Tribunale di Milano
TREDICESIMA CIVILE
VERBALE D'UDIENZA MEDIANTE COLLEGAMENTO DA REMOTO
DELLA CAUSA N. 11873 DELL'ANNO 2022
FRA
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti BARBETTA Parte_1 C.F._1
TI VA, BARBETTA IC IA e AN IA EL, elettivamente domiciliato in PIAZZA CARDINAL FERRARI, 4 20122 MILANO presso il difensore avv.
BARBETTA TI VA RE
E
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI EO Controparte_1 P.IVA_1
VA, elettivamente domiciliato in PIAZZA EMILIA, 1 20129 MILANO presso il difensore avv. DI
EO VA CONVENUTO
Oggi 10/12/2025 innanzi al giudice unico dott. Pietro Paolo Pisani, alle ore 12,00 sono comparsi:
Per l'avv.to AN IA EL. Parte_1
Per , l'avv.to DI EO VA. Controparte_1
E' altresì presente ai fini della pratica forense la dott.ssa . Persona_1
Il giudice prende atto della dichiarazione di identità dei procuratori delle parti presenti identificando gli avvocati mediante esibizione dei loro tesserini dei Consigli dell'Ordine.
I procuratori delle parti collegati da remoto dichiarano che non sono in atto da parte loro collegamenti con soggetti non legittimati e che non sono presenti soggetti non legittimati nei luoghi da cui sono in collegamento con la stanza virtuale d'udienza.
Su invito del giudice, i difensori si impegnano a mantenere attivata la funzione video per tutta la durata dell'udienza ed a prendere la parola nel rispetto delle indicazioni del giudice, in modo da garantire l'ordinato svolgimento dell'udienza. Il giudice avverte che la registrazione dell'udienza è vietata.
I procuratori si riportano agli atti e precisano le conclusioni e discutono in conformità e concordemente chiedono di essere esentati dalla presenza al momento della lettura della sentenza.
Il Giudice dato atto, si riserva in camera di consiglio.
Su invito del giudice, i difensori dichiarano di aver partecipato effettivamente all'udienza nel rispetto del contraddittorio e che lo svolgimento dell'udienza stessa mediante l'applicativo è avvenuto regolarmente.
In esito alla camera di consiglio il giudice alle ore 18,00, pronuncia l'allegata sentenza ai sensi dell'art.281 sexies cpc, mediante allegazione a verbale e deposito contestuale.
Verbale chiuso alle ore 18,05.
Il Giudice Dott. Pietro Paolo Pisani
1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Milano
TREDICESIMA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale, in composizione monocratica, nella persona del giudice Dott. Pietro Paolo Pisani ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 11873/2022 R.G. promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti BARBETTA Parte_1 C.F._1
TI VA, BARBETTA IC IA e AN IA EL, elettivamente domiciliato in PIAZZA CARDINAL FERRARI, 4 20122 MILANO presso il difensore avv.
BARBETTA TI VA RE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. DI EO Controparte_1 P.IVA_1
VA, elettivamente domiciliato in PIAZZA EMILIA, 1 20129 MILANO presso il difensore avv. DI
EO VA CONVENUTO
- OGGETTO: Beni in IO- Risarcimento danni.
- CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da verbale di causa del 10/12/2025 ed in formato digitale nel fascicolo telematico.
SVOLGIMENTO IN FATTO DEL PROCESSO
Si premette che la presente sentenza verrà redatta con motivazione stesa in forma concisa e sintetica in conformità anche con i criteri espressi dalla Corte di Cassazione, SS.UU., con la sentenza n. 642 del
16/01/2015.
Ci si limiterà pertanto ad una succinta esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione, specificando che tale esposizione potrà fondarsi su precedenti conformi.
Per quanto riguarda le domande, le eccezioni e le richieste conclusive delle parti, si rinvia agli atti processuali delle medesime ed ai verbali delle udienze, atteso il contenuto dell'art. 132 n° 4 c.p.c. e dell'art. 118 disp att. c.p.c., che esclude una lunga e particolareggiata esposizione di tutte le vicende processuali anteriori alla decisione.
La presente controversia è stata introdotta dal signor con atto di citazione, regolarmente Parte_1 notificato, con il quale ha convenuto in giudizio il in Milano alla via Catone n. 17 per Controparte_2 sentire accogliere le seguenti conclusioni: “Nel merito: Previo ogni accertamento e declaratoria necessario
e/o opportuno e, in particolare, previo accertamento e declaratoria della natura di cosa comune ex art. 117
c.c. dei muri perimetrali del fabbricato di , Milano, - Accertare e dichiarare CP_3 CP_1 tutti i danni subiti e subendi dall'attore, descritti in narrativa;
- Accertare e dichiarare la responsabilità del
2 , in persona dell'Amministratore pro tempore, rag. Controparte_1 Controparte_4 in ordine ai suddetti danni subiti e subendi dal dott. e per l'effetto condannare il Parte_1
convenuto: - a eseguire idonee opere di risanamento e impermeabilizzazione per l'eliminazione CP_1 delle infiltrazioni di acqua e a effettuare tutti i lavori necessari, volti a risanare e ripristinare i muri comuni
e l'unità immobiliare di proprietà del dott. come verranno accertati nella Consulenza Parte_1
Tecnica d'Ufficio, - al risarcimento di tutti i danni provocati all'attore, ovvero in via principale: - la somma di Euro 15.128,00 spesa dal dott. per le opere di ristrutturazione dell'immobile posto nel Parte_1 piano seminterrato del IO di Milano, e le spese future che rirenderanno necessarie CP_1 per rispristinare lo stato dell'immobile come verrà accertato in corso di causa;
- la somma di Euro
57.600,00 per il mancato utilizzo dell'immobile dal 2013 al 2020, posto nel piano seminterrato del
di Milano, o nella misura che risulterà a seguito dell'istruttoria o a quella
CP_1 CP_1 quantificata dal Giudice secondo giustizia, - In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi della domanda di rigetto della domanda di risarcimento del danno da mancata locazione dell'immobile, dichiarare che nulla è dovuto per le spese condominiali da parte del dott. dell'unità immobiliare di Parte_1 sua proprietà posta nel seminterrato di Milano, , per il periodo dal 2013 al 2020, e
CP_1 condannare il convenuto alla restituzione di quanto pagato dall'attore a tale titolo. - In ogni
CP_1 caso, condannare il convenuto al risarcimento delle spese di consulenze tecniche, oltre il
CP_1 risarcimento di ulteriori danni che saranno accertati in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi. - Con vittoria di spese e compensi legali, comprese le spese di Ctu e Ctp.”.
Con comparsa di risposta regolarmente depositata si costituiva in giudizio il convenuto, CP_1 chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) In via preliminare, autorizzare la chiamata in causa della con sede legale a Verona, Lungadige Controparte_5
Cangrande, codice fiscale , in persona del legale rappresentante pro-tempore; differire, P.IVA_2 all'uopo, l'udienza di prima comparizione, al fine di consentire, al condominio di , Milano, la CP_1 chiamata in causa della nel rispetto dei termini di Controparte_5 legge;
1) Nel merito, respingere, integralmente, le domande proposte dal sig. nato a [...]
Bitetto, il 24 Giugno 1946, residente a [...], codice fiscale;
C.F._1
2) In via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento, integrale o parziale, delle domande spiegate, nel presente giudizio, dal sig. condannare Parte_1 Controparte_5
con sede legale a Verona, Lungadige Cangrande, codice fiscale , in persona del legale
[...] P.IVA_2 rappresentante pro-tempore, a manlevare e tenere indenne il , Milano, da ogni Controparte_1 pretesa del sig. che dovesse essere accolta e, comunque, da ogni conseguenza della Parte_1 presente lite. Con ogni più ampia riserva istruttoria, compreso di produrre ulteriori documenti, di interrogatorio formale e di escussione dei testi, sulle circostanze esposte in narrativa, precedute dalle parole
“vero che”. Con vittoria di spese e compensi difensivi.”.
3 La causa veniva assegnata a questo Giudice che con decreto n. 3733/2022, visti gli artt. 106 e 269 c.p.c., autorizzava parte convenuta a chiamare in causa la fissando a tale Controparte_6 scopo la nuova udienza di comparizione delle parti per il 15.11.2022.
All'esito della citata udienza, dopo aver dato atto della rinuncia di parte convenuta alla chiamata in causa del terzo, venivano assegnati i termini di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c. e la causa veniva rinviata per l'esame delle eventuali richieste istruttorie all'udienza del 14.2.2023.
Depositate le memorie di cui all'art. 183, comma sesto, c.p.c., all'esito della riserva assunta alla udienza del
14.2.2023, veniva ammessa la sola prova per testimoni formulata da parte attrice con la memoria ex art. 183, comma sesto, n. 2, c.p.c. e rigettate tutte le altre istanze istruttorie delle parti e la causa veniva rinviata per l'espletamento della prova testimoniale all'udienza del 15.6.2023.
Escussi tre dei quattro testimoni indicati da parte attrice, all'esito della suddetta udienza, veniva ammessa la escussione, a prova contraria, di due testimoni di parte convenuta e la causa veniva rinviata per questo incombente all'udienza del 17.10.2023.
Venivano quindi escussi i testimoni di parte convenuta alle udienze del 17.10.2023 e del 1.2.2024 ed, all'esito di quest'ultima udienza, su richiesta congiunta di rinvio formulata dalle parti, la causa veniva rinviata per verificare l'esito delle eventuali trattative tra le parti all'udienza del 8.4.2024.
Dopo diversi rinvii disposti per i medesimi incombenti, su istanza delle parti, al fine di consentire la continuazione delle trattative inter-partes, all'esito della udienza del 20.12.2024 veniva disposta la comparizione personale delle parti per tentare la conciliazione della lite, fissando per lo scopo l'udienza del
11.3.2025.
Svoltosi infruttuosamente il tentativo di conciliazione della lite, all'esito della riserva assunta in occasione della suddetta udienza, veniva ammessa C.T.U. nominando come consulente l'ingegnere e Persona_2 veniva fissata l'udienza del 23.4.2025 per l'esecuzione delle operazioni di rito.
Alla suddetta udienza, veniva conferito incarico al CTU sul seguente quesito “1) verificare e descrivere lo stato attuale dei luoghi oggetto di giudizio e le eventuali modificazioni degli stessi intervenute nel tempo ed a tutt'oggi; 2) verificare l'esistenza o meno delle infiltrazioni e dei danni oggetto delle doglianze dell'attore, la loro natura e localizzazione e, ove esistenti, provveda a: - specificare le loro cause e la loro riferibilità alle parti in causa ed agli eventi descritti in atti;
- ove emergano più cause, determinare i relativi apporti causali delle varie parti in causa e le eventuali percentuali di incidenza delle stesse sia nel provocare i danni oggetto delle doglianze dell'attore, che le loro conseguenze;
- specificare la loro entità, natura, gravità ed incidenza sulla unità immobiliari di parte attrice e sulla normale fruibilità ed utilizzo della stessa;
- determinare gli interventi necessari alla loro eliminazione ed alla eliminazione delle loro cause e i costi relativi, quantificandoli;
- nonché quelli già effettuati, specificandone la necessità e la congruità dei loro costi, ove documentati in atti di giudizio”. Accettato l'incarico ed effettuato il giuramento da parte del CTU, la causa veniva rinviata per l'esame della consulenza all'udienza del 28.10.2025.
4 Depositato l'elaborato peritale in cui il C.T.U. concludeva di 1) aver verificato e descritto lo stato attuale dei luoghi oggetto di giudizio e le modificazioni degli stessi intervenute nel tempo ed a tutt'oggi; 2) aver verificato l'esistenza delle infiltrazioni e dei danni oggetto delle doglianze dell'attore, la loro natura e localizzazione;
3) aver provveduto a specificare le loro cause, entità, natura, gravità ed incidenza sulla unità immobiliare di parte attrice e sulla normale fruibilità ed utilizzo della stessa;
4) aver indicato gli interventi necessari alla loro eliminazione ed alla eliminazione delle loro cause, e i costi relativi, quantificandoli in €
2.000,00 oltre Iva, per le opere nel giardino afferente all'appartamento al piano terra adiacente (attualmente proprietà del Comune di Milano) e in € 9.000,00, oltre Iva, per la sistemazione dei vani finestra e degli infissi nella proprietà dell'attore.
Quindi, alla udienza del 28.10.2025 e all'esito della riserva assunta sulle istanze di parte attrice di rimessione in termini per il deposito delle osservazioni del C.T.P. nonché di riconvocare il C.T.U. per rendere chiarimenti e per rinnovare le operazioni peritali, venivano disattese le predette istanze e la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e per la discussione orale ex art. 281 sexies c.p.c. all'udienza del 26.11.2025 assegnando termine alle parti sino al 20.11.2025 per il deposito di brevi note illustrative.
Le parti depositavano le note di parte e precisavano le conclusioni nelle stesse.
Parte attrice, in particolare chiedeva: “Nel merito: Previo ogni accertamento e declaratoria necessario e/o opportuno e, in particolare, previo accertamento e declaratoria della natura di cosa comune ex art. 117 c.c. dei muri perimetrali del fabbricato di , Milano, - Accertare e dichiarare tutti i CP_3 CP_1 danni subiti e subendi dall'attore, descritti in narrativa;
- Accertare e dichiarare la responsabilità del
, in persona dell'Amministratore pro tempore, rag. Controparte_1 Controparte_4 in ordine ai suddetti danni subiti e subendi dal dott. e per l'effetto condannare il Parte_1
convenuto: - a eseguire idonee opere di risanamento e impermeabilizzazione per l'eliminazione CP_1 delle infiltrazioni di acqua e a effettuare tutti i lavori necessari, volti a risanare e ripristinare i muri comuni
e l'unità immobiliare di proprietà del dott. come verranno accertati nella Consulenza Parte_1
Tecnica d'Ufficio, - al risarcimento di tutti i danni provocati all'attore, ovvero in via principale: - la somma di Euro 15.128,00 spesa dal dott. per le opere di ristrutturazione dell'immobile posto nel Parte_1 piano seminterrato del IO di Milano, e le spese future che rirenderanno necessarie CP_1 per rispristinare lo stato dell'immobile come verrà accertato in corso di causa;
- la somma di Euro
57.600,00 per il mancato utilizzo dell'immobile dal 2013 al 2020, posto nel piano seminterrato del
di Milano, o nella misura che risulterà a seguito dell'istruttoria o a quella CP_1 CP_1 quantificata dal Giudice secondo giustizia, - In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi della domanda di rigetto della domanda di risarcimento del danno da mancata locazione dell'immobile, dichiarare che nulla è dovuto per le spese condominiali da parte del dott. dell'unità immobiliare di Parte_1 sua proprietà posta nel seminterrato di Milano, , per il periodo dal 2013 al 2020, e CP_1
5 condannare il convenuto alla restituzione di quanto pagato dall'attore a tale titolo. - In ogni CP_1 caso, condannare il convenuto al risarcimento delle spese di consulenze tecniche, oltre il CP_1 risarcimento di ulteriori danni che saranno accertati in corso di causa, oltre rivalutazione e interessi. - Con vittoria di spese e compensi legali, comprese le spese di Ctu e Ctp. In via istruttoria: - occorrendo, sull'eccezione di carenza di legittimità attiva in capo all'attore, formulata dal convenuto nella CP_1 memoria ex art. 183 VI co n. 2 cpc, si chiede di essere rimessi nei termini per il deposito della rettifica delle note di trascrizioni e delle volture catastali a seguito dell'atto notarile del 17.03.98 n. 80.699 di rep. in autentica di firme Notaio e in data 09.10.2000 n. 85.834/10.686 di rep. in autentica di Persona_3 firme Notaio eseguite in corso di causa, dopo il termine di cui alla memoria ex art. 183 VI Persona_3 co n. 3 cpc, dal Notaio dott. - Si chiede ammettersi rinnovazione o integrazione della Persona_4
Consulenza tecnica 'ufficio per incompletezza e inadeguatezza della CTU disposta in giudizio, per i motivi esposti in narrativa.”.
Parte convenuta, a sua volta concludeva chiedendo:” 1) Nel merito, respingere, integralmente, le domande proposte dal sig. 2) Con vittoria di spese e compensi difensivi;
In via istruttoria, si Parte_1 insiste per l'ammissione dei seguenti mezzi di prova, dedotti dal convenuto nella propria memoria ex art.
183 c. 6 n. 2 cpc:…. Omissis….”.
Successivamente, alla udienza del 26.11.2025, parte attrice veniva autorizzata al deposito della documentazione sopravvenuta alla scadenza dei termini ex art.183 VI comma cpc di cui alla sua istanza, con assegnazione di termine per repliche a parte convenuta e la causa veniva rinviata per la discussione ai sensi dell'art.281 sexies cpc all'udienza del 10/12/2025.
All'esito del deposito di detta documentazione e delle repliche alla stessa, precisate nuovamente le conclusioni in conformità di quelle sopra riportate e discussa la causa, oggi questa viene decisa con la presente sentenza, ai sensi dell'art.281 sexies cpc
MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Preliminarmente si dà atto che, essendo stata esperita la procedura di mediazione obbligatoria, la condizione di procedibilità dell'azione prevista dalla legge è stata correttamente assolta.
Ancora preliminarmente va disattesa nuovamente la reiterata istanza di parte attrice di rinnovazione o integrazione della CTU atteso che parte istante non ha addotto motivi ulteriori in grado di modificare la decisione già presa sul punto nella ordinanza del 28/10/2025 che va confermata in considerazione delle domande e difese delle parti, della documentazione già acquisita in atti di causa e di quanto di seguito rilevato in punto di fatto.
Sempre preliminarmente vanno disattese nuovamente le istanze istruttorie reiterate da parte convenuta nelle sue conclusioni e confermata la ordinanza di chiusura della trattazione perché irrilevanti o comunque superflue ai fini della decisione della causa per quanto di seguito si dirà.
Infine, sempre preliminarmente, va ritenuta ammissibile la documentazione depositata da parte attrice in data
6 27/11/2025 su autorizzazione concessa in data 26/11/2025, trattandosi di documenti rinvenienti da pubblici registri che attestano fatti di formazione successiva alla scadenza dei termini ex art.183 VI comma cpc e precedente alle odierne conclusioni.
Detta documentazione attiene la deduzione di un fatto nuovo, cioè la correzione delle trascrizioni nei pubblici registri immobiliari e delle volture nel catasto immobiliare e per essa, dunque, non vale il regime delle preclusioni processuali che non è applicabile ai fatti sopravvenuti (cfr.: Cass. Sez. 3, Ordinanza n.
22276 del 2025).
Conseguentemente, va rigettata la eccezione di tardività formulata da parte convenuta in ordine alla sua allegazione in atti di causa.
Nel merito della controversia tra le parti l'attore, proprietario di un magazzino sito al piano seminterrato dell'edificio del convenuto, espone in fatto che: CP_1
a) subisce da diversi anni delle infiltrazioni all'interno del proprio immobile ubicate, da un lato, sulla parete che costituisce il muro perimetrale dell'edificio condominiale confinante con il cortile del CP_1 adiacente la via Patti n. 3 e, dall'altro lato, ubicate sul muro del vano a destra del seminterrato confinante con il giardino presente all'interno dell'edificio del convenuto;
CP_1
b) nel mese di giugno 2019 si verificavano su tali mura delle infiltrazioni tali da determinare il distacco dell'intonaco del proprio immobile;

c) il perito incaricato dal architetto avrebbe concluso il proprio sopralluogo CP_1 Per_5 affermando che la causa delle infiltrazioni era da rinvenirsi, da una parte, nel fenomeno di risalita capillare dell'acqua presente al di sotto delle fondazioni e, dall'altra parte, nella cattiva aerazione dell'immobile dell'attore;
d) nel mese di novembre 2019 le infiltrazioni, anche a causa delle copiose piogge, sarebbero ulteriormente aumentate con una visibile fuoriuscita di acqua dalle pareti dell'immobile;
e) all'assemblea condominiale del 12.12.2019, convocata successivamente ad un ulteriore sopralluogo anche per discutere il punto n. 5 dell'O.D.G. “Analisi architetto per umidità pareti seminterrato proprietà Per_5
, non veniva adottata alcuna decisione per risolvere il proprio problema;
Parte_1
f) la causa delle infiltrazioni, come da perizia redatta da un proprio tecnico di fiducia (cfr. doc. n. 12), sarebbe da riscontrarsi nella mancata impermeabilizzazione delle mura perimetrali dell'edificio del convenuto;
CP_1
g) dovendo concedere in locazione il proprio immobile, tra la fine del 2019 e l'inizio del 2020 avrebbe deciso di risanarlo facendovi realizzare un cappotto termico interno che garantisse la salubrità delle pareti e la tinteggiatura delle stesse;

h) per le operazioni di risanamento del magazzino avrebbe sborsato l'importo di euro 15.128,00 inclusa l'I.V.A., come da fatture allegate (cfr. doc. n. 13, 14);
i) successivamente, nonostante i lavori eseguiti, si sarebbero ripresentate nuove macchie di umidità sulle
7 mura perimetrali (cfr. doc. n. 16);
j) in tutti questi anni a causa delle lamentate infiltrazioni non avrebbe potuto né utilizzare personalmente l'immobile né concedere in locazione il medesimo.
Su tali presupposti in fatto allega che il , quale custode dei beni comuni ed obbligato ad CP_1 assumere tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ai condomini, nonché a rimuovere le cause degli eventuali danni provocati, sarebbe responsabile ex art. 2051 c.c. delle infiltrazioni esistenti presso il proprio magazzino a causa di una inadeguata manutenzione e di una inadeguata coibentazione delle mura perimetrali condominiali.
Chiede quindi che il gli risarcisca i danni subiti, quantificandoli in: euro 15.128,00 per le opere CP_1 di risanamento del magazzino;
in euro 57.600,00 per la mancata concessione in locazione a terzi del proprio immobile nel periodo intercorrente tra il 2013 e il 2020.
In via subordinata, nella ipotesi di rigetto della domanda di risarcimento del danno da mancata locazione dell'immobile, allega di avere diritto di ottenere la restituzione delle spese condominiali corrisposte per l'unità immobiliare di cui è proprietario nel medesimo periodo in cui l'unità non sarebbe stata utilizzata direttamente o mediante la concessione in locazione dello stesso in favore di terzi.
Il convenuto si difende eccependo la inesistenza del nesso di causalità tra il pregiudizio CP_1 lamentato da parte attrice e la res, vale a dire le mura perimetrali ove parte attrice lamenta le infiltrazioni non sono attraversate da tubature condominiali e conseguentemente tali infiltrazioni, ove realmente esistenti, deriverebbero dagli immobili limitrofi alle pareti/ mura del magazzino che, non essendo dei beni condominiali, di per sé non ispezionabili in quanto inaccessibili.
Assume infatti che dette infiltrazioni deriverebbero, in particolare dal giardino/ area verde di proprietà del terzo e dal cortile del , oltre che dallo strato di terra sottostante lo Controparte_7 Controparte_8 stesso cortile.
Contesta quindi di avere l'obbligo di custodire le pareti ove si sarebbero presentate le lamentate infiltrazioni in quanto, dal lato interno, le stesse si trovano dentro il magazzino di parte attrice e, dal lato esterno, le stesse risultano coperte rispettivamente dal giardino della e dal cortile dei condomini di via Patti n. 3. Controparte_7
Nel merito delle domande, poi, contesta le allegazioni documentali e fotografiche di parte attrice ed eccepisce che:
- la richiesta di risarcimento del danno per euro 15.128,00 per le opere di risanamento del magazzino sarebbe: prescritta ai sensi dell'art. 2947, comma primo, c.c. posto che il primo fenomeno infiltrativo si sarebbe verificato in data 13.1.2005 come allegato dall'attore e che la prima richiesta di risarcimento risulta formulata in data 29.7.2020 con la trasmissione della domanda di mediazione;
comunque infondata in quanto, da un lato, parte attrice non ha svolto i necessari accertamenti preventivi in contradditorio con il ed ha modificato lo stato dei luoghi;
né risulterebbe provato il nesso di causalità tra le CP_1 infiltrazioni ed i presunti danni;
comunque non sarebbe provata la entità delle asserite opere di risanamento
8 dei luoghi di causa non valendo come prova le fatture prodotte in quanto del tutto generiche nella descrizione dei lavori eseguiti;
né sarebbe provato che i lavori commissionati da parte attrice siano state delle opere manutentive c.d. apparendo invece degli interventi di miglioramento e/o modifica delle condizioni CP_9 originarie dell'immobile.
- la richiesta di risarcimento del danno per euro 57.600,00 per mancata concessione in locazione a terzi del proprio immobile nel periodo compreso tra il 2013 e il 2020 risulterebbe: prescritta ai sensi dell'art. 2947, comma primo, c.c per il periodo antecedente al 29.7.2015 posto che la prima richiesta di risarcimento risulterebbe formulata in data 29.7.2020 con la trasmissione della domanda di mediazione;
comunque infondata in quanto non sarebbe provato che il magazzino di parte attrice versasse in uno stato di degrado tale da precludere la possibilità di stipulare una locazione, né che parte attrice avesse delle concrete possibilità di locare l'immobile a terzi, nè apparendo conferente il criterio di quantificazione allegato a causa delle rilevanti variazioni subite dal mercato immobiliare nel periodo di cui trattasi;

- la domanda attorea subordinata di restituzione delle spese condominiali corrisposte per l'unità immobiliare oggetto di causa, sarebbe: prescritta ai sensi dell'art. 2947, comma primo, c.c. per quanto concerne per lo meno gli esercizi finanziari 2013 e 2014; infondata in considerazione del fatto che l'obbligazione del pagamento delle spese condominiali è una obbligazione propter rem che consegue alla mera titolarità del diritto di proprietà sull'unità immobiliare e che prescinde dal godimento dell'immobile.
Con le memorie ex art. 183, comma sesto, c.p.c., le parti, nell'insistere nelle proprie domande, eccezioni e conclusioni, in replica a quanto dedotto negli atti introduttivi delle controparti hanno allegato quanto segue, per quanto qui di interesse:
Parte attrice, con la memoria n. 1, ha eccepito che la causa del fenomeno infiltrativo va ravvisata nella mancata manutenzione delle mura perimetrali da parte del , mura di per sé accessibili sia CP_1 esternamente che internamente attraverso l'adozione di molteplici sistemi per garantire l'isolamento dell'edificio dagli agenti esterni.
Parte convenuta, con memoria n. 2, ha eccepito il difetto di legittimazione attiva dell'attore in quanto l'immobile per cui vi è causa risulterebbe di proprietà di altro soggetto.
In replica questa ultima eccezione, parte attrice, con la memoria n. 3, ha allegato che la visura ipotecaria prodotta da parte convenuta a sostegno della eccezione del difetto di legittimazione attiva riporterebbe un errore essendo invero proprietario del 50% del magazzino ed essendosi da sempre comportato come tale nei confronti del IO (cfr. doc. da n. 33 a n. 42) ed ha chiesto di Essere rimesso in termini per poter produrre la rettifica delle note di trascrizione una volta eseguita dalla Conservatoria.
Istanza poi reiterata nelle note conclusive ed infine accolta con ordinanza del 26/11/ 2025, alla quale è seguito il deposito delle note di trascrizione rettificate e le repliche di parte convenuta.
Va preliminarmente esaminata la eccezione del convenuto inerente la mancanza di prova della CP_1 qualità di proprietario dell'immobile oggetto di causa asserita dall'attore e posta a fondamento della sua
9 domanda, che va qualificata come mancanza di titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio.
Come è noto, la legittimazione ad agire attiene al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare, mentre cosa diversa è la titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio e la questione relativa alla stessa attiene al merito della causa, perché la titolarità della posizione soggettiva è un elemento costitutivo del diritto fatto valere con la domanda, che l'attore ha l'onere di allegare e di provare. Tale prova compete all'attore, ma può dirsi raggiunta anche in forza del comportamento processuale del convenuto, qualora quest'ultimo riconosca espressamente detta titolarità oppure svolga difese che siano incompatibili con la negazione della titolarità (Cass. Civ., Sez. Un., sentenza
16 febbraio 2016 n. 2951).
Ciò posto, va ritenuto che parte attrice, di contro a quanto eccepito da parte convenuta, ha fornito prova della sua qualità di proprietario dell'immobile oggetto di causa con una completa ed esaustiva allegazione documentale (docc. da 30 a 39) e ricostruzione fattuale di quanto emergente dalla stessa (cfr. memoria n°3 ex art183 VI comma cpc)
Dalla stessa si rinviene che l'attore è proprietario dal 1971 e tuttora della quota del 50% dell'immobile oggetto di causa come provato dai suoi documenti 31) e 33) allegati in atti.
Prova che non è contraddetta dalla sentenza n°4602/1996 del Tribunale di Milano, (doc. 39) che nel disporre il trasferimento di tale quota di proprietà alla sig.ra ai sensi dell'art.2932 cc sottoponeva però CP_10 il trasferimento ad una condizione sospensiva del cui avveramento non vi è prova documentale a tutt'oggi, neppure nelle visure allegate in atti, così da far propendere per il suo mancato avveramento.
Ogni contraria risultanza delle trascrizioni allegate in atti dalle parti è stata poi sanata e superata con il deposito autorizzato, sopra richiamato, della documentazione attestante la rettifica delle note di trascrizione e delle volture catastali a seguito dell'atto notarile del 17.03.98 n. 80.699 di rep. in autentica di firme Notaio
e in data 09.10.2000 n. 85.834/10.686 di rep. in autentica di firme Notaio Persona_3 Persona_3
Ne consegue il rigetto della eccezione del convenuto attesa la prova raggiunta, allo stato, della titolarità della proprietà dell'immobile oggetto di causa in capo all'attore.
Va poi ritenuto che in giudizio è stato provato, dalla copiosa allegazione documentale e dalle prove orali svolte, nonché accertato anche dal c.t.u. Ing. , - la cui relazione è completa ed esaustiva e le Persona_2 cui conclusioni si condividono ed alla quale si rinvia integralmente -, che si sono verificati gli eventi infiltrativi nell'immobile oggetto di causa di cui si duole l'attore.
Parte attrice ha allegato la responsabilità del per omessa manutenzione dei beni comuni CP_1 condominiali costituiti nello specifico dalle mura perimetrali del . CP_1
Il convenuto allega invece che le infiltrazioni provengono da aree esterne al che CP_1 CP_1 sono di proprietà di terzi e sono costituite da un cortile adiacente di altro e da un giardino di CP_1 proprietà privata;
con la conseguenza che la parete non costituirebbe la causa delle infiltrazioni CP_3 ma sarebbe anch'essa a sua volta danneggiata dalle stesse infiltrazioni.
10 In base alla prospettazione di parte attrice la fattispecie va dunque inquadrata tra quelle regolate dall'art. 2051 C.c.. che, come è noto, individua un'ipotesi di responsabilità oggettiva e non una presunzione di colpa ed è applicabile anche ai beni posti in IO ed a carico di quest'ultimo.
Per configurarla è sufficiente la sussistenza del rapporto di custodia tra il responsabile e la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, indipendentemente dalla pericolosità attuale o potenziale della cosa stessa, e, perciò, trova applicazione anche nell'ipotesi di cose inerti, quali quelle in esame.
Deve però sussistere il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode e l'osservanza o meno di un obbligo di vigilanza, in quanto la nozione di custodia non presuppone ne' implica uno specifico obbligo di custodire analogo a quello previsto per il depositario.
E' onere, però, dell'attore provare il nesso di causalità tra la cosa in custodia ed il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, rappresentato da un fatto naturale o del danneggiato o di un terzo, connotato da imprevedibilità ed inevitabilità, dal punto di vista oggettivo e della regolarità o adeguatezza causale, senza alcuna rilevanza della diligenza o meno del custode. (Cass. civile, Sez. Unite, ord. n. 20943 del 30 giugno 2022; Cass. civile Sez. 3 - , Sent. n. 11152 del 27/04/2023).
Ciò posto, per quanto in atti va ritenuto che non è provata la responsabilità del convenuto, come CP_1 allegata da parte attrice con riferimento agli eventi dannosi oggetto di causa, in mancanza di prova del nesso di causalità tra la cosa in custodia, le parti comuni condominiali, ed il danno allegato dall'attore, come era suo onere ai sensi dell'art.2697 cc.
Nello specifico non è stata provata in atti che la causa delle infiltrazioni sia derivata dalle mura condominiali né a tali fini ha potuto sopperire la CTU svolta sul punto, le cui conclusioni si fanno proprie ed alle quali si rimanda, nè le prove orali e la produzione documentale svolte ed allegate sul punto.
In particolare va osservato che, di contro, la CTU ha sostanzialmente accertato che: l'immobile dell'attore aveva finestre “prive di vetri e di soglie che possano correttamente far defluire le acque piovane”, laddove, in particolare, per una delle due finestre ritiene che “la mancanza di una soglia e la presenza di materiali abbandonati accatastati in prossimità della finestra che possono contribuire al convogliamento di acqua verso il serramento”; mentre nel giardino di proprietà del Comune di Milano confinante con la proprietà dell'attore “L'accumulo di oggetti e di arbusti e fogliame favorisce il convogliamento delle acque piovane”.
Ancora, con riferimento alla parete che confina con il cortile dell'edificio di via Patti 3 e con quello dell'edificio di via Patti 1 il CTU evidenzia che “Nell'immobile dell'attore è presente un vespaio (fig.20). Le infiltrazioni d'acqua dal lato del giardino risulterebbero alquanto copiose e hanno indotto l'attore ad eseguire dei fori nel pavimento per far drenare l'acqua che si infiltra dall'alto, verso il vespaio sottostante, per scongiurare allagamenti o ristagni sulla pavimentazione. Il fatto che il vespaio si bagni al fondo, favorisce la risalita capillare di acqua sui muri, pertanto, non risulta al momento immediato discernere il contributo sugli ammaloramenti nella parete a confine con gli edifici di Via Patti, indotto dall'acqua che entra dal lato giardino.”.
11 Sul presupposto di detti accertamenti ha quindi concluso che le infiltrazioni sulle pareti dell'immobile dell'attore provengono, quanto a quelle confinanti con il giardino di proprietà del Comune di Milano, da quest'ultimo e che occorresse risolvere prima queste e poi valutare quelle esistenti sulle pareti confinati con i Co Condominii di Patti 1 e 3.
Evidenziando, infine, quali interventi necessari per eliminare le infiltrazioni dal lato del giardino, i seguenti:
1) estirpare la vegetazione che è cresciuta nel giardino, quanto meno quella più prossima alla parete dell'immobile dell'attore; 2) posare/realizzare delle soglie con idonea pendenza verso l'esterno e ricostruire, laddove necessario, le spallette delle finestre dell'immobile; 3) sostituire o sistemare i serramenti esistenti in modo che siano idonei alla tenuta all'acqua meteorica;
4) nella parete senza finestra, verificare che non vi siano infiltrazioni nello spazio tra la parete di facciata e la pavimentazione del giardino (non visibile per la presenza di una controparete).”
Ne consegue che non è stata accertata neppure all'esito della CTU la asserita responsabilità del CP_1 convenuto per le infiltrazioni oggetto di causa in conseguenza della omessa manutenzione delle sua pareti perimetrali, non essendo stato provato il nesso di causalità tra queste ed il danno lamentato ed in particolare che l'asserito deterioramento di tali mura costituirebbe da solo causa sufficiente della penetrazione dell'umidità e delle infiltrazioni provenienti dall'esterno nella proprietà di parte attrice
Attesi gli esiti degli accertamenti e la natura degli interventi ipotizzati dal CTU, deve, invece, ritenersi che le infiltrazioni provengono da proprietà di terzi soggetti che ad esse danno causa, anche con il concorso delle caratteristiche costruttive della proprietà dell'attore le cui finestre erano “prive di vetri e di soglie che possano correttamente far defluire le acque piovane” fino al momento in cui l'attore ha provveduto, su indicazione del CTU ad apporre i vetri;
nonché con il concorso dei fori praticati dall'attore nel pavimento dell'immobile che consentendo che si bagni il fondo del vespaio sottostante detto immobile, favoriscono “la risalita capillare di acqua sui muri”.
Così sussistendo, in ogni caso, la prova del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno, ed è comprensivo della condotta incauta della vittima, che assume rilievo ai fini del concorso di responsabilità ai sensi dell'art. 1227, comma 1, c.c., e deve essere graduata sulla base di un accertamento in ordine alla sua effettiva incidenza causale sull'evento dannoso, che può anche essere esclusiva (cfr.: Cass. n. 26013/2023; conf. Cass.
19960/2023; Cass. 7415/2023; Cass. S.U. n. 20943/2022).
Ugualmente non sono provati tutti gli elementi costitutivi della responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c. atteso che, oltre la mancanza di nesso causale tra danno e omessa manutenzione delle pareti condominiali, per quanto sopra rilevato e ritenuto, manca anche la prova dell'elemento soggettivo della colpa o del dolo da parte del , laddove, peraltro, come è noto, anche per configurare una responsabilità risarcitoria CP_1 ex art. 2043 c.c. per omissione, non è sufficiente la sussistenza di un obbligo giuridico di impedire l'evento dannoso quale criterio oggettivo integrante il nesso di causalità materiale, ma occorre altresì un criterio
12 soggettivo di imputazione della responsabilità relativo ad un addebito quantomeno colposo all'agente (cfr.:
Cass. Sez. 3, Ord. n. 3294 del 03/02/2022).
Nel caso in esame, difatti, per le infiltrazioni che attraverso le pareti perimetrali del si insinuano CP_1 nella proprietà dell'attore, comunque il non potrebbe agire sulle loro cause, sopra individuate, CP_1 né risanare le pareti condominiali, senza l'intervento o la collaborazione dei terzi a confine dei cui sottosuoli insistono le dette pareti, nonché dello stesso attore, per quanto in atti rilevato e ritenuto.
Vanno quindi rigettate tutte le domande risarcitorie dell'attore e quelle subordinate, non essendo emersa la responsabilità del per i danni oggetto di causa. CP_1
Con assorbimento di ogni altra domanda, eccezione e istanza in atti formulata da tutte le parti, in applicazione del principio processuale della "ragione più liquida" (Cass. Sez. U, n. 9936 del 08/05/2014;
Cass. n. 12002 del 28/05/2014; Cass. civ. Sez. V Ord., 08/06/2018, n. 15008) .
Le spese e competenze del presente giudizio e della mediazione seguono la soccombenza ai sensi dell'articolo 91 c.p.c. e vanno poste a carico dell'attore nei confronti del convenuto e vengono CP_1 liquidate come in dispositivo, in considerazione del valore della domanda.
Ugualmente vanno poste definitivamente a carico dell'attore le spese di CTU, seguendo anch'esse la soccombenza ai sensi dell'articolo 91 c.p.c., con condanna dell'attore a rimborsare il convenuto CP_1 di quanto avesse già pagato al CTU.
Sentenza immediatamente esecutiva, come per legge.


P.Q.M.


Il Tribunale, in composizione monocratica, ogni altra domanda e istanza disattesa, rigettata o assorbita, così provvede sulle domande formulate in atti, come in motivazione:
- Rigetta tutte le domande dell'attore Parte_1
- Condanna l'attore a corrispondere in favore del convenuto situato in Milano Parte_1 CP_1 alla via Catone n. 17, le spese e competenze di lite che liquida in €. 924,50 per spese vive ed €.8.000,00 per compensi, oltre spese generali pari al 15% sui compensi ed a cpa e Iva di legge.
- Pone definitivamente a carico dell'attore le spese di CTU e lo condanna a rimborsare il Parte_1 convenuto situato in Milano alla via Catone n. 17 di quanto avesse già pagato al CTU. CP_1
Sentenza immediatamente esecutiva, resa ex art. 281 sexies c.p.c. e pubblicata mediante lettura in udienza ed allegazione al verbale.
Milano 10 dicembre 2025.
Il Giudice
Dott. Pietro Paolo Pisani
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