N. R.G. 61853/2020
Tribunale Ordinario di Roma Sezione Seconda Civile
All'udienza del 10/12/2025, innanzi al giudice dott.ssa SA AT, chiamata la causa 61853/2020, sono comparsi:
- l'Avv. Stefania Troiani, in sostituzione dell'Avv. RUSSO CARMINE per la parte attrice;

- l'Avv. FRANCESCO GIALLANELLA per la parte convenuta;

Il Giudice invita le parti alla discussione della lite.
Il difensore della parte attrice discute la lite riportandosi a tutti i propri scritti, ed alle note depositate, in via telematica, al fascicolo d'ufficio; chiede l'accoglimento delle conclusioni ed istanze ivi rassegnate, con rifusione delle spese del giudizio.
Il difensore della parte convenuta si riporta agli scritti difensivi ed alle note conclusive, segnalando che l'azione esperita in giudizio ha natura petitoria e reale (revindica), e che il verbale di mediazione esibito dalla controparte in copia, non è corredato dall'attestazione di conformità, da reputare necessaria non trattandosi di duplicato informatico.
Il difensore dell'Ater impugna e contesta, rilevando che l' è Controparte_1 ente gestore del patrimonio e.r.p., per delega normativa, talché ha legittimazione all'azione, a prescindere da quale diritto reale possa gravare sull'immobile oggetto di causa.
Il Giudice
Ritenuto di poter definire le questioni sollevate dalla difesa convenuta, in sede di decisione della lite, all'esito della discussione orale, pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. dandone lettura.
Il Giudice
SA AT
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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
Tribunale Ordinario di Roma
- Sezione 2^ Civile -
Il Tribunale, in persona del giudice dott.ssa SA AT, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di primo grado, iscritta al n. 61853 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020, avente ad oggetto “occupazione senza titolo di immobile”, e vertente tra
Parte_1 rappresentata e difesa dall'Avv. Carmine Russo per procura generale alle liti a rogito notar. rep n. 3971 racc. 2776 del 4.10.2018, allegato 1 all'atto di citazione, CP_2
e con costui domiciliata in via Fulcieri Paulucci de' Calboli n. 20/e, presso gli CP_1 uffici dell'Avvocatura Generale dell'ente attore e
, elettivamente domiciliata in via S. Controparte_3 CP_1
Godenzo n. 91, presso lo studio dell'Avv. Giovanni Calauti, rappresentata e difesa dall'Avv. Francesco Giallanella, giusta procura in calce alla comparsa di risposta
convenuto
Motivi della Decisione


1. fatti controversi
1.1 Con l'atto introduttivo della lite la parte attrice in epigrafe, evocando in giudizio la SI.ra , ha chiesto a questo Tribunale di: (a) Controparte_3 accertare e dichiarare la convenuta occupante senza titolo dell'immobile sito in via Caffaro n. 4, matricola 5-900463 dal giorno 21 febbraio 2013; (b) CP_1
pagina 2 di 11 condannare la stessa al rilascio dell'immobile, libero da cose e persone;
(c) condannare la sig.ra al risarcimento del danno procurato Controparte_3 per l'occupazione dell'immobile dal 21.2.2013 al 31.10.2020, per il complessivo avere di €. 141.312,00 oltre IVA e interessi, e oltre a quanto dovuto fino al rilascio, ovvero alla maggiore o minor somma ritenuta dovuta, con vittoria di spese di lite.
In particolare, a motivo della domanda, ha esposto:
o di essere proprietaria dell'immobile adibito ad uso commerciale sito in via CP_1
Caffaro n. 4, matricola 5-900463,
o che tale cespite era stato concesso in locazione all' Controparte_4
, per uso diverso dall'abitazione, con contratto in data 5 gennaio 2006;
[...]
o che, in data 7 marzo 2012, il precedente conduttore riconsegnava il suddetto locale;

o che tale immobile veniva occupato, senza titolo alcuno, dalla convenuta almeno da marzo 2013, come risultante dall'accertamento effettuato dalla Polizia Locale
Capitale XI Gruppo (doc. n. 4 atto di citazione); CP_1
o che la convenuta vi trasferiva la propria residenza anagrafica, modificando in tal senso la destinazione d'uso del locale;

o che il reddito locativo dell'immobile in parola, parametrato al canone di locazione pattuito con l' , fosse quantificabile in € Controparte_4
1.536,00 mensili;

o di aver inutilmente diffidato la convenuta al rilascio e al rispristino dell'immobile de quo, nonché al pagamento dell'indennità di occupazione per il godimento dell'unità immobiliare per il periodo dal 1° marzo 2013 al 31 marzo 2019, senza ottenere alcun riscontro.
1.2 A seguito della rituale notifica dell'atto di citazione, la convenuta si è costituita in giudizio, chiedendo di: (a) in via preliminare e pregiudiziale, dichiarare l'improcedibilità del giudizio per mancato esperimento della mediazione obbligatoria ex art. 5 d. lgs. 28/2010, in quanto concernente le materie di locazione e diritti reali;

(b) accertare e dichiarare la carenza di legittimazione attiva dell'attore; (c) accertare e dichiarare la parziale prescrizione del presunto credito vantato dall'Ater; (d) nel merito, rigettare ogni domanda in quanto infondata in fatto e in diritto;
(e) in subordine, ridurre il quantum debeatur a titolo di risarcimento danni.
pagina 3 di 11 A tal fine, la convenuta ha dedotto:
o di aver presentato, in data 26 febbraio 2021, domanda di assegnazione in regolarizzazione, ex L.R. n.1/2020, sia all' di sia al Comune di CP_1 CP_1
essendo incerta la titolarità dell'immobile; CP_1
o che l' non avesse dimostrato in giudizio di essere titolare del diritto di CP_1 proprietà dell'immobile de quo, né che lo stesso fosse destinato ad uso commerciale;

o che la richiesta di risarcimento danni per € 141.312,00, quantificata sulla base del contratto di locazione con la precedente locataria, fosse del tutto sproporzionata;

o che il credito vantato dall' per l'occupazione protrattasi dal 1° marzo CP_1
2013 al 31 ottobre 2020 fosse parzialmente prescritto, essendo trascorso il termine quinquennale previsto dall'art. 2947 c.c.
1.3 Assegnati i termini ex art. 183, comma 6, c.p.c., l'attrice, con la prima memoria, all'esito del ricalcolo del canone locativo teorico in € 171,05 mensili (da parte dell'Ufficio Stime dell'Ater di , ha ridotto l'importo della domanda di CP_1 risarcimento del danno, per l'occupazione nel periodo dal 1° marzo 2013 al 7 settembre 2021, ad € 17.721,15 (171,05 x n. 103 mensilità).
Con la memoria ex art. 183, n. 2, comma 6, c.p.c., la parte attrice ha depositato: (i)
l'atto di compravendita del terreno del 27 giugno 1924, a rogito del Notaio Per_1 di rep. 57249 (doc. 9); (ii) lo stralcio del progetto di costruzione
[...] CP_1 dell'immobile del 31 dicembre 1931 (doc. n. 11); (iii) la scheda della stima del valore locatizio (doc. n. 12); (iv) la visura storica dell'immobile (doc. n. 13).
La causa è stata istruita con l'acquisizione dei documenti prodotti dalle parti;
alla odierna udienza, entrambe le parti sono state invitate alla precisazione delle conclusioni e alla discussione orale della lite;
all'esito, il tribunale ha emesso la presente sentenza.


2. questioni pregiudiziali
Prima di esaminare il merito della lite, giova sottolineare che l'art. 5 del d. lgs.
28/2010 prevede il previo esperimento della procedura di mediazione come condizione di procedibilità delle domande giudiziali in materia, inter alia, di locazione e diritti reali. Nella fattispecie, l'Ater ha esperito un'azione reale di revindica
pagina 4 di 11 nell'assunto che l'immobile di sua proprietà fosse stato abusivamente occupato dalla convenuta;
ragione per cui, la domanda deve dirsi procedibile, e definibile nel merito, all'esito del tentativo infruttuoso di media-conciliazione, così come esperito dall' attrice su disposizione del tribunale. Parte_1
Non giova alla difesa convenuta evidenziare che il verbale di mancato accordo innanzi all'Organismo di mediazione sarebbe stato depositato, in copia informatica, senza attestazione di conformità (all'originale informatico): ciò, per diversi ordini di ragioni.
In primis, perché la contestazione della conformità della copia (anche informatica) all'originale (anche informatico) può sopravvenire non oltre la prima memoria o non oltre la prima udienza successiva all'esibizione del documento, e tale termine
(decadenziale) risulta già maturato alla data in cui è stata posta la questione: segnatamente, in occasione delle note conclusionali autorizzate, ex art. 281-sexies
c.p.c., al termine dell'udienza di precisazione delle conclusioni, nel corso della quale non era stata formulata alcuna osservazione (v. in tema Cass. Sez. 2, 18/07/2024, n.
19850: «l'art. 2719 c.c. - che esige un espresso disconoscimento della conformità con
l'originale delle copie fotografiche o fotostatiche - è applicabile tanto alla ipotesi di disconoscimento della conformità della copia al suo originale, quanto a quella di disconoscimento della autenticità di scrittura o di sottoscrizione, ed entrambe le ipotesi sono disciplinate dagli artt. 214 e 215 c.p.c., con la conseguenza che la copia fotostatica non autenticata si ha per riconosciuta, tanto nella sua conformità all'originale quanto nella scrittura e sottoscrizione del loro autore, se la parte comparsa non la disconosce in modo specifico ed inequivoco alla prima udienza o nella prima risposta successiva alla sua produzione;
tale effetto si produce anche quando uno o più eredi non dichiarino entro tali termini - in modo rituale, chiaro ed inequivoco - di non conoscerle»).
In secondo luogo, perché l'attestazione della conformità (all'originale) dell'atto depositato dal difensore non è prescritta, dall'art. 16-bis d.l. n. 179/2012 (applicabile al giudizio ora in decisione) a pena d'inammissibilità del deposito medesimo, pertanto alcuna sanzione di tal fatta potrebbe essere comminata dal tribunale, in assenza di una norma a ciò specificamente legittimante.
In terzo luogo, ma non da ultimo, perché la contestazione di assenza di conformità della copia all'originale non è fine a sé stessa, ma dev'essere circostanziata e pagina 5 di 11 motivata da specifiche ragioni, ossia corredata dalla puntuale indicazione degli aspetti per i quali si afferma sussistere difformità dall'originale (principio pacifico;
v. ex pluribus Cass. Sez. 5, 01/04/2025, n. 8604; Cass. Sez. 5, 05/11/2024, n. 28373): nel caso di specie nulla di specifico è stato indicato dalla difesa convenuta a motivo della contestazione di conformità, con quanto ne consegue in termini di sua irrilevanza processuale.
Infine perché, come sicuramente noto alle parti, «in tema di prova documentale, il disconoscimento, ai sensi dell'art. 2719 c.c., della conformità tra una scrittura privata e la copia fotostatica, prodotta in giudizio non ha gli stessi effetti di quello della scrittura privata, previsto dall'art. 215, comma 1, n. 2, c.p.c., in quanto, mentre quest'ultimo, in mancanza di verificazione, preclude l'utilizzabilità della scrittura, la contestazione di cui all'art. 2719
c.c. non impedisce al giudice di accertare la conformità della copia all'originale anche mediante altri mezzi di prova, comprese le presunzioni» (Cass. Sez. 5,
18/01/2022, n. 1324, che enuncia un principio pacifico: v. da ultimo Cass. Sez. L,
07/10/2024, n. 26200; Cass. Sez. 5, 05/01/2025, n. 134: «in tema di copie di documenti, il disconoscimento della conformità all'originale, che deve avvenire in modo chiaro e circostanziato e non con mere clausole di stile, presupponendo l'esistenza di un documento originale ed attenendo al contenuto di quello prodotto in copia, consente di dimostrare la difformità anche mediante presunzioni e si differenzia dal cd. diniego di originale, con cui viene contestata la stessa esistenza dell'originale del documento e richiede la querela di falso, al fine di espungere dall'ordinamento la copia artificiosamente creata, privandola di efficacia probatoria»).
Nel caso di specie, l'esame diretto del verbale di media-conciliazione, esitato in mancato accordo, quale depositato sia dalla difesa dell' che dalla difesa CP_1 convenuta, consente di apprezzare la perfetta conformità dei documenti, aventi identico contenuto, talché la questione di conformità si palesa, conclusivamente, defatigante e infondata.


3. merito della lite.
La domanda in citazione va accolta, nei termini di cui al dispositivo, e per quanto di seguito esposto.
3.1 L'Ater di ha chiesto di accertare e dichiarare che la convenuta abbia CP_1 occupato senza titolo l'immobile di sua proprietà, sito in via Caffaro n. 4, a CP_1
pagina 6 di 11 partire dal mese di marzo 2013, e conseguentemente ha chiesto la sua condanna al rilascio dell'immobile.
Agli effetti (processuali), comunque si voglia qualificare la domanda - rei vindicatio ex art. 948 c.c., ovvero azione personale di rilascio ex art. 2037 c.c. (in merito al discrimine tra le due azioni si rinvia alla lettura della dotta dissertazione in Cass.
Sezioni Unite n°7305.2014, il cui richiamo, in questa sede, risulta pletorico ai fini del decidere) – spettava alla parte attrice di dimostrare (se contestata) la proprietà dell'immobile per cui è contendere, nonché la sua occupazione da parte della convenuta;
spettava poi a quest'ultima di eccepire e dimostrare di non avere la detenzione dell'immobile o, in alternativa, di detenere l'immobile in virtù di un titolo che la legittimasse a tanto (Cass Sez. 2, 26/02/2007, n. 4416: "in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza "ab origine" di qualsiasi titolo"; cfr. conf. Cass.
n°26003.2010; Cass. n°1929.2009; Cass. n°23086.2004; Cass. n°1635.1999: "la qualità di proprietario è sufficiente per richiedere la restituzione, mentre incombe al detentore che sostiene di avere sulla cosa un diritto di godimento l'obbligo di provare che fra le parti è stato concluso un contratto in tal senso").
Ciò posto, a sostegno della propria domanda, l'Ater di ha depositato, tra gli CP_1 altri, il rapporto della Polizia di Roma Capitale del 18 marzo 2013, a documentare la presenza della convenuta all'interno dell'immobile (che comunque è processualmente pacifica), nonché l'atto di compravendita del terreno su cui in seguito sarebbe stato edificata l'unità immobiliare oggetto della controversia (cfr. documenti allegati nn. 4 e 9 al fascicolo di parte attrice).
3.2 Tanto basta all'accoglimento della domanda, perché da un lato la parte attrice pagina 7 di 11 ha ampiamente dimostrato di essere proprietaria (per giusti titoli, oltreché per usucapione) dell'immobile de quo agitur, acquisito in proprietà per effetto di accessione (art. 934 c.c.) al terreno su cui edificato, precedentemente acquistato (per compravendita) da oltre un ventennio, e perché dall'altro la convenuta non ha neppure propriamente dedotto, tantomeno dimostrato, di essere in possesso di alcun titolo legittimante alla detenzione dell'immobile di proprietà altrui.
Infatti, nel costituirsi in giudizio, la convenuta ha dedotto di aver presentato, senza ricevere alcun riscontro, domanda di assegnazione in regolarizzazione ai sensi della l.r. 1/2020, chiedendo pertanto la sospensione del giudizio.
Sennonché, la normativa invocata dalla convenuta prevede che la regolarizzazione della posizione di occupante abusivo possa essere richiesta da parte di chi, in presenza di determinati requisiti, occupi senza titolo “alloggi di edilizia residenziale pubblica”, sì da risultare applicabile esclusivamente ad immobili ad uso abitativo
(categoria catastale gruppo “A”).
Nel caso che ci occupa, il cespite de quo agitur appartiene, invece, agli immobili di categoria catastale “C2”, i quali sono adibiti a magazzini e locali di deposito (doc. n.
13 allegato al fascicolo di parte attrice).
Inoltre, ammesso e non concesso che la normativa in tema di regolarizzazione sia astrattamente applicabile anche alle occupazioni di immobili destinati ad uso diverso dall'abitazione, la convenuta avrebbe potuto giovarsi della domanda di regolarizzazione solo ove fosse stata accolta, essendo necessario un esplicito provvedimento in tal senso, emesso dall'Ente proprietario: tale provvedimento difetta, nel caso di specie, sicché le questioni sollevate in merito alla (richiesta ma non concessa) regolarizzazione non hanno alcun pregio, ai fini della decisione.
Conclusivamente, essendo pacifico, e comunque dimostrato dalla documentazione in atti, che la convenuta abbia acquisito (e conservato) la detenzione dell'immobile in assenza di qualsivoglia titolo che la legittimasse a tanto, la domanda di rilascio va accolta, come in dispositivo.
3.3 In ordine, poi, alla pretesa risarcitoria, deve preliminarmente esaminarsi l'eccezione di prescrizione formulata da parte convenuta.
Al riguardo, è opportuno ricordare che l'usurpazione di un immobile di proprietà altrui integra un illecito extracontrattuale (art. 2043 c.c.) di natura permanente, che pagina 8 di 11 quindi si consuma fin quando perduri l'occupazione e genera un diritto di credito risarcitorio, in capo al proprietario-danneggiato, che matura permanentemente ed è permanentemente esposto a prescrizione quinquennale, ex art. 2947 c.c. (sul punto, v.
Cass. Sezioni Unite n°735.2015: «l'occupazione e la manipolazione del bene immobile di un privato ...integra un illecito di natura permanente che dà luogo ad una pretesa risarcitoria avente sempre ad oggetto i danni per il periodo .. durante il quale il privato ha subito la perdita delle utilità ricavabili dal bene, sino al momento della restituzione»; più di recente,
Cass. Sez. 1, 30/09/2021, n. 26592: «il danno derivante dall'occupazione sine titulo di un alloggio .. ha natura di illecito permanente, dando luogo al ripetersi di fatti illeciti, connessi alla perdita dei frutti naturali dell'immobile per il periodo di illegittima occupazione, con riferimento a ciascun periodo in relazione al quale si determina la perdita di detti frutti, con la conseguenza che in ogni momento sorge per il proprietario il diritto al relativo risarcimento e nello stesso tempo decorre il relativo termine di prescrizione quinquennale previsto dall'art. 2947 cod. civ.»; ancora, cfr. Cass. n. 5381/2011 «il danno da occupazione illegittima... si ricollega ad una condotta antigiuridica con carattere permanente, in quanto si protrae nel tempo e dà luogo ad una serie di fatti illeciti, a partire dall'iniziale apprensione del bene, con riferimento a ciascun periodo in relazione al quale si determina la perdita di detti frutti, con la conseguenza che in ogni momento sorge per il proprietario il diritto al risarcimento del danno già verificatosi
e nello stesso momento decorre il relativo termine di prescrizione quinquennale; pertanto, il diritto al risarcimento dei danni rimane colpito dalla prescrizione per il periodo anteriore al quinquennio precedente la proposizione della domanda» conforme, tra le tante, Cass. n°18936.2012).
Ne consegue che il termine di prescrizione deve ritenersi interamente consumato fino al quinquennio antecedente alla data del primo atto interruttivo documentato in giudizio.
Nel caso di specie, tale atto è costituito dalla diffida al pagamento notificata in data 23 maggio 2019 e, pertanto, il termine quinquennale di prescrizione risulta interamente consumato con riguardo al credito risarcitorio maturato sino al 23 maggio 2014.
Deve quindi essere accolta la domanda di condanna al pagamento di una somma di denaro per l'occupazione abusiva dell'immobile di cui è causa, nei limiti in cui pagina 9 di 11 protrattasi dal maggio 2014 sino all'attualità.
3.4 In ordine al quantum debeatur, questo deve liquidarsi in via equitativa, e considerando trattarsi di “danno normale” (Cass. Sez. Un. 15 novembre 2022, n. 33645), ossia di lesione delle ordinarie facoltà di godimento (diretto o indiretto) spettanti al proprietario della res usurpata; aggiungasi che, oltretutto, nel caso di specie, risultano frustrate le finalità di pubblico interesse che l' è tenuta a Parte_1 perseguire, in sede di gestione del suo patrimonio immobiliare.
Il danno in questione può essere correttamente commisurato al valore locativo del bene e – tenuto conto della consistenza ed ubicazione dell'immobile, nonché del valore minimo di mercato individuato secondo le quotazioni O.M.I. (pari a € 12,50 mq/mese) – può essere liquidato nella misura indicata dall'Ater di in € 172,05 CP_1 mensili (doc. n. 12 allegato al fascicolo di parte attrice), non avendosi alcuna evidenza di prova che il valore locativo del cespite sia effettivamente inferiore a quello (irrisorio) indicato dalla difesa attrice.
La convenuta deve essere, pertanto, condannata a pagare in favore dell' CP_1
a titolo di risarcimento del danno procurato fino all'attualità (dicembre 2025
[...] incluso), la somma di € 24.087,00 (data dall'importo delle 140 mensilità scadute dal maggio 2014 sino all'attualità, dicembre 2025), oltre interessi legali dall'attualità al saldo;
non è invece consentita la condanna in futuro richiesta dall'Ater, non essendo la controversia inerente ad un rapporto locativo e non potendosi applicare la norma eccezionale di cui all'art. 664 comma 1 c.p.c., oltre i casi in essa espressamente indicati (v. in tema Cass. Sez. 3, 10/04/2014, n. 8405; Cass. Sez. 3, 31/05/2005, n. 11603:
«in tema di locazione di immobili urbani, la condanna del conduttore al pagamento dei canoni da scadere sino alla riconsegna dell'immobile locato, dal medesimo comunque dovuti a seguito della risoluzione della locazione a titolo di danni per la protratta occupazione dell'immobile
(art. ai sensi dell'art. 1591 cod. civ.), costituisce ampliamento della domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, che trova fondamento nella particolare disposizione dell'art. 664, primo comma, cod. proc. civ. secondo cui, in caso di convalida definitiva dello sfratto intimato per la morosità del conduttore, è ammissibile
l'emissione dell'ingiunzione al pagamento non solo dei canoni scaduti alla data di notificazione dell'intimazione ma, ove l'intimante ne abbia fatto contestuale richiesta, anche di quelli "da scadere fino all'esecuzione dello sfratto", quale ipotesi specifica di condanna c.d.
pagina 10 di 11 in futuro, di carattere tipico e di natura eccezionale, con la quale l'ordinamento tutela
l'interesse del creditore all'ottenimento di un provvedimento nei confronti del debitore prima ancora che si verifichi l'inadempimento»).
4. Le spese infine seguono la soccombenza e devono essere liquidate nella misura indicata in dispositivo.


Per Questi Motivi

il Tribunale di Roma, pronunciando nella causa civile di primo grado, in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e richiesta disattesa e respinta, così provvede:
- condanna la sig.ra al rilascio immediato dell'immobile Controparte_3 in via Caffaro n. 4, in favore della parte attrice;
CP_1
- condanna al pagamento, in favore dell'attrice, della Controparte_3 somma di € 24.087,00, oltre interessi legali dal dì della presente sentenza al saldo;

- condanna la convenuta alla rifusione, in favore Controparte_3 dell'attrice, delle spese del grado, che liquida in € 786,00 per esborsi, € 3.000,00 per compensi tariffari (scaglione sino ad € 26.000,00), oltre spese generali al 15%, iva e cpa, come per legge.
Roma, 10 dicembre 2025 il giudice
SA AT

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