REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE CIVILE DI ROMA

SEZ. XI
nella persona del Presidente di Sezione – Giudice monocratico dott. BARRASSO GIAMPIERO ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 63385 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2022, rimessa in decisione all'udienza in trattazione scritta del 15.5.2025, con termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e repliche, e vertente
TRA
e , elett.te dom.ti in Roma, via della Maratona 56, Parte_1 Parte_2 presso lo studio dell'avv. Carlo Abbate, che li rappresenta e difende con l'avv. Sabrina Romano come da procura in atti attori
E
nonché in persona del Controparte_1 Controparte_2 legale rappresentante pro-tempore, elett.te dom.ti in Roma, via G. Bettolo 9, presso lo studio dell'avv. Luigi Giuliano, che li rappresenta e difende come da procura in atti convenuti
OGGETTO: pagamento somme e risarcimento danni.
CONCLUSIONI
All'udienza in trattazione scritta del 15.5.2025 parte attrice concludeva come da relative note di trattazione riportandosi a quelle dell'atto introduttivo;
parte convenuta si riportava alle conclusioni della comparsa di costituzione e risposta. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato il 13.10.2022 e – premesso di Parte_1 Parte_2
essere proprietari dell'immobile sito in Roma, via della Maratona 56; di aver fatto eseguire dei lavori di ristrutturazione di detto immobile, affidando l'incarico (comprensivo delle pratiche edilizie) all'ing.
e alla premesso altresì che era stato Controparte_1 Controparte_2 pattuito per l'appalto delle opere il compenso di € 68.000 oltre iva;
che era stata prevista la restituzione di tutti gli importi anticipati ove la pratica edilizia in sanatoria non fosse andata a buon fine;
che con Determinazione Dirigenziale del 16.3.2020 (meglio descritta in citazione) erano state annullate le SCIA presentate dal e con successiva Determina n. 660 del 30.3.2020 era CP_1
stato ingiunto di rimuovere e demolire gli interventi di ristrutturazione edilizia abusivamente realizzati nell'immobile “de quo”; - chiamavano in giudizio, davanti a questo Tribunale, l'ing. e la CP_1
società per sentirli condannare, anche in solido, alla restituzione della Controparte_3
somma complessivamente versata di € 11.231,24 oltre interessi e rivalutazione monetaria, visto l'annullamento delle SCIA, nonché per sentir accertare la nullità del contratto di appalto per carenza del titolo abilitativo all'esecuzione delle opere, con condanna dei convenuti anche in solido alla restituzione di tutte le somme pagate dagli attori pari a € 80.300,00 oltre interessi e rivalutazione monetaria;
vinte le spese.
In via subordinata condizionata gli attori chiedevano l'annullamento del contratto di appalto e/o la risoluzione dello stesso per grave inadempimento dei convenuti, con condanna di questi ultimi anche in solido alla restituzione delle somme versate di € 80.300,00 oltre interessi e rivalutazione;
in ogni caso con condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti e subendi in conseguenza del provvedimento di demolizione e ripristino, quantificati in € 69.286,44 o nel diverso importo ritenuto dovuto.
Si costituivano tempestivamente in data 2.5.2023 i convenuti assumendo che nulla era da loro dovuto agli attori e contestando la fondatezza delle avverse domande, delle quali chiedevano il rigetto, previa ammissione di ctu, con vittoria di spese.
Concessi alle parti i termini di cui all'art. 183 c.p.c., con ordinanza del 10.9.2023 veniva disposta ctu ed erano rigettate le ulteriori istanze istruttorie.
Espletata ctu e precisate le conclusioni, all'udienza in trattazione scritta del 15.5.2025 la causa è
stata trattenuta in decisione con concessione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE La domanda degli attori è fondata e va accolta per quanto di ragione.
Con la prima domanda gli attori hanno chiesto la restituzione della somma complessiva di €
11.231,24 corrisposta per la redazione della DIA/SCIA in sanatoria, progettazione architettonica ed esecutiva, collaudo e pratica agibilità, con riferimento all'immobile di loro proprietà sito in Roma, via della Maratona 56, come da offerta predisposta in data 17.3.2018 dall'ing. su carta intestata CP_1
della società convenuta (doc. 2 di parte attrice).
Detto incarico prevedeva l'esecuzione delle prestazioni analiticamente elencate al punto 1 della scrittura per la realizzazione della pratica edilizia in sanatoria.
Doveva, pertanto, ritenersi nota alle parti la circostanza che l'immobile in questione presentava un pregresso abuso edilizio realizzato verosimilmente intorno al 1973 (v. relazione del ctu pagg. 5 e 21)
per il quale era stata anche emessa sentenza penale di condanna dal Pretore di Roma nel 1975
(doc. 6 di parte convenuta).
Nell'affidamento dell'incarico al punto 3 era espressamente previsto che “nel caso la pratica edilizia
in sanatoria non andasse a buon fine verranno restituiti tutti gli importi fino a quel momento
corrisposti”.
L'ing. ha quindi provveduto a depositare la SCIA al (docc. CP_1 Controparte_4

4-5 di parte attrice); tuttavia con Determinazione Dirigenziale del 16.3.2020 la SCIA veniva annullata.
La circostanza non è contestata ed anzi comprovata dal fatto che con successiva Determinazione
n. 660 del 30.3.2020 era stata ingiunta agli attori la rimozione o demolizione delle opere abusive
(doc. 20).
Gli attori hanno dato prova di aver pagato, mediante tre bonifici, alla società convenuta la complessiva somma di € 11.231,24 (docc. 6-8-19).
Alla luce della previsione contrattuale di cui al citato punto 3 della scrittura del 17.3.2018, gli attori hanno diritto alla ripetizione di quanto versato.
Peraltro, tenuta alla restituzione è la sola società convenuta, alla quale risultano corrisposte le somme in questione. Non essendovi prova della mala fede dell'accipiens, sulle suddette somme possono essere riconosciuti gli interessi legali dalla domanda ex art. 2033 cod. civ. ovvero dalla diffida e messa in mora del 5.11.2020, doc. 23 (v. Cass. 9757/24). Trattandosi di debito di valuta e non essendo stata fornita prova del maggior danno ex art. 1224 cpv. c.c., non può essere accolta la richiesta di rivalutazione monetaria.
Gli attori hanno, altresì, proposto un'ulteriore domanda, nei confronti dei convenuti, affinchè -
accertata la nullità o in subordine l'annullabilità o la risoluzione per inadempimento del contratto di appalto del 17.4.2018 - i convenuti venissero condannati alla restituzione di tutte le somme versate
(pari a € 80.300 oltre accessori) nonché al risarcimento dei danni conseguenti al provvedimento di demolizione e ripristino nella misura di € 69.286,44 (o nel diverso importo ritenuto dovuto).
Reputa il giudicante, nell'ambito delle sue facoltà, di dover qualificare la domanda come azione di responsabilità verso il direttore dei lavori e la ditta appaltatrice nell'esecuzione dell'opera commissionata, con relativa richiesta risarcitoria. Invero la domanda contiene tutti i requisiti e presupposti di tale azione e risulta perfettamente ammissibile la proposizione di siffatta domanda anche prescindendo da quella di risoluzione (v. Cass. 5632/2002).
Si osserva, infatti, che non si ravvisano nel caso in esame i presupposti per la declaratoria di nullità
del contratto per presunta illiceità dell'oggetto e violazione di norme imperative. Invero l'incarico era finalizzato all'esecuzione delle opere di ristrutturazione e tale prestazione di per sé deve ritenersi lecita e non in contrasto con norme imperative;
ciò almeno sicuramente per quella parte di appartamento non interessato dalle opere abusivamente realizzate in epoca precedente.
Neppure è ravvisabile un qualche motivo di annullamento del contratto, risultando al riguardo la domanda formulata genericamente senza alcuna indicazione di un qualche profilo di annullabilità e in forza di quale disposizione normativa.
Tant'è vero che nelle successive difese parte attrice ha insistito essenzialmente sull'inadempimento contrattuale per colpa grave e sulla responsabilità di parte convenuta (v. comparsa conclusionale e repliche). Tuttavia, posto che il contratto ha comunque avuto ormai piena esecuzione con il completamento degli interventi previsti (essendo stato anche corrisposto l'ultimo sal, v. pag. 4 della citazione) non può più essere dichiarata la risoluzione di un rapporto ormai concluso.
E' invece accoglibile la pretesa risarcitoria per la responsabilità del tecnico e dell'impresa appaltatrice nell'esecuzione dell'opera commissionata.
E' pacifico che l'immobile degli attori era interessato da un precedente abuso edilizio (già accertato dal Pretore di Roma in sede penale, come sopra esposto). Di ciò ne erano perfettamente consapevoli tutte le parti, tant'è che in data 17.3.2018 era stato dato incarico all'ing. di CP_1
curare la relativa pratica edilizia in sanatoria.
Sarebbe stato opportuno, quindi, prima di concludere il contratto del 17.4.2018 e dar corso agli interventi di ristrutturazione su tutto l'immobile, attendere l'esito della pratica di sanatoria. Tanto più
ove si consideri che parte convenuta era ben consapevole del fatto che detta pratica poteva anche non avere esito positivo, avendo previsto al punto 3 della scrittura del 17.3.2018 la restituzione di tutte le somme percepite “nel caso la pratica edilizia in sanatoria non andasse a buon fine” (come già detto in precedenza).
Orbene non aver consigliato ai committenti di attendere l'esito della sanatoria, dando corso agli interventi di ristrutturazione sull'intero immobile con diversa distribuzione degli spazi abitativi (per i quali lavori è stato anche percepito un rilevante importo) configura ad avviso del giudicante una grave violazione del dovere di diligenza nell'esecuzione del contratto, essendo stati realizzati lavori su superficie immobiliare priva di titolo edilizio.
Ciò ha successivamente esposto i committenti – a seguito del diniego della sanatoria – a subire un ordine di demolizione e ripristino di cui alla Determinazione Dirigenziale n. 660 del 30.3.2020
(preceduto dal provvedimento di sospensione dei lavori del 10.12.2019, doc. 4 allegato alla seconda memoria ex art. 183 cpc di parte attrice).
I convenuti nel costituirsi si sono difesi deducendo che le opere abusive non erano state da loro realizzate, ma erano preesistenti;
inoltre che le soluzioni proposte erano state concordate ed anzi erano stati i committenti a preferire la terza soluzione (ovvero la sanatoria in base all'art. 33) mentre l'ing. avrebbe consigliato altra soluzione. CP_1
Gli assunti difensivi non appaiono convincenti.
Quanto al primo aspetto si osserva che non è contestato ai convenuti di aver realizzato opere abusive (pacificamente preesistenti), bensì di aver eseguito lavori, in definitiva non realizzabili, su una parte di immobile abusivo non oggetto di sanatoria e non sanabile (v. anche ctu).
Quanto all'altro aspetto è rimasto sfornito di prova l'assunto difensivo per cui sarebbe stato il a optare per la “terza soluzione”, mentre l'ing. , fin da prima dell'esecuzione dei Parte_1 CP_1
lavori, avrebbe caldeggiato una diversa soluzione (v. pagg.

4-5 della comparsa di risposta).
In ogni caso – premesso che allo stato non vi è alcuna evidenza e certezza che una diversa soluzione avrebbe avuto esito favorevole - si osserva che parte convenuta, in virtù delle sue conoscenze tecniche, avrebbe dovuto comunque fornire al committente un'adeguata informazione del rischio cui andava incontro e avrebbe dovuto astenersi dal realizzare interventi sulle opere abusive prima che le stesse fossero sanate.
Inoltre il suddetto assunto difensivo dei convenuti appare contraddetto dalla mail del 3.7.2019 nella quale l'ing. asseriva quanto segue: “Discorso urbanistico. Questo è assolutamente nelle CP_1
mie mani e te lo porto a termine prima possibile…e soprattutto solo io posso portare a termine la
pratica facendoti risparmiare diverse decine di migliaia di euro per sanare una situazione complessa
abusiva” (doc. 21 degli attori).
In corso di giudizio parte convenuta ha, inoltre, invocato la possibilità di sanare le opere in forza dell'art. 34 del dl. cd. “Salva Casa”, conv. in l. 105/2024.
L'argomentazione difensiva non appare fondata.
Premesso che la normativa in questione è sopravvenuta in corso di giudizio, merita osservare da un lato che non è dato ritenere che gli attori intendano avvalersene e d'altro lato che non è certo che in applicazione della citata norma gli abusi esistenti possano essere sanati e possa essere travolto l'ordine di demolizione e ripristino già emesso. Anzi al riguardo si è espresso in termini negativi il nominato ctu alle pagg. 17-23 della sua relazione.
Parimenti del tutto irrilevanti appaiono le ulteriori circostanze, dedotte dai convenuti in corso di causa, ovvero che gli attori avrebbero usufruito di benefici fiscali (peraltro non documentati) e che la banca avrebbe ispezionato i locali al fine di concedere un mutuo senza nulla rilevare.
Conseguenza di quanto precede è che gli attori hanno diritto al risarcimento dei danni;
al risarcimento devono ritenersi tenuti in solido, e in ugual misura, vuoi il direttore dei lavori che la ditta appaltatrice (cfr. Cass. 12995/2006; 14378/23; 18289/20; 29218/2017; 28812/2013; 17874/2013;
14650/2012…).
Passando alla quantificazione del danno, si osserva che soltanto una parte delle opere dovranno essere demolite siccome abusive, come emerge dalla stessa relazione tecnica dell'arch. Per_1
prodotta da parte attrice (doc. 25, pag. 1) oltre che dall'ordine di demolizione.
Parte attrice, pertanto, non può pretendere la restituzione dell'intero importo corrisposto per l'appalto pari a € 80.300,00 (docc. 7-9-10-11-12-13-14-15-16-17-18), ma il danno va invece commisurato soltanto a quella parte della spesa relativa alla ristrutturazione della porzione abusiva dell'immobile.
Dall'espletata ctu (pagg. 4-5) risulta che la porzione abusiva è di circa mq. 30 su totali mq. 108,50
(ma il rapporto fra le superfici non è dissimile da quanto risulta dalla perizia tecnica di parte attrice dell'arch. che ha indicato in circa mq 124 la superficie utile e in circa mq. 35 la parte abusiva, Per_1
v. doc. 25, pag. 2).
Ne consegue che l'esborso inutilmente effettuato dagli attori per la ristrutturazione della porzione abusiva e da demolire – operata la dovuta proporzione fra l'importo versato di € 80.300,00 per l'intera superficie di mq. 108,50 e quello corrispondente ai soli mq. 30 abusivi - può essere equitativamente determinato all'attualità nella somma onnicomprensiva di € 22.300,00.
A ciò devono aggiungersi i costi di ripristino che sono stati quantificati dal ctu nella sua relazione -
le cui risultanze possono essere condivise in quanto basate su indagine approfondita e correttamente motivate – in complessivi € 39.550,00; senza maggiorazione di IVA non risultando provato il relativo esborso e trattandosi pur sempre di liquidazione equitativa.
Nelle suddette misure va, pertanto, emessa statuizione di condanna a carico dei convenuti in solido a titolo risarcitorio, oltre gli interessi legali dal dì della presente sentenza al saldo, essendo configurabile un debito di valuta dal momento della liquidazione.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate d'ufficio (in mancanza di notule) come in dispositivo in forza del vigente D.M. 55/2014 (e succ. mod.) tenuto conto del valore della causa e con applicazione dei parametri prossimi a quelli medi. Per la soccombenza le spese di ctu,
separatamente liquidate, vanno poste definitivamente a carico dei convenuti in solido.

P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe, ogni diversa istanza,
eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) condanna la a restituire alla parte attrice la somma di € 11.231,24 Controparte_2
oltre gli interessi legali dalla domanda (5.11.2020) al saldo;

2) in parziale accoglimento della domanda risarcitoria, condanna i convenuti in solido al pagamento, in favore degli attori, della somma di € 22.300,00 nonché dell'ulteriore somma di € 39.550,00 oltre gli interessi legali dal dì della presente sentenza al saldo;

3) respinge nel resto le domande degli attori;

4) condanna i convenuti in solido al pagamento delle spese processuali che liquida, in favore della parte attrice,
in € 12.000,00 per compensi ed € 786,00 per esborsi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge;

5) pone definitivamente a carico dei convenuti in solido il pagamento delle spese di ctu, liquidate con separato decreto.
Così deciso in Roma, lì 21 ottobre 2025
Il Presidente della Sezione – Giudice monocratico
(dr. Giampiero Barrasso)