REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI VELLETRI PRIMA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott. CA MA ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n. 5010 R.G.A.C. dell'anno 2018 promossa da
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. VALENTINA Parte_1 C.F._1
MARTIRE;
- Attore - contro
(C.F. ), (C.F. ) CP_1 C.F._2 CP_2 C.F._3
e
(C.F. , rappresentate e difese dall'avv. FILIPPO Controparte_3 C.F._4
TA e dall'avv. ROBERTA RAIMONDO;

- Convenute -
e nei confronti di
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Controparte_4 P.IVA_1
CAROLA CHINAPPI;

- Terzo chiamato in causa -
e di
Controparte_5
- Terza chiamata in causa, contumace -
OGGETTO: Superficie.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha esposto che il 29 ottobre 2015 ha stipulato con le convenute un Parte_1 contratto preliminare avente ad oggetto l'acquisto, da parte sua, della proprietà superficiaria sull'appartamento con annesso posto auto coperto in Via A. Salvatori n. 1 CP_4 per il prezzo di 190.000 €; che l'immobile è stato realizzato in regime di edilizia agevolata e dunque il prezzo massimo di cessione è vincolato;
che il definitivo doveva essere stipulato entro il 28 febbraio 2016, termine entro il quale le promittenti venditrici avrebbero dovuto affrancare l'immobile; che il ritardo nella stipula ha fatto sì che le parti concordassero più
Pag. 1 di 14 volte un differimento del termine, accompagnato da una riduzione del prezzo di compravendita;
che solo il 25 gennaio 2018 il procuratore delle venditrici ha rappresentato l'esistenza di livelli sul terreno su cui è stato edificato l'immobile e quindi l'impossibilità di stipulare il definitivo fino alla devoluzione in favore del livellario da parte del Comune di
CP_4
Ha quindi concluso chiedendo:
- ordinare, ove possibile, il trasferimento costitutivo dell'immobile ex articolo 2932 c.c., previo pagamento del prezzo mediante ricorso al mutuo concesso dalla o Parte_2 altro Istituto di Credito, al prezzo che dovrà essere determinato al momento dell'emananda sentenza, secondo le pattuizioni di cui all'integrazione del contratto preliminare del
27.02.2017;
- In via subordinata ordinare, ove possibile, il trasferimento costitutivo dell'immobile ex articolo 2932 c.c., previa declaratoria della nullità parziale della clausola del prezzo e sua automatica sostituzione e previo pagamento del prezzo massimo di cessione che verrà per allora determinato, che verrà corrisposto mediante ricorso al mutuo concesso dalla
[...]
o altro Istituto di Credito;
Pt_2
In via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi,
- accertare e dichiarare il grave inadempimento posto in essere dalle odierne convenute rispetto all'obbligo di stipulare il rogito di compravendita entro il termine ultimo del
30/04/2017;
- dichiarare per l'effetto risolto tra le parti in causa il contratto preliminare concluso il
29.10.2015 e le sue successive integrazioni e, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata espressamente nel presente atto in caso di impossibilità dell'adempimento, condannare le convenute alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata dal sig. , per complessivi € 60.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi Parte_1 di legge;

- In via del tutto subordinata, nella ulteriore denegata ipotesi, condannare controparte alla ripetizione della somma di € 30.000,00 versata a titolo di caparra confirmatoria nonché al risarcimento del danno patito, valutato in € 30.000,00, o in quella somma maggiore o inferiore che si riterrà di giustizia, eventualmente valutata anche secondo equità.
1.1. , e hanno contestato la fondatezza della CP_1 Controparte_3 CP_2 domanda deducendo che l'accordo preliminare prevedeva la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e l'eliminazione dei vincoli convenzionali derivanti dal fatto che l'immobile è stato realizzato da una cooperativa in regime di edilizia pubblica;
che solo
Pag. 2 di 14 dopo molto tempo e ripetuti solleciti il Comune di ha rappresentato di non CP_4 poter sottoscrivere l'atto di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e di liberazione dell'immobile dai vincoli, a causa dell'esistenza di livelli a favore degli originari proprietari del terreno;
che nonostante gli impegni assunti il non ha mai affrancato CP_4 il terreno, né ha mai posto in essere i previsti espropri;
che comunque il promissario acquirente ha violato il dovere di correttezza e buona fede e ha abusato del diritto, e dall'accoglimento della domanda conseguirebbe un ingiustificato arricchimento.
Previa richiesta di autorizzazione a chiamare in causa il Comune di e CP_4
l'agenzia immobiliare che ha curato l'intermediazione all'esito della quale si è giunti alla stipula del preliminare, esse hanno quindi così concluso:
- In preliminare ed in rito dichiarare l'inammissibilità della domanda attorea [...], ovvero
l'assoluta insussistenza dei presupposti della domanda attorea, sia principale che subordinata e, per l'effetto, emettere sentenza di inammissibilità ed improponibilità;
- Sempre in prelimine e nel merito - e in ogni caso - accertare e dichiarare l'insussistenza dei presupposti giuridici e fattuali posti a fondamento della domanda attorea, sia principale che subordinata e l'infondatezza della stessa, e, per l'effetto, rigettarla [...];
- Sempre in prelimine e nel merito autorizzare la chiamata in causa del Controparte_4
MP (RM) [...] affinché, previo accertamento – anche incidentale - del grave errore giuridico posto in essere in relazione alla vicenda de qua e del grave inadempimento precontrattuale, contrattuale ed extracontrattuale posto in essere nei confronti delle odierne convenute da parte del per l'effetto Voglia statuire affinchè l'Ente sia tenuto a CP_4 provvedere e/o a corrispondere al signor al posto delle convenute – nella Parte_1 denegata ipotesi di accoglimento della domanda attorea – in relazione al decisum del presente giudizio e, inoltre sia condannato a garantire, manlevare, tenere indenne integralmente le convenute medesime dall'esito del presente giudizio in tutte le sue forme con ogni ulteriore conseguenza in ordine alle spese e competenze legali.
Vorrà ancora il citato Giudicante statuire nei confronti del anche ex art. 2932 c.c., CP_4 previa disapplicazione dei provvedimenti lesivi delle posizione giuridiche delle convenute [...]
- e ove possibile - provvedere con sentenza costitutiva che tenga luogo della convenzione ad hoc (avente ad oggetto la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e la rimozione dei vincoli oppure soltanto quest'ultima opzione se ritenuta sufficiente), con tutte le conseguenze in termini di danno e spese ulteriori.
[...] Voglia il Giudice adito, altresì, condannare il ai danni da responsabilità CP_4 precontrattuale, contrattuale ed extracontrattuale e/o da “contatto sociale qualificato” o
Pag. 3 di 14 “responsabilità da contatto”, anche secondo una diversa, congiunta e/o subordinata qualificazione della presente domanda di risarcimento, in via cumulativa e/o alternativa e/o subordinata che lo stesso riterrà in capo all'Amministrazione per tutti i motivi ampiamente spiegati in narrativa e nelle spiegate conclusioni nella misura di euro 60.000,00 e/o a somma maggiore o minore che risulterà accertata nel corso del presente giudizio e per la cui valutazione si formula espressa ed ampia riserva nel corso del giudizio e/o per la cui valutazione ci si rimette alle valutazioni dell'Onorevole Giudicante.
- Sempre in prelimine e nel merito - ancora - autorizzare la chiamata in causa dell'agenzia di mediazione Tecnocasa, affiliato Monte MP Mediazione S.r.l. [...] affinché risponda dell'inadempimento contrattuale ed extracontrattuale posto in essere in danno delle convenute e da cui deriva l'obbligo restitutorio della provvigione ed il risarcimento del danno
e per l'effetto, Voglia condannare la stessa alla restituzione della provvigione versata, unitamente alla somma di ulteriore 1.000,00 euro cui è tenuta a titolo di penale in virtù dell'inadempimento, oltre al pagamento del risarcimento del danno ulteriore per la cui determinazione ci si riserva di migliore quantificazione nel corso del giudizio e/o per la cui valutazione ci si rimette alle valutazioni dell'Onorevole Giudicante.
Vorrà altresì il Giudice ritenere l'agenzia di mediazione obbligata a provvedere in luogo delle convenute in relazione alle statuizioni del presente giudizio nonché a garantire, manlevare e tenere indenne di tutto quanto le convenute saranno – a loro volta - tenute in virtù della statuizione giudiziale, oltre danni ulteriori.
- Sempre in prelimine e nel merito, all'esito di ciò, e previo rigetto della domanda attorea, in accoglimento della domanda riconvenzionale ivi spiegata nei confronti dell'attore, Vorrà il
Giudice ricondurre ad equità il contratto preliminare dichiarando inefficaci le illecite clausole di riduzione del dal prezzo inizialmente pattuito tra le parti in euro 190.000,00 e, previo accertamento di inadempimento, responsabilità e gravi violazioni di legge imputabili al solo attore, ordinare - ove possibile - il trasferimento costitutivo dell'immobile ex art. 2932 c.c., al prezzo di euro 190.000,00 o somma maggiore che risulterà nel presente giudizio, anche all'esito di CTU che sin d'ora si richiede;

- In via subordinata, accertata e dichiarata l'infondatezza della domanda attorea anche per quanto riguarda il recesso e la risoluzione del contratto, e conseguente rigetto della stessa, accertare e dichiarare l'inadempimento ascrivibile in via esclusiva al signor e Parte_1 legittima, invece, la domanda di recesso e/o risoluzione del contratto preliminare – ivi formulata - da parte delle convenute e, per l'effetto, dichiarare risolto il preliminare per esclusiva colpa dell'attore con il conseguente diritto delle signore al Controparte_6 trattenimento della caparra di euro 30.000,00 ed ulteriore condanna dell'attore al
Pag. 4 di 14 pagamento del danno nella misura complessiva di euro 30.000,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi come per legge ovvero a somma maggiore o minore che risulterà accertata e di giustizia ed anche con valutazione secondo equità.

1.2. Autorizzata la chiamata dei terzi, il si è costituito in giudizio Controparte_4 eccependo il difetto di giurisdizione del giudice ordinario in ordine a tutte le controversie attinenti alla convenzione attuativa del Piano di edilizia economica. Ha inoltre dedotto la correttezza del proprio operato, in quanto la trasformazione del diritto di proprietà superficiaria in diritto di piena proprietà non è stata possibile solo per la presenza di livelli su alcuni lotti dell'edificato, circostanza non conosciuta dal e scoperta solo al CP_4 momento delle verifiche in sede di preparazione dell'atto pubblico;
che quanto accaduto è ascrivibile unicamente alle convenute, le quali hanno conferito mandato all'agenzia immobiliare dichiarando – falsamente – che l'immobile era stato edificato in edilizia libera e hanno poi consapevolmente stipulato gli ulteriori atti negoziali con l'attore; che la domanda di risarcimento danni è inammissibile in quanto già respinta dal TAR Lazio con sentenza passata in giudicato.
1.3. È invece rimasta contumace la affiliato Tecnocasa, cui Controparte_5
l'atto di citazione per chiamata del terzo è stato ritualmente notificato.

1.4. Con ordinanza ex art. 127-ter c.p.c. del 22/07/2025 la causa, istruita documentalmente, è stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.

2. Con contratto preliminare del 29 ottobre 2015 (doc. 01 dell'attore) le odierne convenute si sono impegnate a vendere all'attore l'immobile oggetto di causa dichiarando di essere titolari «della piena ed esclusiva proprietà di quanto ora promesso in vendita» e che il bene
«è libero da iscrizioni e trascrizioni comunque pregiudizievoli ed in particolare da privilegi fiscali, debiti condominiali e diritti di godimento di terzi», ad eccezione dell'ipoteca volontaria iscritta a garanzia di un mutuo che sarebbe stato estinto contestualmente alla vendita. Il prezzo è stato convenuto nell'importo di 190.000 €, di cui 30.000 € versati alla stipula del preliminare a titolo di caparra confirmatoria. L'atto di compravendita sarebbe stato stipulato
«entro e non oltre il giorno 28 febbraio 2016».
Con «integrazione» del 20 aprile 2016 (doc. 02) le parti hanno «di comune accordo» convenuto di ridurre il prezzo di 2.600 €, nel caso in cui l'atto definitivo fosse stato stipulato entro il 20 luglio 2016, e di ulteriormente ridurlo di 3.250 € in caso di stipula entro il 31 dicembre.
Con successiva scrittura privata del 27 febbraio 2017 (doc. 03) le parti hanno nuovamente
Pag. 5 di 14 differito al 30 aprile 2017 il termine per la sottoscrizione dell'atto di compravendita, riducendo il corrispettivo a 182.000 € e prevedendo un'ulteriore decurtazione di 550 € per ogni mese di ritardo rispetto al termine così individuato.
In nessuno degli atti ora richiamati le promittenti venditrici hanno rappresentato di essere in realtà titolari della sola proprietà superficiaria e che questa era assoggettata ai limiti di circolazione – tra cui la previsione di un prezzo massimo per l'alienazione e la locazione del bene – derivanti dalla convenzione di edilizia residenziale pubblica a suo tempo stipulata dal né hanno fatto alcun cenno al fatto che l'edificio in cui si trova l'unità immobiliare è CP_4 stato edificato in virtù di convenzione urbanistica relativa ad un piano di edilizia popolare.
Nella lettera di incarico al mediatore immobiliare, viceversa, hanno indicato che l'immobile è stato edificato in regime di edilizia libera. Solo nell'ultima delle scritture private indicate si individua, quale oggetto del precedente preliminare, il diritto di superficie dell'immobile; ma nella fase delle trattative il difensore delle convenute, con la medesima pec con cui ha trasmesso la copia da queste sottoscritta, ha precisato che la dicitura è stata frutto di un mero errore materiale, dal momento che l'accordo era «da intendersi ovviamente come invece riferito al diritto di proprietà delle unità abitative ivi indicate».
Il 5 febbraio 2016 (doc. 10 delle convenute) ha chiesto al di CP_1 CP_4 determinare il prezzo di affranco del diritto di superficie. Il 18 novembre 2016 il Comune ha deliberato di procedere alla cessione in piena proprietà delle aree di edilizia convenzionata e di cancellare in via anticipata i relativi vincoli, determinando i criteri per il calcolo del corrispettivo (doc. 12), il cui importo è stato comunicato alle convenute il 1° marzo 2017
(doc. 13); il pagamento è stato effettuato il 22 marzo (doc. 14).
Con nota del 24 marzo 2017 il Comune ha tuttavia rappresentato alle convenute che non era possibile concludere l'iter per la stipula dell'atto «poiché è emersa l'esistenza di “livelli” a favore del dante causa dei sigg.ri ; ciò in quanto nel 1981 il aveva Per_1 CP_4 stipulato degli atti di cessione volontaria con cui i terreni furono trasferiti «unitamente al diritto del livellario», e la successiva fusione delle particelle del catasto terreni e il loro censimento nel catasto urbano «determinò la perdita della memoria storica» dei livelli stessi
(doc. 16).
Con l'atto di citazione introduttivo del presente procedimento l'attore ha chiesto l'adempimento del preliminare, e solo in via subordinata ha dichiarato di voler esercitare il recesso dal preliminare stesso, ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Con le note di trattazione scritta depositate il 12 ottobre 2022 l'attore ha dichiarato di rinunciare alle domande principali e ha concluso chiedendo al Tribunale di «accertare e dichiarare il grave inadempimento posto in essere dalle odierne convenute rispetto
Pag. 6 di 14 all'obbligo di stipulare il rogito di compravendita entro il termine ultimo del 30/04/2017», dichiarare risolto il contratto e, tenuto conto della dichiarazione di recesso manifestata in atti, condannare le convenute al pagamento del doppio della caparra o, in subordine, alla restituzione della caparra ricevuta. Tali conclusioni sono state da ultimo reiterate con le note di trattazione scritta depositate l'11 luglio 2025 in sede di definitiva precisazione delle conclusioni.
Con atto pubblico del 25 febbraio 2025 il Comune di e le convenute hanno CP_4 stipulato la cessione, in favore di queste ultime, la quota pari a 83,30 millesimi della piena proprietà dell'area già concessa in superficie alla cooperativa Edilfamiglia e CP_4 su cui è stato realizzato l'immobile oggetto di causa, del quale pertanto le convenute stesse sono divenute piene proprietarie, e la rimozione dell'obbligo del prezzo massimo di cessione previsto dalla convenzione urbanistica in virtù della quale fu edificato il complesso (doc. prodotto dal Comune con note del 28/03/2025).

3. Tanto premesso in fatto, rileva il Tribunale che ai sensi dell'art. 1453 c.c. la domanda di risoluzione del contratto può essere proposta anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento, e che dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione. Una volta chiesta la risoluzione, quindi, è irrilevante che nel 2025 si siano create le condizioni per il trasferimento della piena proprietà dell'immobile in favore dell'attore.
Per giurisprudenza costante, poi, «La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio» (Cass. Sez. 2, 08/08/2019, n. 21209, Rv. 655200 - 01)
Dall'esame dei documenti sopra richiamati emerge senza dubbio che le promittenti venditrici si sono impegnate a trasferire all'attore la piena proprietà dell'immobile entro la scadenza come via via modificata, pur essendo – o dovendo essere, secondo canoni comportamentali ispirati a diligenza e buona fede – consapevoli della reale natura del diritto di cui erano titolari. Le convenute, che hanno acquisito l'immobile per successione ereditaria, avevano accesso all'atto di assegnazione in favore del proprio dante causa (atto del 13 marzo 1987, da loro stesse allegato) dal quale emerge chiaramente che il fabbricato era stato realizzato in regime di concessione del diritto di superficie novantanovennale e che l'assegnatario si obbligava «a rispettare le disposizioni di cui all'art. 35 e seguenti della legge 22 ottobre 1971
Pag. 7 di 14 n. 865». Anche prescindendo dalla effettiva conoscenza dell'atto, del resto, le convenute avrebbero dovuto, secondo l'ordinaria diligenza richiesta al proprietario di un immobile che intende alienarlo, verificare il contenuto del titolo di provenienza prima di impegnarsi a trasferire la piena proprietà del bene.
Da un verso, quindi, la mancata stipula del contratto definitivo è ad esse imputabile, avendo promesso la vendita della piena proprietà dell'immobile pur non avendone la disponibilità, dal momento che avrebbero potuto disporre liberamente solo della proprietà superficiaria, e senza essersi preventivamente sincerate dell'effettiva possibilità di procurarsela entro il termine – sia pur più volte prorogato e di natura non essenziale – fissato per l'adempimento dell'obbligo a contrarre, così assumendo su di sé il relativo rischio.
D'altro lato, alcun inadempimento è imputabile all'attore, il quale: ha versato la caparra confirmatoria prevista in contratto;
non era tenuto a porre in essere alcuna attività finalizzata alla stipula del definitivo;
ha acconsentito a plurimi differimenti del termine per la compravendita, anziché arroccarsi sul mancato rispetto di quello originariamente fissato, così prestando, per quanto a lui competeva, la propria collaborazione (sia pur a fronte di una riduzione del prezzo) per il buon esito della trattativa.
L'inadempimento riveste poi il carattere di gravità richiesto dall'art. 1455 c.c., dal momento che ha investito la prestazione principale posta a carico delle venditrici e si è protratto per oltre cinque anni dopo la scadenza del termine come in precedenza prorogato;
e ciò nonostante le plurime proroghe concordate dalle parti, le quali, come detto, dimostrano la persistente volontà dell'attore di addivenire alla stipula del contratto definitivo, volontà tuttavia frustrata dall'oggettiva impossibilità delle venditrici di adempiere, in tempi compatibili con l'interesse dell'acquirente, l'obbligazione così come originariamente assunta.
Legittimamente, quindi, il promissario acquirente ha esercitato il recesso dal contratto preliminare. Egli ha pertanto diritto a ricevere, ai sensi dell'art. 1385 c.c., il doppio della caparra corrisposta e quindi la somma di 60.000 €, oltre interessi dalla domanda – per tale dovendosi intendere quella del momento in cui egli ha definitivamente abbandonato la domanda di adempimento – al saldo.

4. Quanto alle domande proposte dalle convenute nei confronti del Controparte_4
l'atto di trasferimento della piena proprietà è stato stipulato, come si è detto, e
[...] pertanto sulla questione (punto 3 delle conclusioni nei confronti del riportate in CP_4 comparsa conclusionale) è cessata la materia del contendere. Resta da esaminare la domanda di risarcimento dei danni e di manleva per avere l'ente colpevolmente ritardato la stipula dell'atto medesimo.
Pag. 8 di 14 4.1. La domanda è inammissibile per divieto di bis in idem; il che, per il criterio della ragione più liquida, esonera il Tribunale dall'esame dell'eccezione di difetto di giurisdizione sollevata dal terzo chiamato.
Le convenute hanno infatti già proposto la medesima domanda di risarcimento davanti al
TAR del Lazio, al quale hanno chiesto «il risarcimento del danno ingiusto conseguente all'illegittimo esercizio dell'attività amministrativa ed al mancato esercizio di quella obbligatoria, con violazione delle posizioni soggettive dalle stesse vantate per effetto del ritardo nella conclusione del procedimento e dell'inadempimento del in ordine alla CP_4 trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà, con eliminazione dei vincoli convenzionali gravanti sull'alloggio alle stesse assegnato», indicando «quali voci da risarcire l'impossibilità di stipulare il contratto definitivo di vendita dell'alloggio, già oggetto di contratto preliminare del 29 ottobre 2015, con il promittente acquirente, nonché la diminuzione del relativo prezzo - da € 190.000 a 182.000 – in ragione del ritardo nella stipula del definitivo, a sua volta discendente dal ritardo nella conclusione del procedimento di trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà»; hanno inoltre chiesto «il risarcimento del danno conseguente al pagamento del mutuo di € 90.000 acceso per la compravendita di altro immobile, mutuo destinato ad essere estinto a seguito della vendita dell'alloggio di cui al contratto preliminare, nonché il danno riferito al pagamento di un ulteriore mutuo di € 80.000 acceso per rifinanziare le spese del mutuo precedente, oltre alle spese connesse alla contemporanea titolarità del diritto di proprietà di due immobili, quali spese condominiali, imposte, riparazioni. Ancora, il danno da risarcire dovrebbe comprendere le spese legali sostenute – da meglio individuare nel corso del giudizio - il disagio nonché il danno morale e psicologico patito dalle ricorrenti sino ad oggi. Cui va aggiunto il danno ulteriore costituito dalla mancata disponibilità sino ad oggi del prezzo di compravendita nella misura di € 190.000 o il danno costituito dalla eventuale mancata vendita con il promissario acquirente con tutte le conseguenze che ne deriveranno a seguito delle instaurande azioni da parte dello stesso».
Il petitum e la causa petendi sono pertanto gli stessi azionati nel presente procedimento.
Con sentenza n. 6879/2018 (prodotta dalle stesse convenute) la domanda è stata respinta dal giudice amministrativo, il quale ha osservato che la trasformazione del diritto di superficie in proprietà costituisce una facoltà dell'amministrazione frutto di una scelta valutativa di natura discrezionale, il che comporta che i privati interessati non vantino posizioni di diritto soggettivo ma di mero interesse legittimo pretensivo;
che il danno da ritardo – così dovendo essere qualificata l'ipotesi prospettata dalle convenute, lì ricorrenti – presuppone necessariamente il sindacato su un'attività amministrativa discrezionale già
Pag. 9 di 14 esercitata, ovvero che vengano in rilievo posizioni di diritto soggettivo, e il risarcimento del danno da ritardo riferito ad un interesse legittimo pretensivo non può prescindere dalla valutazione circa la spettanza del bene della vita;
che la responsabilità dell'amministrazione per tardivo esercizio della funzione amministrativa richiede la concorrenza di molteplici elementi: la violazione dei termini procedimentali, l'imputabilità di tale violazione a titolo di dolo o colpa dell'Amministrazione, la sussistenza del nesso causale diretto ed immediato tra il ritardo e il danno lamentato, nonché la prova del danno stesso;
che nel caso di specie non sussistono gli elementi costitutivi del danno da ritardo risarcibile, non potendo il giudice procedere alla verifica della spettanza del bene della vita vantato dalle ricorrenti in presenza di un'attività discrezionale non ancora esercitata;
che non sarebbero comunque risarcibili i danni derivanti da atti volontari posti in essere dal danneggiato stesso: «le ricorrenti hanno chiesto il risarcimento dei danni conseguenti alla mancata stipula del contratto definitivo di acquisto di un nuovo immobile, a seguito di preliminare, e per l'accensione del relativo mutuo. Trattandosi di atti negoziali posti in essere prima che fosse intervenuta la trasformazione del diritto di superficie in proprietà, gli stessi non risultano imputabili al comportamento inerte dell'Amministrazione, derivando invece da libere decisioni assunte dalle ricorrenti in una situazione di obiettiva incertezza circa l'esito della trasformazione, con consapevole assunzione del rischio connesso all'assunzione di impegni negoziali caratterizzati da tale alea».
La questione è quindi coperta da giudicato e non più riproponibile davanti all'autorità giudiziaria ordinaria.
Per gli stessi motivi è infondata la domanda di manleva, anche qualora si ritenga che essa non sia coperta dal giudicato di cui si è detto: le convenute, infatti, hanno stipulato il contratto preliminare, con cui hanno assunto l'obbligo di trasferire la piena proprietà del bene, ancora prima che il Comune, nell'esercizio del proprio potere discrezionale al riguardo, deliberasse la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e senza previamente verificare la concreta fattibilità dell'operazione e i tempi al riguardo necessari.
Le conseguenze pregiudizievoli derivanti dall'inadempimento del contratto preliminare non sono quindi imputabili al ritardo con cui l'amministrazione ha proceduto al trasferimento della piena proprietà del bene.

5. Le convenute hanno poi chiesto la condanna della società che ha curato l'intermediazione immobiliare tra loro e il promissario acquirente alla restituzione della provvigione versata e al pagamento della ulteriore somma di 1.000 € a titolo di penale, nonché a manlevarle dalla condanna pronunciata nei loro confronti. Al riguardo deducono che l'agenzia immobiliare ha violato i propri obblighi di diligenza professionale ex art. 1759 e 1176 c.c., in quanto si era
Pag. 10 di 14 espressamente impegnata a regolarizzare la documentazione ai fini della vendita, ma ha omesso di informare le parti — in particolare l'acquirente — circa la reale situazione giuridica del bene, i vincoli derivanti dal regime di edilizia convenzionata e la necessità della stipula della convenzione con il Comune prima del rogito;
l'obbligo informativo del mediatore, infatti, riguarda non solo le circostanze note, ma anche quelle conoscibili con l'ordinaria diligenza del professionista del settore;
tale inadempimento avrebbe concorso in modo determinante a generare il contenzioso.

5.1. La domanda è fondata.
Sono in atti l'incarico di mediazione conferito da alla CP_1 CP_5 affiliato “Tecnocasa”; la scrittura privata datata 6 novembre 2015 –
[...] successiva, quindi, alla stipula del preliminare – con cui la terza chiamata si è impegnata a provvedere «alla regolarizzazione della documentazione ai fini della vendita entro e non oltre
Agosto 2016» e a versare la somma di 1.000 € alla parte venditrice in caso di mancato rispetto del termine indicato;
l'assegno circolare dell'importo di 5.000 € relativo al pagamento della provvigione.
Per giurisprudenza costante «In tema di mediazione, il mediatore, sia quando agisca in modo autonomo (mediazione c.d. tipica), sia su incarico di una delle parti (mediazione c.d. atipica, costituente in realtà mandato), è tenuto a comportarsi secondo buona fede e correttezza e a riferire, perciò, alle parti le circostanze, da lui conosciute o conoscibili secondo la diligenza qualificata ex art. 1175 c.c. propria della sua categoria, idonee ad incidere sul buon esito dell'affare, senza che le eventuali più penetranti verifiche a ciò necessarie postulino il previo conferimento di specifico incarico, tali essendo, in caso di mediazione immobiliare, tutte quelle afferenti alla contitolarità del diritto di proprietà, all'insolvenza di una delle parti, all'esistenza di elementi atti a indurre le parti a modificare il contenuto del contratto, ad eventuali prelazioni ed opzioni, al rilascio di autorizzazioni amministrative, alla provenienza di beni da donazioni suscettibili di riduzione, alla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, alle iscrizioni o trascrizioni sull'immobile e alla titolarità del bene in capo al venditore» (Cass. Sez. 2, 16/05/2022, n. 15577, Rv. 665164 - 01); «Il mediatore, ai sensi dell'art. 1759, comma 1, c.c., deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, o che avrebbe dovuto conoscere con l'uso della diligenza impostagli dalla natura professionale dell'attività esercitata, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso o determinare le parti a perfezionare il contratto a diverse condizioni;
ne consegue che, ove l'affare sia concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate relative all'immobile
Pag. 11 di 14 oggetto della promessa di vendita, dovendosi comunque verificare l'adempimento di tale dovere di informazione da parte del mediatore con esclusivo riferimento al momento stesso della conclusione dell'affare» (Cass. Sez. 2, 02/05/2023, n. 11371). Si afferma nella giurisprudenza di legittimità, infatti, che «L'art. 1759, comma 1, c.c. impone un particolare obbligo informativo la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell'attività del mediatore e che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri (cfr. Cass. 27482/2019) o le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la "sicurezza" dell'affare, non potendo neppure escludersi, in linea di principio, l'esigibilità di una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell'affare, ove esso presenti – in concreto - particolari caratteristiche che impongano un più inteso sforzo di approfondimento (Cass. 4126/2001)»
(così, in motivazione, Cass. 15577/2022).
Ebbene, premesso che le convenute sono proprietarie dell'immobile per successione ereditaria di sarebbe stato sufficiente prendere visione dell'atto di Persona_2 provenienza del bene in capo a questo (atto di assegnazione del 13 marzo 1987, doc. 2 delle convenute, citato nello stesso contratto preliminare) per verificare che il fabbricato era stato realizzato dalla cooperativa Edilfamiglia Montecompatri su terreno a lei concesso dal
Comune in diritto di superficie novantanovennale;
che il fabbricato stesso era stato accatastato al NCEU «in ditta Edilfamiglia [...] per il diritto di superficie e Comune di per il sottoposto fondo»; che ciascun assegnatario dichiarava di conoscere e CP_5 accettare «tutti i patti, clausole, condizioni e limitazioni contenuti nell'indicato atto di concessione del diritto di superficie [...] impegnandosi [...] a non usare e disporre dell'alloggio [...] in contrasto con le prescrizioni dello stesso atto di concessione e delle leggi in esso richiamate, ed in particolare si obbliga a rispettare le disposizioni di cui all'art. 35 e seguenti della legge 22 ottobre 1971 n. 865 [...]», che per l'appunto detta norme in tema di edilizia residenziale pubblica e impone i limiti alla libera circolazione delle unità immobiliari.
Sarebbe stato quindi preciso dovere del mediatore, prima della conclusione dell'affare, appurare tali circostanze e quindi informare le parti del fatto che la parte venditrice non era titolare della piena proprietà dell'immobile ma solo del diritto di superficie. Esso deve pertanto essere chiamato a rispondere del suo inadempimento e a risarcire il danno subito dalle convenute.
La restituzione della caparra di 30.000 € costituisce automatica conseguenza della risoluzione del contratto. Il danno subito dalle convenute consiste quindi nell'importo corrisposto a titolo di provvigione e nell'obbligo di corrispondere al promissario acquirente la ulteriore somma di 30.000 € a seguito del recesso da questo operato. Le altre voci di danno
Pag. 12 di 14 lamentate da parte convenuta sono generiche e comunque sfornite di prova.
Il danno è tuttavia imputabile in pari misura all'inadempimento del mediatore e alla stessa condotta della parte venditrice, dal momento che anche questa ben avrebbe potuto (e dovuto) verificare la reale consistenza del diritto di cui era titolare. Sebbene le convenute abbiano conferito mandato a un professionista proprio per la gestione qualificata della vendita, infatti, la semplice lettura dell'atto di assegnazione del 13 marzo 1987 – documento che, come si è detto, era nella loro piena disponibilità e la cui conoscenza costituisce onere elementare del proprietario che intenda alienare – avrebbe consentito di comprendere la natura del diritto e i vincoli gravanti sull'immobile, non richiedendo né specifiche competenze tecniche né accertamenti di particolare complessità. Pertanto, il danno va ripartito in pari misura tra le due condotte colpose (quella omissiva del mediatore e quella delle venditrici), in considerazione della rispettiva incidenza causale.
La terza chiamata deve quindi essere condannata al pagamento della somma di 17.500 € in favore delle convenute, oltre interessi legali dalla domanda al saldo.

6. Le spese seguono la soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo secondo i parametri di cui al d.m. n. 55 del 2014 per le cause di valore compreso tra 52.000 e
260.000 €, in considerazione del corrispettivo convenuto per la compravendita.
Le spese relative alla domanda proposta dalle convenute nei confronti del possono CP_4 essere compensate per ½, in considerazione del fatto che comunque sin dal 2016 esso aveva deliberato la trasformazione del diritto di superficie ma ciò nonostante vi ha dato corso solo nove anni dopo, così contribuendo a dare causa all'azione giudiziaria nei suoi confronti.
Le spese relative alla domanda proposta dalle convenute nei confronti del mediatore devono invece essere liquidate secondo i parametri previsti dallo scaglione in cui rientra l'importo liquidato a titolo di danno.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così provvede:
1) dichiara risolto ai sensi dell'art. 1385 c.c. il contratto preliminare stipulato il 29.10.2015 dall'attore e dalle convenute;

2) condanna le convenute in solido al pagamento in favore dell'attore della somma di
60.000 € oltre interessi legali dal 12.10.2022 al saldo;

3) rigetta le domande proposte dalle convenute nei confronti del CP_4 CP_4
[...]
Pag. 13 di 14 4) condanna la al pagamento in favore delle convenute della Controparte_5 somma di 17.500 € oltre interessi legali dalla domanda al saldo;

5) condanna le convenute in solido a rimborsare a parte attrice le spese del giudizio che liquida in 550 € per spese e 8.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali
15%, IVA e CPA come per legge;

6) dichiara compensate per ½ le spese relative alla chiamata in causa del
[...]
e condanna le convenute in solido a rimborsare al Comune la residua CP_4 metà, che liquida in 8.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e
CPA come per legge;

7) condanna la a rimborsare alle convenute le spese relative Controparte_5 alla chiamata in causa, che liquida in 5.000 € per compenso di avvocato, oltre spese generali 15%, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Velletri il 05/12/2025
Il Giudice
CA MA
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