N. R.G. 2059/2013
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di CAGLIARI
SEZIONE SECONDA CIVILE
Il giudice dott. Antonio Dessì ha pronunciato la seguente SENTENZA NON DEFINITIVA nel procedimento iscritto al n.2059 del Ruolo Generale per l'anno 2013 promosso da
(CF ), (CF ), Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2 [...]
(CF ) e (CF ), Parte_3 C.F._3 Parte_4 C.F._4 elettivamente domiciliati in Cagliari presso lo studio degli avv.ti Carlo Massacci, Carlo Atzori e Monica Marras, che li rappresentano e difendono, anche disgiuntamente, per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione di nuovo procuratore depositata l'8.1.2021 attori contro
(CF ), elettivamente domiciliata in Cagliari presso lo studio CP_1 C.F._5 degli avv.ti Maria Peralda e Giampiero Tronci, che lo rappresentano e difendono per procura speciale allegata alla comparsa di costituzione depositata il 25.3.2019 convenuta e contro
(CF ) elettivamente domiciliata in Cagliari presso lo Controparte_2 C.F._6 studio dell'avv. Andrea Cornaglia, che la rappresenta e difende per procura speciale a margine della comparsa di costituzione depositata il 20.4.2017 convenuta e contro
(CF ), (CF Controparte_3 C.F._7 CP_4
), (CF ), (CF C.F._8 Controparte_5 C.F._9 CP_6
) e (CF ) C.F._10 Controparte_7 C.F._11 convenuti contumaci Oggetto: scioglimento comunione ereditaria. La causa è stata spedita a sentenza sulle seguenti CONCLUSIONI Nell'interesse degli attori (come da note ex art.127-ter cpc depositate il 25.11.2024) voglia il Tribunale: a) accertare la non comoda divisibilità dei cespiti immobiliari compresi nella massa ereditaria, con particolare riferimento ai terreni in RR;
b) per l'effetto, disporne la vendita ex art.788 cod. proc. civ.; c) confermate, per il resto, le conclusioni di cui all'atto di citazione, ivi inclusa la richiesta di rifusione integrale di spese e compensi di lite nei confronti delle parti che si siano opposte alla divisione. Nell'interesse di (come da note ex art.127-ter cpc depositate il 22.11.2024) voglia il CP_1 Tribunale, ogni diversa istanza disattesa, previe le opportune declaratorie: 1) (a) ordinare la divisione pagina 1 di 10 dell'asse ereditario assegnando una quota ciascuno a , CP_1 CP_4 CP_8
e , una quota a , e
[...] Controparte_5 Controparte_3 CP_4 CP_7
, in comunione e pro indiviso tra loro, ed una quota a , ,
[...] Parte_1 Parte_4
e , in comunione e pro indiviso tra loro, ed essendo stata accertata Parte_3 Parte_2 l'indivisibilità in natura dei beni, (b) disporre la vendita dell'intero compendio immobiliare in unico lotto o in lotti separati, con conseguente divisione del ricavato fra i coeredi in ragione delle quote come indicate sub (a); 2) con spese a carico della massa. MOTIVI DELLA DECISIONE Con citazioni notificate nel marzo 2013 i fratelli , e Parte_1 Pt_2 Parte_3 Parte_4 hanno convenuto in giudizio i soggetti sopra indicati chiedendo al Tribunale di: A) dichiarare aperta, alla data del 01 ottobre 1969, la successione legittima di;
B) dare atto che gli eredi Persona_1 comproprietari, con atto del notaio dott. del 28.07.2005 rep.113237 Persona_2 racc.22857, trascritto a Cagliari il 10.8.2005 al n.29788 reg. gen. e n.19675 reg. part., scioglievano parzialmente la comunione relativamente a tutti i beni eccezion fatta per quelli descritti al punto h) dell'atto di citazione;
C) ordinare, per l'effetto, la divisione dei beni medesimi in ragione di sei quote uguali tra loro, assegnando a ciascuno dei condividenti una quota concreta di beni (1 quota per ciascuno a , e , 1 quota a , CP_1 CP_4 CP_2 CP_5 Controparte_3 CP_4 e , in comunione e pro indiviso tra loro, 1 quota a , CP_7 Controparte_3 CP_6 e , in comunione e pro indiviso tra loro), ovvero, per l'ipotesi di concreta
[...] CP_7 indivisibilità dei beni, porre in vendita gli stessi in lotti separati, procedendo di seguito alla divisione del ricavato tra gli odierni concludenti e gli altri eredi convenuti;
D) porre a carico della massa le spese di divisione e quelle del giudizio, ovvero, in caso di opposizione, a carico di quella o di quelle parti che si opponessero;
E) accertata e dichiarata l'entità dei frutti dei terreni di cui alla espositiva, condannare la parte convenuta (ovvero le parti convenute) che li abbia (abbiano) fatti propri a rappresentare i medesimi pro quota agli attori, con interessi e danni da svalutazione monetaria;
F) per tale ultima ipotesi, con vittoria di spese e competenze del giudizio ed accessori di legge. A sostegno delle suddette domande hanno dedotto che: l'1.10.1969 decedeva in Cagliari, “ab intestato”, , nonno materno degli esponenti, Persona_1 lasciando a succedergli i figli , , , , Controparte_9 CP_1 CP_4 Controparte_2
e ; Controparte_5 CP_7 il 14.02.1981 decedeva , lasciando a succederle i figli ed attuali attori CP_7 Parte_1
, , e ed il marito , a sua volta deceduto il 14.03.1984,
[...] Parte_4 Parte_3 Pt_2 Per_3 lasciando a succedergli gli stessi 6 figli;
il 14.04.1993 decedeva , lasciando a succedergli le figlie e Controparte_9 CP_6 [...]
e la moglie;
CP_7 Controparte_3 poiché non si giungeva alla divisione bonaria del patrimonio relitto da - costituito Persona_1 da numerosi beni siti nei Comuni di RR e Lunamatrona -, con atto di citazione 12.06.1990 gli stessi attuali attori introducevano nei confronti degli altri coeredi il giudizio di divisione iscritto al n.4273/1990 RG, nel cui ambito veniva depositata la relazione del CTU dott. ; Persona_4 nelle more del giudizio di cui sopra le parti, basandosi sulle valutazioni del detto professionista, stabilivano di sciogliere parzialmente la comunione tra loro esistente, mantenendola solo sulla casa padronale in RR e su alcuni terreni fabbricabili o suscettibili di divenirlo (il cui scioglimento veniva rimandato alla verifica della loro alienabilità a terzi o a un'ulteriore divisione tra i coeredi); per l'effetto: a) con il rogito del 28.07.2005 citato al capo B) delle conclusioni in premessa le parti scioglievano la comunione su tutti i beni del de cuius diversi da quelli di cui al capo h) (sotto indicati); b) il giudizio 4273/1990 RG, dichiarato interrotto per il decesso degli avvocati dei convenuti a mai riassunto, veniva di fatto abbandonato dalle parti;
successivamente, con ulteriore rogito del notaio del 19.09.2007 i coeredi di Persona_2 Per_1
vendevano a terzi il fabbricato in RR censito nel NCEU al F.2, mapp.449 (già
[...]
pagina 2 di 10 NCT F.2, mapp.383); per effetto dei suddetti rogiti rimangono da dividere i seguenti residui beni, tutti in Comune di RR (capo h):
1) fabbricato urbano sito in via Umberto I n.3, distinto in catasto al F.6/A Mapp.li 49 sub.2, 48 e 50 (c.d. casa padronale);
2) terreni con destinazione urbanistica G1, della superficie complessiva di mq.37.405 circa, distinti in Catasto al F.2, mappali: (a) 54, di mq.

2.480 circa;
(b) 58, di mq. 22.965 circa;
(c) 327, di mq.

7.805 circa;
(d) 335, di mq.

4.155 circa;

3) terreni edificabili in zona B, della superficie complessiva di mq.

1.430 circa, distinti in Catasto al F.4, mappali 54/A e 55;
4) altro terreno edificabile in zona B, della superficie complessiva di mq.

1.004 circa, distinto in Catasto al F.6, mapp.1133 (ex 793); non essendo stato mai raggiunto un accordo in relazione alla divisione di tali ulteriori beni si rende necessario adire nuovamente il Tribunale al fine di vedere dichiarato giudizialmente lo scioglimento della comunione su di essi, nonché per ottenere la rappresentazione dei frutti, in quanto da data prossima al 1998 la coerede - non è dato sapere se esclusivamente a nome proprio o Controparte_2 anche a nome dei fratelli , e - ha concesso in affitto a terzi i terreni di cui CP_1 CP_4 Controparte_5 trattasi, percependo i canoni e non rappresentando mai agli attori la quota di loro spettanza. La causa, nella iniziale contumacia dei convenuti (tutti regolarmente citati), dopo il deposito delle seconde memorie di cui all'art.183 cpc è stata istruita con CTU una volta che gli attori (su sollecitazione del GI) hanno prodotto una certificazione notarile e le certificazioni catastali dei beni da dividere specificando, quanto ai loro attuali identificativi catastali (vedi udienze 11.11.2014 e 3.5.2016): che la cosiddetta casa padronale di cui al punto 1) è tuttora identificata al CF al foglio 6/A, mappale 49 sub 2) ed insiste su terreno distinto al CT al mappale 49; che il cortile pertinenziale è attualmente distinto in CT al foglio 6/A, mappali 48 e 1013 (originato dall'ex mappale 50); che i terreni di cui al punto 2) sono identificati in CT, oltre che al foglio 2, mappali 54, 58 e 327, anche dai mappali 335 e 388 (originati dall'ex mappale 335); che i terreni di cui ai punti 3) e 4) hanno invece mantenuto i medesimi estremi catastali indicati in citazione. Dopo il deposito di tre relazioni da parte del CTU (il 29.4.2015, il 23.2.2016 e il 10.4.2016), che ha proposto diverse ipotesi divisorie dei terreni ed accertato l'indivisibilità della “casa padronale”, e la delega a notaio per la vendita di quest'ultima da parte del GI si è tardivamente costituita CP_2
- con comparsa depositata il 20.4.2017 - per chiedere che il Tribunale, “previo richiamo del
[...]
CTU per l'opportuno aggiornamento della stima dei beni, voglia estendere la delega già conferita al Notaio per la vendita del fabbricato anche alla vendita dei terreni”. A sostegno delle suddette richieste la convenuta (che non ha preso alcuna posizione sull'avversa richiesta di rappresentazione dei frutti) ha dedotto che: l'esponente, quale titolare della quota indivisa di 1/6 della comunione ereditaria di , Persona_1 manifesta alcune perplessità sul progetto di divisione elaborato dal CTU, e ciò sia con riferimento al valore attribuito ai beni sia con riferimento alla composizione delle sei quote da attribuire ai condividenti;
per quanto riguarda il primo aspetto si rileva, innanzi tutto, che il valore di € 204.223,90 attribuito dal CTU alla c.d. “casa padronale” non corrisponde al valore effettivo dell'immobile, sia perché appaiono sopravvalutate le aree cortilizie pertinenti al fabbricato - per le ragioni indicate al punto a1) della comparsa, alla cui lettura si rimanda -, sia perché nei due anni successivi alla sua valutazione detto fabbricato è rimasto in completo stato di incuria e di abbandono ed ha subito ulteriori gravissimi dissesti strutturali e statici (tra cui il crollo dei solai di copertura, nuovi crolli e lesioni nei solai di pagina 3 di 10 calpestio del primo piano e lesioni importanti nei solai di calpestio del piano terra e nelle murature portanti); in tale situazione dovrebbero essere quindi portate in detrazione le spese occorrenti per il necessario ed urgente risanamento strutturale dello stabile, con la conseguenza che il suo attuale valore - per le ragioni indicate al punto a2) della comparsa, alla cui lettura si rimanda - sarebbe pari ad € 118.503,97 (che in cifra tonda potrebbe essere indicato in € 120.000,00); anche in merito al valore attribuito ai terreni il CTU è incorso in alcune incongruenze ed ha comunque sovrastimato alcuni lotti;
per quanto riguarda il secondo aspetto - ovvero con riferimento alla composizione delle sei quote da attribuire ai condividenti prospettata dal CTU - si evidenzia in primo luogo come le soluzioni proposte appaiano assolutamente inidonee al raggiungimento dello scopo di dividere il patrimonio comune, visto che si prevede che tutti i terreni restino in comproprietà per quote indivise tra gli stessi condividenti e ci si limita a riconfinare soltanto la proporzione delle singole quote indivise, così determinando di fatto la prosecuzione della comunione ereditaria che si vorrebbe far cessare;
si osserva poi, al di là delle valutazioni attribuite ai terreni, che la divisione materiale degli stessi in sei lotti di valore più o meno equivalente risulta praticamente impossibile da attuare, e ciò perché dall'analisi dei terreni (soprattutto di quelli che ricadono in zona G1) emerge chiaramente che un loro frazionamento catastale sarebbe economicamente dispendioso e tecnicamente problematico (vista la loro conformazione e disposizione orografica, l'inclusione di strade all'interno della proprietà medesima e le ulteriori criticità evidenziate al punto B) della comparsa, alla cui lettura si rimanda); per tutto quanto esposto , ritenendo inattuabile il progetto di divisione proposto dal Controparte_2 CTU, reputa che ai fini del definitivo scioglimento della comunione ereditaria si debba necessariamente procedere alla vendita anche dei terreni, come già disposto per la “casa padronale”. In tale successiva fase processuale – nella quale ha chiesto l'assegnazione della casa Controparte_2 coniugale alla stima di € 150.000, successivamente aumentata a € 160.000 (vedi udienze 19.5.2017 e 23.1.2018) e gli attori hanno contestato tale stima e chiesto che l'eventuale rivalutazione dei beni si estenda anche ai terreni e all'accertamento dell'esatta estensione del mappale 335 del foglio 2, da cui sono derivati i mappali 335 e 338 del CT ed il mappale 452 sub 3 del CU (perché sarebbe risultato che esso, rispetto all'estensione considerata dal CTU, avrebbe circa 620 mq in più: vedi udienza 18.7.2017) – il GI ha disposto un'ulteriore CTU per: 1) accertare la congruità dell'offerta della per la “casa padronale”, alla luce delle sue attuali condizioni;
2) accertare la congruità della CP_2 stima dei rimanenti beni e l'effettiva superficie del terreno di cui al foglio 2 mappale 335 e degli eventuali mappali da esso derivati;
3) accertare, all'esito, se il compendio in comunione sia divisibile in 6 quote di pari valore. Dopo il deposito della quarta relazione di CTU (avvenuto il 28.11.2017) e il mancato accoglimento della proposta conciliativa del GI (attribuzione della casa padronale a alla stima di € Controparte_2 160.000, e divisione in natura del resto in 5 quote di pari valore, comprensive del conguaglio dovuto dall'assegnataria della casa) è stato conferito al CTU il nuovo incarico di predisporre un progetto di divisione, ove possibile in natura, secondo i seguenti criteri: 1) assegnazione a del Controparte_2 fabbricato in RR, ex art.720 cc, con conferimento dell'eccedenza in denaro alla massa secondo il valore di stima, ove accettato dalla parte proponente;
2) formazione con il residuo compendio, comprensivo dell'eccedenza in denaro a carico del condividente di cui al punto che precede, di 5 quote di pari valore, con eventuali conguagli. Dopo il deposito di tale quinta relazione (avvenuto l'8.11.2018) ha dichiarato di Controparte_2 accettare il progetto ivi formulato, mentre gli attori hanno contestato la valutazione del terreno di cui al foglio 2 mappali 54 e 58 (in località “Funtana Janna”), sostenendo (tra l'altro) che esso sia gravato da servitù ed indivisibile (per la presenza di una strada che lo attraversa). Alla luce delle suddette contestazioni (formulate nelle note depositate il 7.12.2018) il GI ha disposto il richiamo a chiarimenti del CTU per rispondere alle stesse. pagina 4 di 10 Dopo il deposito della sesta relazione (avvenuto il 20.2.2019) si è costituito - con CP_1 comparsa depositata il 25.3.2019 - per chiedere che il Tribunale, ogni diversa istanza disattesa, previe le opportune declaratorie, voglia: 1) ordinare la divisione dei menzionati beni assegnando una quota ciascuno a , , e , una quota a CP_1 CP_4 Controparte_2 Controparte_5 CP_3
, e , in comunione e “pro indiviso” tra loro, ed una
[...] CP_6 Controparte_7 quota a , , e , in comunione e “pro Parte_1 Parte_4 Parte_3 Parte_2 indiviso” tra loro, ovvero, laddove non sia possibile la divisibilità dei beni stessi, disporre la vendita dell'intero compendio immobiliare in lotti separati, con conseguente divisione del ricavato fra i coeredi in ragione delle quote come testè indicate;
2) ordinare la ripartizione delle spese “pro quota” tra i condividenti, salvo condanna al pagamento delle stesse, in caso di opposizione alla divisione, a carico delle parti oppostesi. A sostegno delle suddette conclusioni ha dedotto che: sia la prima relazione del CTU che le successive integrazioni evidenziano plurime criticità riguardanti sia l'ipotizzata divisione dei terreni in lotti distinti sia il valore a metro quadrato ad essi attribuito;
è opinione anche dell'odierno comparente, infatti, che i terreni distinti ai mappali 54 e 58 parte, non contigui ed anzi materialmente divisi dal mappale 56, appartenente a terzi, non possano costituire un unico lotto, e ciò sia dal punto di vista pratico sia da quello urbanistico;
né risultano comprensibili i chiarimenti forniti in proposito dal CTU, il quale assume che non vi sia alcun impedimento “di fatto” alla creazione di un unico lotto per l'apparente (e non accertato) perdurante inutilizzo del mapp.56 da parte del proprietario del terreno: tale assunto, come già sostenuto dagli attori, non è in alcun modo condivisibile, visto che è indiscutibile che il diritto di proprietà può e potrà essere esercitato dai legittimi proprietari del mappale 56 in qualsiasi momento - che ad esempio potrebbero delimitarlo con recinzione -, ciò che comporterebbe un sensibile deprezzamento del lotto formato dal CTU;
i predetti terreni, inoltre, sono gravati da una servitù di acquedotto o di fognatura e forse da un esproprio, ciò che di pe sé comporta una diminuzione del valore;
richiamando quanto già evidenziato dagli attori si rileva poi che sé è vero che gli immobili in oggetto sono attualmente inquadrati nel PUC del Comune di RR in zona G1, è altresì pacifico che gli stessi, essendo pressochè definito il procedimento amministrativo per la loro riclassificazione in zona E-Agricola, subiranno a breve una sensibile perdita di valore;
si concorda con gli attori anche sul fatto che il valore attribuito ai terreni, indipendentemente dall'esito della menzionata procedura, sia comunque eccessivo, visto che da una CTU redatta nell'ambito di una procedura esecutiva riguardante zone limitrofe, anch'esse classificate G1, emerge che il valore dei terreni (qui quantificato dal CTU in € 6,00/mq), oscillava nel 2013 tra € 2,30 ed € 2,90 al metro quadro, con una stima prudenziale di € 2,60; l'esponente, quindi, aderisce integralmente alle contestazioni di parte attrice in relazione al valore attribuito ai terreni di cui ai menzionati mappali, ritenendolo completamente “fuori mercato”, e ritiene che le esposte circostanze debbano essere necessariamente considerate, determinando una diversa e diminuita quantificazione del valore dei lotti e la formulazione di una differente ipotesi di divisione del compendio in comunione (ovvero la sua vendita per intero, laddove si manifestasse impraticabile qualunque ipotesi di divisione); giova infine sottolineare come non abbia mai percepito somma alcuna per l'affitto dei CP_1 terreni ricompresi nella comunione ereditaria. Alla prima udienza successiva al deposito della sesta relazione del CTU (e della costituzione di
): CP_1 ha confermato la propria adesione al progetto di divisione di cui all'“allegato 2” Controparte_2 della relazione integrativa depositata il 20.2.2019, contestando integralmente le “osservazioni finali” alla CTU depositate dagli attori e, quindi, anche le difese di (che senza aggiungere CP_1 Par alcunchè non fa altro che ribadire quanto già pretestuosamente dedotto dai signori ); pagina 5 di 10 gli attori e hanno reiterato le rispettive istanze di richiamo del CTU ad ulteriori CP_1 chiarimenti o di rinnovo della CTU;
il GI ha convocato nuovamente il CTU per: 1) chiarire se siano in corso procedure amministrative che potrebbero comportare modifica della destinazione urbanistica degli immobili oggetto di causa e quale ne sia la presumibile tempistica;
2) procedere ad una nuova stima dei beni dei lotti da 1) a 5) classificati G1 alla luce degli elementi diversi di valutazione sulla base dei documenti prodotti dagli attori;
3) chiarire se siano intervenute variazioni sul valore economico della casa padronale. Dopo il deposito della settima relazione (avvenuto il 4.11.2019), con ordinanza del 10.3/9.4.2020 il GI, sciogliendo la riserva assunta sul progetto di divisione, ha rilevato che: allo stato non è possibile valutare la fattibilità del progetto divisionale da ultimo elaborato dal CTU con la relazione integrativa del 4.11.2019, essendo a ciò ostativa l'incertezza in merito alla situazione giuridica del mappale 56 del foglio 2, che dovrebbe costituire l'accesso al mappale 54 altrimenti intercluso;
detta situazione di incertezza è altresì ostativa alla richiesta alienazione a terzi del compendio oggetto di indagine, dovendosi garantire al cessionario il diritto di accesso al fondo;
la procedura divisionale non può dunque utilmente proseguire il suo corso, senza la previa definizione della questione suddetta, la cui mancata risoluzione potrebbe comportare la necessità di rimodulare il progetto divisionale, anche con l'assegnazione del mappale 54 in comunione pro indiviso fra le parti ovvero con alienazione del residuo compendio, ferma l'assegnazione del fabbricato in RR a;
Controparte_2 all'udienza dell'11.11.2014 la difesa di parte attrice - allorquando ha richiesto l'espletamento di CTU anticipata sul presupposto della inesistenza di domande preliminari o connesse a quella di divisione - non ha precisato se intende insistere sulla domanda di rappresentazione e conferimento dei frutti formulata nell'atto introduttivo, né la convenuta ha formulato difese sul punto;
Controparte_2 tale domanda dovrebbe necessariamente essere istruita con la prova orale dedotta dagli attori e con integrazione della CTU per la eventuale determinazione del quantum;
ciò premesso ha disposto una nuova comparizione personale delle parti, invitandole nuovamente a valutare la possibilità di definire la lite transattivamente, previa eventuale rimodulazione dei progetti divisionali già in atti, nonché ad interloquire e prendere posizione: A) sulle questioni afferenti la situazione giuridica e/o di possesso del mappale 56 del foglio 2, producendo eventuale documentazione negoziale e ipocatastale attestante i diritti vantati sul bene (considerato che le formalità catastali in atti risultano per buona parte operate con riserva, per l'assenza di passaggi intermedi); B) sulla domanda di rappresentazione dei frutti. All'udienza fissata per il suddetto incombente:
ha dichiarato: Controparte_2 di non essere più disposta ad avere in assegnazione in via esclusiva, ex art.720 cc, il fabbricato indivisibile di RR e che, pertanto, è da intendersi revocata la propria disponibilità all'acquisizione del predetto immobile manifestata alle udienze del 19.5.2017 e del 23.1.2018; di esser comunque disponibile ad accettare in via transattiva eventuali offerte degli altri condividenti, previa concorde revisione dei valori attribuiti dal CTU ai singoli cespiti;
di ribadire, in ordine all'avversa domanda di rappresentazione dei frutti, quanto già precisato, insieme con tutti gli altri condividenti, nella lettera dell'aprile del 2013 inviata agli attori (e dagli stessi prodotta come doc. B/2 della memoria istruttoria del 18.10.2013), e quindi che niente è dovuto a tale titolo da alcuno dei condividenti ad alcuno degli altri condividenti;
di non opporsi all'ammissione dell'interrogatorio formale dedotto dagli attori ma di opporsi alla nuova CTU, visto che l'onere probatorio relativo ai frutti grava completamente sugli attori e non può certo essere adempiuto delegandone l'assolvimento ad un Consulente;

gli attori hanno dichiarato: di prendere atto del ritiro della proposta di assegnazione dell'abitazione di RR da parte di pagina 6 di 10 in conseguenza del quale i beni del compendio in comunione risultano Controparte_2 assolutamente indivisibili;
che si rende perciò necessario procedere al conferimento di incarico a notaio, con delega alla vendita dei beni medesimi, salvo diverso accordo di tutti i condividenti per un incarico congiunto di vendita (dell'intero o di lotti separati) ad agenzia immobiliare operante sul territorio di RR (con prezzi di partenza pari alle valutazioni del CTU), previo rimborso agli attori di tutti i costi sostenuti per l'odierno giudizio;
che gli esponenti intendono coltivare la domanda dei frutti e chiedono quindi che si proceda all'ammissione ed all'espletamento dei mezzi istruttori dedotti sul punto ed a disporre CTU sul quantum relativo;

, alla luce dell'impossibilità di raggiungere un accordo, ha chiesto la vendita CP_1 dell'intero compendio, anche per lotti separati, con conseguente divisione del ricavato tra i coeredi in ragione delle quote di proprietà di ciascuno;

il GI - rilevato: che essendo la casa padronale indivisibile, si rende necessario delegarne la vendita al notaio;
che a tal fine, vista la sentenza della Cassazione a Sezioni Unite del 7 ottobre 2019 (che ha esteso alle divisioni ereditarie la normativa vincolistica afferente la regolarità urbanistica e catastale dei fabbricati oggetto della domanda), occorre disporre integrazione di CTU al fine di: A) accertare se il fabbricato oggetto di causa successivamente all'anno 1967 abbia subito interventi di modifica abbisognevoli di permesso a costruire ex art.10 T.U. leggi urbanistiche;
B) accertare se il suo stato di fatto sia conforme alle planimetrie depositate in catasto;
C) per l'ipotesi di incommerciabilità del fabbricato, accertare se i residui cespiti sarebbero comodamente divisibili secondo le quote di legge spettanti ai condividenti e, in caso di risposta affermativa, procedere alla formazione di un progetto divisionale in natura dei soli terreni, con gli eventuali conguagli in denaro - ha disposto un ulteriore richiamo del CTU sui quesiti che precedono. Con “istanza congiunta” depositata il 20.7.2020 tutte le parti costituite hanno chiesto la revoca e/o la modifica dell'ordinanza sopra menzionata dopo aver dedotto che: il CTU ha in più occasioni già risposto al quesito sub A), in particolare acclarando, nella seconda relazione del 23.2.2016, che il complesso abitativo in RR era stato interamente edificato prima dell'anno 1967 e che in relazione al medesimo non era stata presentata né giaceva alcuna pratica di sanatoria per modifiche o abusi edilizi;
lo stesso CTU con la medesima relazione del 23.2.2016 ha già risposto anche al quesito sub B), dando atto della perfetta sovrapposizione delle mappe catastali precedenti la digitalizzazione dell'Ufficio del Catasto con i confini attuali del compendio e dei fabbricati in esso insistenti e della presenza di sole criticità catastali che gli attori, previa autorizzazione del Tribunale del 15.07.2016, hanno risolto a loro spese con la pratica di nuovo accatastamento prot. CA0237097 del 21.10.2016 (depositata in copia all'udienza del 22.11.2016); il CTU ha infine risposto anche al quesito C), acclarando la piena commerciabilità dei fabbricati ed accertando la divisibilità dei residui cespiti (salva la irrisolta questione del mancante accesso al mappale 56 del foglio 2). Con ordinanza del 29.7.2020 il GI, vista l'istanza di cui sopra, ha rilevato che: la suddetta istanza può trovare accoglimento limitatamente al quesito di cui al punto B), tenuto conto della regolarizzazione catastale del fabbricato effettivamente intervenuta in corso di causa;
non altrettanto può dirsi con riferimento ai quesiti di cui ai punti A) e C), in quanto: il CTU non ha mai fornito specifica risposta al punto A) né avrebbe potuto farlo, visto che esso si è reso necessario solo a seguito del mutato orientamento giurisprudenziale di cui alla citata sentenza delle Sezioni Unite del 7 ottobre 2019; l'istanza relativa al punto C) non può trovare accoglimento in considerazione del fatto che non è in facoltà delle parti stabilire quali beni debbano essere avviati alla vendita, essendo quest'ultima una pagina 7 di 10 evenienza del tutto eccezionale in materia di divisione, perché riservata alle sole ipotesi contemplate dagli artt.719 e 720 cc;
nel caso di specie tali presupposti - cui le parti possono sottrarsi unicamente con un accordo transattivo che coinvolga i contumaci e contempli la cessione diretta a terzi dell'intero compendio ereditario, previa estinzione del presente procedimento - ricorrono solo limitatamente al fabbricato, per il quale infatti era stata già disposta la vendita all'incanto, mentre relativamente ai rimanenti cespiti il CTU ne ha già favorevolmente vagliato “la comoda divisibilità secondo le quote di legge spettanti ai condividenti” (vedasi la prima relazione del 29 aprile 2015, nella quale sono state formulate plurime ipotesi di divisione dei terreni, sulla scorta dei prescritti parametri di funzionalità ed economicità): il contrario parere di “indivisibilità dei beni relitti” formulato dal CTU nella quarta relazione del novembre 2017, infatti, attiene alla intera massa, comprensiva della casa padronale non suscettibile di frazionamento;
pertanto, perdurando sul punto le contestazioni già ripetutamente palesate dalle parti, dovrà necessariamente procedersi con sentenza non definitiva, ai sensi di quanto disposto dall'art.787 comma 2 cc (“…se sorge contestazione, la vendita non può essere disposta se non con sentenza del Collegio…”); avendo gli attori insistito nella domanda di rappresentazione dei frutti, ed essendo stata detta domanda contestata nell'“an debeatur” dalla convenuta tardivamente costituita , occorrerà Controparte_2 anche sul punto provvedere con apposita sentenza non definitiva, previa assunzione dei mezzi istruttori già sul punto dedotti dalle parti ed integrazione della CTU ai fini della liquidazione di quanto eventualmente dovuto;
ciò premesso ha: confermato l'ordinanza 9 luglio 2020 limitatamente ai quesiti di cui ai punti A) e C), così integrando quest'ultimo: “…eventualmente rimodulando, sulla scorta degli attuali valori di mercato, il progetto divisionale di cui alla relazione di perizia in data 29 aprile 2015”; disposto ulteriore quesito per la stima dei frutti ritratti dai convenuti dall'affitto dei terreni ereditari, ove documentati dalle produzioni in atti, ovvero dei frutti dai medesimi ritraibili sulla scorta dei correnti valori di mercato, a far data dall'apertura della successione e fino all'attualità; ammesso la prova per interrogatorio formale dedotta ai convenuti dagli attori limitatamente al capo C/1 della seconda memoria ex art.183 comma 6 cpc, con esclusione dei restanti capi;
fissato l'udienza di espletamento della prova ed i termini per il deposito della nuova CTU, al cui esito le parti dovranno precisare le conclusioni finali: a) sulla domanda di rappresentazione dei frutti proposta dagli attori;
b) sulla divisibilità dei cespiti residui (aree nude) in 6 quote di pari valore. Dopo l'ulteriore istruzione della causa con interrogatorio formale di , CP_6 Controparte_7 e , mancate risposte dei restanti convenuti ed ottava relazione di Controparte_2 Controparte_5 CTU (per rispondere ai quesiti di cui all'ordinanza del 29.7.2020) è stata disposto il richiamo a chiarimenti del CTU perché precisi: a) le ragioni della ritenuta interclusione del mappale 54 del foglio 2, e in particolare se la stessa sia già in essere o possa invece derivare dalla futura divisione;
b) quale sia la ditta intestataria de mappale 56 del foglio 2 e quale la sua attuale e pregressa destinazione urbanistica e fattuale. Dopo il deposito dell'ultima CTU (avvenuto il 24.5.2021) il procuratore della convenuta CP_2
ha dichiarato di aver rinunciato al mandato (evento che non essendo stato seguito dalla nomina
[...] di un sostituto deve ritenersi ininfluente sulla regolare prosecuzione del giudizio, ai sensi dell'art.85 cpc). La causa è stata quindi tenuta in decisione sulle conclusioni in epigrafe (non precisate da CP_2
) all'udienza del 6.11.2024, previa assegnazione dei termini ex art.190 cpc per il deposito di
[...] comparse conclusionali e memorie di replica (utilizzati dai soli attori).
pagina 8 di 10 Con note depositate il 10.9.2025 i procuratori del convenuto hanno dichiarato il decesso CP_1 del proprio assistito (documentando anche di averlo notificato alle controparti): tale evento, essendo stato dichiarato dopo la spedizione della causa a sentenza e la scadenza dei termini di cui all'art.190 cpc - cioè quando nessuna ulteriore attività doveva e poteva essere svolta dalle parti -, ai sensi dell'art.300, ultimo comma, cpc non è idoneo a determinare l'interruzione del processo “se non nel caso di riapertura dell'istruzione” (e quindi, nel caso, solo dopo il deposito della presente sentenza, con l'ordinanza che avrebbe dovuto disporre la prosecuzione del giudizio per le ulteriori operazioni necessarie allo scioglimento della comunione, che quindi dovranno essere comunque rimandate all'eventuale riassunzione del giudizio).
*** Alla luce dell'istruttoria svolta la causa è pronta per la decisione su tutte le domande degli attori diverse da quelle relative alle spese (di lite, di CTU e relative alla regolarizzazione catastale dei beni) - che potranno essere regolamentate solo dopo lo scioglimento della comunione e con la sentenza definitiva (e quindi, solo dopo l'eventuale riassunzione del processo e le operazioni di vendita e ripartizione del ricavato necessarie a sciogliere definitivamente la comunione in essere) - e alla quantificazione dei frutti In particolare - e quanto alle domande formulate in citazione (confermate all'udienza di precisazione delle conclusioni) - è documentato e pacifico: che l'1.10.1969 si sia aperta la successione legittima di
, eredi del quale, per la quota di 1/6 ciascuno, sono (erano) i suoi sei figli, cioè Persona_1
, , (e, quindi, i CP_1 CP_4 Controparte_2 Controparte_5 Controparte_9 suoi eredi e ) e (e, quindi, Controparte_3 CP_6 Controparte_7 CP_7 i suoi eredi, ovvero gli attuali attori); che l'asse relitto sia composto dai beni indicati in citazione al capo h) (come identificati dai dati catastali parzialmente nuovi risultanti dai verbali di causa e dalle relazioni di CTU in atti), in quanto (tra l'altro, e per quanto oggetto della declaratoria richiesta) con atto rogato del notaio del 28.07.2005 (rep.113237 racc.22857), trascritto a Persona_2 Cagliari il 10.8.2005 al n.29788 RG e n.19675 RP, gli eredi hanno già sciolto la comunione CP_1 relativamente agli altri beni del de cuius ivi indicati;
che debba per l'effetto ordinarsi la divisione dei beni in ragione delle indicate quote e procedersi all'effettivo scioglimento della comunione. Venendo alle questioni controverse, alla luce delle argomentazioni esposte dal CTU - le cui relazioni devono condividersi ed intendersi qui richiamate perché ampiamente argomentate con riferimento a tutti i quesiti formulati in corso di causa ed esenti da vizi o contraddizioni di natura logica, metodologica o giuridica - deve essere innanzi tutto dichiarata l'accertata indivisibilità dei beni componenti la massa ereditaria in porzioni tendenzialmente corrispondenti alle quote indicate (ovvero, sei di pari valore), con la conseguenza che gli stessi beni devono essere messi in vendita all'asta (anche per distinti lotti, qualora utile od opportuno), al prezzo minimo pari al valore rispettivamente attribuitogli dal CTU nelle relazioni in atti (che anche sul punto devono intendersi condivise e richiamate), con successiva ripartizione del ricavato, previa detrazione delle spese della procedura, che deve essere interamente delegata a soggetto professionista (notaio). Sul punto la causa deve (dovrebbe) essere pertanto rimessa in istruttoria con contestuale ordinanza per la suddetta delega (ciò che per le ragioni già esposte non può però avvenire, dovendosi essa limitare alla declaratoria di interruzione del processo). Sulla domanda di rappresentazione dei frutti si rileva quanto segue. Deve considerarsi provato, perché ammesso dalla stessa e confermato anche dalle Controparte_2 altre convenute che hanno risposto all'interpello, che la prima abbia concesso in affitto i terreni denominati Sa PA MA e di TE AS dall'annata agraria del 1998 all'annata agraria del CP_10 2004; non vi è alcuna prova (che nel caso avrebbe dovuto essere fornita dalla convenuta, ex art.2697, comma 2, cc) che i relativi proventi siano stati divisi (anche) con gli eredi della sorella CP_7 (ai quali sarebbe spettata la quota di 1/6). Può quindi fin d'ora ritenersi accertato, e dunque dichiararsi, che è debitrice nei Controparte_2
pagina 9 di 10 confronti degli attori della quota pari a 1/6 dei frutti relativi ai suddetti terreni, percepiti nelle annate agrarie dal 1998 al 2004. Nessuna prova (che sarebbe stato onere degli attori fornire) è stata invece raggiunta in ordine al fatto che abbia percepito affitti (o gestito, o limitato in qualsiasi modo il godimento degli Controparte_2 attori) in relazione ai restanti terreni e (con riferimento a quelli sopra citati), per periodi successivi al 2004, con la conseguenza che la domanda deve sul punto essere rigettata. La causa, peraltro, non è ancora pronta per la decisione sul quantum, dovendosi preliminarmente verificare (con i procuratori delle parti o, in caso di disaccordo, con l'undicesima CTU) quali identificativi catastali individuino i terreni denominati Sa PA MA e NA di TE AS (ciò che non risulta dagli atti di causa). La regolamentazione delle spese, come rilevato in premessa, non può che essere rimessa alla conclusione delle operazioni di scioglimento della comunione ed alla successiva sentenza definitiva.

P.Q.M.

Il Tribunale, ogni contraria domanda ed eccezione rigettata e non definitivamente pronunciando: accerta e dichiara: che l'1.10.1969 si è aperta la successione legittima di , eredi del Persona_1 quale, per la quota di 1/6 ciascuno, sono i sei figli , CP_1 CP_4 Controparte_2
, (e, quindi, i suoi eredi e Controparte_5 Controparte_9 Controparte_3 CP_6
) e (e, quindi, i suoi eredi , Controparte_7 CP_7 Parte_1 Parte_2 [...] e;
che l'asse relitto ancora in comunione tra le parti è composto dagli Parte_3 Parte_4 immobili in RR indicati in citazione al capo h) (ed identificati dai dati catastali parzialmente nuovi risultanti dai verbali di causa e dalle relazioni di CTU in atti), in quanto con atto rogato dal notaio del 28.07.2005 (rep.113237 racc.22857) gli eredi di Persona_2 Per_1
hanno sciolto la comunione relativamente agli altri beni del de cuius ivi indicati;
che i beni
[...] tuttora in comunione sono indivisibili in natura nelle quote spettanti alle parti (come sopra indicate) e che deve per l'effetto disporsene la vendita all'asta (da delegare a notaio con separata ordinanza), partendo dal prezzo minimo pari al valore rispettivamente attribuito dal CTU nelle relazioni in atti (che devono intendersi qui allegate), con successiva ripartizione del ricavato, previa detrazione delle spese della procedura;
dichiara tenuta a rappresentare agli attori la quota (pari a 1/6) dei frutti percepiti nelle Controparte_2 annate agrarie dal 1998 al 2004 per l'affitto dei terreni denominati Sa PA MA e NA di TE AS, con gli interessi dalle rispettive scadenze al saldo, riservandone la quantificazione alla sentenza definitiva;
rimette la causa in istruttoria rilettura come da separata ordinanza;
spese alla sentenza definitiva. Cagliari, 22 ottobre 2025 Il giudice dott. Antonio Dessì
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