N. RG 4262/2017
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Messina, seconda sezione civile, in composizione monocratica in persona del Giudice Onorario di Pace, Dott.ssa IVANA BONFIGLIO, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4262 Ruolo Generale contenzioso dell'anno 2017
TRA

, C.F. elettivamente domiciliato Parte_1 C.F._1
presso e nello studio dell'avv. Carmelo Lentini, che lo rappresenta e difende giusta procura alle liti in atti.
ATTORE
E
C.F. e P.IVA , in persona del legale Controparte_1 P.IVA_1
rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata presso e nello studio dell'Avv.
Giovanni Gulino che la rappresenta e difende, giusta procura in atti.
CONVENUTA
E , C.F. , rappresentato e difeso Controparte_2 C.F._2
dagli Avv.ti Stefano Giove e Marco Ferraro del foro di Roma, presso il cui studio è elettivamente domiciliato giusta procura alle liti in atti.
CONVENUTO
E
, , PI , in persona CP_3 Controparte_4 P.IVA_2
del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio
Giuseppe Pititto presso il cui studio è elettivamente domiciliata.
CHIAMATA IN CAUSA
Udienza: 20 settembre 2024, convertita con note scritte ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c.
Conclusioni dei procuratori delle parti: come da note scritte depositate in sede di precisazione delle conclusioni.
Ragioni di Fatto e di Diritto della Decisione
ha chiesto che venisse accertata e dichiarata la responsabilità Parte_1
dell e del Notaio Dott. e, per Controparte_5 Controparte_2
l'effetto che la prima venisse condannata alla restituzione della provvigione, pari a €
5.000,00 e il secondo, alla restituzione dell'onorario versato, pari a € 10.350,00, oltre alla condanna di entrambi al risarcimento del danno emergente e del mancato guadagno e al pagamento della somma di € 1.421,34 corrisposta all'Agenzia delle Entrate.
Esponeva l'attore che in data 28/02/2011 sottoscriveva con l Controparte_5
una proposta d'acquisto relativa a un locale - deposito sito in Messina
[...]
via A. Siligato n. 8 in catasto Fg. 142, part. 77, sub. 17 cat. C2 - e che, una volta ottenute le rassicurazioni da parte dell'Agenzia immobiliare sulla conformità alle norme edilizie e urbanistiche del locale, che doveva essere adibito ad autosalone per la rivendita di auto usate - attività lavorativa dell'attore – corrispondeva all'agenzia la somma di €
5.000,00 e costituiva la società con sede nell'immobile in questione;
CP_6
che, in data 3 giugno 2011 l'attore acquistava il suddetto locale - il cui prezzo di vendita veniva convenuto in € 69.100,00 - dinanzi al Notaio a cui corrispondeva CP_2
la somma di e 10.350,00. Concludeva l'attore che, in data 19 aprile 2013, gli veniva notificato dall'Agenzia delle Entrate avviso di rettifica in relazione al quale pagava la somma di € 1.421,34 e, al momento di ottenere le autorizzazioni per l'esercizio della suddetta attività, il Dipartimento attività edilizie e repressione dell'abusivismo del
Comune di Messina comunicava che l'immobile risultava portico e pertanto, non poteva essere rilasciato il certificato di agibilità, “né tanto meno ad essere destinato all'esercizio dell'attività lavorativa del n quanto vincolato a parcheggio di Pt_1
legge scoperto”, pertanto, otteneva dai venditori in sede di mediazione l'annullamento del contratto di vendita.
Costituitasi in giudizio l chiedeva di essere Controparte_5
autorizzata alla chiamata in causa della Parte_2
, nel merito, contestava l'ammissibilità e la fondatezza delle domande formulate
[...]
dall'attore di cui chiedeva il rigetto e, nella denegata ipotesi di accoglimento delle domande attore, chiedeva che venisse dichiarato che la Parte_2
è tenuta a manlevare e tenere indenne la dagli effetti
[...] Controparte_1
dell'eventuale accoglimento di ogni pretesa attorea e, per l'effetto, condannarla al pagamento delle somme che risulteranno eventualmente dovute, con vittoria di spese e compensi.
Si costituiva in giudizio il dott. il quale così concludeva: «Piaccia CP_2
all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, respingere, per quanto dedotto in narrativa, le domande avanzate dal Sig. nel presente giudizio nei Parte_1
confronti del Notaio Dr. perché infondate in fatto e diritto, e comunque CP_2
non provate;
con vittoria di spese, competenze e onorari, comprese spese generali IVA
e CPA».
Autorizzata la chiamata in causa del terzo si costituiva in giudizio la la quale CP_3
eccepiva l'inoperatività della polizza assicurativa per essere stata la denuncia di sinistro tardiva e quindi che fosse dichiarata la decaduta ex art. 1915 c.c. dal Controparte_1
diritto a ricevere l'indennizzo; in subordine, il rigetto della domanda rivolta alla propria assicurata perchè infondata in fatto e in diritto e l'infondatezza della richiesta di risarcimento danni e /o comunque l'eccessività della somme richieste;
con vittoria di spese e compensi;
indi, su base documentale, la causa è stata trattenuta per la decisione, previa concessione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Le domande attoree sono infondate e dunque, vanno rigettate.
Non può essere accolta la domanda nei confronti dell Controparte_5
[...]
L'art. 1755 comma primo c.c. prevede testualmente che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”.
In base all'ormai consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, l'affare si intende concluso laddove tra le parti poste in relazione dal mediatore si sia validamente costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l'esecuzione del contratto (cfr. ex multis C. 2385/23: “Al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l'affare deve ritenersi concluso quando tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per la esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all'art. 2932 c.c., ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. È invece da escludere il diritto alla provvigione qualora tra le parti si sia costituito soltanto un vincolo idoneo
a dare impulso alle successive articolazioni del procedimento di conclusione dell'affare”).
L'art. 1759 c.c. disciplina la responsabilità del mediatore e pone in capo a quest'ultimo l'obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare che possano influire sulla conclusione di esso.
Sul tema, l'orientamento prevalente della Suprema Corte, recentemente ribadito, precisa che:
“Il mediatore, pur non essendo tenuto, in difetto di un incarico specifico, a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico- giuridica (come l'accertamento della libertà da pesi dell'immobile oggetto del trasferimento, mediante le cosiddette visure catastali ed ipotecarie), al fine di individuare fatti rilevanti ai fini della conclusione dell'affare, è, pur tuttavia, gravato, in positivo, dall'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che è richiesta in relazione al tipo di prestazione, nonché, in negativo, dal divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su fatti dei quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero, in tal caso, di astenersi dal darle. Ne consegue che, qualora il mediatore infranga tali regole di condotta, è legittimamente configurabile una sua responsabilità per i danni sofferti, per l'effetto, dal cliente” (Cassazione n. 34503/2023).
Ne consegue che, ove l'affare venga concluso, può sussistere la responsabilità risarcitoria del mediatore, ad esempio, in caso di mancata informazione del promissario acquirente circa l'esistenza di irregolarità urbanistiche o edilizie non ancora sanate, o di iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, o, ancora, di aspetti rilevanti relativi alla capacità patrimoniale delle parti e detta responsabilità sussiste anche quando il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere.
Ciò premesso, dalla disamina della documentazione prodotta dall convenuta CP_5
non si evince alcuna responsabilità della stessa.
Risulta dagli atti, in primo luogo, che l'Agenzia convenuta ha visionato il locale (v. fotografia), da cui con la comune diligenza non era prevedibile ritenere che il suddetto bene fosse destinato a parcheggio di legge scoperto. Dalla fotografia, infatti, si rileva che il locale era stato destinato anche dai promissari venditori a rivendita di autovetture.
L'Agenzia convenuta, inoltre, ha prodotto la documentazione catastale e immobiliare dalla stessa visionata.
Orbene, in base ai dati catastali e allo stato dei luoghi adottando la comune diligenza richiesta a un Agente Immobiliare non era possibile prevedere che il locale, catastato
C2, dunque, come deposito/cantinato invero fosse destinato a parcheggio, per come successivamente verificato dal Dipartimento competente del Comune di Messina. Parte attrice, peraltro, non ha provato che la suddetta circostanza fosse nota all CP_5
e dalla stessa taciuta.
Non merita accoglimento neppure la domanda rivolta nei confronti del Notaio Dott.
[...]
dinanzi al quale fu stilato il rogito, per le ragioni di seguito esposte. CP_2
Lamenta parte attrice di aver subito un danno a causa della condotta omissiva del notaio il quale nello svolgere la propria prestazione professionale non avrebbe adottato la diligenza richiesta ex art. 1176 comma 2 c.c.
Orbene, al fine di comprendere i limiti di tale responsabilità, è indispensabile individuare il contenuto della prestazione notarile.
Il notaio, come un qualunque altro professionista intellettuale (artt. 2229 ss. cod. civ.),
è un “debitore di mezzi” e in quanto tale, non è obbligato a conseguire l'obiettivo economico che il cliente-creditore si è imposto, ma è obbligato soltanto ad una condotta diretta e idonea a conseguirlo;
tuttavia, pur essendo lo stesso tenuto, quale professionista, ad una prestazione di mezzi e comportamenti e non di risultato, l'opera non si riduce al mero compito di accertamento della volontà delle parti e di direzione della compilazione dell'atto, ma si estende a quelle attività preparatorie e successive, necessarie perché sia assicurata la serietà e certezza dell'atto giuridico da rogarsi ed in particolare la sua attitudine ad assicurare il conseguimento dello scopo tipico di esso e del risultato pratico voluto dalle parti medesime, dovendo comunque dare esecuzione al contratto di prestazione d'opera professionale secondo i canoni della diligenza qualificata di cui all'art. 1176, secondo comma, cod. civ. e della buona fede (Sez. 3,
Sentenza n. 15726 del 02/07/2010; Sentenza n. 15305 del 19/06/2013).
Il notaio, dunque, deve valutare caso per caso il comportamento diligente necessario da adottare, al fine di evitare che un suo eventuale inadempimento possa arrecare un danno al cliente.
A tal proposito, occorre precisare che tra i vari obblighi che al notaio derivano dall'espletamento della sua funzione vi è anche quello di informazione che viene costantemente richiamato dalla giurisprudenza tra quelli accessori di cui all' art. 1176, comma 2, cod. civ. senza ridurre la sua opera alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni ( Cass. 20 luglio 2005, n. 15252. Cass. 13 giugno 2002, n. 8470; Cass.
12 maggio 2003, n. 7261).
Nondimeno, il dovere di informazione del notaio non può estendersi fino a ricomprendere la rappresentazione di fatti, atti o circostanze non prevedibili al momento della stipula dell'atto.
Deve pertanto ritenersi estraneo all'obbligo di diligenza relativo all'attività esercitata dal notaio quello di fornire informazioni non basati sullo stato degli atti a disposizione del professionista e sulle circostanze di fatto specificamente esistenti, note o comunque prevedibili, dovendosi valutare la diligenza del notaio ex ante e non ex post, e dunque giammai sulla base di circostanze future meramente ipotetiche (Cass. Civ. ord.
20297/2019).
Fermi i principi di cui sopra, si osserva che i compiti di verifica e di accertamento del notaio non possono estendersi fino a ricomprendere le indagini sulla regolarità urbanistica del bene oggetto della compravendita, in considerazione del fatto che il notaio rogante è chiamato ad accertare la provenienza del bene e a verificarne la libertà da pesi o vincoli.
Fatte tali precisazioni, nel caso in esame, parte attrice contesta una condotta negligente del professionista, atteso che il Notaio non avrebbe previsto che il bene immobile in realtà non era destinato a deposito o cantinato ma a parcheggio e dunque, non era commerciabile.
Sul punto, parte attrice nulla allega o prova a sostegno del proprio assunto difensivo.
Dagli atti per contro risulta che il notaio eseguì le dovute visure ipo-catastali e immobiliari e accertò la provenienza del locale (v. documentazione prodotta)
Nel rogito infatti vengono riportati in maniera esatta, i titoli di acquisto del bene e i dati catastati e immobiliari e allegata la planimetria catastale.
Risulta, dalla documentazione in atti, che detta unità immobiliare, era ubicata, nel comune di Messina via Siligato 8, piano 1s ed era contraddistinta al Catasto al foglio
142, particella 77 sub 17, categoria C/2, classe 5, mq. 134, RC euro 512,12.
Il convenuto ha posto in essere l'attività accertativa normalmente esigibile. CP_2 Risulta provato infatti che il Notaio ha verificato la corrispondenza dei dati catastali del bene compravenduto con quelli dell'atto di provenienza e con le visure ipocatastali e tale corrispondenza escludeva la necessità di ulteriori indagini. Al momento del rogito ha inoltre accertato che i venditori risultassero regolarmente proprietari dell'immobile oggetto della vendita, risalendo sino al 1972 e verificato la conformità con le risultanze dei Registri immobiliari così come previsto dal D.L. 78/2010.
Incontestato che a seguito di accertamento eseguito in data 20 maggio 2014 dal
Dipartimento attività edilizie e repressione dell'abusivismo del è Controparte_7
risultato che il bene acquistato dall'attore quattro anni prima, invero, era destinato a parcheggio di legge a seguito di Progetto di variante risalente al 1971, si osserva che, dal contenuto del rogito in questione l'alienante così dichiarava: “Ai sensi e per gli effetti dell'art. 29 comma 1 bis della legge 27 febbraio 1985 n. 52, la parte alienante, intestataria catastale dell'immobile in oggetto e titolare dello stesso, anche in base alle risultanze dei Registri immobiliari, dichiara e la parte acquirente ne prende atto, che i dati catastali e la planimetria, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale, sono conformi allo stato di fatto ed in particolare che non sussistono difformità rilevanti, tali da influire sul calcolo della rendita catastale e dar luogo all'obbligo di presentazione di una nuova planimetria catastale ai sensi della vigente normativa”.
Si legge, inoltre, che parte venditrice, consapevole delle responsabilità penali “dichiara
e garantisce che per la costruzione del fabbricato di cui fa parte quanto oggetto del presente atto è stata rilasciata dal Sindaco del Comune di Messina Licenza Edilizia
Numero in data 27 Giugno 1968 e successiva Licenza Edilizia Numero Numer_1
rilasciata in data 2 agosto 1969 e che successivamente e fino a oggi, NumeroDiC_2
all'immobile in oggetto non sono state apportate modifiche per le quali sarebbe stato necessario ottenere licenze o concessioni edilizie”.
Ebbene deve escludersi la configurabilità di un obbligo giuridico a carico del Pubblico
Ufficiale rogante di verificare la rispondenza al vero di quanto dichiarato dal venditore, dovendo il notaio verificare che nell'atto risultino gli estremi della conformità agli strumenti urbanistici.
In altri termini della veridicità delle dichiarazioni rese al notaio in merito alla regolarità urbanistica del cespite risponde il solo dichiarante, ossia la parte venditrice, che, nel caso specifico, ha omesso di precisare che il bene, dal progetto di variante dell'anno
1971 risultava destinato a parcheggio di legge (v. accertamento del Dipartimento competente del Comune di Messina).
Nel caso di specie, pertanto, ogni e qualunque pretesa dell'odierna attrice, avrebbe dovuto essere avanzata unicamente nei confronti delle alienanti, tenute per legge a quanto oggi lamentato dalla parte attrice.
Dalla documentazione prodotta dal convenuto risulta, peraltro, che gli CP_2
alienanti in data 18 maggio 2015, al fine di evitare una controversia giudiziale hanno riacquistato il bene corrispondendo la somma di € 106.147,39.
Infine va rigettata la domanda di rimborso delle somme corrisposte all'Agenzia delle
Entrate tenuto conto che non è stata dimostrato il nesso di causalità fra il pagamento delle suddette somme e la condotta del convenuto CP_2
Tutte le domande pertanto vanno disattese.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.


P.Q.M.

il Tribunale di Messina, Sezione Seconda Civile, in composizione monocratica, in persona del Giudice Onorario di Pace, dott.ssa Ivana Bonfiglio, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando, nella causa iscritta al n. 4262/2017, ogni altra istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:
a) rigetta le domande;

b) condanna parte attrice al pagamento in favore di ciascun convenuto e della chiamata in causa delle spese di lite che liquida in complessive euro € 3.397,00 nei valori medi, esclusa la fase istruttoria, oltre spese generali e accessori di legge.
Così deciso in Messina, 13 gennaio 2025. Il Cancelliere
Il Giudice Onorario di Pace
Dott.ssa Ivana Bonfiglio