n. 39004 anno 2024
REPUBBLICA ITALIANA -IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SESTA SEZIONE CIVILE in persona del Giudice dott.Massimo Corrias, all'udienza del 10/10/2025, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, ha pronunziato ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di primo grado iscritta al n.r.g. 39004/2024 tra
(CF: ), Parte_1 P.IVA_1 rappresentata e difesa dall'avv. RIGO RICCARDO, elettivamente domiciliata in VIALE
EUROPA 98, ROMA, attrice, contro
(CF: ) CP_1 C.F._1
85 (C.F. ), Parte_2 C.F._2 rappresentati e difesi dall'avv. BREGASI ZAMIR, elettivamente domiciliati in VIALE
GIUSEPPE MAZZINI 88, ROMA, convenuti, dando lettura del dispositivo appresso trascritto.
Fatto e diritto.
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida regolarmente notificato il 23 e 25 luglio 2024 la società
[...]
premesso di essere proprietaria dell'immobile sito in Roma, Parte_1
Via Galla Placidia n. 15 scala B interno 12 condotto in locazione ad uso abitativo da e ad un canone mensile di €.850,00, chiedeva la Parte_2 CP_1 convalida dello sfratto per morosità nel pagamento dei canoni di locazione per un importo complessivo di € 3.571,00 (di cui € 2.600,00 per il mancato pagamento della differenza tra i canoni di locazione dovuti e quelli versati per i mesi da febbraio 2022 a marzo 2024, € 850,00 per il mancato pagamento del canone relativo
1 al mese di luglio 2024 e per il mancato pagamento della quota dell'imposta di registro del contratto per € 121,00) nonché ingiunzione di pagamento ai sensi dell'art. 658 c.p.c. per la suddetta somma.
Iscritto a ruolo il procedimento con il n. R.G. 37582/2024 all'udienza del
26.09.2024 la difesa della locatrice dava atto che la morosità intimata era stata sanata dopo la notifica dell'atto di intimazione di sfratto ma non erano state corrisposte le spese di lite;
chiedeva pertanto il mutamento del rito per la pronuncia di risoluzione ed il pagamento delle spese di lite.
I conduttori non si costituivano in giudizio.
Disposto il mutamento del rito e rinviato il procedimento all'udienza di discussione del 12.11.24, sono stati concessi per il deposito di memorie integrative e documenti.
Con memoria integrativa in data 11.10.2024 la difesa della locatrice ha precisato le seguenti conclusioni:
“a) dichiarare con sentenza la risoluzione del contratto di locazione intercorso tra le parti avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, Via
Galla Placia n. 15 scala B interno 12 per grave inadempimento dei conduttori, con condanna degli stessi all'immediato rilascio dell'immobile; b) condannare i convenuti al pagamento delle spese della fase sommaria ed ordinaria del giudizio”.
I conduttori e si sono costituiti in giudizio il Parte_2 CP_1

2.11.2024 eccependo che gran parte degli importi richiesti concernevano conguagli di mensilità non interamente pagate e che i ritardi in cui erano incorsi nei pagamenti non potevano essere considerati gravi inadempienze;
eccepivano altresì che le conclusioni formulate dalla locatrice non comprendevano alcuna domanda di risoluzione del contratto ed esponevano quindi le seguenti richieste:
“Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, respingere ogni avversa richiesta, dichiarare inammissibile il mutamento del disposto rito e comunque rigettare tutte le domande della ricorrente. Con vittoria di spese e compensi, da distrassi in favore dello scrivente legale che si dichiara antistatario”.
2 Esperita con esito negativo la mediazione, all'udienza del 18.3.2025 la difesa della locatrice lamentava altresì il mancato pagamento degli oneri condominiali per complessivi €.3.342,00.
La causa, istruita con la produzione di documenti, è stata quindi discussa all'udienza del 10.10.2025 e, al termine di detta udienza, è stata decisa con la lettura del dispositivo appresso trascritto.
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La domanda di risoluzione della locazione formulata dalla locatrice
[...]
è risultata fondata, dovendosi considerare: Parte_1
-che ai sensi dell'art.5 della legge 392/1978 il mancato pagamento del canone, decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, costituisce motivo di risoluzione della locazione abitativa ai sensi dell'art.1455 cod.civ. (la valutazione della gravità dell'inadempimento è quindi effettuata in modo puntuale da tale disposizione di legge);
-che ai sensi dell'art.55 della medesima legge 392/1978 la morosità per canoni da locazione abitativa può essere sanata, per non più di tre volte in un quadriennio, se, alla prima udienza, il conduttore versi l'importo dovuto, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice in udienza;

-che al momento della notifica dell'intimazione di sfratto i conduttori erano in mora nel pagamento di somme superiori ad una mensilità di canone (€ 3.571,00, a fronte di un canone locatizio mensile di €.850,00);
-che gli stessi, successivamente alla notifica dell'intimazione di sfratto, hanno corrisposto alla società locatrice le somme dovute a titolo di canoni (v.bonifici in atti), non anche le spese del procedimento di convalida;

-che pertanto, per il perfezionamento della sanatoria ai sensi dell'art.55 della legge 392/1978, i conduttori avrebbero dovuto chiedere al giudice, alla prima udienza, la liquidazione delle spese del procedimento, il che non è avvenuto, non essendo gli stessi comparsi all'udienza, essendosi costituiti solo successivamente al mutamento del rito, chiedendo il rigetto delle domande avversarie e la liquidazione delle spese di lite in loro favore;

-che il mancato pagamento delle spese del procedimento di convalida e la mancata richiesta della loro liquidazione alla prima udienza di detto procedimento
(peraltro non formulata neppure alla prima udienza successiva al mutamento di
3 rito) hanno quindi escluso l'efficacia sanante dei pagamenti effettuati in ritardo.
Dovrà quindi dichiararsi risolta la locazione per grave inadempimento dei conduttori, con loro condanna al rilascio dell'immobile locato e fissazione della data di esecuzione al 30.11.2025.
Non potrà invece essere accolta la domanda concernente gli oneri accessori non avendo la società locatrice prodotto alcuna prova attestante il loro ammontare e il loro pagamento al condominio.
In ogni caso, attesa la loro prevalente soccombenza, i conduttori dovranno rifondere alla società locatrice le spese del presente giudizio, liquidate in dispositivo.

P. Q. M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinta, così provvede:
-dichiara risolto, per inadempimento grave dei conduttori e CP_1 Pt_2
, il contratto di locazione relativo all'immobile sito in Roma in Via di
[...]
Galla Placidia15, scala B, interno 12;
-condanna i conduttori a rilasciare in favore della locatrice Parte_1 il suddetto immobile, libero da persone e cose, fissando per l'esecuzione
[...] la data del 30.11.2025;
-condanna i conduttori a rimborsare alla locatrice le spese processuali che si liquidano in €.150,00 per esborsi documentati e in €.3.500,00 per compensi di avvocato ai sensi del DM.Giustizia 147/2022 relativi alle fasi di studio, di mediazione, introduttiva, istruttoria e decisoria, più spese generali, CPA ed Iva.
Roma, 11/10/2025.
Il Giudice unico dott.MASSIMO CORRIAS
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