N. R.G. 2184/2022
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLÌ
SEZIONE CIVILE
Nella CAUSA n. r.g. 2184/2022
tra
[...]
Parte_1
ATTORE/I
e

CP_1
CONVENUTO/I

VERBALE DI UDIENZA DEL 7 giugno 2024, alle ore 10.00
innanzi al Giudice Onorario Dott.ssa Maria de Ruggiero
mediante collegamento da remoto in videoconferenza teams
(ai sensi degli artt. 127, 127-bis c.p.c., 196-duodecies disp.att. c.p.c. e 35 d.lgs. 149/2022)
Si dà preliminarmente atto che l'udienza odierna viene celebrata da remoto in videoconferenza con utilizzo della piattaforma Microsoft TEAMS, fornita dal in conformità ai Controparte_2
provvedimenti in merito alle piattaforme utilizzabili per lo svolgimento dell'udienza da remoto Org_1
(decreti 10 e 20.3.2020 e 21.5.2020).
pagina 1 di 10 Ciò premesso, si procede all'identificazione dei comparenti collegati da remoto:
Per l'avv.to VALENTINI CRISTIANA Parte_1
Per l'avv.to BORRINI SILVIA CP_1
Il Giudice prende atto della dichiarazione di identità dei presenti in collegamento da remoto, i quali dichiarano che non sono in atto collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori presenti si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è
vietata.
Il Giudice invita quindi le parti a precisare le conclusioni
L'attrice conclude come da atto di citazione
La convenuta conclude come da comparsa di costituzione e risposta
Il Giudice invita le parti a discutere oralmente la causa.
L'avv. Valentini fa presente che il canone ad oggi è in pari e tutto pagato, l'avv. Borrini conferma che ad oggi il saldo è a zero., l'immobile non è rilasciato.
Dopo la discussione il Giudice si ritira in camera di consiglio per decidere e riserva di dare lettura della sentenza ad ore 16.15 con le medesime modalità di collegamento da remoto, stessa stanza virtuale e link già in possesso delle parti
A questo punto, i difensori e le parti dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
Infine, il giudice dà lettura del verbale di udienza.
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
Ad ore 16.15 viene riaperta la stanza virtuale.
pagina 2 di 10 Si procede con le stesse modalità sopra evidenziate e sono presenti ed indentificati nessuno
Il Giudice dà lettura della sentenza che allega al presente verbale d'udienza ad ore 16.20 si chiude il verbale di udienza
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
pagina 3 di 10 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FORLI'
Sezione Unica Civile
Il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Maria de Ruggiero ha pronunciato ex art. 429
c.p.c. la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2184/2022 promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_1
), entrambi con il patrocinio dell'avv. VALENTINI CRISTIANA, C.F._2 elettivamente domiciliati in VIA VOLTURNO 7 a FORLI' presso il difensore avv. VALENTINI
CRISTIANA
ATTORI
contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CALLARELLI ANNALISA e CP_1 P.IVA_1 dell'avv. BORRINI SILVIA, elettivamente domiciliato in VIA VETULONIA 2 BOLOGNApresso il difensore avv. CALLARELLI ANNALISA
CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti introduttivi.
Gli attori: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale di Forlì, accertare e dichiarare l'inoperatività della invocata
clausola risolutiva e confermare la validità ed efficacia del contratto di locazione sottoscritto in data
27 novembre 2019. Con vittoria di spese, competenze ed onorari. Salvis Juribus.”
La convenuta: “Voglia l'Ecc.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e
pagina 4 di 10 deduzione, così giudicare: - in via pregiudiziale, nel rito, dichiarare inammissibile e/o rigettare la
domanda ex adverso proposta per inapplicabilità e incompatibilità del rito ordinario rispetto alle
controversie che soggiacciono al rito locatizio, ovvero in via subordinata, disporre ex art. 426 c.p.c. il
mutamento del rito e, per l'effetto, assegnare i termini per il deposito delle memorie e fissare l'udienza
ex art. 420 c.p.c.; - in via principale, nel merito, rigettare le domande tutte ex adverso formulate
perché infondate in fatto e in diritto, per i motivi di cui in narrativa, - per l'effetto, in via
riconvenzionale: (a). in via principale, accertare e dichiarare l'intervenuta risoluzione di diritto ex art.
1456 c.c., per le ragioni di cui in narrativa, del contratto di locazione sottoscritto in data 17.12.2019
tra e gli avvocati e avente ad oggetto l'immobile sito in Forlì CP_1 Parte_1 Parte_1
(FC), Via Volturno 7, a seguito della ricezione della comunicazione inviata da a mezzo pec in CP_1
data 04.05.2022 o di quelle successivamente trasmesse in data 23.05.2022, 15.06.2022 e 19.09.2022,
ovvero a seguito della presente costituzione in giudizio, e, conseguentemente, condannare, in solido tra
loro, gli avvocati e al rilascio di tale immobile, fissando la data del Parte_1 Parte_1
rilascio, nonché al pagamento dei canoni di locazione e/o delle indennità di occupazione sino ad oggi
maturati pari ad Euro 1.860,50 e maturandi fino all'effettivo rilascio, oltre interessi al tasso legale
maturati e maturandi dalla data delle rispettive scadenze periodiche fino all'effettivo soddisfo;
(b). in
via subordinata, dichiarare risolto, ex artt. 1453 e 1455 c.c., per grave inadempimento degli avvocati
e sulla scorta dei motivi meglio esposti in narrativa, il contratto di Parte_1 Parte_1
locazione sottoscritto tra le parti in data 17.12.2019 avente ad oggetto l'immobile sito in Forlì (FC),
Via Volturno 7, e, conseguentemente, condannare, in solido tra loro, gli Avvocati e Parte_1
al rilascio di tale immobile, fissando la data del rilascio, nonché al pagamento Parte_1
dei canoni di locazione e/o delle indennità di occupazione sino ad oggi maturati pari ad Euro 1.860,50
e maturandi fino all'effettivo rilascio, oltre interessi al tasso legale maturati e maturandi dalla data
delle rispettive scadenze periodiche fino all'effettivo soddisfo;
- in ogni caso, con vittoria di spese e
compensi come per legge, oltre spese generali, IVA e CPA, nonché con condanna in solido degli
pagina 5 di 10 avvocati e ai sensi dell'art. 96, comma 3, c.p.c. Con espressa riserva, Parte_1 Parte_1
altresì, di ulteriormente dedurre, argomentare, documentare e richiedere mezzi istruttori, anche a
seguito delle eventuali eccezioni ed argomentazioni avversarie, nonché precisare ed emendare le prese
conclusioni.”
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Si omette l'esposizione dell'oggetto del processo, non più richiesta dalla più recente formulazione del codice di rito
La causa è stata introdotta con citazione, si è costituita ritualmente parte convenuta, ma, trattandosi di questioni inerenti alla materia locatizia, il giudice ha mutato il rito in quello speciale.
Autorizzate le parti, è stata depositata memoria integrativa.
La causa di natura documentale è stata posta in discussione e spetta ora deciderla.
Va dato atto dell'esperimento con esito negativo della mediazione obbligatoria.
Le parti approdano a lite giudiziale per l'operatività della clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione fra di loro intercorso ed intercorrendi.
Parte attrice ne contesta l'operatività, pur ammettendo che, seppure in via parziale, non sono state pagate alcune mensilità.
Parte convenuta documenta la morosità e l'esercizio della facoltà si risolvere di diritto il contratto per l'intervenuto inadempimento dell'altra parte.
Questa la clausola in discussione: “…Il mancato pagamento, anche di una sola rata del canone,
decorsi 20 giorni dalla data di scadenza nonché l'omesso pagamento di quant'altro dovuto ove di
importo pari a due mensilità del canone, determineranno la risoluzione di diritto del contratto ed il
conseguente risarcimento dei danni, ai sensi dell'art. 1456 del codice civile ...”.
In via riconvenzionale e subordinata, parte convenuta chiede la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore.
Veniamo quindi ad esaminare la domanda principale.
pagina 6 di 10 Va premesso come la clausola contenuta all'art. 9 del contratto, per quanto disequilibrata nel rapporto fra le parti, per sua natura non è da considerarsi vessatoria. In merito si è più volte espressa la
Cassazione che ha ritenuto come la clausola risoluta espressa non è patto vessatorio, in quanto non rientra nei casi previsti dal codice civile che sono ritenuti tassativi (Cass. Ordinanza 17603/2018).
La norma codicistica definisce quella che è da considerarsi “clausola risolutiva espressa” e così
stabilisce:
“I contraenti possono convenire espressamente che il contratto si risolva nel caso che una determinata
obbligazione non sia adempiuta secondo le modalità stabilite. In questo caso, la risoluzione si verifica
di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.”
Si tratta, quindi, di una disposizione contrattuale in cui le parti stabiliscono che, in caso d'inadempimento - non necessariamente grave (non è previsto) - di una o più obbligazioni, il contratto si intende risolto. La risoluzione non opera automaticamente, in quanto l'altra parte deve manifestare la volontà di avvalersene.
Nei contratti di locazione è legittimamente previsto l'inserimento della clausola risolutiva espressa e, se posta al solo favore del locatore (come genericamente accade), in caso di inadempimento del conduttore, l'autorità giudiziaria non è tenuta a valutare la gravità dell'inadempimento, ma solo la sua riferibilità al conduttore.
Tuttavia, non sempre questo tipo di clausole, seppure denominate “risolutive espresse”, in realtà lo sono. Spesso la formulazione è generica perché le parti le riferiscono a tutte le obbligazioni a carico dell'inquilino. Invero, tale istituto, produce i suoi effetti soltanto quando fa riferimento a inadempimenti specifici dettagliatamente indicati nel contratto.
Giova in questo senso ricordare come la clausola risolutiva espressa possa essere valida e di conseguenza diretta a provocare l'immediato scioglimento del contratto, soltanto se l'adempimento dell'obbligazione è circoscritto e indicato in modo preciso. In particolare, la clausola non deve essere troppo generica e non è neanche rilevante la gravità dell'inadempimento.
pagina 7 di 10 Quindi, l'obbligazione oggetto di inadempimento, dal quale potrebbe sfociare la risoluzione del contratto, deve indicarsi in modo chiaro, puntuale, specifico e non generico. La ratio sta nel fatto per cui è la volontà delle parti che con tale patto va a sostituirsi al controllo giudiziario, che scema lo specifico riferimento alla gravità dell'inadempimento.
Nel caso che ci vede occupati la formulazione della clausola contrattuale oggetto di lite è generica e peraltro l'inadempimento contestato neppure sarebbe quello previsto dal patto presupposto e preteso come speciale, in quanto trattasi di pacifico ed ammesso parziale inadempimento – la clausola si riferisce al mancato pagamento di una mensilità oltre il ventesimo giorno dalla scadenza e le parti riportano entrambe il parziale pagamento pari alla metà della mensilità -.
I superiori argomenti destituiscono di operatività della clausola contrattuale contenuta all'art. 9 e va pertanto accolta la domanda di parte attrice-ricorrente.
Spetta a questo giudice dare anche risposta alla domanda riconvenzionale di parte convenuta allorquando chiede la risoluzione del contratto per grave inadempimento.
Parte ricorrente ha documentato l'esistenza di un contratto di locazione stipulato tra le parti in relazione all'immobile di cui ha richiesto il rilascio. In base ai principi sulla ripartizione dell'onere della prova ricavabili dall'art. 2697 c.c., per l'azione di risoluzione il creditore è tenuto a provare soltanto l'esistenza del titolo, ma non l'inadempienza dell'obbligato, dovendo essere quest'ultimo a provare di avere adempiuto (cfr. Cass., 27 marzo 1998, n. 3232 Cass., 5 dicembre 1994, n. 10446).
La legge impone perciò che allorquando è provata da parte attrice l'esistenza di un contratto di locazione per uso abitativo e non è provato dalla parte convenuta l'adempimento dell'obbligazione di pagare le mensilità pattuite e nei termini contrattualmente condivisi, può ritenersi che il comportamento della parte convenuta costituisca inadempimento idoneo, ai sensi dell'art.1455 c.c., a giustificare la domanda di risoluzione del contratto e la conseguente condanna al rilascio dell'immobile.
Dall'esame degli scritti e dei documenti versati in atti, è innegabile la parziale inadempienza sulle memnsilità prospettata da parte locatrice;
innegabile anche perché pacificamente ammessa dai pagina 8 di 10 conduttori.
Il principio è che le obbligazioni fondamentali che derivano dal contratto di locazione sono quelle del locatore di trasferire alla controparte la detenzione del bene locato e quella del conduttore di pagare il corrispettivo. Il mancato adempimento dell'una o dell'altra obbligazione altera in maniera decisiva il sinallagma contrattuale ed impone lo scioglimento del rapporto. In questo senso, va ribadito che non è
consentito al conduttore di un immobile di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, neppure nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ricollegabile al fatto del locatore, atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Cass. Sez VI 23 giugno 2011 n. 13887 conformi cass. sez iii 8
ottobre 2008 n. 24799)
Sulla scorta di un condivisibile dettato del Supremo Collegio, bisogna stabilire se l'inadempimento medesimo sia, o meno, di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.; una valutazione da effettuare pure in ragione del comportamento assunto dal conduttore successivamente alla proposizione della domanda
(cfr. Cass. Civ., III, 17 marzo 2006, n. 5902).
Nel caso in esame e per quanto siamo chiamati a decidere, va anche preso in esame il fatto per cui non si tratta di mancato integrale pagamento di mensilità, bensì di un parziale che ad oggi entrambe le parti dichiarano non più sussistere.
Già questo basterebbe per rilevare la scarsa importanza dell'inadempimento dei conduttori.
Peraltro, la domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 del Codice Civile chiede una sentenza costitutiva, mentre quella prevista dall'articolo 1456 del Codice Civile richiede una sentenza dichiarativa. Sono chiaramente domande diverse anche e soprattutto per quanto riguarda la causa della richiesta: nella domanda ordinaria di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453 del Codice Civile, il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colposo, mentre nell'altra, viceversa, si tratta della violazione della clausola risolutiva espressa. Pertanto, queste due richieste non sono intercambiabili.
pagina 9 di 10 Quanto appena espresso, motiva come la domanda riconvenzionale oltre ad essere inammissibile è
destituita di fondamento e non può trovare accoglimento.
Relativamente alle spese, esse seguono la soccombenza e trattandosi di causa documentale, decisa specificamente in diritto, si ritiene congruo ridurle al massimo, tutte le fasi espletate, salvo per l'istruttoria non intervenuta e per la decisionale ulteriormente ridotta per intervenuta discussione orale.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa n. 2184/22, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone:
- ACCERTA e DICHIARA l'inoperatività della clausola di cui all'art. 9 del contratto di locazione inter partes, nello specifico del seguente patto: “Il mancato pagamento, anche di una
sola rata del canone, decorsi 20 giorni dalla data di scadenza nonché l'omesso pagamento di
quant'altro dovuto ove di importo pari a due mensilità del canone, determineranno la
risoluzione di diritto del contratto ed il conseguente risarcimento dei danni, ai sensi dell'art.
1456 del codice civile”
- RIGETTA la domanda di parte convenuta-resistente relativa alla richiesta di risoluzione del contratto per grave inadempimento dei conduttori
Condanna infine la parte convenuta-resistente a rimborsare alla parte attrice-ricorrente le spese di lite,
che si liquidano in € 545,00 per spese, € 2.200,00 per compensi, oltre i.v.a., c.p.a. e 15 % per spese generali.
Sentenza resa ex articolo 429 c.p.c., pubblicata mediante lettura ed allegazione al verbale.
Manda alla cancelleria per gli incombenti di rito
Forlì, 7 giugno 2024
Il Giudice Onorario Dott. ssa Maria de Ruggiero
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