n. 21413/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale Di Napoli
Quarta Sezione Civile
Il Tribunale di Napoli - nella persona del Giudice Unico dott.ssa Roberta Di Clemente - ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento iscritto al numero 21413 del Ruolo Generale degli Affari Civili
Contenzioni dell'anno 2023, riservato in decisione all'udienza del 03.06.2025 e vertente
TRA in persona del legale rappresentante p.t., (P.I , Parte_1 P.IVA_1
rappresentata e difesa, giusta procura in atti, dall'avv. Fabio Olivares (C.F.
, presso il cui studio elettivamente domicilia in Napoli al Viale C.F._1
Privato delle Fiorentine a Chiaia n. 11
ATTRICE
E
(c.f. Controparte_1
) in persona dell'amministratore p.t., rappresentato e difeso, giusta procura P.IVA_2
in atti, dall'avv. Giancarlo Rago (c.f. ) presso il cui studio C.F._2
elettivamente domicilia in Napoli alla via del Chiatamone n. 63
CONVENUTO
CONCLUSIONI
All'udienza del 03.06.2025, sostituita dal deposito di note scritte, parte attrice ha così concluso: “Per la l'Avv. Fabio Olivares si riporta a quanto argomentato in Parte_1
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tutti i propri scritti e verbali di causa, comprese memorie deduttive ex art. 171 c.p.c. depositate chiedendo l'accoglimento delle conclusioni, che qui abbiansi per ripetute e trascritte integralmente con vittoria di spese e competenze, oltre csg, cpa ed iva di legge da attribuirsi al procuratore anticipatario. Impugna e contesta ancora una volta tutto quanto ex adverso dedotto e prodotto, nonché concluso anche alla odierna udienza, chiedendone rigetto con ogni conseguenza. L'Avv. Olivares, salvo che il giudice ritenga rimettere la causa in istruttoria per l'espletanda CTU contabile in ordine alle criticità dei bilanci così come evidenziate sia nell'atto introduttivo che nelle memorie ex art. 171
c.p.c. depositate, chiede che la causa venga decisa”.
Parte convenuta, invece, ha così concluso: “L'Avv. Giancarlo Rago, difensore del
convenuto, evidenziando ancora una volta il disinteresse dell'attore che CP_1
non ha più coltivato il giudizio omettendo di precisare le conclusioni ed elaborare le difese conclusionali, RIPORTANDOSI al contenuto di tutte le precedenti difese, ed evidenziando che ogni ulteriore iniziativa difensiva di controparte svolta solo in sede di trattazione scritta costituirebbe una illecita “alterazione dello svolgimento processuale”
(Cass. 5721 / 2025), CHIEDE che la causa sia decisa con l'accoglimento del conclusioni già tempestivamente rassegnate”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Va premesso che la presente sentenza è redatta senza lo svolgimento del processo in ossequio alla nuova formulazione degli artt. 132, co. 4, c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., per effetto delle modifiche introdotte dagli artt. 45 e 52 dalla legge n. 69 del 18/6/09 in vigore dal 04.07.2009.
Tanto premesso va evidenziato che, con atto di citazione ritualmente notificato, la nell'impugnare la delibera assembleare del 30.05.2023, ha citato in Parte_1
giudizio il , al fine di sentir Controparte_2
accogliere, per le ragioni di cui all'atto introduttivo, le seguenti conclusioni: “Voglia
l'Ill.mo Tribunale adito, reiectis contrariis. - Verificate proponibilità, procedibilità e
pagina 2 di 12 proseguibilità della domanda, con regolarità e ritualità sia del tentativo obbligatorio di mediazione che della citazione e sue notifiche, per quanto da rilevarsi ex officio. -
Rilevate (eventuali) eccezioni sottratte all'officium iudicis. - Disattesa e reietta ogni
(eventuale) contraria eccezione, deduzione, richiesta. - Riconosciuta la legitimationes ad causam dell'intimato, al titolo competente, nel caso di sua assenza dichiararne la contumacia ad ogni effetto. - Nel merito, accertato e dichiarato che la delibera impugnata del 30.05.2023 è stata illegittimamente adottata per i motivi tutti, anche in linea subordinata, in atto specificamente indicati al capitolo “13”, dichiarare la nullità assoluta o, quanto meno, l'annullabilità della stessa. - Sempre nel merito, accertato e dichiarato che la nomina ovvero la riconferma della nomina dell'amministratore di cui al punto 4 dell'o.d.g. è stata adottata senza specificazione alcuna dell'analitico compenso riconosciutogli, come prescritto dal novellato art. 1129 co. 14 c.c., dichiarare la nullità assoluta dell'intero deliberato, invalidandolo con ogni conseguenza, per i motivi tutti come specificamente in atto argomentati al capitolo “14”. - Condannare, in ogni caso, il in p. dell'Amm.re p.t. dott. Controparte_2 Controparte_3
(e/o chiunque altro lo succederà) al pagamento delle spese e competenze di lite anche della fase di mediazione, tenuto anche conto dell'ingiustificato mancato accordo, compreso C.S.G., C.P.A. ed I.V.A. di legge, da attribuirsi al procuratore Avv. Fabio
Olivares che si dichiara anticipatario. ”.
Costituitosi in giudizio, il convenuto ha contestato la domanda e ne ha chiesto il rigetto, perché infondata in fatto e in diritto.
La procedibilità della domanda
Va affermata la procedibilità della domanda in ragione dell'avvenuto espletamento della procedura di mediazione, conclusasi con verbale negativo dell'11.09.2023 (cfr. allegati affol 4, 5 e 6 all'atto di citazione), vanno esaminati i motivi di impugnazione della delibera assembleare.

pagina 3 di 12 La legittimazione ad agire
Ai fini che occupano va ricordato che- come anticipato- l'istante, nella qualità, non contestata, di condomina del fabbricato sito in Napoli alla e Controparte_2
per i motivi esposti nell'atto introduttivo, ha chiesto dichiararsi nulla e/o annullarsi la delibera del 30.05.2023 in relazione ai deliberati di cui ai punti sub 2-3 e 4 all'o.d.g.
Ebbene compete, in primo luogo, a chi scrive la qualificazione della domanda proposta
(azione di nullità e/o azione di annullamento) sulla base dei vizi dedotti.
E' noto che, secondo l'orientamento pacifico della Suprema Corte (cfr. Cass. S.U. 4806 del 7.03.2005; Cass. S.U n. 9839 del 4/04/2021): “ In tema di condominio degli edifici,
l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c “.
Orbene, sono stati prospettati dall'attrice le seguenti censure: 1) sussistenza di errori di imputazioni delle spese a carico della 2) erroneità nella ripartizione delle Parte_1
pagina 4 di 12 spese effettuata nei bilanci discendente dall'erroneità delle tabelle millesimali di cui ha chiesto la revisione.
L'attrice ha, altresì, dedotto il mancato rispetto del disposto di cui all'art. 1129 c.c. in relazione alla nomina dell'amministratore con la conseguente nullità della delibera nella parte relativa alla nomina dell'amministratore (punto 4 all'o.d.g. della delibera del
30.05.2023).
Va, altresì, premesso che, rispetto all'azione di annullamento espletata, secondo l'orientamento consolidato della Suprema Corte (cfr. Cass. Sez. 2 n.5889 del
20.04.2001; Cass. Sez. 2 n.5611 del 26/02/2019): “In tema di impugnazione di delibere condominiali annullabili, la legittimazione ad agire spetta al condomino che sia stato assente all'assemblea nel corso della quale la delibera contestata è stata assunta o che, se presente, abbia espresso in merito il suo dissenso o si sia astenuto, ricadendo sullo stesso l'onere di provare tali circostanze. Il difetto di detta legittimazione può, invece, essere rilevato d'ufficio dal giudice ed il relativo accertamento non è soggetto a preclusioni, non potendosi accordare la facoltà di opporre la menzionata delibera a chi non ne abbia titolo”.
Ebbene, nel caso in esame, risulta incontestato, oltre che provato per tabulas, che l'attrice è proprietaria di un'unità immobiliare ubicata nel fabbricato sito in Napoli alla
( ). Risulta, altresì, provato che, all'assemblea Controparte_2 CP_2
del 30.05.2023 l'attrice era assente (cfr. delibera assembleare del 30.05.2023 in all. parte attrice).
In ragione di tali evidenze documentali, deve, dunque, ritenersi la Parte_1
legittimata a promuovere le azioni di annullamento di quanto deliberato ai punti sopra indicati delle delibere in esame.
MERITO DELLA CONTROVERSIA
Impugnazione dei punti 2 e 3 all'o.d.g. della delibera del 30.05.2023
Parte attrice ha impugnato i punti 2 e 3 all'o.d.g., concernenti l'approvazione del bilancio consuntivo per l'anno 2022 e delle gestioni straordinarie, deducendo pagina 5 di 12 l'inesattezza e/o erroneità del riparto delle spese, discendenti dall'erroneità delle tabelle millesimali. Con specifico riferimento alle gestioni straordinarie, parte attrice ha contestato la circostanza che esse siano state approvate “con riserva” e che in tali atti siano state riportate anche le sue quote relative a taluni debiti condominiali (in particolare, i debiti verso la “Boemio”, verso la “3R Project” e verso “l'Avv. Alberto
Galassi”), quote non più dovute perché già saldate.
Parte convenuta ha contestato la genericità ed inesattezza delle censure mosse da parte attrice. In particolare, il ha eccepito l'inammissibilità della domanda di CP_1
revisione delle tabelle millesimali perché proposta contestualmente all'impugnazione della delibera assembleare e perché carente dei presupposti ex art. 69 disp. att. Inoltre, parte convenuta ha eccepito la carenza di interesse della ad impugnare il Parte_1
punto 3 all'o.d.g. con riferimento al debito verso la “3R Project”, avendo l'assemblea approvato la gestione straordinaria con riserva.
Orbene, per quanto attiene all'approvazione del bilancio consuntivo 2022 (punto 2 all'o.d.g.) il motivo di impugnazione è infondato per le ragioni che si vanno ad esporre.
Invero, parte attrice ha prospettato una generica inesattezza e/o non intellegibilità del bilancio, che discenderebbe sia dalla mancata corrispondenza delle voci di debito addebitate alla (€ 48.650,94 in luogo di € 46.533,08) sia dall'erroneità delle Parte_1
tabelle millesimali, che si ripercuotebbe sul corretto riparto delle spese ex art. 1123 c.c.
Tuttavia, le prospettazioni di parte attrice sono generiche e prive di riscontro probatorio.
Infatti, parte attrice non ha fornito prova dell'esatto ammontare del debito, né degli errori che sarebbero stati commessi nella redazione del bilancio.
Per quanto attiene alla domanda di revisione delle tabelle millesimali, parte attrice si è limitata a sostenere una generica inesattezza delle stesse per l'esistenza di immobili non censiti, senza tuttavia indicare con precisione quali immobili del Condominio non risultino all'interno delle tabelle millesimali e per quali immobili, invece, vi sarebbe un errore nel calcolo dei millesimi.
pagina 6 di 12 In primo luogo, va specificato che eventuali vizi delle tabelle millesimali non si ripercuotono sulle delibere assembleari già adottate dall'assemblea. Invero, come ha affermato la Suprema Corte: “La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall'art. 69 disp. att. c.c., avendo natura costitutiva, non ha efficacia retroattiva e non consente, pertanto, di ricalcolare la ripartizione delle spese pregresse tra i condomini, ai quali, invece, va riconosciuta la possibilità di esperire l'azione di indebito arricchimento ex art. 2041
c.c.” (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 4844 del 24/02/2017). Dunque, non avendo la rettifica o la modifica delle tabelle efficacia retroattiva, comunque non coinvolgerebbe quanto deliberato dall'assemblea dei condomini il 30.05.2023.
In ogni caso, in relazione alla modifica e/o rettifica delle tabelle millesimali, l'art. 69, co. 1, disp. att. così dispone: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”.
Sul punto, la Suprema Corte ha affermato: “Il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno od entrambi i presupposti indicati dall'art. 69 disp. att. c.c. (che, nella formulazione, applicabile "ratione temporis", anteriore alla l. n. 220 del 2012, richiede un errore ovvero un'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano), la cui ricorrenza va dimostrata, in base alla regola generale del riparto dell'onere probatorio e
pagina 7 di 12 quantomeno con riferimento agli errori obiettivamente verificabili, da chi intende modificare le tabelle” (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 25790 del 14/12/2016).
Dunque, è onere della parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali indicare e dimostrare in maniera puntuale la sussistenza di un errore e/o inesattezza in relazione alle tabelle millesimali, in ossequio al generale principio di riparto dell'onere della prova ex art. 2697 c.c.
Nel caso di specie, come già evidenziato, parte attrice non ha assolto il proprio onere probatorio e per tale motivo la domanda va rigettata.
Per quanto attiene all'impugnazione del punto 3 all'o.d.g. (relativo all'approvazione delle gestioni straordinarie relative a precedenti annualità) va osservato quanto segue.
Parte attrice lamenta che, con riferimento ai debiti verso la “Boemio”, verso la “3R
Project” e verso “l'Avv. Alberto Galassi”, l'amministratore abbia provveduto ugualmente ad inserire le quote di spettanza della pur avendo la stessa Parte_1
estinto tali posizioni debitorie.
Ebbene, in primo luogo va sottolineato che l'art. 1130-bis c.c., in relazione al contenuto del rendiconto condominiale, stabilisce: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. […]”. Come ha sovente affermato la Suprema
Corte: “[…] il rendiconto deve dunque specificare le voci di entrata e di uscita, la situazione patrimoniale del condominio, i fondi disponibili e le eventuali riserve, «in modo da consentire l'immediata verifica». Il riferimento alle «voci di entrata e di uscita», significa, dunque, che il rendiconto deve documentare gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché «ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio», con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione «anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti», avendo qui riguardo al risultato economico dell'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi
pagina 8 di 12 maturati, e non, dunque, dal solo conto cassa (cfr. Cass. n. 33038 del 2018)” (Cass. II
Sez. ord. n. 3086/2023 del 9.10.2023). In sostanza, non corrisponde al vero la circostanza che il bilancio non debba contenere le somme già saldate dai singoli condomini (anche perché un'eventuale mancanza delle stesse non consentirebbe l'immediata verifica della situazione patrimoniale del a cui fa riferimento la CP_1
norma). Di conseguenza, è corretta l'inclusione delle somme dovute da ciascun singolo condomino in relazione all'esposizione debitoria del condominio, anche laddove tali somme siano già state pagate.
Peraltro, dall'esame dei documenti approvati dall'assemblea condominiale e depositati da parte attrice, emerge che, per quanto attiene alla gestione straordinaria “Lavori
Boemio” (pag. 4 convocazione assembleare del 29-30.05.2023), l'amministratore ha provveduto ad indicare l'importo già versato dall'attrice (pari a € 7.048,07).
Per quanto attiene alla gestione “Avv. Galassi”, dove non vi è indicazione della somma versata dalla va evidenziato quanto segue. Posto che, come già affermato, Parte_1
il bilancio non è viziato per l'indicazione di somme dovute qualora esse siano già state pagate, in ogni caso parte attrice non ha adeguatamente dimostrato di aver adempiuto la propria obbligazione nei confronti dell'avv. Galassi. Ed invero, nella quietanza depositata dalla si fa riferimento al pagamento di € 1500,00 a titolo di spese Parte_1
e competenze legali relative alla vertenza che ha coinvolto in prima persona la Pt_1
ed il Condominio (sentenza n. 1781/2019 del Tribunale di Napoli che ha definito il
[...]
giudizio r.g. 9799/2017 avente ad oggetto l'opposizione a D.I. n. 505/2017 indirizzato proprio alla . Invece, nella gestione straordinaria approvata dall'assemblea Parte_1
condominiale il 30.05.2023, il debito nei confronti dell'avv. , come CP_4
correttamente indicato dal Condominio, trova la sua genesi nei contenziosi CP_5
e (cfr. pag. 8 convocazione assemblea del 29-30-05-2023
[...] Controparte_6
depositata da parte attrice). Peraltro, con riferimento alla posizione della la Parte_1
quota indicata nel bilancio è significativamente più elevata rispetto a quella saldata e riportata nella quietanza depositata (si tratta, infatti, di una quota pari a € 3.781,73).
pagina 9 di 12 Dunque, si tratta di esposizioni debitorie diverse e, di conseguenza, la quietanza depositata da parte attrice non prova il pagamento di tali quote.
Infine, per quanto attiene alla gestione straordinaria relativa alla “3R Project” va evidenziato che nel bilancio relativo a tale gestione, non è riportato alcun pagamento effettuato da parte della Comunque l'assemblea ha approvato tale gestione Parte_1
“con riserva”, proprio al fine di verificare eventuali versamenti effettuati dai condomini.
Dunque, si deve ritenere che tale approvazione non sia definitiva e e come tale suscettibile di essere modificata non appena il venga a conoscenza di CP_1
pagamenti effettuati dai singoli condomini. In secondo luogo, parte attrice ha depositato una quietanza di pagamento sottoscritta dall'amministratore p.t. della 3R Project.
Tuttavia, tale documento, privo di firma autenticata, non indica la somma versata e richiama una scrittura privata datata 14.09.2016 (non allegata dall'attrice), mentre nella gestione straordinaria approvata il debito viene fatto risalire all'annualità 2020. Dunque, non vi è certezza circa la riferibilità di tale quietanza al debito indicato nei bilanci condominiali.
Per tutti questi motivi, la domanda attorea risulta infondata e va, pertanto, rigettata.
Impugnazione del deliberato di cui al punto 4 all'o.d.g. della delibera del
30.05.2023 per violazione dell'art. 1129 c.c.
Parte attrice ha impugnato quanto deliberato nel punto sopra indicato per violazione dell'art. 1129 c.c., sostenendo che la nomina dell'amministratore sia nulla per mancata indicazione del compenso.
Parte convenuta, invece, ha dedotto che il requisito della determinazione del compenso è stato rispettato in quanto l'amministratore (dott. ) è stato riconfermato con CP_3
espressa previsione di riconoscimento della precedente retribuzione (la quale, peraltro, era già stata indicata nel bilancio preventivo approvato con delibera del 5.04.2022).
Il motivo è infondato e va, pertanto, rigettato.
Invero, per quel che attiene alla regolarità della nomina, va ricordato che l'art. 1129, co.
14, c.c. statuisce che l'amministratore, al momento dell'accettazione della nomina e del pagina 10 di 12 suo rinnovo, deve specificare analiticamente l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta. Il legislatore prevede come sanzione ricollegata all'inosservanza del dettato normativo la nullità della nomina stessa.
I giudici di legittimità hanno affermato che: “Al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell'art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall'assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l'elemento essenziale della analitica specificazione dell'importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”
(Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 12927 del 22/04/2022).
Dunque, risulta pacifico che il compenso possa anche essere indicato in un documento non per forza graficamente inserito nel verbale dell'assemblea, purché richiamato dallo stesso. Orbene, nel caso di specie, il consesso assembleare ha così deliberato: “Si passa alla discussione del quarto punto all'ordine del giorno e dopo dimissioni dell'amministratore l'Assemblea all'unanimità conferma il mandato al dottor CP_3
alle medesime condizioni economiche”. Vi è, dunque, nella delibera il riferimento, sebbene per relationem, al compenso dell'amministratore (cfr. anche delibera assembleare del 26.10.2021 depositata da parte convenuta, con la quale è stato nominato per la prima volta quale amministratore di condominio il dott. ed è Controparte_3
stato espressamente previsto il compenso, pari a € 4.800,00 annui oltre oneri di legge).
Ne consegue la validità del punto 4 all'o.d.g. della delibera in esame.
La regolamentazione delle spese processuali
Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e, tenuto conto della nota spese depositata da parte convenuta, si liquidano d'ufficio come da dispositivo sulla base dei criteri di cui al D.M. 55/2014, scaglione di riferimento per le cause di valore indeterminabile basso (compreso tra euro 26.000,01 ed euro 52.000,00) ed in relazione pagina 11 di 12 ai valori minimi- per l'assenza di complesse questioni giuridiche- relativi alle fasi di studio, introduttiva, trattazione e decisionale. Il tutto con distrazione in favore dell'avv.
Giancarlo Rago, qualificatosi antistatario


P.Q.M.


Il Tribunale - in persona del Giudice Unico dott.ssa Roberta Di Clemente - definitivamente pronunciando nella controversia come innanzi proposta, così provvede: rigetta la domanda;
condanna la in persona del legale rappresentate p.t., alla rifusione delle Parte_1
spese di costituzione e di rappresentanza in favore del Controparte_2
, in persona dell'amministratore p.t. e, per esso, in favore dell'avv.
[...]
Giancarlo Rago, qualificatosi antistatario;
spese liquidate in complessivi euro 3.809,00
(tremilaottocentonove/00) oltre al 15% a titolo di rimborso forfettario per spese generali ed oltre IVA e CPA.
Così deciso in Napoli il 26.06.2025
IL GIUDICE UNICO
Dott.ssa Roberta Di Clemente

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