
pagina 3 di 6 Ciò premesso, ritiene questo Giudice che la domanda dei ricorrenti deve essere accolta per i motivi e nei limiti che si andranno a specificare.
È bene innanzitutto rilevare, come l'art. 6 della legge n. 392/1978 (c.d. Legge sull'equo canone), non abrogato, indica vari soggetti quali aventi diritto a succedere nel rapporto locatizio, sia nell'ipotesi di decesso del conduttore, sia in altre ipotesi per lo più legate alla famiglia, ma anche riguardanti, in generale, la successione tra vivi. Nel caso della successione “mortis causa anomala” (poiché produce una successione a prescindere dalla qualifica di erede in capo al successore) il diritto al subentro è riservato al coniuge, agli eredi ed ai parenti ed affini, abitualmente conviventi con il conduttore.
La convivenza con il conduttore defunto, ai fini che qui interessano, costituisce una situazione complessa caratterizzata dalla stabilità e dall'abitualità, da una comunanza di vita preesistente al decesso. Tali requisiti non possono dirsi esistenti qualora il pretendente successore si sia trasferito nella abitazione locata solo per ragioni transitorie quali quelle motivate da ragioni di mera ospitalità e/o assistenziali (cfr. Cass. n. 23184/2018). Così come non possono essere considerati successori ex art. 6, comma 1 coloro che, pur essendo eredi, non abbiano convissuto con il de cuius, dato che il requisito oggettivo risulta slegato dalla qualità di erede del soggetto, a conferma del carattere anomalo di questa tipologia di successione mortis causa.
Lo scopo dell'art. 6 della L. 27 luglio 1978 n. 392 è, infatti, quello di garantire un'abitazione, nel caso di decesso del conduttore, ai residui componenti della comunità familiare o parafamiliare, con la conseguenza che il diritto del coniuge, degli eredi, dei parenti e degli affini alla successione nel contratto di locazione è subordinato alla condizione dell'abituale convivenza. Ai fini della prova di tale complessa situazione determinante una comunanza di vita con detto conduttore non è sufficiente neppure il certificato storico–anagrafico, che ha un valore meramente presuntivo della comune residenza ivi annotata (Cass. civ., sez. III, 3 ottobre
1996, n. 8652).
Da tanto si ricava, così come affermato nella sentenza della Cassazione n. 26670/2017, che: “Al verificarsi del decesso del conduttore, l'erede non convivente non subentra nella posizione contrattuale del de cuius e, qualora prosegua nel possesso del bene, deve essere qualificato come mero detentore precario.” Ciò significa che lo stesso dovrà liberare i locali il prima possibile, in quanto la permanenza protratta nei locali dovrà essere qualificata come occupazione illegittima (v. Cass. n. 26670/2017 e cfr.
Cass. n. 6965 del 22/05/2001).
È bene rilevare, poi, come il contenuto dei contratti di locazione può variare in ragione della tipologia contrattuale specifica che le parti, consensualmente, intendono porre in essere, e delle clausole che le pagina 4 di 6 stesse inseriscono nell'ambito della loro autonomia negoziale (salvo, ovviamente, la nullità di eventuali patti contra legem).
Il ricorrente in restituzione, e tanto vale anche per la domanda risarcitoria, il quale deduca che un immobile è stato concesso in godimento in forza di un contratto, ha pertanto l'onere di provare la fonte del proprio diritto e la successiva estinzione del rapporto obbligatorio e quindi il venir meno del titolo legittimante l'ulteriore godimento della cosa da parte del resistente (in generale Sezioni Unite n.
13533/2001).
Ciò posto, nel caso in esame, è pacifico che nel contratto di locazione e Parte_3 CP_2 avevano limitato il diritto alla successione, in caso di morte del conduttore, al solo coniuge e ai figli se conviventi, con la conseguenza che non ha alcun diritto di subentrare alla propria nonna CP_1 nel suddetto contratto.
La circostanza emerge chiaramente dalla lettura dell'art. 3 del contratto stipulato in data 17.10.2001 (v. pag. 2 contratto di locazione all. al ricorso) tra la e ove si legge: Parte_3 CP_2
“L'immobile dovrà essere destinato esclusivamente a uso di civile abitazione del conduttore, il quale non potrà adibirlo neppure temporaneamente né parzialmente ad uso diverso. In caso di morte del conduttore, solo il coniuge convivente potrà succedergli nel contratto e – ove mancante – i figli se conviventi”.
Tale clausola (che non si presta ad essere incasellata in nessuna delle ipotesi contenute nell'art. 1341 co. 2 c.c.) è stata puntualmente approvata, mediante doppia sottoscrizione – risulta sia la sottoscrizione del contratto che la specifica sottoscrizione della pattuizione concernente tutte le clausole richiamate in blocco –, dal conduttore come emerge dalla lettura del contratto di locazione.
Appare, dunque, evidente come, non essendo la resistente succeduta nel contratto di locazione in qualità di nipote – ciò indipendentemente dal fatto che fosse o meno convivente con la conduttrice defunta, circostanza rimasta sfornita di qualsivoglia supporto probatorio (l'unica presunta prova fornita dalla circa la sua convivenza con la de cuius, è l'iscrizione scolastica del figlio minore v. all. 2 CP_1 costituzione) – e non essendovi mai stato alcun rapporto contrattuale tra le odierne parti di causa, la
(non contestata, nella sua materialità) occupazione dell'immobile da parte della resistente può dirsi senza titolo.
Parte ricorrente ha poi formulato domanda di condanna al pagamento dell'indennità da abusiva occupazione dell'immobile.
Sul punto, la giurisprudenza ha affermato come “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante pagina 5 di 6 concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che è andata perduta” (v. Cass. Sezioni Unite
15 novembre 2022 n. 33645). Aggiungendo come “nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato” (v. Cass. Sezioni Unite
15 novembre 2022 n. 33645).
Questo Giudice ritiene pertanto che la summenzionata indennità sia da quantificarsi equitativamente nell'ammontare del canone di godimento, tale essendo il valore commerciale che le parti riconobbero a detta occupazione pari ad euro € 180,75 mensili dal giorno del decesso della conduttrice e sino al rilascio effettivo, oltre interessi legali di mora su dette indennità mensili sino al saldo effettivo.
Le spese di giudizio seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo in relazione al valore della causa, al numero e complessità̀ delle questioni trattate (bassa) ed all'attività̀ effettivamente svolta dal procuratore della parte ricorrente.


P.Q.M.


Il Tribunale di Ascoli Piceno, in persona del giudice NZ FO, definitivamente pronunciando sulla causa civile iscritta al 769 del 2024, e vertente tra le parti di cui in epigrafe, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
• Accoglie la domanda e, per l'effetto, accertato che ha occupato, senza titolo, CP_1
l'immobile sito in San Benedetto del Tronto, c.so Mazzini, n. 15 condanna la resistente al rilascio immediato dello stesso;

• Condanna al pagamento, in favore dei ricorrenti, dell'indennità̀ di occupazione CP_1 dell'immobile, quantificata equitativamente in complessivi euro 180.75 mensili dal giorno del decesso della conduttrice e sino al rilascio effettivo, oltre interessi legali di mora;

• condanna la parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite, che si liquidano nella somma complessiva di € 2500,00 per compensi professionali, oltre al 15% per spese generali, i.v.a., c.p.a. come per legge.
Ascoli Piceno, 17 novembre 2025
Il Giudice
NZ FO
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