REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo italiano
IL TRIBUNALE DI CATANZARO
Prima Sezione civile
In persona del dott. Aleardo Zangari Del Prato, ha pronunziato la seguente:
SENTENZA nella causa avente n. 1804/2017 R.G.A.C., promossa da:
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Parte_1 C.F._1
Catanzaro, alla Via M. Greco, n. 16, presso lo Studio dell'avv. Luciana Scrivo (C.F.
), che la rappresenta e difende, in virtù di procura rilasciata C.F._2 in calce all'atto di citazione depositato in cancelleria in data 14.4.2017;
- ATTRICE -
C o n t r o
(P.I.: ), in persona del l.r.p.t., Controparte_1 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in Catanzaro, alla Via V. Ciaccio, n. 7, presso lo Studio dell'avv. Vincenzo Genovese (C.F. ), dal quale è altresì C.F._3 rappresentato e difeso, giusto mandato rilasciato a margine della “Comparsa di costituzione e risposta”, depositata in cancelleria in data 18.9.2017
- CONVENUTO - avente ad oggetto: impugnazione delibera assembleare, sulle seguenti.
C o n c l u s i o n i
La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 28.1.2025, sostituita ex art. 127-ter c.p.c. dal deposito di note scritte fino alla stessa data, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
In applicazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., nel testo introdotto rispettivamente dagli artt. 45 e 52 della L. n. 69/2009, si omette di dar conto dello svolgimento delle fasi processuali della lite se non per gli stretti contenuti delle posizioni assunte reciprocamente dalle parti in giudizio.
Con atto di citazione, ritualmente notificato, la sig.ra , nella Parte_1 spiegata qualità, evocava in giudizio, innanzi al Tribunale di Catanzaro, il in persona del l.r.p.t., affinché, previa Controparte_1 sospensione dell'efficacia della delibera condominiale dell'11.01.2017, si provvedesse a dichiararla nulla, nella parte relativa all'approvazione delle tabelle millesimali afferenti “alla copertura del tetto”, con condanna dello stesso ente di gestione, convenuto, al pagamento delle spese e compensi della lite.
A fondamento della domanda, parte attrice esponeva:
- di essere proprietaria delle unità immobiliari site nel “ n. 32- Controparte_1
34-36”, ubicato in Catanzaro, contraddistinte con gli interni 2 e 9 del corpo di fabbrica “A” e con l'interno 10 del corpo di fabbrica “B”;
- che all'assemblea condominiale dell'11.01.2017, contestava, relativamente al punto 5 dell'ordine del giorno avente a oggetto l'approvazione della relazione tecnica e la modifica delle tabelle millesimali come da perizia del Geom. , Persona_1
“la ritualità e la correttezza del calcolo dei millesimi da parte del Geom. e, Per_1 comunque, l'insufficienza del quorum per assumere valida deliberazione sul punto”, sicché abbandonava l'assemblea;
- che con raccomandata le veniva inviata in data 18.01.2017 la delibera assembleare assunta nella suddetta data, con la quale erano state approvate le tabelle millesimali relative alle spese per la copertura del tetto, così come redatte dal Geom. Per_1
-che veniva esperita con esito negativo la procedura di mediazione.
Alla luce di tali deduzioni, ritenendo che “la determinazione dei millesimi di proprietà delle coperture dei tre corpi di fabbrica fosse stata effettuata mediante l'adozione di un criterio del tutto convenzionale in deroga cioè ai criteri legali dettati dall'art. 1123 c.c. per la determinazione delle quote di partecipazione alle spese condominiali”, concludeva, quindi, come in epigrafe.
Radicatosi il contraddittorio, si costituiva in giudizio l'epigrafato il CP_1 quale, nel resistere alle avverse deduzioni, instava per il rigetto della domanda attorea che riteneva destituita di ogni fondamento.
Deduceva, a tal fine : - che le tabelle di ripartizione delle spese relative alla copertura del tetto, “a differenza di quanto sostenuto da controparte, lungi dall'essere state redatte secondo un criterio convenzionale”, erano state elaborate nel rispetto dell'art. 1123
c.c., e non in deroga ai criteri legali;

- che la delibera impugnata, assunta “con la maggioranza qualificata ex art. 1136
c. II c.c., ovverosia all'unanimità dei presenti rappresentanti 588,20 millesimi era da reputarsi, pertanto, del tutto legittima.
Alla luce di tali deduzioni, l'evocato ente di gestione concludeva, quindi, come in epigrafe.
La causa, istruita mediante prova documentale e testimoniale, per come disposto dal Tribunale, in diversa composizione fisica, all'esito dell'udienza del 28.01.2025, svoltasi in modalità cartolare ex art. 127 ter c.p.c., è stata trattenuta dallo scrivente per la decisione, previa concessione dei termini ordinari, previsti per lo scambio degli atti defensionali conclusivi.
La domanda attorea è infondata e pertanto non merita di essere accolta.
Parte attrice ha impugnato la delibera dell'assemblea condominiale dell'11.01.2017, affinché venga dichiarata la nullità del solo punto relativo all'approvazione delle tabelle millesimali afferenti “alla copertura del tetto” del fabbricato condominiale, per come redatte dal Dott. Persona_1
Ebbene, preliminarmente occorre chiarire che le tabelle in questione costituiscono documenti di natura tecnico-valutativa, elaborati sulla base di calcoli aritmetici, che rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare espresso in millesimi rispetto a quello dell'intero edificio.
Ciò posto, in base all'art. 68 disp. att. c.c., le tabelle millesimali servono agli effetti previsti dagli art. 1123,1124,1126 e 1136 c.c., ovvero ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea.
Perciò, come da consolidato orientamento giurisprudenziale, che qui si richiama, la deliberazione che approva le tabelle millesimali non è fonte diretta dell'obbligo contributivo del che è nella legge prevista, ma solo il parametro di CP_1 quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica, che è solo ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge. Di conseguenza, la natura non negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali, così come quello della revisione, comporta che l'atto stesso non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata ex art. 1136, comma 2 (Sent. Cass. n. 18477/2010).
Inoltre, l'art. 1123 c.c., che disciplina il regime legale delle spese necessarie per la conservazione e il godimento delle spese comuni dell'edificio richiede, solo in ipotesi di deroga al criterio ivi indicato, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, e quindi di adozione di diversa convenzione di cui all'art. 1123, comma
1, c.c., avente natura contrattuale, l'approvazione unanime dei condomini (Cass.
Sent. n. 6735/2020).
Viene, quindi, imposta, a pena di nullità l'approvazione di tutti i condomini per le sole delibere dell'assemblea di condominio con le quali siano stabiliti i criteri di ripartizione delle spese in deroga a quelli dettati dall'art. 1123 c.c., oppure siano modificati i criteri fissati in precedenza in un regolamento "contrattuale" (Cass. Sez.
2 n. 6714/2010; Cass. Sez. 2 n. 17101/2006; Cass. Sez. 2 n. 126/2000). Proprio per quanto autorevolmente spiegato dalla Cassazione con le S.U., n. 18477/2010, di conseguenza, le tabelle millesimali non devono essere in origine approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo a tale scopo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, c.c., mentre rivela comunque natura contrattuale soltanto la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella
"diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c.
Ne consegue che il diritto di ogni condomino in relazione alle parti comuni dello stabile non può che essere proporzionato al valore del piano o porzione di piano
(cioè all'unità immobiliare) che gli appartiene (art. 1118, primo comma, c.c.).
Le tabelle assolvono, quindi, alla duplice funzione di determinare la quota di partecipazione di ogni singolo condomino nelle spese condominiali, poiché il dovere di contribuzione è rapportato al valore della proprietà di ciascuno (art. 1123, primo comma, c.c.) ed è strutturato in maniera tale da determinare l'entità della partecipazione e del voto di ciascun condomino nelle assemblee, che è espresso in millesimi.
Pertanto, per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2,
c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella 'diversa convenzione', di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini” (Cass. Sent. n. 6735/2020).
Devesi, infine, ulteriormente evidenziare, che, in tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123 c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c.
(Nella specie, la S.C. ha confermato la pronuncia di merito, che aveva ravvisato l'obbligo di un condomino di concorrere alle spese di manutenzione del tetto del fabbricato, seppur non sovrastante alcuna unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, in quanto strutturalmente destinato anche alla protezione dell'atrio comune).
Nel caso di cui alla specifica fattispecie, il convenuto ha incaricato il CP_1
Dott. di redigere le tabelle di ripartizione delle spese manutentive delle Per_1 diverse coperture del fabbricato.
Orbene, emerge dalla relazione del Dott. nonché dalle dichiarazioni rese, Per_1 in via di escussione testimoniale, dallo stesso, all'udienza del 19.7.2018 che “le tabelle millesimali della copertura che appartengono in prospettiva geometrica alle unità immobiliari sottostanti facenti parte del condominio in Via Raffaelli n. 32-34-
36” sono state elaborate utilizzando “le tabelle generali redatte dal geom. CP_2 che implicitamente contenevano il valore di ogni unità immobiliare e la rispettiva proprietà”; di “aver tenuto conto delle dell'incidenza delle superfici e non del valore di acquisto delle proprietà, né dell'appartenenza di uno o più vani ai singoli condomini”; che “il condominio si compone di tre corpi di fabbrica aventi tre tetti posti
a quote differenti”; che “al sottoscritto è stato demandato l'incarico di redigere apposite tabelle di ripartizione delle spese manutentive delle diverse coperture … lo scopo della presente relazione è proprio quello di stabilire un criterio di ripartizione delle spese manutentive di ciascuna copertura che si ripartiranno, come per legge, in relazione agli immobili dalle stesse coperte e, quindi, ai rispettivi proprietari”.
Alla luce, dunque, dei principi sopra richiamati, accertato che la redazione delle tabelle è avvenuto nel rispetto dell'art. 1123 c.c., e che per l'approvazione della delibera assembleare avente ad oggetto l'approvazione delle tabelle millesimali che ci occupano è richiesta la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136, comma 2, la domanda attorea non può essere favorevolmente apprezzata.
Il regime delle spese segue il criterio della soccombenza e trova ristoro come da dispositivo, facendo riferimento ai valori medi di cui alla vigente disciplina regolamentare, applicati in stretta correlazione con il valore della controversia
(rientrante nello scaglione da € 1.100,01 fino ad € 5.200,00) e con la concreta attività processuale espletata.


P.Q.M.


Il Giudice Unico del Tribunale di Catanzaro, definitivamente pronunciando sulla causa in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, domanda ed eccezione disattesa, così provvede:

1. rigetta la domanda attorea;

2. condanna, per l'effetto, la sig.ra alla refusione delle spese di Parte_1 lite, nei confronti della controparte, che si determinano in € 2.400,00, oltre al rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa, se dovuti, come per legge.
Così deciso in Catanzaro il 27.10.2025
Il Giudice
(Dott. Aleardo Zangari Del Prato)