N. R.G. 2108/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona dei seguenti magistrati: dott. M. RADICI Giudice ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 2108/2024 (alla quale è stato riunito il procedimento 134/25) promossa da:
L.F.H. SRL (C.F. 11031830968), di seguito per brevità FH, con il patrocinio dell'avv. VEDANI FABIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Indirizzo Telematico presso il difensore avv. VEDANI FABIO
INTIMANTE contro

MO SRL (C.F. 08781420966), di seguito per brevità MO, con il patrocinio dell'avv. MIONI ALBERTO MARIA EUGENIO e dell'avv. , elettivamente domiciliato in Corso di Porta Romana 20122 MILANO presso il difensore avv. MIONI ALBERTO MARIA EUGENIO
INTIMATA
Oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI
All'udienza di discussione compariva il solo procuratore dell'intimante il quale concludeva come segue:
L'Avv. VEDANI precisa le conclusioni insistendo nella pronuncia di rilascio con condanna per le spese di lite.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato FH intimava lo sfratto per morosità nei riguardi della pagina 1 di 6 società MO per il mancato pagamento dei canoni locatizi per un importo pari ad € 15.069,96 per le fatture prodotte in atti, dovuti in virtù di un contratto di locazione ad uso diverso dall'abitativo stipulato in data 11/12/2014 ed avente ad oggetto un immobile sito in Besnate (VA), Via Carlo Mauri
n. 4.
L'intimante chiedeva pertanto che il Tribunale disponesse, oltre all'ingiunzione di pagamento del dovuto, “il rilascio da parte di MO RL (CF. e P. Iva 08781420966), in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in 21010 Besnate (VA), Via Carlo Mauri n. 4, sgombre da persone e cose, alla libera disponibilità della Proprietaria, della unità immobiliare sita in Besnate
(VA), Via Carlo Mauri n. 4, posta al piano terra, comporta da n. 1 vani utili e di n. 1 accessori con estremi catastali identificati al foglio 8, sub. 28, particella 991, cat. D/8, rendita catastale Euro
4441,01, con fissazione del termine di legge di giorni trenta dalla convalida, oppure dalla pronuncia di ordinanza non impugnabile ex art. 665 cpc, per l'inizio dell'esecuzione dello sfratto;
in ogni caso, con vittoria di spese e competenza, determinati secondo la vigente Tariffa, ivi compreso il rimborso al 15%
e le competenze legali liquidande della procedura di ingiunzione, determinate ai sensi della vigente
Tariffa, maggiorate di IVA e CPA sull'imponibile…”.
Formatosi il contraddittorio si costituiva MO la quale si opponeva alla convalida dello sfratto eccependo: 1) l'illegittimità dell'applicazione del 100% dalla rivalutzione ISTAT, in luogo del 75 %, conseguente diritto alla ripetizione dell'indebito da parte di MO;
2) l'inadempimento del locatore all'obbligo di manutenzione straordinaria dell'immobile ex art. 1576 cc e art. 1575 n° 2 cc con conseguente parziale inutilizzabilità dell'immobile.
In via riconvenzionale chiedeva la riduzione del canone e la restituzione di quanto indebitamente corrisposto da MO nel corso del rapporto da compensarsi con i canoni azionati.
Prima dell'udienza per la convalida MOE provvedeva a saldare il proprio debito e quindi la locatrice rinunciava alla richiesta ingiunzione di pagamento della morosità pur insistendo nell'ordine di rilascio.
Con ordinanza in data 6/6/2024 il Giudice denegava la richiesta di rilascio con provvedimento provvisoriamente esecutivo e disponeva la prosecuzione del giudizio nel merito previa trasformazione del rito.
Nelle more veniva incardinata la procedura di mediazione che non dava esito positivo.
Nel frattempo FH notificava a MO altra intimazione di sfratto in relazione a successiva morosità maturata incardinando il procedimento n. 4128/24 avanti al Tribunale in epigrafe, ove pagina 2 di 6 l'intimata si costituiva riproponendo le medesime domande ed eccezioni oggetto del procedimento n.
2108/24.
Anche in tale procedimento veniva emessa ordinanza di diniego del rilascio provvisoriamente esecutivo dell'immobile e disposta la prosecuzione del giudizio nel merito previa trasformazione del rito (il procedimento assumeva pertanto il n. 134/25).
In seguito alla rimessione di entrambi i giudizi avanti al Presidente, veniva disposta l'assegnazione anche del secondo procedimento al Giudice in epigrafe, che disponeva la riunione dei due giudizi.
All'udienza del 11/3/2025 compariva il solo procuratore dell'intimante, il quale, invitato dal giudicante, rassegnava le conclusioni nei termini sopra esposti.
Sulla base delle conclusioni rassegnate dalle parti la causa viene trattenuta in decisione.
Sussistenza della morosità
Come si desume dagli atti, MO non ha contestato il mancato pagamento dei canoni convenuti, a cui ha ottemperato nell'imminenza delle udienze di convalida rimanendo però debitrice di una parte del dovuto e precisamente del canone di marzo, con riferimento all'annualità corrente, e di quello afferente al mese di dicembre 2024 con riferimento al procedimento riunito (vd. verbale del procedimento
4128/24, poi divenuto 134/25).
A norma del punto 4) del contratto (sub doc. 1) è esclusa la possibilità di ritardare il pagamento del canone e l'inadempimento a tale obbligo determina la facoltà per la locatrice di determinare la risoluzione del contratto senza necessità di diffida o di costituzione in mora.
Si tratta di un'ipotesi di clausola risolutiva espressa (art. 1456 c.c.), la cui operatività è sottratta alla valutazione del giudicante in punto di gravità dell'inadempimento in quanto già prevista dalle parti (vd. per tutte Cass., sez. 6 – 3, ord. n. 29301 del 12/11/2019).
Spettava all'intimato dare la prova di avere adempiuto al proprio obbligo con riferimento alla morosità residua sopra esposta.
Non avendovi provveduto, sussiste il diritto della locatrice di avvalersi dalla facoltà di risoluzione del rapporto.
Le domande svolte dall'intimata non possono trovare accoglimento per le ragioni che seguono.
pagina 3 di 6 Eccezioni/domande riconvenzionali dell'intimata
Le ragioni che MO ha posto a fondamento della propria opposizione attengono a due aspetti che vengono esaminati distintamente.
A) Inosservanza degli obblighi manutentivi
Quella più significativa attiene all'asserito inadempimento di controparte agli obblighi manutentivi, con conseguente riduzione dell'utilizzabilità dell'immobile.
A fronte della contestazione di parte locatrice in ordine alla responsabilità per le infiltrazioni - che FH imputa all'assenza di manutenzione ordinaria spettante dalla conduttrice sia in relazione all'immobile in sé che alla vegetazione circostante (vd. incidenza della “mancata potatura del rampicante collocato
a ridosso della parete perimetrale. Infatti, l'arbusto, raggiunto il colmo, è cresciuto sul tetto andando a smuovere alcune tegole della copertura”, memoria costitutiva dell'intimante nel presente giudizio) - spettava a MO fornire la prova del proprio assunto in punto sia di inadempimento della locatrice che di incidenza - e in che misura effettiva- rispetto all'utilizzabilità dell'immobile, da ciò derivandone le conseguenze in ordine alla riduzione del canone.
Tale prova non è stata fornita tenuto conto dell'inammissibilità dell'istruttoria orale (non vi è stata un'articolazione della capitolazione in forma dettagliata e specifica, distinta dalla parte narrativa, e nemmeno è stato indicato il teste di riferimento in quanto l'indicazione è stata fatta in udienza, quindi tardivamente, come eccepito da parte intimante).
MO in effetti non ha depositato la memoria integrativa ex art. 426 cpc, pur essendosi riservata di articolare compiutamente in tale memoria le proprie difese, né è comparsa all'ultima udienza per insistere e dettagliare le proprie richieste istruttorie.
A fronte di tale carenza probatoria la richiesta di CTU fatta originariamente da MO in sede di opposizione alla convalida dello sfratto (“per la quantificazione della riduzione di fruibilità del bene e la conseguente quantificazione della riduzione del canone di locazione”), peraltro non ribadita successivamente, appare inammissibile in quanto generica ed esplorativa.
Pertanto la domanda svolta in via riconvenzionale dall'intimata non può trovare accoglimento.
B) Illegittimità della clausola in punto di aggiornamento del canone
MO ha chiesto di accertare l'illegittimità “della previsione contrattuale dell'aggiornamento del canone in misura pari al 100% delle variazioni Istat visto che il contratto de quo ha la durata minima pagina 4 di 6 legale di 6 anni più 6 anni” e di “condannare FH RL a restituire ex art. 2033 cc quanto indebitamente percepito a tale titolo da parte della conduttrice pari a € 1.398,50 ovvero a quel diverso importo maggiore o minore che dovesse risultare di giustizia, il tutto maggiorato di interessi moratori ex D.
L.vo 192/2012 dal momento dell'incasso a quello della effettiva restituzione“.
La fondatezza di tale assunto è stata riconosciuta dall'intimante, la quale ha eccepito tuttavia in compensazione “gli interessi maturati sul ritardo nel pagamento dei canoni e delle spese di riscaldamento anticipate pari ad euro 1.462,81“.
Tali poste non sono state contestate e dunque il credito di parte MO va dichiarato estinto per compensazione.
Rilascio dell'immobile
Alla luce delle considerazioni esposte la domanda di rilascio dell'immobile (l'unica sulla quale ha insistito FH all'udienza di discussione, dovendosi ritenere rinunciata la domanda inerente al pagamento dei canoni dovuti in quanto non ribadita) è pertanto fondata e meritevole di accoglimento.
Ai fini dell'esecuzione del provvedimento, valutate le circostanze del caso, si ritiene conforme a giustizia fissare termine ex art. 56 l. locaz. sino al 11/6/2025.
Spese di lite
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono pertanto poste a carico dell'intimata nella misura che si liquida come da dispositivo tenendo conto anche della fase della mediazione e della duplicità dei giudizi qui riuniti.


PQM


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accertato quanto in premessa, disattese le domande riconvenzionali di parte intimata, dispone il rilascio dell'immobile in oggetto, libero da persone e cose, fissando per l'esecuzione termine sino al 11/6/2025;
2) Condanna l'intimata a rifondere all'intimante le spese di lite liquidate in complessivi euro
7.800,00 per compensi professionali, oltre spese generali, oneri di legge ed anticipazioni pagina 5 di 6 documentate (ivi comprese quelle inerenti le spese vive per la mediazione ed il compenso del mediatore).
Manda alla cancelleria per quanto di competenza
Busto Arsizio, 11 marzo 2025
Il Giudice
dott. Massimiliano Radici
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