TRIBUNALE DI RAGUSA

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa ND Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile iscritta al n. 1906/2023 R.G., promossa da P.I. ), rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Ferraù Parte_1 P.IVA_1
- ricorrente e convenuta in riconvenzione -

contro

P.I. ), rappresentata e difesa dall'avv. Controparte_1 P.IVA_2
EL OR
- resistente e attrice in riconvenzione -
*** Conclusioni

Parte_1
“Voglia l'Ill.mo Giudice del Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
- Accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione del contratto di affitto di ramo di azienda del 13 marzo 2017 e successive modifiche a cagione dell'inadempimento della entro il termine essenziale contrattualmente convenuto Controparte_1
e per l'effetto, ordinare a parte resistente l'immediato rilascio dell'immobile commerciale oggetto del contratto di affitto di azienda e la consegna immediata di tutti i beni di proprietà della ricorrente;

- In subordine, accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di affitto di ramo di azienda del 13 marzo 2017 e successive modifiche per grave inadempimento ex art. 1453 e 1455 c.c. della e per l'effetto, ordinare a parte Controparte_1 resistente l'immediato rilascio dell'immobile commerciale oggetto del contratto di affitto di azienda e la consegna immediata di tutti i beni di proprietà della ricorrente;

- Condannare la in persona del legale Controparte_1 rappresentante sig. , al risarcimento del danno in favore della Controparte_2
per le ragioni e nella misura sopra quantificata;
Parte_1
- Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio” (v. ricorso introduttivo e memoria integrativa del 24.1.2024).

Controparte_1
“In via preliminare, in rito, dichiarare l'improcedibilità della domanda di rilascio
pagina 1 di 8 dell'immobile in favore della per carenza di legittimazione sostanziale della Parte_1 stessa;

Nel merito, rigettare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento della perché infondata in fatto ed in diritto, non provata o con qualsiasi CP_1 altra statuizione;
In riferimento alla sollevata domanda riconvenzionale, in via preliminare
Autorizzare la a chiamare in causa Controparte_1 [...]
nata a [...] il [...] res. in Catania Via Nicola Fabrizi n. 15 CP_3 disponendo il differimento dell'udienza già fissata per il 23.2.2024; In via riconvenzionale, differita anche ex art. 418 c.p.c. l'udienza già fissata per il 23.2.2024, dichiarare la risoluzione del contratto di affitto di ramo d'azienda stipulato tra le parti in causa il 17.2.2020 per impossibilità sopravvenuta ex art. 1463 c.c. imputabile alla società concedente e per essa a nella qualità di amministratrice Controparte_3 della stessa;
Conseguentemente, ex art 2476 commi VI e VII c.c., condannare
[...]
al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla CP_3 Controparte_1 come in narrativa indicati nella complessiva misura di €. 100.000,00 forfettariamente determinata o in quell'altra misura maggiore o minore che potrà essere meglio individuata in corso di causa. Con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo” (v. memoria integrativa del 13.2.2024).
“Conseguentemente, condannare la come rappresentata dalla sua Parte_1 amministratrice al risarcimento dei danni subiti e subendi dalla Controparte_1 come in narrativa indicati nella complessiva misura di €. 100.000,00 forfettariamente
[...] determinata o in quell'altra misura maggiore o minore che potrà essere meglio individuata in corso di causa. Con gli interessi e la rivalutazione monetaria dal dì del dovuto al soddisfo” (v. note del 3.7.2024).
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ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE Il presente giudizio, introdotto con ricorso in data 14.6.2023, ha ad oggetto innanzitutto la domanda di risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. (diffida ad adempiere) ovvero ex art. 1457 c.c. (termine essenziale per una delle parti), proposta dalla società nei confronti della società in relazione al Parte_1 Controparte_1 contratto di affitto di azienda stipulato tra le parti in data 13.3.2017 e registrato il 22.3.2017, relativo all'azienda corrente in Modica, c.da avente ad oggetto l'attività CP_4 alberghiera e la somministrazione al pubblico di alimenti e bevande (attività di ristorazione e pizzeria), azienda composta sia da beni mobili ('attrezzature e beni strumentali'), che da immobili presso i quali l'attività aziendale è esercitata (“fabbricati” siti, per l'appunto, in Modica nella c.da “destinati a struttura alberghiera, a ristorante, a pizzeria, con CP_4 piano sottostrada, a wine room, con area piscina, giardino, area parcheggio e con tutt'altri accessori, pertinenze e dipendenze”). Dal contratto di affitto di azienda si evince che la concedente è Parte_1 proprietaria dei beni strumentali, ma non anche degli immobili, dalla stessa detenuti a titolo di comodato, giusta contratti del 17.10.2003 e del 10.4.2008, stipulati con i proprietari dei fabbricati medesimi ( , e ). Persona_1 CP_5 Controparte_3 pagina 2 di 8 Con atto notarile del 17.2.2020, registrato il 12.3.2020, le parti avevano pattuito alcune modifiche al regolamento contrattuale, segnatamente escludendo dall'affitto gli immobili destinati a struttura alberghiera, ossia il “corpo villa, con terreno annesso ed area piscina”, differendo la durata dell'affitto sino al 31.12.2025, riducendo il canone di affitto mensile ad € 1.500,00, IVA compresa, sino al 28.2.2022 e fissandolo in € 1.700,00 mensili
“per gli anni successivi”. Emerge ex actis che, in relazione al trimestre luglio-settembre 2022, la Parte_1 aveva accordato alla una riduzione di € 1.500,00 sul canone Controparte_1 complessivamente dovuto nel predetto trimestre, di guisa che, al netto di tale riduzione relativa al canone trimestrale luglio-settembre 2022, il debito della Controparte_1 per canoni insoluti, alla data del 23.9.2022, ammontava ad € 14.983,75 (v. messaggio whatsapp del 23.9.2022 inviato dall'amministratrice al legale Controparte_3 rappresentante della società affittuaria); la predetta , legale Controparte_3 rappresentante della , oggi liquidatore della stessa, sentita in Controparte_6 sede di interrogatorio formale all'udienza del 13.12.2024, ha dichiarato che la riduzione del canone era stata concordata nella misura di € 500,00 al mese solo per il trimestre luglio- settembre 2022, escludendo che essa fosse stata pattuita per tutti i canoni con scadenza dal mese di luglio 2022 in poi. Con lettera consegnata a mezzo p.e.c. in data 6.10.2022, la per il Parte_1 tramite del proprio legale (avv. Giovanni Ferraù), ha chiesto a “il Controparte_1 pagamento della complessiva somma di Euro 34.700,00 a titolo di canoni di locazione non corrisposti entro il termine di giorni quindici (15) dal ricevimento della presente”, con l'avvertimento “che, in mancanza di adempimento nel suddetto termine, il contratto di affitto di ramo di azienda dovrà intendersi risolto ai sensi e per gli effetti degli artt. 1453 e 1455 c.c.” e l'ulteriore puntualizzazione che “la presente costituisce diffida ad adempiere ai sensi e per gli effetti dell'art. 1454 c.c.”. In verità, le somme dovute a titolo di canoni scaduti e non pagati da Controparte_1 alla data del 6.10.2022 ammontano sicuramente ad un importo inferiore ad €
[...]
34.700,00, posto che la stessa a pag. 8 della memoria integrativa, quantifica Parte_1 in € 18.500,00 “l'importo dovuto a titolo di canoni per l'anno 2022”, di cui la
[...]
avrebbe, con plurimi bonifici eseguiti nel mese di dicembre 2022, Controparte_1 corrisposto la minore cifra di € 14.608,72. Inoltre, si è già detto che l'amministratrice della Parte_1 CP_3
, nel messaggio whatsapp del 23.9.2022, inviato al legale rappresentante della
[...]
, quantificava in € 14.983,75 il debito per canoni della società Controparte_1 affittuaria, al netto della riduzione di € 1.500,00 applicata per il canone del trimestre luglio- settembre 2022. Al messaggio p.e.c. del 6.10.2022 la ha risposto per il tramite Controparte_1 del proprio legale (avv. EL OR) con messaggio p.e.c. del 18.10.2022, contestando la morosità e chiedendo a controparte di soprassedere al fine di esaminare più compiutamente la questione. Con nota trasmessa via p.e.c. in data 3.11.2022 alla la Parte_1 Controparte_1
sempre per il tramite del proprio legale, ha di fatto riconosciuto il proprio debito
[...] per canoni per complessivi € 14.846,54, invocando la possibilità di un piano rateale di pagina 3 di 8 pagamento della somma in questione;
si legge, infatti, nella nota del 3.11.2022: “Secondo le risultanze contabili della mia assistita, alla data del 24 ottobre 2022, effettuate le compensazioni dare/avere, risulterebbe un credito della di euro 2.846,54. È Parte_1 vero altresì che ad oggi, secondo il canone concordato con la legale rappresentante della Part società assistita, al 30 settembre 2022, i canoni ancora dovuti ammonterebbero ad euro 12.000,00. Considerata la crisi generalizzata oggi ancor più aggravata dall'aumento delle materie prime e dell'energia elettrica da ultimo, la chiede di essere CP_1 ammessa al versamento di quanto dovuto (euro 14.846,54 salvo errore) con soluzioni mensili per 24 mesi (con decorrenza dal mese di competenza dell'accettazione della presente da parte della . Fermo restando, ovviamente, il regolare versamento Parte_1 del canone trimestrale nelle more corrente”. Risulta ex actis che la , con i pagamenti eseguiti nel mese di Controparte_1 dicembre 2022, pari a complessivi € 14.608,72, ha quasi interamente pagato la somma che essa stessa aveva riconosciuto dovuta (€ 14.846,54). Più precisamente, nelle date del 7 e 9.11.2022, la ha versato quanto CP_1 dovuto a saldo del 2021 (per € 2.846,54, “saldo su residuo fatture aperte”) e, nelle date del 21 e 28.12.2022, ha corrisposto i canoni del I, II e III trimestre 2022 (complessivi € 11.608,72), oltre che, in data 2.12.2022, quelli del IV trimetre 2022 (€ 3.000,00). Ne deriva che, alla data del 6.10.2022, erano sicuramente ancora dovuti i canoni dei primi tre trimestri del 2022, oltre che il saldo del 2021, posto che tutte tali somme sono state pagate dall'affittuario dopo la diffida ad adempiere, sebbene dopo la scadenza del termine di quindici giorni con essa assegnato per il pagamento. Alla data del 6.10.2022, era scaduto (il giorno prima) anche il canone del III trimestre
2022 (luglio-settembre), posto che il contratto di affitto inter partes prevede che “il canone verrà corrisposto trimestralmente, in via posticipata entro e non oltre il giorno cinque di ogni trimestre”. Ora, giova ricordare che “l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art. 1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento” (Cass. 25703/2023).
Nella specie, non può dubitarsi della gravità ex art. 1455 c.c. dell'inadempimento dell'affittuario, moroso nel pagamento di oltre tre trimestri del canone.
Ne consegue che il mancato pagamento di quasi una annualità del canone entro il
21.10.2022 (quindicesimo giorno dal 6.10.2022) comporta ipso iure la risoluzione del contratto di affitto per inadempimento dell'affittuario, ciò ai sensi dell'art. 1454, co. 3, c.c., il quale recita: “decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto”.
La circostanza che la diffida ad adempiere del 6.10.2022 indicasse un ammontare del debito (€ 34.700,00) superiore a quello effettivamente dovuto a tale data (quanto meno € 14.608,72) non inficia l'efficacia della diffida. pagina 4 di 8 Cass. 10968/2023 ha infatti chiarito che “in tema di diffida ad adempiere, l'unico onere che, ai sensi dell'art. 1454 c.c., grava sulla parte intimante è quello di fissare un termine entro cui l'altra dovrà adempiere alla propria prestazione, pena la risoluzione ope legis del contratto, poiché la ratio della norma è quella di fissare con chiarezza la posizione delle parti rispetto all'esecuzione del negozio, mediante un formale avvertimento alla parte diffidata che l'intimante non è disposto a tollerare un ulteriore ritardo nell'adempimento (Cass. 27530/2016; Cass. 3477/2012)”; ha poi precisato, in motivazione:
“Nel solo caso in cui il contraente intimi con la diffida una somma superiore - non a quella dovuta al momento della diffida, come nella specie - bensì all'intero importo dovuto in base al contratto, la diffida ex art. 1454 c.c. non determina la risoluzione del contratto (Cass.
20742/2012; Cass. 25736/2017, entrambe relative a diffide intimanti il pagamento di somme eccedenti quanto dovuto in base al contratto preliminare), giacché in tal caso è
l'intimante che non intende adempiere il contratto. Nel caso di specie - come riferisce la stessa sentenza impugnata (p. 5) - «non si è trattato affatto di una diffida intimante un prezzo superiore a quello concordato»”.
Nel caso in scrutinio, la non ha, con la diffida ad adempiere, indicato Parte_1 come dovuto un importo superiore a quello spettante il base al contratto, ovvero ad es. non ha fatto riferimento ad una misura del canone superiore a quella contrattualmente stabilita.
Né si può dubitare dell'efficacia della diffida ad adempiere in esame a causa della genericità dell'indicazione del debito, per non essere specificate le mensilità del canone inadempiute;
infatti, è chiaro il riferimento alla causa del debito (canoni di affitto) e la determinabilità dello stesso in virtù del suo ammontare, riferibile alle corrispondenti ultime mensilità.
Peraltro, nei successivi mesi di novembre e dicembre 2022, la Controparte_1 ha senz'altro provveduto al pagamento di quanto dovuto, con specifica imputazione dei singoli versamenti. Deve in proposito escludersi che la mancata emissione delle fatture da parte della abbia ostacolato il pagamento dei canoni da parte di , Parte_1 Controparte_1 essendo l'ammontare del canone dovuto esattamente indicato in contratto e nei successivi atti di modifica dello stesso;
poi, l'impossibilità, in mancanza di fattura, di compensare con il debito per il canone il credito dell'affittuario per spese anticipate nell'interesse del concedente non appare di rilievo, trattandosi di patto non trasfuso nel contratto, scritto e registrato, di affitto di azienda e, in ogni caso, in presenza di un accordo di compensazione volontaria, esso avrebbe potuto trovare attuazione anche in assenza di fattura per il pagamento del canone. Quanto poi all'eccezione di inadempimento sollevata dall'affittuario in relazione alle precarie condizioni dell'immobile, tali da renderlo inidoneo all'uso convenuto, trattasi di eccezione genericamente formulata, in considerazione dell'insufficienza degli elementi offerti al fine di apprezzare concretamente i vizi denunciati e la loro effettiva incidenza sul godimento dell'azienda.
pagina 5 di 8 In conclusione, deve dichiararsi, alla data del 21.10.2022, la risoluzione di diritto del contratto di affitto di azienda stipulato tra le parti, per inadempimento dell'affittuario. Quest'ultimo va conseguentemente condannato all'immediato rilascio, in favore della concedente dell'azienda affittata, considerata in tutti i beni, mobili ed Parte_1 immobili, che la compongono. Non v'è dubbio che il rilascio debba avvenire in favore della società concedente ( , essendosi al cospetto di un'azione personale di restituzione, fondata sul Parte_1 venir meno del titolo contrattuale che aveva giustificato la trasmissione del bene da una parte all'altra; non v'è dubbio, infatti, che, ove il bene sia stato consegnato in base ad un negozio che ne trasferisce il godimento, cessato il negozio, colui che ha ricevuto il bene debba ritrasferirlo alla parte che glielo aveva trasmesso.
Ciò resta valido anche quando il concedente venga a perdere il proprio diritto personale di godimento sul bene concesso (in ipotesi) in affitto a terzi, essendo quello che intercorre tra concedente ed affittuario un rapporto meramente obbligatorio, di guisa che l'eccezione di altruità (id est, di cessazione della disponibilità) della cosa è eccezione che non spetta all'affittuario, ma soltanto al proprietario¹, il quale tuttavia, nella specie, non è parte del giudizio (in proposito, il proprietario non è intervenuto - con intervento autonomo - nel presente giudizio, per chiedere il rilascio in suo favore degli immobili aziendali, avendo avanzato tale richiesta solo stragiudizialmente).
Quanto sopra trova conferma nel recente orientamento di cui a Cass. 25339/2024, secondo cui “in materia di locazione di cosa altrui, l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario, alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente”. Se, poi, il contratto di affitto inter partes si è risolto ex art. 1454 c.c., alla data del 21.10.2022, per inadempimento dell'affittuario, resta assorbito l'esame della domanda riconvenzionale proposta da , volta ad ottenere la pronuncia della Controparte_1 risoluzione dello stesso contratto per impossibilità sopravvenuta, originata dalla vendita degli immobili aziendali in data 10.10.2023, con conseguente inefficacia del comodato in favore della e scomposizione dell'azienda nel suo complesso. Parte_1
Se il contratto è già risolto alla data del 21.10.2022, non v'è ragione di discutere della sua risoluzione per un evento verificatosi successivamente a tale data. Resta dunque assorbito l'esame delle domande tutte riconvenzionali proposte da
[...]
, sia di risoluzione del contratto, che di risarcimento del danno (nei Controparte_1 confronti di e di in proprio). Parte_1 Controparte_3
Va infine scrutinata la domanda risarcitoria proposta da quest'ultima Parte_1 ha lamentato “il danno patrimoniale subito a seguito dell'occupazione illegittima ¹ Secondo Cass. 664/22016, “Il contratto di comodato di immobile, stipulato dall'alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento, non è opponibile all'acquirente del bene, non estendendosi a rapporti diversi dalla locazione le disposizioni, di natura eccezionale, di cui all'art. 1599 c.c., sicché l'acquirente non può risentire alcun pregiudizio dall'esistenza del rapporto di comodato atteso il suo diritto di far cessare in qualsiasi momento, "ad libitum", il godimento del bene da parte del comodatario e di ottenere la piena disponibilità della cosa”. pagina 6 di 8 dell'immobile protrattasi dal 21 ottobre 2022 all'effettivo rilascio”, commisurandolo
“all'ammontare del canone mensile, nella misura contrattualmente fissata, incrementato del 20%, oltre agli interessi legali dalla maturazione dei singoli ratei all'effettivo soddisfo”. Trattasi di domanda fondata per quanto di ragione. La norma che viene in proposito in rilievo è l'art. 1591 c.c. che, dettato in materia di locazione, è applicabile anche al contratto di affitto. La Suprema Corte ha infatti spiegato che “nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull'affitto, compreso l'affitto di azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l'affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l'incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell'affittuario dell'obbligo di restituzione all'affittante dell'azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell'art. 1591 cod. civ. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell'affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull'affitto l'art. 1591 cod. civ.” (Cass. 993/2002). Nella specie, l'ultima modifica apportata dalle parti al contratto di affitto fissava in € 1.700,00 la misura mensile del canone a decorrere da marzo 2022, mentre si è sopra detto che non è stato provato che il canone trimestrale fosse stato ridotto di € 1.500,00 al di fuori del trimestre luglio-settembre 2022. Dato atto dei pagamenti eseguiti sino a dicembre 2022, il risarcimento del danno per ritardata restituzione spetta alla nella misura di € 1.700,00 al mese, da Parte_1 gennaio 2023 fino a settembre 2025 (n. 33 mesi), per complessivi € 56.100,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze sino al soddisfo, nonché oltre canoni da scadere sino all'effettivo rilascio dell'azienda. Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 1906/2023 R.G., assorbito l'esame di ogni altra domanda,
DICHIARA, alla data del 21.10.2022, la risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c., per inadempimento dell'affittuario, del contratto di affitto di azienda stipulato tra le parti in data 13.3.2017 e registrato il 22.3.2017, come successivamente modificato, relativo all'azienda corrente in Modica, c.da CP_4
CONDANNA, per l'effetto, all'immediato rilascio, in favore Controparte_1 di dell'azienda predetta, considerata in tutti i beni, mobili ed immobili, che la Parte_1 compongono.
CONDANNA, altresì, al pagamento, in favore di Controparte_1 Parte_1
per le causali di cui in motivazione, della somma di € 56.100,00, oltre interessi legali
[...] dalle singole scadenze sino al soddisfo, nonché oltre canoni da scadere sino all'effettivo rilascio dell'azienda. CONDANNA, infine, alla rifusione, in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese processuali che liquida in € 4.500,00 per compensi ed € 518,00 per esborsi,
[...] oltre rimborso spese forfetarie al 15%, IVA e CPA come per legge. Così deciso in Ragusa, in data 4.10.2025 pagina 7 di 8 Il Giudice
Dott.ssa ND Levanti
pagina 8 di 8