N. R.G. 42641/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di MILANO
Sezione QUARTA CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Antonella Cozzi ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 42641/2021 promossa da:
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. LANERO MARIA Parte_1 C.F._1 RA e dell'avv. MARINO GIUSEPPE ( ) elettivamente domiciliato in C.F._2
PIAZZA BELGIOIOSO, 2 20123 MILANO presso il difensore avv. LANERO MARIA RA
ATTORE contro
(C.F. ), con il Controparte_1 C.F._3 patrocinio dell'avv. BARBETTA BEATRICE FRANCESCA elettivamente domiciliato in VIA BOSCHETTI, 6 20121 MILANO presso il difensore avv. BARBETTA BEATRICE FRANCESCA
C.F. ), con il patrocinio dell'avv. PUCE Controparte_2 P.IVA_1
PAOLO ROCCO, elettivamente domiciliato in Piazza Trento e Trieste 21052 Busto Arsizio presso il difensore avv. PUCE PAOLO ROCCO
CONVENUTI
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. GIRARDI ANDREA elettivamente CP_3 P.IVA_2 domiciliato in BRENNERO 139 38100 TRENTO presso il difensore avv. GIRARDI ANDREA
TERZO CHIAMATO
CONCLUSIONI
PER L'ATTORE Parte_1 Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa e previa ogni più opportuna declaratoria, così giudicare:
IN VIA PRINCIPALE:
accertare e dichiarare: i) l'inadempimento della dott.ssa Controparte_1 alle obbligazioni relative, presupposte, connesse e/o conseguenti alla conclusione del contratto
[...] preliminare di compravendita del 16-17 dicembre 2019, per le ragioni sopra illustrate e, conseguentemente;
ii) la legittimità, la validità e l'efficacia del recesso esercitato dal dott. Pt_1
, ex art. 1385 cod. civ., con lettera del 7 luglio 2020 e;
iii) l'illegittimità, l'invalidità e/o
[...]
l'inefficacia del recesso comunicato dalla dott.ssa CP_1 Controparte_1
pagina 1 di 14 condannare la dott.ssa , per l'effetto, al pagamento in favore Controparte_1 dell'Attore della somma di Euro 500.000,00, oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento, per le ragioni esposte in narrativa;

accertati e dichiarati i gravi inadempimenti contrattuali e/o la responsabilità extracontrattuale di e, previo ogni altro accertamento e/o declaratoria, condannare, per Controparte_2 l'effetto, quest'ultima, in persona del suo legale rappresentante p.t., per le ragioni esposte in narrativa:
al pagamento dell'importo di Euro 87.840,00, oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento;

i all'integrale risarcimento dei danni subiti dall'Attore ed, in 28.239,40, ovvero del diverso importo che verrà ritenuto di giustizia, oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento;

IN VIA SUBORDINATA E SALVO IL GRAVAME:
nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento della domanda sub A), previo ogni più opportuno accertamento e declaratoria in ordine ai gravi inadempimenti della dott.ssa
[...] per le ragioni esposte in narrativa, accertare e dichiarare la Controparte_1 risoluzione del contratto preliminare di compravendita, sottoscritto il 16-17 dicembre 2019, per fatto e colpa della Promissaria Venditrice e per l'effetto, condannare quest'ultima:
alla restituzione dell'importo di Euro 250.000,00, oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento;

all'integrale risarcimento dei danni subiti dall'Attore ed, in particolare, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, in tutto in parte, della domanda sub B), al pagamento dell'importo di Euro 28.239,40 nonché, occorrendo, dell'ulteriore importo di Euro 87.840,00 ovvero del diverso importo che verrà ritenuto di giustizia, in via esclusiva ovvero in via solidale e/o parziaria con oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e Controparte_2 rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento;

ovvero, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, in tutto o in parte, delle domande sub A) e/o C), accertare e dichiarare la responsabilità precontrattuale e/o extracontrattuale della dott.ssa per le ragioni esposte in narrativa e, per Controparte_1
l'effetto, condannare quest'ultima al pagamento degli importi di cui alla domanda sub C);
ovvero, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, in tutto o in parte, delle domande sub A), C) e/o D), accertare e dichiarare la responsabilità ex art. 1440 cod. civ. della dott.ssa per le ragioni esposte in narrativa e, per l'effetto, Controparte_1 condannare quest'ultima al pagamento degli importi di cui alla domanda sub C);
ovvero, nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento, in tutto o in parte, delle domande sub A), C), D) e/o E), in tutto o in parte, accertati e dichiarati i gravi inadempimenti e/o la responsabilità extracontrattuale di condannare, per l'effetto, Controparte_2 quest'ultima, in persona del suo legale rappresentante p.t., per le ragioni esposte in narrativa – oltre che al pagamento dell'importo di Euro 87.840,00, oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento – all'integrale risarcimento degli ulteriori danni subiti dall'Attore ed, in particolare, al pagamento dell'importo di Euro 28.239,40 e dell'ulteriore importo di Euro 250.000,00 ovvero del diverso importo che verrà ritenuto di giustizia, oltre interessi legali di mora ex art. 1284, comma 4, cod. civ. e rivalutazione dal dì del dovuto fino all'effettivo pagamento;

IN VIA ISTRUTTORIA:
- ammettersi prova per interpello e testi sui seguenti capitoli di prova: 1) Vero che il dott. ha dichiarato che, tra le caratteristiche che l'abitazione oggetto del Parte_1 preventivato acquisto avrebbe dovuto avere, rientravano, tra l'altro: la localizzazione dell'appartamento pagina 2 di 14 in uno stabile condominiale in buono stato di conservazione e di manutenzione;
la presenza di un box e/o di un posto auto pertinenziale all'alloggio agevolmente fruibile;
l'esistenza di un servizio di portierato per l'intera giornata;
l'assenza di irregolarità e/o non conformità tecniche/edilizie;
2) Vero che, a seguito di richieste del dott. e di sua moglie dott.ssa la dott.ssa Pt_1 Persona_1
ed il sig. hanno dichiarato, tra l'altro, che: l'immobile di proprietà Controparte_1 Controparte_4 della dott.ssa sito in Milano, Corso Garibaldi, n. 49, non presentava problematiche tecniche e/o CP_1 edilizie;
il posto auto sito sul piano copertura era raggiungibile mediante un “ascensore” condominiale o “montauto”; il servizio di portierato era attivo per l'intero arco della giornata;
l'edificio condominiale era in buone condizioni di conservazione e di manutenzione;
non erano state deliberate né erano in programma spese condominiali straordinarie;

3) Vero che, nel corso di una visita all'immobile, la dott.ssa ha illustrato ai coniugi le CP_1 Pt_1 modalità di impiego del montacarichi, utilizzandolo con la propria vettura per raggiungere il posto auto pertinenziale sito al piano copertura;

4) Vero che, dopo aver fatto visionare al dott. l'appartamento della dott.ssa il sig. Pt_1 CP_1 ha riferito al primo che, all'epoca, sarebbe stata in corso una trattativa tra la dott.ssa Controparte_4 ed un altro potenziale acquirente;
CP_1
5) Vero che, nei primi mesi del 2020, il dott. ha presentato ad per il tramite del Pt_1 Controparte_5 dott. collaboratore di una richiesta di mutuo per l'acquisto Testimone_1 Controparte_6 dell'unità sita in Milano, Corso Garibaldi, n. 49;
6) Vero che nei primi mesi del 2020, il dott. ha chiesto al dott. Pt_1
collaboratore di di disinvestire alcuni investimenti Testimone_2 Parte_2 finanziari in corso e di reperire la liquidità occorrente per l'acquisto dell'immobile sito in Milano, Corso Garibaldi, n. 49;
7) Vero che il dott. ha commissionato all'arch. la predisposizione di un progetto Pt_1 Persona_2 edilizio per la riqualificazione dell'appartamento sito in Milano, Corso Garibaldi, n. 49;
8) Vero che, in esecuzione dell'incarico conferito dal dott. , l'arch. Pt_1
ha redatto elaborati progettuali, rendering, un capitolato tecnico ed un cronoprogramma, Persona_2 ha realizzato un plastico dell'appartamento ed ha richiesto preventivi ad imprese edili e fornitori;
9) Vero che, a fronte dell'attività professionale svolta in esecuzione dell'incarico conferito dal dott.
, l'arch. ha maturato un compenso pari a complessivi Euro 28.239,40, che è stato Pt_1 Persona_2 integralmente corrisposto dal dott. ; Pt_1
10) Vero che il dott. e sua moglie, nei mesi precedenti alla data del rogito, hanno chiesto Pt_1 all'agenzia di poter effettuare alcuni ulteriori sopralluoghi presso Controparte_2 l'immobile della dott.ssa CP_1
11) Vero che la dott.ssa ha negato al dott. , nei mesi precedenti alla data del rogito, la CP_1 Pt_1 possibilità di accedere al proprio immobile;

12) Vero che il dott. e sua moglie, nei mesi di maggio e giugno 2020, hanno chiesto all'agenzia Pt_1 di poter ricevere la documentazione tecnica ed edilizia Controparte_2 dell'appartamento della dott.ssa CP_1
16) Vero che, il 9 luglio 2020, la dott.ssa ha esercitato il recesso dal contratto preliminare (doc. CP_1
21). arch. , domiciliato in Via Colonna, n. 11, Vasto (CH) (capitoli nn. 1, 2, 3, 7, 8, 9, Persona_2
10, 11, 12 e 13);
dott. c/o (Gruppo Unicredit S.p.A.), in Via Testimone_1 Controparte_6
Borromei, n. 5, Milano (capitolo n. 5);
dott. c/o in Via Ennio Doris, n. 3, Basiglio (MI) Testimone_2 Parte_2
(capitolo n. 6);
sig. , c/o Gruppo Censeo S.r.l., in Via Giuseppe Prina, n. 15, Milano (capitoli Testimone_3 nn. 7, 8 e 11);
dott.ssa con domicilio in Milano, Corso Garibaldi, n. 95 (capitoli nn. 1-16). Persona_1
pagina 3 di 14 emettersi ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. per la consegna di tutti i verbali e le delibere assembleari assunte dal Condominio di Milano, amente al 29 gennaio 2020 e/o, comunque, attinenti alle seguenti tematiche: pratica antincendio, progetto “in deroga” e opere compensative;
certificato di idoneità statica;
ammodernamento dell'impianto di raffrescamento e di riscaldamento;
manutenzione dell'impianto autoclave;
uso, manutenzione e conformità del c.d. montauto;

disporsi consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare, esaminati gli atti e la documentazione ritualmente prodotta dalle Parti, acquisito ogni ulteriore documento e/o informazione rilevante presso i privati e/o la Pubblica Amministrazione, condotto ogni altro accertamento ritenuto necessario ed opportuno: 13) Vero che, nei mesi di maggio e giugno 2020, l'agenzia ha Controparte_2 omesso di consegnare al dott. la documentazione tecnica ed edilizia richiesta;
Pt_1
14) Vero che il Notaio è stato segnalato al dott. dal sig. Persona_3 Pt_1 Controparte_4
15) Vero che, il 17 giugno 2020, lo studio del Notaio ha trasmesso ai coniugi una Per_3 Pt_1 bozza di contratto definitivo di compravendita nella quale vi era la dichiarazione della dott.ssa CP_1 in ordine all'assenza di “deliberazioni condominiali assunte prima di oggi e relative a lavori di straordinaria amministrazione non ancora eseguiti”, con esonero del dott. “da ogni carico che Pt_1 ne potesse derivare” (doc. 14), mentre, nella successiva bozza inviata dal medesimo studio notarile, vi era la seguente previsione: “La Parte Venditrice dichiara che non vi sono deliberazioni condominiali assunte prima di oggi e relative a lavori di straordinaria amministrazione non ancora eseguiti, ad eccezione di quelli deliberati con assemblea dell'11 dicembre 2017 e 29 gennaio 2020 riguardanti
l'ottenimento del Certificato di Protezione Incendi (compresa la progettazione e il computo metrico e la linea antincendio) e gli interventi straordinari da eseguirsi sul montacarichi finalizzati all'ottenimento del detto Certificato e spese legali varie, i cui costi non sono ancora stati quantificati, convenendosi che gli stessi rimangono ad esclusivo carico della Parte Acquirente” (doc. 15);
- lo stato dei luoghi, nello stato attuale e, se possibile, alla data del 30 giugno 2020, avuto riguardo: i) alla regolarità edilizia e catastale dell'appartamento promesso in vendita dalla dott.ssa CP_1 sito in Milano, Corso Garibaldi, n. 49, precisando se l'immobile fosse dotato, o meno, di un
[...] valido certificato di agibilità/abitabilità tenuto conto, in particolare, dei lavori assentiti con C.I.L.A. in sanatoria presentata dalla dott.ssa il 14 aprile 2020, prot. n. c_f205/0146094; Controparte_1
ii) alla conformità dell'edificio condominiale di Milano, Corso Garibaldi, n. 49 alle vigenti prescrizioni in materia antincendio e di sicurezza, con particolare riferimento al c.d. montauto;

- la sussistenza di eventuali circostanze ostative alla regolarità edilizia e catastale del predetto appartamento, alla ricorrenza di un valido certificato di agibilità/abitabilità della medesima unità nonché alla conformità dell'edificio condominiale di Milano, Corso Garibaldi, n. 49 alle vigenti prescrizioni in materia antincendio e di sicurezza;

- le opere di ripristino e/o gli adempimenti necessari alla completa eliminazione delle eventuali problematiche rilevate;
IN OGNI CASO:
- Condannare le Convenute all'integrale rifusione di spese, diritti ed onorari del presente giudizio nonché della procedura di mediazione promossa dall'Attore, oltre IVA, CPA e spese generali al 15%. Con sentenza esecutiva.

PER LA CONVENUTA Controparte_1
Voglia il Tribunale adito, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: nel merito, preso atto della narrativa in atti, respingere le domande del Dott. in quanto Parte_1 infondate in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale (i) preso atto della narrativa in atti, accertare e dichiarare legittimo il recesso esercitato ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. dalla Dott.ssa in relazione al contratto Controparte_1
pagina 4 di 14 di cui è causa ed in conseguenza dell'inadempimento del Dott. e per l'effetto accertare Parte_1
e dichiarare il diritto della Dott.ssa a trattenere la somma di Euro 250.000,00 versata dal Dott. CP_1
a titolo di caparra confirmatoria;
Parte_1
(ii) condannare il Dott. al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96, 1° comma c.p.c. Parte_1 da liquidarsi anche d'ufficio, ovvero ex art. 96, 3° comma c.p.c. da liquidarsi in via equitativa;

- in via istruttoria: ammettere la prova orale per testi ed interpello sui seguenti capitoli di prova:
1) Vero che il teste dott. nel giugno del 2020 è stato incaricato dal dott. Persona_3 Pt_1
di predisporre l'idoneo atto notarile per la compravendita dell'immobile oggetto di causa ossia
[...] dell'appartamento sito in Milano, Corso Garibaldi 49 di proprietà della Dottoressa UC CP_1
AR Controparte_1
2) Vero che teste dott. nel giugno del 2020 in esecuzione del mandato ricevuto Persona_3 dal Dott. ha esaminato tutta la documentazione necessaria per poter legalmente Parte_1 trasferire la proprietà dell'immobile sito in Milano, c.so Garibaldi 49 per cui è causa.
3) Vero che il teste dott. ad esito delle verifiche di cui al capitolo 2 che precede Persona_3 ha ritenuto che sussistessero tutti i requisiti di legge e la conformità edilizio-urbanistica, nonché l'abitabilità dell'immobile per procedere alla stipula del formale atto di compravendita la cui bozza ha inoltrato alla parte promissaria acquirente in data 17 giugno 2020 (cfr. doc. 15 ). Pt_1
4) Vero che il teste dott. con mail che si mostra (doc. 17 ) ha spiegato alla Persona_3 Pt_1 signora moglie del dott. la differenza tra spese condominiali relative Testimone_4 Parte_1
a lavori di straordinaria amministrazione già deliberate e spese condominiali relative a lavori di straordinaria amministrazione deliberate nel principio ma non dettagliate nei costi.
5) Vero che il teste dott. come da scambio di email del 27-29 giugno 2020 che si Persona_3 mostra (doc. 3 ha rimesso il mandato ricevuto dal Dott. perché non voleva CP_1 Parte_1 essere usato come scusa dal dott. per dilazionare e posticipare il rogito, dichiarando che Parte_1
“non esiste nulla sull'immobile che ne impedisca la commerciabilità. La casa è comprabile anche domani mattina”. 6) Vero che il teste Dott. nei primi giorni del mese di luglio 2020 è stato incaricato Testimone_5 dal Dott. e dalla moglie di predisporre l'idoneo atto notarile per l'acquisto Parte_1 dell'appartamento oggetto di causa sito in Milano, C.so Garibaldi 49 di proprietà della Signora Dott.ssa
Controparte_1 Controparte_1 7) Vero che l'appartamento per cui è causa, avendo il Dott. rinunciato all'acquisto, con atto a Pt_1 rogito del Notaio Dott. che si mostra (doc. 26 ) in data 21.01.2021 è stato Testimone_5 Pt_1 venduto dalla Dott.ssa alla società " Controparte_1 Parte_3
Si indicano a testi, anche a prova contraria: il Notaio Dott. con studio in Milano, Piazza Santa Maria delle Grazie n. 1 Persona_3 il Notaio Dott. con Studio in Milano, Galleria Pattari n. 2 Testimone_5 sempre in via istruttoria ordinare al Dott. e/o all'agenzia e/o al Dott. Parte_1 CP_2
ex art. 210 c.p.c. l'esibizione di tutti i messaggi email e/o Whatsapp inerenti la Controparte_4 vendita dell'appartamento di Corso Garibaldi n. 49 Milano di cui è causa.
La Dott.ssa si oppone, per i motivi esposti in atti, (i) all'ammissione delle prove orali avversarie CP_1 nonché (ii) all'istanza avversaria di ordine di esibizione ex art. 210 c.p.c. dei verbali e delle delibere assembleari del Condominio di Milano, Corso Garibaldi, n. 49 e (iii) alla richiesta di CTU. in ogni caso, con vittoria di spese e onorari maggiorati ai sensi dell'art. 4, comma 2 del D.M. 55/2014, ed ai sensi dell'art. 4, comma 8 del D.M. 55/2014.
PER LA CONVENUTA Controparte_7 Nel merito, in via principale: rigettare tutte le domande dell'attore svolte nei confronti della
[...]
in persona del suo legale rappresentante pro tempore e, accertata e dichiarata, Controparte_2
pagina 5 di 14 la colpa grave e/o mala fede di cui all'art. 96 c.p.c., condannare parte attrice al versamento di una somma di denaro determinata in via equitativa. In via subordinata: nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle domande formulate dall'attore, condannare la terza chiamata, Controparte_8
in persona del suo procuratore speciale, in forza del contratto di
[...] assicurazione stipulato con la stessa, a manlevare, garantire e tenere indenne la società convenuta in persona del suo legale rappresentante pro tempore, nei limiti di Controparte_2 polizza, per tutte le somme che dovessero essere ritenute dovute da quest'ultima all'attore. In via istruttoria: richiamata la documentazione prodotta in atti, ritenuta la causa documentale, si chiede il rigetto di tutte le istanze istruttorie formulate da parte attrice.
In ogni caso, con vittoria di spese e compensi professionali, oltre 15% di spese generali, CPA e IVA come per legge.
PER LA TERZA CHIAMATA CP_3 Voglia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis:
-in via principale, nel merito: accertare e dichiarare l'infondatezza in fatto e in diritto di tutte le domande versate in causa da qualunque parte processuale contro l'assicurato Controparte_2 e per l'effetto rigettarle, con ogni conseguente statuizione;

[...]
- in via subordinata, nel merito: nella denegata e non creduta ipotesi di accertamento di una qualsivoglia responsabilità colposa dell'assicurata e sua conseguente Controparte_2 condanna, dichiarare la IA tenuta a manlevare e garantire l'Agenzia nel limite del CP_3 massimale di polizza, al netto dell'importo indicato a titolo di franchigia e con l'applicazione rispettivamente dello scoperto di 1/10 dell'importo a carico della società Controparte_2
(minimo assoluto di Euro 500,00 ed un massimo di Euro 10.000,00) e ferma in ogni caso
[...] l'esclusione del vincolo di solidarietà, nonché in ogni caso nei limiti di polizza, delle condizioni generali e particolari di assicurazione e con ogni conseguente statuizione;

- in via istruttoria: riservata ogni istanza anche in relazione all'atteggiamento processuale delle controparti;

- in ogni caso: con vittoria di spese e compensi professionali del presente giudizio comprese spese generali 15%, C.P.A. e I.V.A. se dovuta come per legge.
Motivazione
Con atto di citazione ritualmente notificato ha convenuto in giudizio Parte_1 [...]
e la per sentir dichiarare la legittimità del Controparte_1 Controparte_2 recesso esercitato dall'attore, quale promissario acquirente, dal contratto preliminare stipulato in data
16-17 dicembre 2019 con la quale promittente venditrice, con conseguente diritto alla CP_1
restituzione del doppio della somma di euro 250.000 versata a titolo di caparra confirmatoria;
per sentir condannare la alla restituzione della somma versata a titolo di Controparte_2
provvigione di euro 87.840,00 ed al risarcimento del danno quantificato in euro 28.239,40 o la diversa somma ritenuto di giustizia.
In via subordinata, l'attore chiedeva di dichiarare la risoluzione del contratto preliminare del 16-17 dicembre 2019 per inadempimento della convenuta e la restituzione della somma versata di CP_1
euro 250.000,00 oltre alla condanna al risarcimento del danno, in via esclusiva o solidale con la pagina 6 di 14 in ulteriore subordine chiedeva di accertare e dichiarare la Controparte_2
responsabilità precontrattuale e/o extracontrattuale della convenuta, ovvero ex art. 1440 c.c. e di condannarla al risarcimento del danno;
in ulteriore subordine chiedeva di accertare l'inadempimento e/o responsabilità extracontrattuale della e condannarla al pagamento Controparte_2 dell'importo di euro 87.840,00 e al risarcimento del danno quantificato in euro 28.239,40 oltre a euro
250.00.00; il tutto maggiorato degli interessi e della rivalutazione e con la rifusione delle spese processuali.
L'attore esponeva di aver sottoscritto in data 16-17 dicembre 2019 un contratto preliminare con avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano corso Controparte_1
Garibaldi n 49, con la mediazione della dopo aver ricevuto Controparte_2
rassicurazioni dall'agenzia immobiliare circa:
- la regolarità “da punto di vista tecnico ed edilizio” dell'immobile;
- che il posto auto sito sul piano copertura era facilmente raggiungibile mediante un montauto;

- il servizio di portineria era attivo per tutto il giorno;

- non erano state deliberate, né erano in programma, spese condominiali.
La con la sottoscrizione del preliminare, garantiva che alla data del rogito, l'Immobile sarebbe CP_1
stato conforme alle norme urbanistiche ed edilizie, oltre che dal punto di vista catastale;
che prima del rogito sarebbe stata cancellata l'ipoteca iscritta sull'immobile a garanzia di un mutuo;
che le spese condominiali straordinarie deliberate nell'ultimo esercizio sarebbero state pari a zero.
L'attore versava quindi alla la somma complessiva di Euro 250.000,00, a titolo di CP_1 caparra confirmatoria e alla l'importo di Euro 87.840,00, a titolo di provvigione. CP_2
L'attore lamentava che, successivamente alla sottoscrizione del preliminare, la convenuta negava ogni accesso all'immobile e l'agenzia immobiliare non consegnava la CP_2 documentazione richiesta se non il 3 luglio 2020 nell'imminenza della data per la stipula del rogito.
Dall'esame dei documenti l'attore verificava che l'unità immobiliare era sprovvista di un valido certificato di agibilità; che l'accesso al posto auto avveniva mediante un montacarichi condominiale utilizzabile solo per il trasporto della automobili senza la presenza di persone, con una modalità gravosa e diversa da quella descritta dalle convenute;
che il Condominio necessitava di lavori straordinari sulle parti comuni per cui aveva già dato incarico ad alcuni professionisti e raccolto dei preventivi non comunicati all'attore. In particolare nella bozza del rogito predisposta dal Notaio la parte venditrice dichiarava che “ non vi sono deliberazioni condominiali assunte prima di oggi e relative a lavori di straordinaria amministrazione non ancora eseguiti, ad eccezione di quelli deliberati con assemblea dell'11 dicembre 2017 e 29 gennaio 2020 riguardanti l'ottenimento del
pagina 7 di 14 Certificato di Protezione Incendi (compresa la progettazione e il computo metrico e la linea antincendio) e gli interventi straordinari da eseguirsi sul montacarichi finalizzati all'ottenimento del detto Certificato e spese legali varie, i cui costi non sono ancora stati quantificati, convenendosi che gli stessi rimangono ad esclusivo carico della Parte Acquirente”. Infine prevedeva che le detrazioni fiscali relative ai lavori effettuati sarebbero rimaste a favore della venditrice.
L'attore esponeva di aver richiesto chiarimenti al Notaio, che forniva delle risposte non esaurienti e poi rinunciava all'incarico professionale, e che anche le convenute non fornivano altre informazioni.
Inoltre, a luglio 2020, scopriva che l'immobile era in un contesto condominiale non signorile in quanto le spese straordinarie rivelavano carenze gestionali e manutentive a livello condominiale, il servizio portineria era attivo solo sino alle ore 13,00, si erano verificati furti nello stabile, alcune unità immobiliari erano adibite a bed & breakfast ed affitti brevi.
Nel frattempo, l'attore aveva sostenuto spese per euro 28.239,40 per la progettazione della ristrutturazione dell'immobile.
Con lettera in data 7 luglio 2020 l'attore comunicava alla convenuta il recesso dal contratto preliminare con la richiesta di pagamento del doppio della caparra (euro 500.000) e con atto separato diffidava l'agenzia immobiliare alla restituzione della provvigione versata di euro 87.840.
In risposta, il 9 luglio 2020, la convenuta gli comunicava il recesso dal contratto preliminare CP_1
con ritenzione della caparra versata (euro 250.000).
L'attore esperiva la mediazione che risultava infruttuosa quindi promuoveva il presente giudizio.
Le convenute si costituivano tempestivamente e contestavano in modo puntuale le deduzioni dell'attore, chiedendo il rigetto di tutte le domande attoree.
La chiedeva, in via riconvenzionale, di accertare e dichiarare legittimo il recesso dalla stessa CP_1 esercitato ai sensi dell'art. 1385, comma 2, c.c. in relazione al contratto di cui è causa ed in conseguenza dell'inadempimento di e per l'effetto di accertare e dichiarare il diritto Parte_1
della stessa a trattenere la somma di Euro 250.000,00 versata da a titolo di caparra Parte_1 confirmatoria;
chiedeva anche di condannare l'attore al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96, 1° comma c.p.c. da liquidarsi anche d'ufficio, ovvero ex art. 96, 3° comma c.p.c. da liquidarsi in via equitativa.
La chiedeva di essere autorizzata a chiamare in causa Controparte_2 CP_3
quale compagnia assicurativa con la quale era in essere la polizza a copertura dei rischi
[...]
professionali. Chiedeva quindi di rigettare tutte le domande dell'attore svolte nei confronti della e di condannare l'attore ex art. 96 c.p.c. al versamento di una Controparte_2 somma di denaro determinata in via equitativa. In via subordinata, nell'ipotesi di accoglimento, anche pagina 8 di 14 parziale, delle domande dell'attore, chiedeva di condannare la terza chiamata,
[...]
in forza del contratto di assicurazione Controparte_8
stipulato con la stessa, a manlevare, garantire e tenere indenne la società convenuta Controparte_2
nei limiti di polizza, per tutte le somme che dovessero essere ritenute dovute da
[...] quest'ultima all'attore.
Il Giudice autorizzava la chiamata in causa del terzo assicuratore, , la quale si costituiva CP_3
in giudizio confermando che la chiamata in garanzia era legittimata dalla polizza prodotta ed aderendo alle domande dell'assicurata Concludeva chiedendo, in via principale, il rigetto delle CP_2
domande attoree e, in via subordinata, di dichiarare la IA tenuta a manlevare e CP_3 garantire l'Agenzia nel limite del massimale di polizza, al netto dell'importo indicato a titolo di franchigia e con l'applicazione rispettivamente dello scoperto di 1/10 dell'importo a carico della società e ferma in ogni caso l'esclusione del vincolo di solidarietà, Controparte_2
nonché in ogni caso nei limiti di polizza, delle condizioni generali e particolari di assicurazione e con ogni conseguente statuizione.
Nel corso del giudizio venivano invitate le parti ad un confronto conciliativo, che aveva esito negativo, quindi venivano concessi i termini per le memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c..
Le parti depositavano le memorie ex art. 183 VI comma n. 1-2-3 c.p.c. quindi la causa, ritenuta matura per la decisione, veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni.
Le parti precisavano le conclusioni e con ordinanza del 2.12.2024 la causa veniva trattenuta in decisione con l'assegnazione dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
La causa ha natura documentale e deve essere decisa senza l'ammissione delle prove orali richieste dalle parti in quanto superflue.
E' documentale che e hanno concluso il Parte_1 Controparte_1
contratto preliminare di cui alla proposta del 16 dicembre 2019 accettata il 17 dicembre 2019, avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Milano corso Garibaldi n 49 quarto piano con cantina doppia, al prezzo di euro 2.400.000,00. E', inoltre, documentale che il promissario acquirente ha versato Pt_1
alla promittente venditrice la caparra confirmatoria di euro 250.000,00. Nel contratto è anche CP_1 riconosciuto il compenso per la mediazione della per cui risulta che l'attore ha pagato euro CP_2
87.843,67 (doc.

1 -3 attore).
E' altresì documentale che l'attore con la lettera del 7 luglio 2020 (doc. n 20 att.) ha comunicato il recesso dal contratto preliminare con richiesta del doppio della caparra e che la convenuta ha CP_1
pagina 9 di 14 risposto il 9 luglio 2020 contestando la legittimità del recesso dell'attore e comunicando, a propria volta, il recesso dal contratto preliminare e la ritenzione della caparra (doc. n 22 att.).
L'attore con lettera del 7 luglio 2020 ha anche diffidato all'agenzia immobiliare la CP_2
restituzione della provvigione (doc. n 21 att.).
Al fine di decidere sulla legittimità del recesso e della domanda di pagamento del c.d. duplum ovvero di ritenzione della caparra, ex art. 1385 c.c., occorre verificare, a seguito di una valutazione complessiva e globale del comportamento delle parti, se sussista un inadempimento di non scarsa importanza di una parte che abbia determinato una sensibile alterazione dell'equilibrio contrattuale a danno della controparte, come espresso la giurisprudenza: “La disciplina del recesso di cui all'art. 1385
c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente;
ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio.” Cass. sez. 2 -
Ordinanza n. 21209 del 08/08/2019.
Occorre quindi esaminare la condotta tenuta dalle parti in relazione al contratto preliminare del 16-17 dicembre 2019, a partire dal preteso inadempimento della convenuta BR lamentato dall'attore che ha determinato il recesso del 7 luglio 2020.
Innanzitutto deve rilevarsi che le caratteristiche dell'immobile risultano riportate nell'annuncio di vendita (doc. n 5 fasc. conv. , corredato da fotografie, ove in particolare si legge “servizio di CP_2 portineria: mezza giornata” e nella descrizione “completano l'immobile due cantine e un posto auto meccanizzato”.
Inoltre, la convenuta ha indicato in modo analitico le visite effettuate dall'attore e dalla moglie CP_1 con l'incaricato dell'agenzia a partire dalla prima del 13.11.2019 alle 12,00, la seconda del CP_2
20.11.2019 alle 9,30, la terza del 25.11.2019 alle 9,00, la quarta il 26.11.2019 alle ore 12,00, la quinta il

5.12.2019 alle 9,15. Dette visite sono riscontrate dai messaggi di whatsapp (prodotti dal doc. n 5 al doc.
n 11), dai quali si evince in particolare che, nella quarta visita, la convenuta era presente per CP_1
mostrare il funzionamento del montacarichi condominiale per raggiungere il posto auto.
La messaggistica whatsapp è stata genericamente contestata dall'attore, che non ha però negato di aver effettuato le visite dell'immobile specificamente indicate dalla convenuta.
Ne consegue che già prima della stipula del contratto preliminare, l'attore e la moglie avevano preso visione dell'immobile ed avevano ricevuto specifiche informazioni sulle sue caratteristiche, tra cui su pagina 10 di 14 servizio di portineria per mezza giornata e sul funzionamento del montacarichi per raggiungere il posto auto.
Inoltre, risulta che successivamente al preliminare, l'attore abbia effettuato altre cinque visite, elencate nel dettaglio dalla convenuta: il 22.1.2020 alle ore 10,00; il 29.1.2020 alle ore 11,00; il 30.1.2020 alle ore 10,00; l'11.2.2020 alle ore 14,30 ed il 29.6.2020 alle ore 16,00 (doc. 13-17). Tenuto conto della nota chiusura per la pandemia da Covid 19 nel periodo da 9 marzo 2020 al giugno 2020, risulta che l'attore, dopo il preliminare ed in vista del rogito, ha effettuato i sopralluoghi possibili.
Risulta inoltre che, su richiesta dell'attore del 13 maggio 2020, in data 14 maggio 2020 l'agenzia immobiliare inviava all'attore e allo studio notarile - Bastrenta la documentazione Per_3
necessaria per il rogito (doc. 14).
Dalle e mail dello studio notarile incaricato per il rogito, risulta che la pratica Persona_4 veniva istruita e che in data 17 e 23 giugno 2020 veniva inviata la bozza dell'atto di vendita fissato per il 30 giugno 2020.
A seguito della ricezione della bozza del preliminare, l'attore sollevava contestazioni con riferimento alla clausola relativa alle spese condominiali straordinarie, in quanto nel preliminare la aveva CP_1
indicato che le spese straordinarie deliberate erano pari a zero, mentre nella bozza del rogito predisposta dal Notaio erano previste a carico della parte acquirente “… le spese deliberate Per_3 con le assemblee del 11.12.2017 e del 29.1.2020 riguardanti l'ottenimento del certificato di prevenzione incendi (compresa la progettazione e il computo metrico e la linea antiincendio) e gli interventi straordinari da eseguirsi sul montacarichi finalizzati all'ottenimento di detto certificato e spese legali varie i cui costi non sono stati ancora quantificati…”.
Dalle delibere suindicate (prodotte dall'attore sub doc. n 13) risulta che non erano stati deliberati i lavori straordinari relativi a certificato prevenzione incendi, ma che l'assemblea aveva deliberato solo il conferimento dell'incarico ai professionisti per la progettazione degli impianti e la predisposizione dei computi metrici.
Risulta inoltre che con e mail del 3 luglio 2020 (doc. 18 conv. era stato illustrata all'attore la CP_1
situazione relativa sia al certificato prevenzione incendi sia al montacarichi e segnatamente che:
“l'amministratrice dello stabile mi ha riportato direttamente che ha in corso la redazione di computi metrici per poter chiedere preventivi e poi procedere a un'assemblea con lo scopo di deliberare i lavori. L'importo dei lavori non è ancora stato quindi stabilito ma in relazione alla mia esperienza di esperto antincendi e dopo aver visto i progetti autorizzati posso ipotizzare una spesa complessiva che potrebbe attestarsi intorno ai 60.000 € da suddividersi per millesimi di proprietà (la proprietà CP_1
60,62 millesimi). I lavori tuttavia non sono quindi stati nè decisi, nè quantificati e nè deliberati”.
pagina 11 di 14 Inoltre, quanto al montacarichi, con e mail del 29 giugno 2020 veniva precisato che il montacarichi era funzionante e nessun condomino era stato diffidato ad utilizzarlo, come confermato dall'amministratore condominiale (doc. 21 fasc. conv.).
Risulta altresì che anche lo studio notarile aveva fornito all'attore i chiarimenti richiesti sulla ripartizione delle spese e sulla detrazione fiscale (e mail del 23 e 25 giugno 2020 = doc. 22 fasc. conv.), sino a che il 28 giugno 2020, il Notaio aveva rimesso il mandato ricevuto, motivando la decisione al legale dell'attore come segue: “alle domande dei suoi assistiti il mio studio ha risposto (e io personalmente) più e più volte. Io ho rimesso il mandato perché non mi andava di essere usato come scusa per dilazionare e posticipare il rogito…” (doc. n 3 conv. . CP_1
E' dunque provato che la clausola relativa alle spese straordinarie era stata oggetto di discussione (doc.
3 conv. e che le spese straordinarie deliberate erano soltanto quelle relative agli incarichi ai CP_1 professionisti, di importo assai modesto rispetto all'economia del contratto.
Ne deriva che la tesi dell'attore che assume la legittimità del recesso dell'attore (di cui alla lettera del 7 luglio 2020 doc. n 20 att.) per la violazione della convenuta dell'obbligo informativo
“dell'ineluttabilità e della gravosità di tali oneri nonché dal successivo tentativo di addebitare surrettiziamente dette spese al dott. , mediante l'inserimento nella bozza di contratto definitivo Pt_1
di compravendita predisposto dal Notaio di una clausola mai discussa e mai concordata Per_3 dalle Parti.” è infondata.
L'attore ha anche sollevato dei dubbi sulla irregolarità edilizia dell'immobile in quanto, dall'esame della CILA in sanatoria, pareva che l'immobile non avesse l'agibilità. Tale contestazione è, però infondata, in quanto risulta prodotto il certificato di agibilità, che riguarda l'intero immobile, rilasciato dal Comune di Milano “Agibilità N. 36 / 1971 del 18/02/1971” (doc. n 19 fasc. conv. . CP_1
Il recesso esercitato dall'attore il 7 luglio 2020 è dunque illegittimo non essendo ravvisabile l'inadempimento della convenuta BR rispetto alle obbligazioni assunte con il contratto preliminare, né alcuna responsabilità della convenuta BR e dell'agenzia immobiliare per la violazione CP_2 di obblighi informativi relativi all'immobile oggetto del contratto preliminare nella fase precontrattuale, con la conseguenza che tutte le domande proposte dall'attore devono essere respinte.
Deve invece ritenersi legittimo il recesso esercitato dalla convenuta e la ritenzione della caparra CP_1
con la comunicazione del 9 luglio 2020 (doc. n 22 att.), stante il grave inadempimento dell'attore manifestato con la volontà di sciogliersi dal contratto preliminare e di non stipulare il contratto definitivo di cui alla lettera del 7 luglio 2020.
La convenuta ha quindi diritto alla ritenzione della somma di euro 250.000,00 versata a titolo di caparra ex art. 1385 c.c.. Il diritto di recesso dal contratto, ai sensi dell'art. 1385 comma 2 c.c., comporta difatti pagina 12 di 14 il diritto della parte non inadempiente di ritenere la caparra, in funzione di liquidazione del danno predeterminata, forfettaria e sganciata dall'onere della prova (Cassazione, sentenza 16 novembre 2023,
n. 31928).
La richiesta di condanna ex art. 96 cpc deve essere respinta, non essendo ravvisabile la “responsabilità processuale aggravata” nella infondatezza delle domande proposte dall'attore e non essendovi elementi che denotino il carattere abusivo dell'azione.
Le spese di lite di questo giudizio seguono la soccombenza dell'attore e si liquidano come da dispositivo, ex D.M. 147/2022, avuto riguardo al tenore delle memorie, all'impegno difensivo ed al valore della causa, compreso tra € 520.000,01 ed € 1 milione, reputando congrui i parametri medi delle prime due fasi del processo e quelli minimi della fase istruttoria e decisoria per la natura documentale della causa.
In particolare il compenso è liquidato applicando la tariffa forense approvata con d.m. n. 147 del 2022, che risulta superiore alla nota spese della convenuta in quanto comprende anche il compenso CP_2
per la fase istruttoria, che è dovuto per il deposito delle memorie ex art. 183 VI comma c.p.c. anche se in misura minima per l'assenza di prova orale.
Anche le spese di lite della terza chiamata vanno poste a carico dell'attore, in quanto è parte soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in causa, che è fondata sulla polizza assicurativa a copertura dei rischi professionali (Cass. sez. 3 - Ordinanza n. 6144 del 07/03/2024).


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, ogni diversa istanza disattesa:

1. Rigetta tutte le domande dell'attore;

2. Accerta e dichiara la legittimità del recesso esercitato dalla convenuta Controparte_1
il 9 luglio 2020 ed il diritto della predetta alla ritenzione della somma di euro
[...]
250.000,00 ricevuta a titolo di caparra ex art. 1385 c.c.;

3. Rigetta la domanda ex art. 96 c.p.c.;

4. Condanna l'attore alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti e della terza chiamata che liquida in favore della convenuta in € 18.420,00 Controparte_1
per compenso, euro 759,00 per spese anticipate, oltre 15 % per spese forfetarie, c.p.a. e i.v.a.; per la convenuta in € 18.420,00 oltre 15 % per spese Controparte_2 forfetarie, c.p.a. e i.v.a.; per la terza chiamata in € 18.420,00 oltre 15 % per spese CP_3
forfetarie, c.p.a. e i.v.a.
pagina 13 di 14 Milano, 31 marzo 2025
Il Giudice dott. Antonella Cozzi
pagina 14 di 14