Pubblicato il 19/12/2025

N. 08261/2025 REG.PROV.COLL.

N. 03366/2022 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Tribunale Amministrativo Regionale DEla Campania

(Sezione Ottava)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 3366 DE 2022, proposto da
AN CR, rappresentato e difeso dall'avvocato Mario Caltanisetta, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia.

contro

Comune di Arpaia, non costituito in giudizio;
Ministero DEla Cultura, in persona DE legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso ex lege dall'Avvocatura Distrettuale DElo Stato di Napoli, con domicilio digitale come da PEC da Registri di Giustizia e domicilio fisico in Napoli, via Diaz, n. 11.

per l'annullamento

DE Parere Negativo Prot.3488 DE 17/02/2022 emesso dal Ministero DEla Cultura -Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio di Caserta, notificato il 13/04/2022;

- DEla Ordinanza di Demolizione Opere Abusive Prot.0003337 DE 06/06/2022 emessa dal Comune di Arpaia, notificata il 06/06/2022.

Visti il ricorso e i relativi allegati;

Visto l'atto di costituzione in giudizio DE Ministero DEla Cultura;

Visti tutti gli atti DEla causa;

Relatore nell'udienza pubblica DE giorno 6 novembre 2025 il dott. ME De FA e uditi per le parti i difensori come specificato nel verbale;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1. Con ricorso notificato il 13 giugno 2022 e depositato il successivo 11 luglio 2022, il Sig. CR AN ha impugnato gli atti in epigrafe indicati, chiedendone l'annullamento, previa sospensione cautelare.

2. La vicenda de qua prende le mosse dalla SCIA in sanatoria presentata dal ricorrente in data 28 giugno 2021 (prot. 3514) al Comune di Arpaia, relativa alla realizzazione di una pavimentazione in cemento battuto (dimensioni m. 11 x 16, per complessivi mq. 176) su terreno di pertinenza DE fabbricato sito alla Via Appia Est n. 26, catastalmente individuato al NCT foglio 4, particella 206.

3. Poiché l'area ricade in zona RUA DE Piano Territoriale Paesistico Massiccio DE NO, unitamente alla SCIA veniva trasmessa una relazione paesaggistica ai sensi DE D.P.R. 13 febbraio 2017, n. 31 (procedura semplificata).

4. Con documentazione integrativa DE 1 febbraio 2022, il ricorrente trasmetteva alla Soprintendenza visura storica catastale DE 1977 e stralcio di rilievo aerofotogrammetrico DE 1986, dal quale risultava che il fabbricato principale era già esistente prima DEl'imposizione DE vincolo paesaggistico.

5. Con nota DE 28 febbraio 2022, il ricorrente forniva ulteriori chiarimenti, precisando che la porzione di terreno oggetto di pavimentazione, benché distante alcuni metri dal fabbricato, era da sempre utilizzata quale accessorio DElo stesso, in particolare per far giocare i propri figli, con una piscina portatile e giochi da giardino. La pavimentazione in cemento battuto era stata realizzata per ottenere maggiore pulizia e salubrità, soprattutto durante il periodo pandemico da COVID-19.

6. Con nota prot. n. 3488 DE 17 febbraio 2022, notificata il 13 aprile 2022, la Soprintendenza Archeologia, Belle Arti e Paesaggio per le province di Caserta e Benevento esprimeva parere negativo per inammissibilità DEl'istanza. Le motivazioni DE diniego riguardavano il fatto che l'intervento avrebbe comportato incremento di superficie utile e sarebbe in contrasto con le norme di attuazione DE vigente Piano Territoriale Paesistico Ambito Massiccio DE NO (art. 7.3), in quanto è stato utilizzato un materiale che non consente l'assorbimento DEle acque meteoriche. La Soprintendenza richiedeva al Comune di Arpaia di adottare i necessari provvedimenti conseguenziali di ripristino DElo stato dei luoghi.

7. A seguito DE parere negativo DEla Soprintendenza, il Comune di Arpaia, con Ordinanza prot. 0003337 DE 6 giugno 2022, intimava al ricorrente di provvedere alla demolizione e rimozione dei lavori eseguiti in assenza DE prescritto titolo edilizio, entro il termine perentorio di 60 giorni dalla notifica.

8. Con il ricorso introduttivo DE presente giudizio, il Sig. CR AN ha impugnato entrambi i provvedimenti, articolando le seguenti censure:

a) Violazione e travisamento degli artt. 167 e 181 DE D.Lgs. n. 42/2004 – Abuso e/o eccesso di potere.

L'intervento realizzato non avrebbe comportato alcun incremento di superficie utile, dovendo tale nozione essere interpretata secondo le definizioni urbanistico-edilizie, sicchè nel caso di specie non si sarebbe realizzato, trattandosi di superficie accessoria. La pavimentazione realizzata riguarderebbe un'area pertinenziale DE fabbricato, assimilabile ad un balcone o ad un portico e quindi non rilevante ai fini DE calcolo DEla superficie utile;

b) Difetto di motivazione - Difetto di istruttoria – Difetto dei presupposti.

Il ricorrente evidenzia che la superficie pavimentata rappresenta circa il 30% DEla superficie complessiva DE fondo, mentre il 70% rimane a terra battuta, consentendo un elevato assorbimento DEle acque piovane. Inoltre, veniva proposta una soluzione tecnica mediante realizzazione di fori drenanti nella pavimentazione;

c) Erronea valutazione di bene accessorio - Violazione DEl'art. 817 DE codice civile-

Sarebbe illegittima l’esclusione DEl'intervento dalla categoria B.18 DEl'Allegato B DE D.P.R. n. 31/2017, relativa agli Interventi sistematici di configurazione DEle aree di pertinenza di edifici esistenti. Secondo il ricorrente, il collegamento pertinenziale non richiederebbe necessariamente una prossimità fisica, ma si fonderebbe su un legame economico-funzionale.

9. Si costituiva in giudizio il Ministero DEla Cultura, chiedendo il rigetto DE ricorso

In particolare, con memoria depositata in data DE 19 ottobre 2022, il Ministero intimato ha rilevato che:

- il parere negativo DEla Soprintendenza è plurimotivato in quanto fondato su due autonome ragioni: l'incremento di superficie utile e l'utilizzo di un materiale non permeabile, in contrasto con l'art. 7.3 DEle Norme di Attuazione DE Piano Territoriale Paesistico;

- il concetto di superficie utile ai sensi DEl'art. 167 DE Codice dei Beni Culturali deve essere interpretato secondo i criteri urbanistico-edilizi, come affermato dal Consiglio di Stato con sentenza n. 3352/2021, e che nel caso di specie l'Ufficio Tecnico DE Comune di Arpaia aveva accertato un aumento di superficie utile superiore al 25% DEl'area di sedime;

- la proposta di realizzare fori drenanti nella pavimentazione non può essere accolta, trattandosi di una valutazione postuma incompatibile con la procedura di accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167, la quale deve riguardare l'intervento effettivamente realizzato;

- il D.P.R. n. 31/2017, Allegato B, non e' applicabile alla sanatoria di abusi gia' consumati, ma riguarda esclusivamente autorizzazioni preventive.

10. Con ordinanza 31 ottobre 2022, n. 1899 è stata accolta l’istanza di sospensione cautelare degli effetti degli atti impugnati. Con successiva ordinanza collegiale n. 4202/2023 DE 12 luglio 2023, veniva disposta una verificazione tecnica, affidando l'incarico al prof. arch. Gianluca Cioffi DE Dipartimento di Architettura e Disegno Industriale DEl'Università DEla Campania Luigi Vanvitelli, con i seguenti quesiti:

a) caratteristiche e dimensioni DEl'intervento oggetto di sanatoria con particolare riferimento ai materiali utilizzati ed alla possibilità di assorbimento DEle acque meteoriche anche alla luce DEla progettazione allegata alla domanda di sanatoria;

b) compatibilità o meno DEl'intervento con le norme di attuazione DE vigente Piano Territoriale Paesistico Ambito Massiccio DE NO, di cui all'art. 7.3;

c) se la superficie oggetto di istanza possa qualificarsi quale servente rispetto alla destinazione d'uso DEla costruzione medesima e, in particolare, se l'intervento di pavimentazione possa o meno rientrare nella categoria B.18 DEl'Allegato B DE D.P.R. n. 31/2017;

d) se l'intervento di cui all'odierno ricorso abbia prodotto o meno un incremento di volumetria o superficie utile.

11. Il verificatore tecnico, dopo aver eseguito il sopralluogo in data 30 agosto 2023 e compiuti gli accertamenti DE caso, ha depositato in data 24 gennaio 2025 la relazione conclusiva, dalla quale si evincono i seguenti elementi:

In ordine al primo quesito, il verificatore ha accertato che l'intervento riguarda la realizzazione di una pavimentazione in cemento battuto di circa 300 mq, con sistemazione a verde di due lati perimetrali. La parte superficiale DEla platea non è rifinita nè resa impermeabile, consentendo una permeabilità solo parziale. Le acque piovane defluiscono verso due aree in terreno naturale: una laterale (larga circa 2 metri e lunga circa 20 metri) e una alla base DEla platea (larga circa 2 metri e lunga 14 metri). Tali aree contribuiscono ad assorbire le acque piovane che defluiscono dall'area pavimentata.

In ordine al secondo quesito, il verificatore ha rilevato che l'intervento non è ottimale per l'assorbimento DEle acque meteoriche, come richiesto dall'art. 7.3 DEle Norme di Attuazione DE Piano Paesaggistico. L'assorbimento è consentito nella restante parte DE fondo (circa il 70% DE totale) dove è presente terreno naturale.

In ordine al terzo quesito, il verificatore ha osservato che l'intervento non è da considerarsi servente rispetto al fondo, in quanto l'accesso è garantito da una servitù di passaggio con un camminamento laterale. Tuttavia, l'intervento può essere inserito tra quelli previsti nella categoria B.18 DEl'Allegato B DE D.P.R. n. 31/2017.

In ordine al quarto quesito, il verificatore ha concluso che un'area accessoria al fabbricato non puo' essere considerata quale aumento di superficie utile, essendo assimilabile ad un balcone, per il quale non sussiste incremento di volume e/o di superficie utile nel regolamento edilizio comunale di Arpaia. L'intervento eseguito riguarda un'area pertinenziale DE fabbricato e non comporta aumento DEla superficie utile DE fabbricato stesso.

12. Alla pubblica udienza DE 6 novembre 2025, la causa veniva trattenuta in decisione.

13. Il ricorso è fondato e merita accoglimento.

14. Occorre premettere che il caso di specie involge l'applicazione DEl'art. 167 DE D.Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42 (Codice dei beni culturali e DE paesaggio), nella parte in cui disciplina l'accertamento di compatibilità paesaggistica per interventi realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica.

L'art. 167, comma 4, lett. a), DE Codice prevede che l'autorità amministrativa competente possa accertare la compatibilità paesaggistica per i lavori realizzati in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati.

Analoga disposizione è contenuta nell'art. 181, comma 1-ter, DE medesimo Codice, ai fini DEl'esclusione DEl'obbligo di rimessione in pristino.

15. Ciò posto, la questione centrale DE presente giudizio attiene all'interpretazione DE concetto di superficie utile ai fini DEl'applicazione DEl'art. 167 DE Codice, giacche' la Soprintendenza ha negato l'accertamento di compatibilità paesaggistica sul duplice rilievo che l'intervento avrebbe comportato: a) un incremento di superficie utile; b) l'utilizzo di un materiale non permeabile, in contrasto con l'art. 7.3 DEle Norme di Attuazione DE Piano Territoriale Paesistico.

16. Sul punto, la giurisprudenza amministrativa ha chiarito con orientamento ormai consolidato che il rinvio operato dall'art. 167 DE Codice ai concetti di volumetria e superficie utile deve essere interpretato nel senso di un rinvio al significato tecnico-giuridico che tali nozioni assumono in materia urbanistico-edilizia, trattandosi di concetti tecnici non specificamente definiti dal Codice dei beni culturali e DE paesaggio (Consiglio di Stato, sez. VI, 6 aprile 2020, n. 2250; id, 26 aprile 2021, n. 3352 ed è stato successivamente ribadito, sez. VI, 17 marzo 2022, n. 1932; id., 11 febbraio 2022, n. 1002; id., 24 febbraio 2022, n. 1213).

In particolare, il Consiglio di Stato ha affermato che, ai fini DE rilascio DEl'accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria, occorre avere riguardo alla sola superficie utile lorda intesa come superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto DEla superficie accessoria e di muratura, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre.

Conseguentemente, non deve essere calcolata, ai fini DEl'incremento DEla volumetria, la superficie accessoria, ossia la superficie di pavimento degli spazi di un edificio aventi caratteri di servizio rispetto alla destinazione d'uso DEla costruzione medesima.

17. Tale orientamento è stato di recente confermato e precisato dalla giurisprudenza più recente, che ha ulteriormente chiarito la distinzione tra superficie utile e superficie accessoria in casi analoghi al presente.

In particolare, questa Sezione ha precisato che opere di modesta entità e di natura accessoria non rientrano tra le superfici utili di cui all'art. 167 DE D.Lgs. n. 42/2004, e che pertanto per tali tipologie di opere non sussiste il divieto automatico di sanatoria, dovendo comunque procedersi ad una valutazione in concreto DE loro impatto sul paesaggio.

Ancora più significativa appare la recentissima sentenza DE Consiglio di Stato, sez. VI, 19 marzo 2025, n. 2269, che ha affrontato in modo puntuale la questione DEla distinzione tra superficie utile e superficie accessoria, affermando che una superficie meramente accessoria, destinata ad un uso servente e priva di autonoma fruibilità, non configura uno spazio stabilmente chiuso e pertanto non rientra nel concetto di superficie utile ai sensi DEl'art. 167 DE Codice.

In tale pronuncia, il Consiglio di Stato ha valorizzato l'uso funzionale DEl'opera e il suo carattere servente rispetto all'immobile principale, escludendo dalla nozione di superficie utile quelle strutture che, pur comportando un incremento di superficie lorda, non configurano spazi autonomamente fruibili ma sono meramente accessorie alla destinazione d'uso principale DEl'immobile.

18. Nel caso di specie, alla luce degli accertamenti tecnici compiuti dal verificatore nominato dal Collegio, deve ritenersi che l'intervento realizzato dal ricorrente riguarda un'area pertinenziale DE fabbricato che non comporta aumento DEla superficie utile DE fabbricato stesso, essendo assimilabile, per le sue caratteristiche funzionali, ad uno spazio accessorio di servizio all'immobile principale.

Il verificatore ha infatti rilevato che la pavimentazione in cemento battuto costituisce un'area esterna utilizzata per attività ricreative familiari (giochi per bambini, piscina portatile), e pertanto rientra nel novero DEle superfici accessorie aventi caratteri di servizio rispetto alla destinazione d'uso abitativa DE fabbricato principale.

Tale conclusione è coerente con la giurisprudenza formatasi in materia, secondo cui aree esterne quali balconi, terrazze, portici e simili non costituiscono incremento di superficie utile ai fini urbanistico-edilizi e, conseguentemente, ai fini paesaggistici, in quanto prive di quella autonomia funzionale che caratterizza gli spazi computabili come superficie utile lorda.

19. Ne consegue che il primo motivo di diniego opposto dalla Soprintendenza - relativo all'asserito incremento di superficie utile - non può trovare condivisione, apparendo fondato su un'erronea interpretazione DE concetto di superficie utile di cui all'art. 167 DE Codice, non riconducibile alla mera estensione planimetrica DEl'area pavimentata, ma alla effettiva idoneità DEla stessa a generare carico urbanistico o a costituire uno spazio autonomamente fruibile.

Come chiarito dalla giurisprudenza sopra richiamata, è necessario distinguere tra superfici che creano nuovi spazi abitativi o comunque autonomamente fruibili (superficie utile) e superfici meramente accessorie, destinate a servizio DEl'immobile principale, tra le quali rientrano le pavimentazioni esterne di aree pertinenziali utilizzate per finalità ricreative o di servizio all'abitazione.

20. Quanto al secondo profilo di censura - relativo all'utilizzo di un materiale non permeabile, in contrasto con l'art. 7.3 DEle Norme di Attuazione DE Piano Territoriale Paesistico - occorre rilevare quanto segue.

L'art. 7.3 DEle Norme di Attuazione DE Piano Territoriale Paesistico Massiccio DE NO stabilisce che per la pavimentazione DEle aree scoperte, anche di pertinenza di edifici o comunque di spazi non edificati, ad esclusione DEle strade pubbliche già asfaltate e di quelle da realizzare compatibilmente con le norme DEle singole zone, si devono utilizzare materiali che consentano l'assorbimento DEle acque meteoriche.

La relazione di verificazione ha accertato che, effettivamente, il materiale utilizzato (cemento battuto) non è ottimale per l'assorbimento DEle acque meteoriche. Tuttavia, il verificatore ha anche rilevato che:

- la superficie pavimentata rappresenta circa il 30% DEla superficie complessiva DE fondo;

- il restante 70% DE fondo e' mantenuto a terra battuta naturale, con elevata capacita' di assorbimento;

- ai lati DEla pavimentazione sono presenti due fasce di terreno naturale (una laterale di circa 2 x 20 metri e una alla base di circa 2 x 14 metri) verso le quali defluiscono le acque meteoriche.

21. In tale contesto, non appare in linea con il principio di proporzionalità la valutazione operata dalla Soprintendenza, che ha negato l'accertamento di compatibilità paesaggistica senza considerare la peculiarità DE caso concreto e l'effettivo impatto ambientale DEl'intervento.

Invero, l'art. 7.3 DEle N.T.A. DE Piano non può essere interpretato nel senso di vietare in modo assoluto qualsiasi pavimentazione non permeabile, ma va inteso nel senso di prescrivere che, nel complesso, l'area di pertinenza DEl'edificio mantenga adeguate capacità di assorbimento DEle acque meteoriche.

Nel caso di specie, la presenza di ampie superfici drenanti (pari al 70% DE fondo, oltre alle fasce perimetrali in terra naturale) consente di affermare che, nel suo complesso, l'area di pertinenza mantiene una sufficiente capacità di assorbimento DEle acque piovane, risultando quindi sostanzialmente compatibile con la ratio DEla norma paesaggistica.

22. Sotto altro profilo, deve rilevarsi che la Soprintendenza ha omesso di considerare la soluzione tecnica proposta dal ricorrente, consistente nella realizzazione di fori drenanti nella pavimentazione esistente (5 fori a metro quadrato), che avrebbe consentito di migliorare significativamente la permeabilità DEla superficie pavimentata.

È vero, come evidenziato dall'Avvocatura DElo Stato, che l'accertamento di compatibilità paesaggistica ex art. 167 deve riguardare l'intervento effettivamente realizzato. Tuttavia, nel caso di specie, il ricorrente non ha proposto la realizzazione di un'opera diversa da quella esistente, ma ha offerto di integrare la pavimentazione esistente con un sistema di drenaggio, ossia con un intervento di carattere meramente accessorio e complementare, finalizzato a migliorare le performance ambientali DEl'opera già realizzata.

Trattandosi di un intervento di integrazione funzionale, volto a rendere l'opera maggiormente compatibile con le prescrizioni DE Piano Paesaggistico, esso avrebbe dovuto essere valutato dalla Soprintendenza nell'ambito DE procedimento di accertamento di compatibilità paesaggistica che presuppone la già avvenuta realizzazione DEl’intervento anziché essere aprioristicamente respinto.

23. In conclusione, per le ragioni sopra esposte, il ricorso deve essere accolto, con conseguente annullamento sia DE parere negativo DEla Soprintendenza sia DEl'ordinanza di demolizione DE Comune di Arpaia, che di esso costituisce atto consequenziale. Conseguentemente, gli atti impugnati devono essere annullati, con rinvio alla Soprintendenza per un nuovo esame DEla pratica, nel rispetto dei principi sopra enunciati e tenendo conto degli accertamenti compiuti dal verificatore tecnico.

24. Le spese DE giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale Amministrativo Regionale DEla Campania (Sezione Ottava), definitivamente pronunciando sul ricorso, come in epigrafe proposto, lo accoglie e, per l'effetto annulla il parere negativo prot. n. 3488 DE 17 febbraio 2022 emesso dal Ministero DEla Cultura - Soprintendenza Archeologia Belle Arti e Paesaggio DEle province di Caserta e Benevento, nonché l'ordinanza di Demolizione Opere Abusive Prot. 0003337 DE 6 giugno 2022 emessa dal Comune di Arpaia, salvi gli ulteriori provvedimenti DEla Soprintendenza intimata.

Condanna il Ministero DEla Cultura al pagamento, in favore DE ricorrente, DEle spese DE giudizio, che si liquidano in complessivi euro 4.000,00 (quattromila/00), oltre accessori di legge, con distrazione in favore DEl'avv. Mario Caltanisetta, dichiaratosi anticipatario.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Napoli nella camera di consiglio DE giorno 6 novembre 2025 con l'intervento dei magistrati:

PA RC, Presidente

Paola Palmarini, Consigliere

ME De FA, Consigliere, Estensore

L'ESTENSORE	IL PRESIDENTE
ME De FA	PA RC

IL SEGRETARIO