REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI VASTO
Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini, in esito all'udienza del 18/12/2024, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c., lette le note conclusive sostitutive della discussione orale, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nel procedimento civile iscritto al n. 939/2023 del Ruolo
Generale Affari Civili promosso da
(C.F. , in persona del Parte_1 P.IVA_1 legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Francesco Cerella, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito a Vasto (CH) alla piazza G. Rossetti
n. 46;
ricorrente
contro
(C.F. ), AR P.IVA_2 in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'avv. Vincenzo CHIELLI, ed elettivamente domiciliata presso il suo studio sito a Vasto
(CH) al corso Mazzini n. 340/E;
resistente
OGGETTO: RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO CONTRATTO DI LOCAZIONE
COMMERCIALE 1 MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, ha convenuto in giudizio Parte_1
di allegando di essere AR AR proprietaria di un immobile sito a San Salvo (CH) alla via
Mauro NO (in N.C.E.U. al foglio n. 5, mappale n. 707, subalterno 25), concesso in locazione per uso commerciale alla intimata - giusta contratto del 18/5/2022, registrato in pari data al n. 000834, Serie 3T – al canone di € 810,00 mensili oltre IVA;
ha dedotto, altresì, che la conduttrice si era resa morosa nel pagamento del suddetto canone a partire da gennaio
2023, per un totale complessivo di € 5.670,00 oltre IVA e che vani erano risultati i ripetuti solleciti di pagamento.
Sulla base delle riferite circostanze, l'attrice ha intimato alla conduttrice sfratto per morosità, citandola contestualmente dinanzi a questo Tribunale per chiedere la convalida dell'intimato sfratto e l'emissione di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti della intimata per i canoni di locazioni scaduti e a scadere;
in via subordinata, ovvero in caso di opposizione della intimata alla convalida, pronunciare ordinanda di rilascio immediatamente esecutiva ex art. 665 c.p.c. con fissazione della data per l'esecuzione dello stesso;
in ogni caso, dichiarare risolto il contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice con condanna della stessa al rilascio dell'immobile nonché al pagamento dei canoni di locazione scaduti e a scadere sino al rilascio. Con vittoria di spese ed onorari del giudizio.
Nel giudizio radicato al n. 759/2023 R.G.A.C. si è costituita la quale, pur non AR negando l'interruzione della corresponsione dei canoni di locazione, si è opposta all'accoglimento della domanda avversaria eccependo la genericità ed indeterminatezza della stessa, lamentando che la controparte fosse ben consapevole
2 dello “stato di stagnazione” della ditta intimata nonché delle riparazioni effettuate dalla stessa sulle vetture aziendali della intimante “con la promessa dello scomputo sul fitto”.
Sulla scorta delle riferite deduzioni, la convenuta si è opposta alla convalida dello sfratto per morosità chiedendo la fissazione dell'udienza ex art. 418 c.p.c., con riserva di ogni altra eccezione e conclusione da formularsi in sede di cognizione e così concludendo: «Piaccia all'Ill.mo Giudice adito, disattesa ogni diversa e contraria istanza, eccezione
e deduzione: NEL MERITO: in via principale;
- rigettare la domanda di parte intimante avente ad oggetto la convalida dello sfratto per morosità nonchè l'emissione ex art. 664 c.p.c., di decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti della società intimata per l'ammontare di € 5.670,00 + IVA dovuta per i canoni scaduti, maggiorato di quelli a scadere sino all'esecuzione dello sfratto poiché generica ed indeterminata, per le ragioni dedotte in premessa, che qui abbiansi per integralmente riportate;
- rigettare la domanda di parte intimante avente ad oggetto la condanna della società intimata al pagamento dei canoni scaduti e da scadere sino al rilascio, nella misura specificata nella premessa dell'atto di intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida e richiesta di ingiunzione di pagamento, datato 23/07/23, per le ragioni dedotte in premessa, che qui abbiansi per integralmente riportate;
- nella denegata ipotesi di accoglimento di tale domanda, nella quantificazione dell'importo dei canoni dovuti, tenere conto della differenza per i lavori eseguiti dalla ditta intimata sui veicoli della soc. per le ragioni dedotte in Parte_1 premessa, che qui abbiansi per integralmente riportate, chiedendo la fissazione dell'udienza ex art. 418 c.p.c., per le ragioni dedotte in premessa, che qui abbiansi per integralmente riportate;
e, per l'effetto: - rideterminare
l'esatto importo alla data del notificato sfratto, al netto dei costi per i lavori di carrozzeria eseguiti sui mezzi della
3 soc. intimante ad opera della ditta intimata, per le ragioni dedotte in premessa, che qui abbiansi per integralmente riportate;
- emettere ordinanza di mutamento del rito ex art.
426 c.p.c. Con vittoria di spese, competenze ed onorari, oltre
IVA e CPA come per legge».
All'udienza dell'8/11/2023 l'intimante ha attestato la persistenza della morosità della conduttrice - incrementatasi fino alla somma di € 10.870,20 – ed ha insistito per l'emissione dell'ordinanza ex art. 665 c.p.c. e del provvedimento monitorio;
la convenuta ha insistito nella propria opposizione, contestando i conteggi in ragione della sussistenza di “un rapporto di dare e avere”.
Il Giudice, negata l'ordinanza provvisoria di rilascio, ha disposto il prosieguo della causa per la completa cognizione, previo mutamento di rito ex art. 667 c.p.c, assegnando alla parte intimante termine di giorni 15 per la presentazione della domanda di mediazione, e successivi termini per la medesima parte intimante e per la parte intimata per provvedere all'integrazione degli atti introduttivi.
All'esito del deposito delle memorie integrative nel presente procedimento iscritto al n. 939/2023 R.G.A.C. ed esperito da parte locatrice il tentativo di mediazione, chiusa per mancata comparizione della conduttrice, i termini della controversia sono rimasti pressoché invariati, provvedendosi all'ammissione ed esperimento delle prove testimoniali richieste dalle parti.
***
1. Premesso che, una volta disposto il mutamento di rito ex art. 667 c.p.c., l'originaria domanda di convalida dello sfratto si converte automaticamente in domanda di risoluzione del contratto per inadempimento e di condanna del conduttore al rilascio del bene locato e che – simmetricamente - l'istanza di decreto ingiuntivo ex art. 658 c.p.c., pure contenuta nell'intimazione, si converte in domanda ordinaria di condanna
4 al pagamento dei canoni – atteso che come nell'intimazione di sfratto è insita la domanda di risoluzione, così nell'istanza monitoria è insita la domanda di condanna al pagamento della debitoria – la domanda attorea è fondata e merita di essere accolta.
Sulla scorta di quanto emerge dall'esame della documentazione versata in atti, infatti, si ritiene che la locatrice abbia fornito piena prova dei fatti allegati a supporto delle proprie pretese, producendo il contratto di locazione - costituente il titolo negoziale su cui si fonda la pretesa creditoria azionata in giudizio - e allegando l'inadempimento della controparte all'obbligo di puntuale pagamento dei canoni di locazione.
Sul punto, giova ricordare che, in tema di ripartizione dell'onere della prova dell'inadempimento di un'obbligazione,
l'orientamento consolidato della giurisprudenza della Suprema
Corte afferma il principio per cui “il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento (ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per
l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 cod. civ.)” (cfr., ex plurimis, Cass., S.U., 30/10/2001, n. 13533).
Nel caso di specie, la ricorrente ha fornito ampia ed esaustiva prova della fonte negoziale del proprio credito;
per converso, parte convenuta – che ha esplicitamente ammesso il mancato pagamento dei canoni di locazione - non ha assolto agli oneri probatori, su di essa incombenti, al fine di contrastare le avversarie pretese, sia creditorie che risolutorie del vincolo
5 contrattuale.
Invero, la convenuta conduttrice dell'immobile – allegata la sussistenza di un proprio “stato di stagnazione” dal significato del tutto oscuro e, per questo, irrilevante ai fini decisori, e lamentata una genericità ed indeterminatezza della domanda che non trova alcun riscontro oggettivo (atteso il nitore della richiesta tesa alla risoluzione del contratto, al rilascio dell'immobile e alla condanna al pagamento dei canoni insoluti) – ha eccepito la sussistenza di un controcredito nei confronti della locatrice, asseritamente derivante dalla remunerazione di lavori di riparazione effettuati su veicoli di proprietà della intimante o di
“referenti” della stessa.
Senonché, detta circostanza, se, per un verso, contiene riferimenti del tutto generici e di incerta valenza (non avendo parte convenuta specificato e/o chiarito in alcun modo il significato da attribuirsi alla figura del “referente”), per altro e più esiziale verso è rimasta del tutto sfornita di prova;
e tanto in ragione sia della comprovata insussistenza di veicoli intestati alla società ricorrente sulla base delle risultanze della visura PRA allegata in atti da parte attrice, sia della carenza di elementi documentali anche solo indiziari idonei a suffragarla, sia della valutazione di inattendibilità da esprimersi con riferimento alle dichiarazioni rese dal teste in ragione della affectio familiaris Testimone_1 derivante dall'essere figlio del legale rappresentante ed amministratore unico della società convenuta;
dichiarazioni dalle quali, in ogni caso, non sarebbe stato possibile – anche ove comprovato l'an – evincere il quantum del credito preteso dall'intimata, atteso che, sulla circostanza, lo stesso teste ha riferito di non sapere «se i lavori eseguiti dalla società intimata ammontino o meno ad oltre € 3.000,00».
Il difetto di prova in ordine al fatto che detti lavori di riparazione siano stati effettuati, in quale entità e a favore
6 di chi, conduce a respingere l'eccezione di compensazione, per assoluta mancanza di prove dei fatti costitutivi addotti a sostegno della stessa e, in ogni caso, si riflette negativamente sulla credibilità della intera impostazione difensiva della convenuta già minata dalla evanescenza delle ulteriori allegazioni proposte a corredo della specifica eccezione.
Sulla scorta delle considerazioni esposte, tenuto conto dell'incontestato mancato pagamento dei canoni di locazione, nonché della gravità dell'inadempimento, palesata dall'entità della mora e dalla ingiustificatezza della sospensione integrale dell'adempimento pur a fronte della asserita esistenza di un controcredito di minore entità, devono ritenersi sussistenti i presupposti per l'accoglimento della domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di locazione. Ai sensi dell'art. 1455 c.c., il mancato versamento dei canoni, a far tempo dal mese di gennaio 2023, concreta una violazione del dovere negoziale di puntuale pagamento dei canoni che, per la sua reiterazione durante un considerevole arco temporale di oltre un anno, costituisce un inadempimento grave e sicuramente di non scarsa importanza, come palesato anche dalla consistente entità economica del debito accumulato medio tempore dalla conduttrice.
Va, quindi, pronunciata la risoluzione del contratto di locazione stipulato tra le parti, e, di riverbero, va accolta la domanda di condanna del conduttore a rilasciare l'immobile locato, nel termine indicato in dispositivo.
2. Parimenti fondata - stante la prova del fatto costitutivo del credito dedotto in giudizio e l'allegazione dell'incontestato inadempimento - è la domanda di condanna al pagamento dei canoni (a partire da quello di gennaio 2023) scaduti a far data dal gennaio 2023 e a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio.
3. Il regime delle spese processuali è regolato dal principio 7 della soccombenza derivandone che all'accoglimento della domanda segue la condanna di parte resistente al pagamento delle spese del presente giudizio, che si liquidano come in dispositivo, ai sensi del D.M. 55/2014, scaglione corrispondente al valore del decisum, parametri medi vigenti a far data dal 23/10/2022.
4. Stante la mancata partecipazione di parte resistente, senza giustificato motivo, al procedimento di mediazione e visto l'art. 12-bis, II comma, D.Lgs. 4 marzo 2010, n. 28, ricorrono, altresì, i presupposti per la condanna della parte resistente al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.


P.Q.M.


Il Tribunale di Vasto, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel giudizio n. R.G. 939/2023, disattesa ogni diversa richiesta, eccezione o conclusione, così provvede:
1) dichiara la risoluzione del contratto di locazione commerciale stipulato tra le parti il 18/5/2022 (reg.to all'A.d.E. il 18/5/2022 al n. 000834-serie 3T e codice identificativo avente ad oggetto l'immobile CodiceFiscale_1 sito in San Salvo (CH), via Mauro NO, (in N.C.E.U. al
Foglio 5, Mappale n. 707, Sub 25);
2) ordina, per l'effetto, a AR
, in persona del legale rappresentante pro tempore, di
[...] rilasciare in favore di , in persona del Parte_1 legale rappresentante pro tempore, l'immobile oggetto del contratto entro 30 giorni dalla data della presente sentenza;
3) condanna in AR persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di in persona del legale Parte_1
8 rappresentante pro tempore, della complessiva somma di €
23.716,80 (IVA al 22% inclusa) per canoni di locazione scaduti
(da gennaio 2023 a dicembre 2024) e non corrisposti, oltre ulteriori canoni a scadere fino alla data dell'effettivo rilascio dell'immobile;
4) condanna in AR persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore di in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore, delle spese di lite liquidate in
€ 599,82 per anticipazioni ed € 5.077,00 per compenso professionale, oltre accessori di legge;

5) condanna in AR persona del legale rappresentante pro tempore, ai sensi dell'art. 12-bis D.Lgs. n. 28/2010, al versamento all'entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio.
Così deciso in Vasto, 14/1/2025
Il Giudice dott.ssa Maria Elena Faleschini
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