N. 8986/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il Giudice preso atto che la giurisprudenza di legittimità ha ritenuto che le modalità di svolgimento dell'udienza in “forma scritta” disposte dal giudice risultano in realtà pienamente conformi alla celebrazione dell'udienza di discussione ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c., che
“certamente non è tra quelle che richiedono la presenza di soggetti diversi dai difensori delle parti” (di recente, Cass. civ., sez. III, 19/12/2022, n. 37137); è stato pure sottolineato che in caso di udienza a trattazione scritta o cartolare il deposito telematico del dispositivo a seguito della camera di consiglio è equivalente alla lettura in udienza (Cass. civ., sez. lav., 21/11/2023, n. 32358 nonché più di recente Cass. civ., sez. lav., 26/06/2024, n. 17587); considerato che, per il procedimento in esame, si è fatto ricorso alla citata modalità di trattazione dell'udienza; viste le note depositate dalle parti ex art. 127 ter c.p.c., all'esito della camera di consiglio, pronuncia sentenza ai sensi di quanto disposto dall'art. 429 c.p.c., mediante lettura e deposito telematico del dispositivo e della concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione;

N. 8986/2023 Reg.Gen.Aff.Cont.
TRIBUNALE ORDINARIO DI NAPOLI NORD ______________________ II SEZIONE CIVILE
Il giudice, dott. Luca Stanziola, pronunzia la seguente
S E N T E N Z A
ai sensi dell'art. 429 c.p.c. in combinato disposto con l'art. 127 ter c.p.c., nella causa iscritta al n. 8986/2023 r.g.a.c.
TRA
(c.f.: , elett.te dom.to in Napoli al C.so Parte_1 C.F._1
Umberto I n. 191 presso lo studio dell'Avv. PALMENTIERI ANGELO e dell'avv.
SALVATO MARGARET dal quale è rappr.ta e difesa in virtù di procura in atti
- ATTRICE
E
(c.f.: ), elett.te dom.to alla Via E. De Nicola Controparte_1 C.F._2
n. 7 in Melito Di Napoli presso lo studio dell'Avv. BUGLIONE ANTONIO (dal quale è
rappr.to e difeso in virtù di procura in atti,
- CONVENUTO
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni .
CONCLUSIONI: come da note conclusive depositate ex art. 127 ter c.p.c. dalle parti nel fascicolo telematico e da intendersi in questa sede richiamate.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Si rammenta che la presenta sentenza è redatta a norma art. 132, n. 4, c.p.c.,, così come novellato dall'art. 45 c. 17 l. n. 69/2009, senza quindi la parte relativa lo svolgimento del processo.
Ciò premesso, la domanda è infondata e deve essere rigettata.
Nei limiti della dovuta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione in termini succinti ed essenziali (cfr. gli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ratione temporis
applicabili alla luce di quanto disposto dall'art. 58, comma 2, della l. 18 giugno 2009, n. 69,
secondo cui “Ai giudizi pendenti in primo grado alla data di entrata in vigore della presente
legge si applicano gli articoli 132, 345 e 616 del codice di procedura civile e l'articolo 118
delle disposizioni per l'attuazione del codice di procedura civile, come modificati dalla
presente legge”), le posizioni delle parti possono sinteticamente riepilogarsi come segue.
Con ricorso ritualmente notificato ha convenuto ex art. 447- Parte_1
bis c.p.c. in giudizio deducendo: - di aver stipulato con quest'ultimo, Controparte_1
proprietario dell'appartamento sito in Casavatore, alla via Cadorna n. 12, contratto di locazione in data 1.01.2017 regolarmente registrato, con decorrenza dal 1.01.2018 per una durata quadriennale (sino al 31.12.2021) salvo rinnovo, con canone di locazione pari ad euro
200,00 mensili, sempre regolarmente corrisposti nelle mani del locatore;
- che, tuttavia, con racc. A./R. del 31.07.2021 il locatore opponeva, alla prima scadenza, il proprio diniego al rinnovo del rapporto contrattuale in oggetto;
- che, in ragione di tanto, la CA rilasciava l'immobile il 31.05.2022, libero da cose o persone, che quindi rientrava nella disponibilità del proprietario;
- che, tuttavia, successivamente la CA contestava la motivazione addotta dal locatore per recedere dal rapporto contrattuale;
- che, infatti, l'immobile è stato successivamente locato a terzi, tale , in violazione dell'art. 3 legge n. 431/1998, Persona_1
con conseguente responsabilità risarcitoria del locatore ex art. 3 co. 3 della medesima legge.
Ha dunque concluso la ricorrente per la condanna del l risarcimento del danno CP_1
ai sensi dell'art. 3 co. 3 l. n. 431/1998 in misura non inferiore a 36 mensilità, con il favore delle spese di lite. Si è costituito in giudizio l quale, decisamente contestando gli Controparte_1
avversi assunti, ha eccepito: - che il diniego di rinnovo della locazione alla prima scadenza ex art. 3 lett. a della legge 431/1998 e art. 29 legge 392/1978 è scaturita unicamente dalla necessità del locatore di adibire l'immobile ad abitazione della figlia la Parte_2
quale, all'epoca, avendo già da tempo intrapreso rapporto affettivo con il sig. _2
, voleva intraprendere una convivenza stabile con quest'ultimo; - che, tuttavia, il
[...]
rapporto sentimentale tra i due si interruppe bruscamente in data 31/07/2022; - che tale episodio determinò la totale ed insanabile rottura del rapporto tra i due in quanto, da allora, la sig.ra ha definitivamente reciso ogni sentimento affettivo nei confronti del Parte_2
suo compagno, facendo venire meno, per ragioni indipendenti dalla volontà del locatore ovvero, per motivi di forza maggiore, la ragione unica del diniego al rinnovo della locazione.
Egli ha dunque concluso “affinché il Giudice adito voglia accertare che la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato ai fini del rilascio è state giustificata unicamente da esigenze, ragioni e situazioni meritevoli di tutela, non riconducibili ad alcun comportamento doloso o colposo del sig. e conseguenzialmente, rigettare in Controparte_1
toto la domanda della sig.ra condannandola alla rifusione delle spese Parte_1
processuali”.
***
Come si è anticipato, la domanda è infondata.
Va, in via preliminare, rilevato come trova nella specie (disdetta del contratto alla prima scadenza) applicazione la previsione degli artt. 29 e 30 della L. n. 392/78, a mente dei quali è in facoltà del locatore opporre il proprio diniego alla rinnovazione del contratto alla prima scadenza per le ragioni espressamente indicate dal medesimo art. 29, qualora dichiari,
almeno 6 mesi prima della scadenza per gli immobili ad uso abitativo o professionale, “la
propria volontà di conseguire, alla scadenza del contratto, la disponibilità dell'immobile locato”. In questo caso, ai sensi dell'art. 30 l. loc. il locatore può convenire il conduttore in giudizio osservando il rito di cui all'art. 447 bis c.p.c..
Si tratta, come è evidente, di un procedimento alternativo a quello di convalida di sfratto per finita locazione ex art. 657 c.p.c., il quale è appunto ammesso anche “prima della
scadenza del contratto” ed a prescindere, quindi, dalla volontà contraria al rinnovo previamente manifestata dal locatore.
In questo senso, è stato affermato che l'intimazione di licenza per finita locazione,
anche se sia processualmente inidonea allo scopo, costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto e, perciò,
produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale (Cass. civ.,
sez. III, 15/04/2011, n. 8729 nonché Cass. civ., sez. III, 12/01/2006, n. 409).
Orbene, non è stata elevata contestazione né in ordine al rapporto contrattuale intrattenuto dalle parti in causa né in merito al suo venir meno, essendosi il locatore avvalso della facoltà riconosciutagli dall'art. 3 del contratto, manifestando in maniera tempestiva, con lettera raccomandata notificata il 31.07.2021 al conduttore, sei mesi prima della scadenza,
come prescritto dall'art. 3 della L. n. 431/1998, il proprio diniego di rinnovo del rapporto all'esito della prima scadenza contrattuale, per “sopravvenuta necessità”.
Così facendo, il locatore ha manifestato in maniera tempestiva ed inequivocabile il proprio diniego di rinnovo del rapporto prima della data del suo tacito rinnovo (che sarebbe avvenuto il 01/01/2022), per la sussistenza di una delle ragioni tipizzate dall'art. 29 l. loc..
Ora, a dispetto della genericità delle motivazioni addotte dal locatore a sostegno del proprio diniego al rinnovo del rapporto contrattuale, nemmeno contestate ex adverso, a ben vedere, le parti controvertono in merito alla veridicità di quanto affermato dal locatore.
E' invero pacifico tra le parti che l'unico motivo che indusse il locatore ad opporre il proprio diniego fu esclusivamente quello di voler adibire l'immobile a residenza della figlia, affinché vi andasse ad abitare unitamente al suo compagno, come poi confermato anche dalla stessa scussa come teste (“Si è vero, chiesi a mio padre di darmi la Parte_2
casa che a sta a Casavatore non ricordo la strada perché volevo andare a convivere con
l'allora mio compagno, con il quale attualmente non sto più assieme;
attualmente vivo a casa
di mio padre in Casoria via Ettore Paladino n. 21; attualmente la casa che Controparte_1
volevo occupare è stata concessa in locazione ad una persona di cui non so il nome non si
dire quanto tempo;
attualmente è ancora occupata dall'inquilino”).
E' altrettanto incontestato che, dopo soli tre mesi dal diniego, il locatore ebbe a concedere il medesimo immobile in locazione a terzi.
Il locatore ha quindi indubbiamente agito in violazione dell'art. 3 della l. n. 431/1998,
non rispettando la destinazione d'uso dell'immobile invocata nella lettera di disdetta.
Ciò non basta, tuttavia, a parere del Tribunale, per ritenere illegittimo il comportamento del locatore, fonte quindi di responsabilità risarcitoria.
Va sul punto rimarcato che in tema di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo,
affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 l. 9 dicembre 1998 n. 431, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso,
fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del citato art. 3, nell'eventualità in cui il locatore non abbia adibito l'immobile all'uso dichiarato nell'atto di diniego del rinnovo nel termine di dodici mesi della data in cui ne abbia riacquistato la disponibilità (Cass. civ., sez. III, 10/12/2009, n. 25808).
Invero, il meccanismo sanzionatorio predisposto dall'art. 3 della legge n. 431 del 1998
con riferimento al diniego di rinnovo alla prima scadenza è da considerarsi tale, sia per la sua automaticità sia per la sua gravità (avuto riguardo alle conseguenze pregiudizievoli che subisce il locatore in caso di inadempimento, come previste dal comma terzo dello stesso art. 3 della citata legge), da lasciar presumere che il locatore, il quale deduca una delle intenzioni ritenute dalla suddetta legge (come contemplate nel comma 1 del medesimo articolo 3)
meritevoli di considerazione, non invochi maliziosamente e superficialmente la particolare intenzione addotta a sostegno del formulato diniego, a meno che non emergano concreti elementi che inducano il giudice a ritenere l'intenzione dedotta irrealizzabile (Cass. civ., sez.
III, 18/05/2010, n. 12127 nonché più di recente Cass. civ., sez. III, 19/07/2019, n. 19523
nonché Cass., Sez. 3, sent. n. 23794 del 07/11/2014).
In questo senso, va riaffermato il principio - già elaborato con riferimento alla L. 27
luglio 1978, n. 392, art. 31, poi riaffermato con riferimento alla L. n. 431 del 1998, art. 3,
commi 3 e 5, e al quale qui si intende dare continuità - secondo cui le sanzioni previste dalle suddette norme non sono applicabili al locatore qualora la tardiva o la mancata destinazione dell'immobile all'uso dichiarato ai fini del rilascio siano in concreto giustificate da esigenze,
ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso (v. Cass., n. 1050/2016 e Cass., n. 237/2014, richiamate da Cass. civ., sez.
III, 16/07/2019, n. 18947 secondo cui, da un lato, nessun rilievo può avere la mancata destinazione dell'immobile all'uso indicato finchè è in corso il termine di 12 mesi all'uopo concesso dalla norma e, dall'altro lato, assume per contro rilievo esimente dalla responsabilità
posta dalla norma a carico del locatore la sopravvenienza, nell'arco del medesimo termine, di ragioni o situazioni meritevoli di tutela non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore stesso).
Nella fattispecie in esame, non vi è dubbio che l'intenzione del locatore fosse proprio quella di adibire l'immobile a residenza stabile della figlia.
Che poi ciò non sia di fatto accaduto, non pare possa ritenersi addebitabile al locatore, il quale ha infatti dimostrato, non solo per testi ma esibendo il verbale di intervento della
Legione Carabinieri Lazio (Sede di Formia) a confronto dei propri assunti, ossia che in tale data vi fu' un violento litigio tra la figlia ed il suo ex compagno (in occasione del quale ella è
stata brutalmente aggredita, riportando lesioni personali come da certificato medico del P.O.
di Formia del 31/07/2022 in atti) tale da indurla ad interrompere la relazione sentimentale con questi, vanificando, quindi, quelle che erano le iniziali intenzioni del padre.
Il fatto, quindi, che l'immobile poi di fatto non sia stato destinato all'uso indicato dall'art. 3 lett. a) L. 431/1998 è circostanza che di per sé non dà luogo al risarcimento sanzionatorio di cui all'art. 3 comma 3° della L. 431/1998.
Atteso il carattere prettamente sanzionatorio del risarcimento previsto dai commi 3° e
5° dell'art. 3 L. 431/1998 è logico ritenere che l'illegittimo esercizio della facoltà di disdetta cui si riferisce il citato terzo comma consista in una condotta fraudolenta del locatore diretta ad eludere gli obblighi di legge e, cioè, nell'addurre falsamento la presenza di uno dei motivi che consentono il diniego del rinnovo (comma 3°), ipotesi, come si è anticipato, da escludersi nella fattispecie in esame.
Con la disdetta de qua il locatore, in altri termini, non è ricorso ad alcun artificio, ma ha semplicemente comunicato la propria volontà di non rinnovare il contratto per un motivo espressamente contemplato dal la disciplina della L. 431/1998, volendo destinare l'immobile ad uso abitativo della figlia, tanto che la conduttrice – che ha contestato le motivazioni addotte a base del diniego solo dopo aver rilasciato l'immobile – nemmeno ha domandato di proseguire nella locazione.
Deve perciò escludersi che nella fattispecie il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'immobile per effetto dell'illegittimo esercizio della facoltà di disdetta;
tale disponibilità è stata, infatti, riacquistata per effetto di una disdetta idonea allo scopo, sebbene le motivazioni in essa addotte non si siano effettivamente realizzate per causa non imputabile al locatore, il quale quindi è esente da responsabilità.
La domanda deve essere, quindi, rigettata.
Alla soccombenza segue la condanna di parte ricorrente al pagamento delle spese di lite in favore di spese che si liquidano in dispositivo di ufficio, in Controparte_1
mancanza del deposito di apposita nota ai sensi dell'art. 75 disp. att. c.p.c., in virtù del D.M.
55/2014, nei valori minimi dello scaglione sino ad euro 26.000,00.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- rigetta la domanda proposta da Parte_1
- condanna al pagamento in favore di Parte_1 CP_1
delle spese di lite che si liquidano in complessivi Euro 2.540,00 per compensi
[...]
professionali, oltre spese generali (15% sui compensi), CPA ed IVA come per legge.
Aversa, 04/02/2025 .
Il Giudice
(dott. Luca Stanziola )
L'originale di questo provvedimento è un documento informatico sottoscritto con firma digitale (artt. 1, lett. s, 21 e 24
D.Lgs. 7 marzo 2005, n. 82) e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi degli artt. 15 e 35, comma 1,
D.M. 21 febbraio 2011, n. 44, come modificato dal D.M. 15 ottobre 2012 n. 209, in conformità a quanto previsto dall'art. 196-quater, co. 3°, c.p.c. così come introdotto con D.Lgs. n. 149/2022, con disposizione applicabile con decorrenza dal
1° marzo 2023 anche ai procedimenti già pendenti a quella data.