REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
Il Tribunale di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, in composizione monocratica, nella persona del dott. Liberato Faccenda, alla scadenza del termine concesso fino all'11 novembre 2025 ai sensi dell'art. 127 ter cod. proc. civ., ha pronunciato ex art. 281 sexies, comma 3, cod. proc. civ., la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1530 del Ruolo Generale dell'anno 2024 vertente
TRA
, nato a [...] il [...] (c.f. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in Catanzaro, Via V. Pugliese n. 30, presso lo studio dell'Avv. Adolfo Larussa (C.F.
– P.I. ) giusta procura in calce al ricorso ex art. 281 decies cod. C.F._2 P.IVA_1 proc. civ.;
-Ricorrente-
E con sede in Crotone, Via Firenze n. 52, Controparte_1
(C.F. P. IVA , in persona del legale rappresentante p.t., elettivamente domiciliata in P.IVA_2
Catanzaro, Viale Pio X n. 63, presso lo studio dell'avv. Bruno Doria (C.F.: ), C.F._3 che la rappresenta e difende in giudizio giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e di risposta.
- Resistente -
Oggetto: Risoluzione per inadempimento di contratto di permuta e domanda di risarcimento dei danni-
Conclusioni delle parti come da note scritte depositate nel termine ex art. 127 ter cod. proc. civ.
Concisa esposizione delle ragioni fatto e di diritto della decisione
Con ricorso per rito semplificato depositato il 26.3.2024, adiva l'intestato Tribunale Parte_1 per sentire accertare la risoluzione del contratto di permuta concluso con la società resistente
[...]
(redatto dal Notaio del 25.10.2006) per grave inadempimento della Controparte_1 Per_1 medesima, con conseguente condanna alla restituzione del terreno sito in Catanzaro, località pagina 1 di 7 “Sansinato”, riportato in catasto al foglio 64, particelle n. 345 e 999, oltre che al risarcimento del danno nella misura di € 50.000,00, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
A sostegno della propria domanda, in particolare, deduceva che con il suddetto contratto concedeva in permuta alla convenuta un terreno di sua proprietà, sito in Catanzaro, Località “Sansinato” a fronte dell'obbligo, della suddetta società, di consegnare la proprietà di un bene immobile da costruire sul medesimo terreno, destinato ad uso ufficio, avente una superficie di 110 mq, posto al primo piano, comprensivo di talune pertinenze meglio specificate nel richiamato atto pubblico, precisando che veniva dichiarato, al momento della registrazione, il valore dei beni permutati pari ad € 50.000,00.
Specificava, ancora, che la società avrebbe dovuto realizzare e Controparte_1 consegnare tale bene immobile entro tre mesi dal termine di validità del permesso di costruire e, che a garanzia del bene futuro, aveva rilasciato favore del ricorrente una polizza fideiussoria (n. 09061015) stipulata con la per un importo di € 50.000,00 ma che, a seguito di verifica, risultava Parte_2 scaduta.
Pertanto, allegava di aver consegnato il terreno de quo alla società costruttrice mentre quest'ultima, malgrado l'acquisizione della relativa documentazione per l'inizio dei lavori, tardava immotivatamente l'inizio delle opere, mai state realizzate, così sottraendosi all'obbligo di trasferire la proprietà del bene costruendo.
Per cui, malgrado diverse diffide (l'una del 18.10.16 e l'altra del 30.05.2023), si vedeva costretto a intentare il procedimento di mediazione obbligatoria ex d.lgs. n. 28/10 e, infine, di proporre il presente giudizio.
Celebrata la prima udienza, stante l'assenza di prove, la causa, nella contumacia della resistente, regolarmente citata, veniva rinviata per la discussione orale ex art. 281 sexies cod. proc. civ.
Tuttavia, con comparsa di costituzione depositata l' 1.4.2025 si costituiva la società resistente, la quale eccepiva l'assenza di un comportamento colpevole a sé imputabile considerato che la stessa aveva provveduto a presentare il piano di lottizzazione ma che essendo subentrate delle norme che imponevano delle verifiche anche di natura ambientale ed in particolare “Verifiche di Assoggettabilità
a VAS” (Valutazione Ambientale Strategica), dopo il COVID si era dovuto procedere a rivedere il
Progetto alla luce delle nuove norme.
Sulla scorta di tali deduzioni, la resistente chiedeva il rigetto della domanda, con vittoria di spese e competenze di giudizio.
Pervenuta all'udienza dell'11.11.2025, sostituita ex art. 127 ter cod. proc. civ., le parti depositavano note nei termini indicati e la causa veniva decisa con il deposito del presente provvedimento ex art. 281 sexies cod. proc. civ. pagina 2 di 7 ***
La domanda di risoluzione del contratto è fondata e, dunque, può trovare accoglimento.
In primo luogo, occorre rilevare l'inammissibilità delle eccezioni in senso stretto formulate dalla società resistente con la propria comparsa di costituzione tardivamente depositata, atteso che la barriera preclusiva per l'ingresso delle medesime risulta individuata dal legislatore nella comparsa di risposta tempestivamente depositata dieci giorni prima dell'udienza fissata nel decreto, nella quale “a pena di decadenza deve proporre le eventuali domande riconvenzionali e le eccezioni processuali e di merito che non sono rilevabili d'ufficio” (cfr. art. 281 undecies cod. proc. civ.).
Ebbene, è noto che l'eccezione in senso stretto è configurabile con l'allegazione di tutti quei fatti o atti giuridici impeditivi, modificativi ed estintivi del diritto fatto valere in giudizio e che sono nella disponibilità delle parti, la cui deduzione non può essere rilevata o apprezzata d'ufficio mentre il loro ingresso è scandito secondo le regole preclusive previste dal rito a pena di decadenza.
Nella specie, la convenuta, costituitasi dopo la prima udienza fissata con decreto, ha allegato un fatto che assume essere estintivo/modificativo del diritto del ricorrente alla risoluzione contrattuale
(oltre che del risarcimento del danno da inadempimento); fatto che, volto a giustificare le ragioni del ritardo (peraltro del tutto inverosimile) risulta tardivamente allegato – oltre che indimostrato – per cui non può essere posto a fondamento della decisione.
Effettuata la suddetta premessa e venendo al merito della domanda, il ricorrente ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento del permutante convenuto, non avendo il medesimo realizzato il bene promesso e, contestualmente, il suo trasferimento.
Dalla lettura dell'accordo – conformemente a quanto dedotto in ricorso – si evince che la società resistente avrebbe dovuto costruire e ultimare la realizzazione l'immobile entro i termini di validità del relativo permesso di costruire, così determinando, ai sensi dell'art. 1472 cod. civ., la costituzione del diritto di proprietà in capo ad non appena il bene sarebbe venuto ad esistenza, con Parte_1 consegna nel termine massimo di novanta giorni dalla data di collaudo dell'intero intervento che sarebbe dovuto avvenire entro tre mesi dal termine di validità del permesso di costruire comprese eventuali proroghe (v. contratto di permuta in atti); in particolare, la causa del contratto concluso il
25.10.2006 veniva individuata nel trasferimento reciproco di diritti dominicali e, segnatamente, nel diritto di proprietà di un terreno verso il la proprietà della porzione immobiliare di successiva realizzazione sul medesimo terreno (contratto denominato “permuta di bene presente con bene futuro” laddove si prevedeva che “Il sig. , cede e trasferisce a titolo di permuta alla società Parte_1
“ che a tale titolo accetta ed acquista, la proprietà Controparte_1 dell'appezzamento di terreno in Catanzaro, località “Sansinato” ………La società “ CP_1
pagina 3 di 7 trasferisce ad egual titolo di permuta, al “Permutante”, che a tale accetta ed Controparte_1 acquista , la proprietà di un appartamento ad uso ufficio, al piano primo, avente una superficie di metri…….”).
Trattasi, quindi, di contratto di permuta di cosa presente contro cosa futura, laddove le parti hanno voluto creare, oltre all'immediato effetto traslativo, un vincolo di natura obbligatoria a carico della società convenuta, teso ad ottenere l'effetto traslativo in favore del ricorrente a seguito della costruzione della porzione immobiliare indicata in contratto, da intendersi come cosa futura;
si conviene, quindi, nella natura di contratto ad effetti reali e obbligatori in quanto, a fronte di immediato trasferimento di un bene (il terreno) il trasferimento dell'immobile da costruire avverrà solo con la venuta ad esistenza del medesimo.
Fattispecie che è compatibile con il modello nominato di permuta – definito come il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà, od altri diritti, da un contraente all'altro – la cui disciplina, all'art. 1555 cod. civ., opera un rinvio pressoché totale al regime giuridico della vendita.
Rinvio che non pone dubbi sulla applicabilità al contratto in esame anche dell'art. 1472 cod. civ., potendosi ritenere lecita e possibile una permuta di cosa presente con cosa futura (anche alla luce della disciplina generale del contratto, che ritiene ammissibili le prestazioni di cose future come oggetto di contratto, ai sensi dell'art. 1348 cod. civ.).
Sul punto giova rammentare che: “il contratto con cui una parte cede all'altra la proprietà di un'area edificabile, in cambio di un appartamento sito nel fabbricato che sarà realizzato sulla stessa area a cura e con mezzi del cessionario, integra gli estremi del contratto di permuta tra un bene esistente ed un bene futuro, qualora il sinallagma negoziale consista nel trasferimento della proprietà attuale in cambio della cosa futura” (Cass. Civ. Sez. 1, Sentenza n. 28479 del 22/12/2005), seppure “in caso di permuta obbligatoria, così come nell'ipotesi di vendita obbligatoria, l'effetto traslativo non è immediato, ma è differito e fatto dipendere da ulteriori eventi, come l'acquisto della cosa da parte di un permutante o la venuta ad esistenza della cosa medesima” (Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 25603 del
30/11/2011).
Ebbene, va rammentato che in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed uguale criterio di riparto dell'onere della prova deve ritenersi applicabile al caso in pagina 4 di 7 cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ai sensi dell'articolo 1460 cod. civ.
Anche nel caso in cui sia dedotto non l'inadempimento dell'obbligazione, ma il suo inesatto adempimento, al creditore istante sarà sufficiente la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore l'onere di dimostrare l'avvenuto esatto adempimento di una obbligazione, al quale il debitore di quest'ultimo dovrà contrapporre la prova del fatto estintivo costituito dall'esatto adempimento (cfr: Cassazione civile 15 luglio del 2011 n. 15659).
Ciò posto, risulta pacifico – oltre che non contestato – che alla scadenza del predetto termine la società resistente non ha provveduto alla realizzazione e, tantomeno, alla consegna del bene oggetto di accordo;
ed invero, parte ricorrente ha dedotto l'inadempimento della società convenuta agli obblighi contrattualmente assunti con la stipula del contratto di permuta del 25.10.2006 che la stessa parte resistente conferma ammettendo la mancata realizzazione delle opere pattuite.
A fronte di tale allegazione, risultano inammissibili – perché tardive – le allegazioni della convenuta società, come già evidenziato in precedenza.
È pertanto fuori dubbio l'esistenza di un inadempimento da parte del permutante che è da considerarsi certamente imputabile alla società resistente quanto radicale e di estrema gravità secondo quanto richiesto dall'art. 1455 cod. civ., non avendo il creditore mai ottenuto la prestazione dovutagli, risultando l'effetto traslativo del bene futuro dovuto in permuta comunque subordinato alla compiuta realizzazione della costruzione, anche alla luce del rilevante lasso temporale intercorso sin dalla stipula del contratto (2006).
Sussistono, pertanto, i presupposti per la risoluzione del contratto di permuta tra le parti ex art. 1453 cod. civ., con conseguente operatività retroattiva della stessa ex art. 1458 cod. civ. e, quindi, obbligo restitutorio della convenuta del terreno acquistato con il contratto in esame, essendo il trasferimento divenuto privo di causa secondo i principi in materia di ripetizione dell'indebito.
Venendo, poi, alla domanda risarcitoria, il ricorrente ha chiesto la quantificazione dei danni patiti in modo conforme all'equivalente in denaro dell'immobile non realizzato, il cui valore è stato, peraltro, concordemente determinato nel medesimo contratto di permuta.
Tale domanda è infondata già in termini di allegazione.
Si osserva che, in tema di responsabilità del debitore l'articolo 1218 cod. civ., richiamato dal disposto di cui all'articolo 1453 cod. civ., prevede che “il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno se non prova che l'inadempimento o il ritardo
è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile”; secondo l'orientamento costante della giurisprudenza, il danneggiato deve fornire la prova pagina 5 di 7 dell'esistenza del danno lamentato e della sua riconducibilità al fatto del debitore, atteso che l'articolo
1218 cod. civ. pone una presunzione di colpevolezza dell'inadempimento senza modificare l'onere della prova che incombe sulla parte che abbia agito per l'accertamento di tale inadempimento, allorché si tratti di accertare l'esistenza del danno (cfr. Cassazione civile, sez. lav. 10.10.2007 n. 21140; Sez. 2, ordinanza n. 20626 del 22/07/2025).
Ebbene, la domanda del risarcimento del danno per inadempimento avrebbe richiesto quantomeno l'allegazione di un pregiudizio concretamente patito da parte istante, economicamente valutabile in sede di liquidazione.
Va evidenziato che il risarcimento del danno dovuto all'acquirente, in caso di risoluzione del contratto di vendita per fatto imputabile al venditore (applicabile nel caso di specie), deve comprendere la perdita subita ed il lucro cessante, consistente quest'ultimo, quando il contratto ha per oggetto un bene immobile, nel mancato incremento dovuto al fatto che il bene non è entrato nel patrimonio del compratore e che si quantifica nella differenza tra l'attuale valore commerciale del bene medesimo ed il prezzo pattuito. La differenza suddetta si calcola con riferimento al momento in cui, per effetto della proposizione della domanda di risoluzione, l'inadempimento è divenuto definitivo e si rivaluta, al fine di compensare gli effetti della svalutazione monetaria verificatasi nelle more del giudizio, mentre non deve essere rivalutato il prezzo pagato e tempestivamente beneficiato dal venditore (nei sensi suddetti, tra le tante, Cass. 17688/10; 1956/07; 22384/04; 17340/03; 1298/98); a fronte della specifica contestazione del convenuto, la prova può essere fornita anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza (Cassazione civile sez. II, 02/12/2024, n.30791).
Tuttavia, il ricorrente non ha allegato alcun genere di pregiudizio economico derivante dall'inadempimento della società e risulta pertanto impossibile determinare lo stesso anche solo in via equitativa, poiché questo criterio, secondo l'art. 1226 cod. civ., può essere applicato solo se il danno sia dimostrato, con qualsiasi genere di prova e anche in via presuntiva;
il pregiudizio economico non può ricavarsi in via automatica dal solo fatto dell'inadempimento, per quanto grave e palese lo stesso possa essere.
Ne deriva, pertanto, il rigetto della domanda per difetto di allegazione.
In ragione dell'esito della controversia, appare equo compensare fra le parti per 1/2 le spese del presente giudizio, ponendo a carico della parte convenuta il pagamento dell'altro 1/2, liquidate come da dispositivo secondo il D.M. 55/2014, succ. mod. dal D.M. n. 147/2022, in ragione del valore della causa (€ 26.000,01 a € 52.000,00), secondo i valori minimi (v. Cass. n.14198 del 05.05.2022; Cass. n.
19989 del 13.07.21; Cass. n.89 del 07.01.2021).


P.Q.M.

pagina 6 di 7 Il Tribunale di Catanzaro, seconda sezione civile, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio tra le parti, così provvede:
1. accoglie la domanda di risoluzione proposta dal ricorrente e, per l'effetto, dichiara risolto il contrato di permuta del 25.10.2006 per grave inadempimento della resistente;

2. condanna la società resistente alla restituzione, in favore del ricorrente, del terreno permutato, sito in Catanzaro, località “Sansinato”, riportato in catasto al foglio 64, particelle n.345 e 909;
3. rigetta la domanda di risarcimento del danno proposta dal ricorrente;

4. condanna la società resistente al pagamento, in favore del ricorrente, della metà delle spese di lite del presente giudizio che si liquidano in € 272,50 per esborsi ed euro 1.904,50 per compensi (importi già dimezzati), oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, come per legge, disponendo la compensazione tra le parti dell'altra metà.
Così deciso, 26.11.2025.
Il Giudice dott. Liberato Faccenda
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