REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME del POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE di TORRE ANNUNZIATA
Il giudice monocratico del Tribunale di Torre Annunziata, dott. Salvatore Nasti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 403/2023
Tra ^Parte_¹ nato a [...], il [...], e residente in [...]di
' rappresentato e difeso Sorrento, alla Via Legittimo n. 5, C.F. ^C.^F. ¹
dall'Avvocato Fortunata d'Esposito del Foro di Torre Annunziata, c.f. ^C.^F. ² , ^e
con lo stesso elettivamente domiciliato in Via Colli di Fontanelle n. 30, 80063, Piano di Sorrento ^all'^atto introduttivo; ^PEC: (NA), giusta procura ^rilasciata in calce
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RICORRENTE
Contro ^CP_¹ nato a [...] il [...] e res.te in Carpi alla Via Giorgio
rappresentato e difeso, in virtù di procura^Bortolamasi n ¹⁵, ^C.^F. ^C.^F. ³
alle liti in calce alla comparsa di costituzione, dall'avv. Giuseppe Colapietro (C.F.
), elett.te dom.to presso il suo studio legale sito in Torre del Greco alla^C.^F._⁴
Via Martiri d'Africa n. 83, PEC: Em^ai^l_²
CONVENUTO
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Si da atto che la presente sentenza viene estesa senza la concisa esposizione dello "svolgimento del processo" e dunque ai sensi delle indicazioni del secondo comma dell'art.132 c.p.c. come

^modificato per effetto dell'entrata in vigore dell'art. 45 comma 17 della legge 18 giugno 2009 n.
69 Pertanto, devono all'uopo considerarsi integralmente richiamati dalla presente pronuncia sia l'atto introduttivo che la comparsa che ogni altro atto del giudizio nonché le istanze di cui ai verbali di causa ed ogni altra attività ivi verbalizzata.
In sintesi, il ricorrente, quale proprietario e locatore dell'immobile ad uso abitativo indicato in atto introduttivo conveniva in giudizio il conduttore al fine di ottenere il pagamento delle mensilità di dicembre 2018, marzo 2020 e aprile 2020 nonché il risarcimento dei danni causati all'interno dell'immobile. In particolare, parte ricorrente, lamentava ingenti danni subiti all'interno dell'immobile locato, tra cui cavi sospesi e danni alle tapparelle. Provvedeva, pertanto, a proprie spese, alla riparazione dei danni al fine di rendere l'immobile nuovamente locabile. Chiedeva, quindi, il risarcimento dei danni causati dal conduttore nonché il pagamento di 6 mensilità, atteso il mancato preavviso a seguito del rilascio dell'immobile. Si costituiva controparte eccependo, in via preliminare, l'improcedibilità dell'azione, attesa il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione. Eccepiva, altresì, il disconoscimento della documentazione prodotta dal ricorrente poiché in copia fotostatica. Eccepiva, infine, nel merito,
l'inesistenza del diritto di credito vantato dal ricorrente, atteso non solo il pagamento regolare delle mensilità contestate, ma anche, e soprattutto, lo scioglimento del vincolo contrattuale per mutuo dissenso, non residuando la necessità di apposito preavviso.
In via preliminare, l'eccezione sollevata dal convenuto in sede di comparsa di costituzione e risposta, relativa all'improcedibilità della domanda per mancanza del tentativo di mediazione obbligatorio, appare infondata e, pertanto, va disattesa. In particolare, come emerge dalla documentazione prodotta in atti, parte ricorrente ha prodotto il verbale che attesta, in maniera incontrovertibile, non solo l'avvenuta mediazione ma anche l'esito negativo della stessa. La
relativa eccezione risulta, pertanto, infondata.
Quanto al merito della causa occorre precisare quanto segue.
Parte ricorrente, nella sostanza, richiede il risarcimento dei danni causati dal convenuto all'interno dell'immobile allo stesso locato. Sulla scorta di ciò, in base al principio consacrato nell'art. 2697 c.c. "onus probandi incumbit ei qui dicit non ei qui negat", l'attore che agisca in giudizio al fine di far valere la responsabilità contrattuale del convenuto e di ottenere il risarcimento del danno arrecatogli dall'inadempimento della controparte dell'obbligazione su di essa gravante,
ha l'onere di provare i fatti costitutivi del diritto vantato e, quindi, deve dimostrare l'esistenza del contratto da cui deriva l'obbligazione dedotta in giudizio, l'adempimento della propria obbligazione che non abbia un termine di scadenza successivo a quella della controparte e che sia alla stessa sinallagmaticamente collegata e, ^nel ^caso ⁱn ^cui ^chieda ⁱl ^risarcimento ^del ^danno
arrecatogli dal comportamento inadempiente dell'altro contraente, il danno subito e la sua riconducibilità sul piano causale al dedotto inadempimento. Mentre l'onere della prova incombente sul creditore secondo la regola dell'art. 2697 c.c. è limitato al fatto costitutivo del diritto fatto valere, cioè all'esistenza di un obbligo che si assume inadempiuto, grava sul debitore l'onere di fornire la prova di avere adempiuto correttamente la propria obbligazione oppure di dimostrare la non imputabilità dell'inadempimento. Cass., Sez. Unite, n. 13533/2001. Nel caso ^che оссира, le fotografie prodotte da parte ricorrente, dei danni causati all'interno dell'appartamento, non sono di per sé sufficienti a dimostrare, in modo incontrovertibile, non solo l'entità del danno ma anche la corrispondenza delle stesse all'appartamento oggetto di causa. Ed infatti, le fotografie di danni ad un appartamento fatte dal proprietario di casa possono essere una prova importante in caso di controversia, ma la loro validità dipende da diversi fattori, tra cui la loro qualità, il contesto in cui sono state scattate e la presenza di altre prove che portano ad una prova legale e che siano prove precostituite e non endoprocessuali. Ed invero, le fotografie possono rappresentare un valido mezzo di prova, ma la loro validità va circostanziata al caso concreto tenendo conto non solo della tempistica e della correlazione alla causa ma anche,
e soprattutto, della documentazione peritale attestante la presenza nonché l'entità del danno ovvero da indizi che assumino i caratteri della precisione conconrdanza e gravità.
Quanto alla richiesta di pagamento di sei mensilità per mancato preavviso di rilascio dell'immobile occorre precisare quanto segue. A norma dell' 4 L. 27 luglio 1978, n. 392 (legge equo canone) "È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Per quanto riguarda poi le modalità di inoltro al locatore della dichiarazione di recesso che, in quanto atto unilaterale recettizio, non necessita dell'accettazione del locatore e produce i suoi effetti non appena quest'ultimo ne venga a conoscenza, si è ammessa in giurisprudenza la possibilità di comunicare tale intenzione con atti equippollenti rispetto alla raccomandata,
purché idonei a manifestare l'intendimento del conduttore in modo incontrovertibile. A ciò si aggiunga che il diritto di recesso, espressamente prevista all'interno del contratto di locazione,
riguarda esclusivamente le ipotesi caratterizzate da gravi motivi e con un preavviso di almeno sei mesi. Ed infatti, all'art 9 del contratto di locazione stipulato si legge: "il conduttore ha la facoltà
di recesso anticipato dal contratto da esercitarsi a mezzo lettera raccomandata a /r da inviarsi alla parte locatrice almeno sei mesi prima del recesso' "1
Nel caso che occupa, parte convenuta conferma, nella sostanza, lo scioglimento del vincolo contrattuale tramite un accordo verbale, atteso il rapporto confidenziale intercorrente tra le parti.
Appare, pertanto, oltremodo evidente la divergenza di modalità con la quale parte convenuta ha rilasciato l'immobile. In definitiva, non può che concludersi per l'accoglimento della domanda.
Infine, in relazione al mancato pagamento di due mensilità relative ai mesi di marzo e aprile 2020
occorre precisare che l'inadempimento è chiaro avendo il debitore l'obbligo di pagare il canone di locazione, tranne nel caso di mancato godimento e la fattispecie del covid, per giurisprudenza accertata, non è causa di giustificazione. La cosiddetta "autoriduzione del canone" e, ancora peggio la totale mancata corresponsione dei pagamenti, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venire meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell'ipotesi in cui detta omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto. È ben vero che il Decreto-legge "Cura Italia", 17 marzo 2020 n. 18, all'art.91 ha integrato l'art. 3 del DL n. 6 del 23 febbraio 2020, introducendo il comma 6 bis che recita "il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi versamenti”, ma le conseguenze di tale disposizione vanno interpretate correttamente. Nei contratti di locazione a uso abitativo l'effetto del novum normativo si è tradotto nella possibilità, per il conduttore, di ottenere una sospensione dell'obbligo di pagamento del canone fino al termine della causa di forza maggiore, salvo poi dover pagare gli arretrati, senza interessi, una volta terminata l'emergenza. Resta salva comunque la possibilità, rimessa alla volontà delle parti, di accordarsi liberamente per consentire la prosecuzione del contratto a condizioni più agevoli per il conduttore in difficoltà. Ciò, tuttavia, non significa che costituisca sempre e comunque causa oggettiva ed incolpevole dell'inadempimento richiamare genericamente la legislazione emergenziale e le vicende epidemiologiche. In base all'ordinamento vigente, non sussiste alcun obbligo normativamente previsto per la parte conduttrice di ridurre od omettere il canone di locazione e nessun potere del giudice per determinarlo. (Tribunale di Verona, sent. Del 10.5.2022 nr. 873). Il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di marzo e aprile 2020, l'interruzione dei pagamenti dei canoni è illegittima e contraria a buona fede e rileva, pertanto, un profilo di inadempimento rilevante ai sensi dell'art. 1455 cc. La domanda sul punto, pertanto, va accolta.
Spese come da dispositivo che tengono conto della rispettiva soccombenza

P.Q.M.

Il giudice definitivamente pronunciandosi, ogni altra istanza disattesa, così provvede:
Accerta la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del convenuto
Ordina il rilascio dell'immobile libero e vuoto da persone e cose
Fissa l'esecuzione alla data del 15.07.2025 ore 09.00 col prosieguo
Rigetta la richiesta di risarcimento danni in favore del ricorrente in quanto non provata;

1) Ordina al convenuto il pagamento della somma di € 600,00 in favore del ricorrente a titolo di canoni di locazione non pagati oltre interessi legali dalle scadenze al soddisfo.
2) Ordina al convenuto il pagamento della somma di € 3.600,00 in favore del ricorrente a titolo di mancato preavviso di recesso oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo
3) Condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 1.278,00 per le per le varie fasi del giudizio oltre iva e c.p.a. e 15% spese generali
Il Giudice
Dott. Salvatore Nasti