REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
Sezione decima civile
Il Tribunale di Roma, in composizione monocratica, in persona del Giudice, dott.
Francesco Cina, letti gli artt. 281 quinquies, 132 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., ha pronunciato la seguente
SENTENZA DEFINITIVA nella causa iscritta al n. 43785 del Ruolo Generale Affari Civili Contenziosi dell'anno
2019 tra
(C.F. , in giudizio con l'avv. Alessia Parte_1 C.F._1
Tupini
-parte attrice-
e
(C.F. ), in giudizio con gli avv.ti Controparte_1 C.F._2
Alfonso Gentile ed Antonella Gentile
-parte convenuta-
OGGETTO: vendita cose immobili.
CONCLUSIONI: i procuratori delle parti hanno così precisato le rispettive conclusioni:
- per parte attrice: “insiste nelle conclusioni rassegnate nell'atto di citazione e quindi: “In via principale, la risoluzione del Contratto relativo all'appartamento ex art. 1497 c.c., e la condanna del convenuto al risarcimento dei danni patrimoniali ed esistenziali da valutarsi in via equitativa ed alla restituzione delle somme percepite;
in via subordinata, la risoluzione del Contratto medesimo ex art. 1490 c.c. per i gravi vizi della cosa venduta e la condanna della convenuta al risarcimento dei danni. […]
1 Con vittoria di spese, competenze ed onorari”;
- per parte convenuta: “Voglia l'Ill.mo Tribunale adito, in via preliminare, accertare
e dichiarare la prescrizione dell'azione di garanzia per i vizi della cosa venduta ex art.
1497 C.c. e dell'azione di garanzia per i vizi occulti ex art. 1490 C.c. essendo decorso il termine prescrizionale annuale;
in via principale e nel merito, rigettare tutte le domande di parte attrice perché infondate in fatto e in diritto per le motivazioni di cui alla presente comparsa. In ogni caso con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1. Oggetto della controversia ed elementi del processo rilevanti per la decisione.
1.1. Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in Parte_1
giudizio , formulando conclusioni conformi a quelle poi precisate e Controparte_1
sopra trascritte.
A sostegno delle domande formulate, parte attrice ha esposto:
- che la stessa attrice aveva concluso con il convenuto, in data 1.4.2015, un contratto di compravendita relativo ad un immobile sito in Roma, via Antonio Schivardi n. 4, costituito da un appartamento posto al terzo piano, con annesso sottotetto al quarto piano;

- che il convenuto, quale venditore, all'art. 7 del predetto contratto aveva dichiarato che “[…] per la successiva realizzazione di opere interne per il ripristino della destinazione ad uso abitativo di detto appartamento, è stata presentata al comune di
Roma apposita SCIA […], in data 10 febbraio 2015 prot. N. 11050, mentre la comunicazione di fine lavori munita della relativa certificazione di collaudo è stata presentata allo stesso Comune in data 24 febbraio 2015 prot. 17321”;
- che la attrice, una volta andata ad abitare nell'immobile, si era avveduta che, nello stesso, non affluiva acqua a causa di un difetto dell'impianto idrico, con conseguente impossibilità, per sé e per la propria famiglia, di lavarsi, riscaldarsi e svolgere tutte le attività implicanti l'utilizzo dell'acqua;
- che la attrice aveva quindi immediatamente informato di tale circostanza il venditore
(all'epoca della vendita proprietario dell'intero fabbricato), il condominio e l'Acea;
- che pur essendo intervenuta in loco, aveva accertato la regolarità della fornitura Pt_2
2 d'acqua e della pressione della stessa in corrispondenza del contatore, escludendo quindi che, per quanto di sua competenza, vi fossero problematiche;

- che, soltanto in data 14.10.2016 e dopo numerosi rinvii per consentire all'assemblea condominiale di deliberare sulla spesa necessaria a porre rimedio alla problematica, era stata installata un'autoclave, che non si era tuttavia rivelata risolutiva, in quanto il flusso di acqua non era comunque sufficiente a servire adeguatamente l'appartamento;
- che la attrice aveva pertanto denunciato l'esistenza del suddetto vizio occulto con missiva del 19.10.2016;
- che il convenuto, con missiva del 21.10.2016, aveva tuttavia declinato ogni responsabilità, sostenendo che la presunta “perdita di acqua” si era verificata successivamente alla stipula della compravendita dell'appartamento (le cui chiavi di accesso erano state consegnate all'attrice due mesi prima della stipula) ed eccependo comunque la prescrizione per decorso del termine annuale previsto dall'art. 1495, comma 2, c.c.;
- che, nel verbale relativo al sopralluogo effettuato dall' in data 21.6.2016, Pt_3 era stato attestato che nell'appartamento “[…] vi era un flusso d'acqua largamente insufficiente se non mancante del tutto in aperta violazione con quanto previsto dal
Regolamento di igiene del Comune di Roma […]”;
- che la attrice aveva quindi instaurato, in data 2.1.2017, un procedimento ex art. 696
c.p.c., nel corso del quale il C.T.U. aveva accertato lo scarso approvvigionamento idrico dell'immobile, indicando i lavori da eseguire al fine di risolvere la problematica.
Su queste premesse, parte attrice ha quindi dedotto:
(i) che il contratto di compravendita era nullo per assenza del certificato di agibilità, atteso che quello presentato al momento della sottoscrizione del contratto risaliva al
16.10.1976, mentre l'immobile, successivamente, aveva subito diverse ristrutturazioni e cambi di destinazione d'uso; interventi questi all'esito dei quali il predetto certificato non era mai richiesto ed ottenuto proprio a causa del fatto impeditivo costituito dal difetto di approvvigionamento idrico;
e ciò in quanto l'art. 33 del regolamento di igiene del Comune di Roma prescriveva che le case di abitazione dovessero essere provviste, fra l'altro, “di acqua potabile, buona e sufficiente, in ogni appartamento”;
(ii) che la carenza di approvvigionamento idrico, rendendo l'immobile inidoneo ad
3 assolvere la destinazione economico-sociale cui era destinato – integrava in ogni caso la fattispecie della vendita di aliud pro alio, come tale svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c., con conseguente possibilità per l'acquirente di ricorrere al rimedio generale della risoluzione del contratto per inadempimento di cui all'art. 1453 c.c.; e ciò considerando anche che, nella specie, il
C.T.U. nominato nel corso del procedimento per accertamento tecnico preventivo, nello stimare in complessivi euro 10.000,00 la spesa necessaria per il rifacimento dell'intero impianto idrico, aveva previsto la posa di tubazioni all'esterno dell'edificio, con conseguente deturpamento del decoro architettonico dell'edificio stesso;
mentre, per installare le nuove tubazioni all'interno dell'edificio, sarebbe stata necessaria una spesa maggiore rispetto a quella preventivata:
(iii) che ricorrevano anche i presupposti per la condanna del convenuto al risarcimento dei danni, da liquidare in via equitativa, in quanto l'impossibilità di fruizione dell'acqua impediva alla attrice ed alla sua famiglia di soddisfare esigenze di vita primarie (ripercuotendosi così sul diritto alla qualità della vita ed alla libera estrinsecazione della personalità, come garantito dall'art. 2 Cost.), costringendoli ad iscriversi in palestre per poter usufruire delle docce, ad affrontare quotidianamente spese di lavanderia ed astenersi dall'invitare presso il proprio appartamento parenti ed amici.
1.2. Il convenuto si è tempestivamente costituito in giudizio, eccependo in via preliminare la decadenza e la prescrizione ai sensi degli artt. 1495 e 1490, 1494 e 1497
c.c., contestando, nel merito, la fondatezza delle avverse domande e concludendo quindi per il rigetto delle stesse.
Ha infatti allegato, eccepito e dedotto:
- che tanto le azioni di risoluzione del contratto ai sensi degli artt. 1497 e 1490 c.c., proposte dall'attrice rispettivamente in via principale e in via subordinata, quanto l'azione di risarcimento del danno erano prescritte per decorso del termine annuale di cui all'art. 1495 c.c.;
- che, infatti, l'atto di compravendita era stato stipulato in data 1.4.2015, mentre il ricorso ex art. 696 bis c.p.c. era stato depositato in data 2.1.2017 e l'atto introduttivo del presente procedimento era stato notificato in data 24.6.2019, dunque, oltre il
4 predetto termine;

- che, come ammesso dalla stessa parte attrice, la denuncia ex art. 1495 c.c. per i vizi dell'immobile compravenduto era stata inoltrata al convenuto soltanto in data
19.10.2016, ossia un anno e mezzo dopo la consegna dell'immobile e dunque ben oltre il termine prescritto di otto giorni, nonostante la stessa si fosse avveduta della mancanza di acqua sin dal momento in cui era andata a vivere nell'appartamento;
- che, in ogni caso, parte attrice non aveva né precisato, né dimostrato se il vizio lamentato rientrasse nella categoria del vizio redibitorio o del vizio occulto o se si trattasse di un'ipotesi di consegna di aliu pro alio, avendo indistintamente fatto riferimento a tutte le predette fattispecie;

- che la presunta carenza di pressione dell'impianto idrico era verosimilmente legata alla vetustà delle tubature condominiali, la cui realizzazione risaliva agli anni settanta, come attestato nella relazione tecnica redatta dal C.T.U. nominato nell'ambito dell'accertamento tecnico preventivo;

- che il CTU, peraltro, aveva omesso di considerare che l'intervento di sostituzione dell'autoclave, che aveva una capacità eccessiva rispetto alle necessità dell'impianto e al calibro delle tubature, aveva peggiorato e compromesso la pressione dell'acqua;
- che la relazione tecnica predisposta dal CTU aveva in ogni caso accertato, da un lato, che il vizio lamentato dall'attrice riguardava parti comuni dell'edificio - delle quali il era custode e responsabile ed alle quali non si estendeva, dunque, la CP_2
garanzia per i vizi della cosa venduta – dall'altro, che lo stesso era risolvibile con un intervento di manutenzione dal costo, contenuto, di euro 3.500,00;
- che, in ogni caso, il vizio in questione non costituiva un vizio occulto, in quanto la pressione dell'acqua all'interno dell'abitazione era circostanza immediatamente verificabile da parte dell'attrice (a maggior ragione che quest'ultima aveva avuto il possesso delle chiavi ben prima della stipulazione del rogito), così come lo stato manutentivo generale dell'edificio condominiale, e non costituiva una qualità essenziale ai fini del godimento del bene;

- che, contrariamente da quanto sostenuto da parte attrice, l'immobile era dotato di certificato di agibilità, rilasciato in data 16.10.1976, quando l'appartamento aveva una destinazione d'uso residenziale;

5 - che, inoltre, relativamente all'unità immobiliare in oggetto, erano stati rilasciati dal
Comune di Roma, in data 19.1.2015, due titoli edilizi in sanatoria per la variazione della destinazione d'uso da appartamento ad ufficio, mentre per la successiva realizzazione di opere interne per il ripristino della originaria destinazione d'uso abitativo era stata presentata al Comune di Roma apposita S.C.I.A in data 10.2.2015 con fine lavori il 24.2.2015;
- che la variazione della destinazione d'uso non necessitava, di per sé, la predisposizione di un nuovo certificato di agibilità e comunque, nel caso di specie, detta variazione era consistita nel ripristino della originaria destinazione abitativa;

- che, in ogni caso, l'immobile, all'epoca della compravendita, possedeva le caratteristiche necessarie all'uso e i requisiti strutturali per l'eventuale rilascio di un nuovo certificato.
1.3. Assegnati i termini ex art. 183, comma 6 c.p.c., rigettate le istanze istruttorie formulate da parte attrice, disposta l'acquisizione del fascicolo d'ufficio relativo al procedimento di A.T.P. n. 33/2017 r.g., preso atto della mancata accettazione, da parte della attrice, della proposta conciliativa formulata dal giudice ai sensi degli artt. 185 bis e 91, comma 1, seconda parte c.p.c., la causa, istruita mediante produzioni documentali delle parti, è stata poi assunta in decisione sulla base delle conclusioni sopra trascritte, con termini ex art. 190, comma 1, c.p.c. per il deposito degli scritti conclusionali.
2. Le domande proposte da parte attrice devono essere rigettate per le ragioni di seguito esposte.
2.1. In diritto, va brevemente premesso che, secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità (v. da ultimo Cass. 23604/2023), in caso di vendita di immobili destinati ad abitazione, la mancanza del certificato di agibilità non inficia la validità “strutturale” del contratto traslativo per illiceità dell'oggetto.
Il difetto del predetto certificato configura invece, alternativamente:
(i) l'ipotesi di vendita di aliud pro alio, qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili;

(ii) l'ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili;

6 (iii) l'ipotesi dell'inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa.
In particolare, si è condivisibilmente affermato (v. ancora la già citata Cass.
23604/2023, di cui di seguito, per comodità espositiva, si riportano testualmente le motivazioni) che sussiste consegna di aliud pro alio – che, come è noto, dà luogo all'azione contrattuale di risoluzione ai sensi dell'art. 1453 c.c. ed è quindi svincolata dai termini di decadenza e prescrizione previsti dagli artt. 1495 e 1497 c.c. – “qualora il bene consegnato sia completamente eterogeneo rispetto a quello pattuito, per natura, individualità, consistenza e destinazione, cosicché, appartenendo ad un genere diverso, si riveli funzionalmente del tutto inidoneo ad assolvere allo scopo economico- sociale della res promessa e, quindi, a fornire l'utilità presagita”.
Ed infatti “solo allorché l'immobile presenti “insanabili” violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio “. Con la conseguenza che “l'aliud pro alio è integrato sia nel caso di differenza strutturale, sia in caso di alterazione qualitativa che può determinare la degenerazione della cosa, il suo declassamento, a condizione che il difetto di qualità, in rapporto con quanto pattuito fra le parti, faccia della cosa, in sé e per sé, una res “irrimediabilmente” diversa, inidonea a soddisfare quella certa destinazione”.
Per converso, “la facoltà di sanare le difformità riscontrate rispetto alle prescrizioni di igiene, salubrità e sicurezza, qualunque esse siano, evidentemente esclude ontologicamente che il cespite alienato sia radicalmente eterogeneo rispetto al modello pattuito, tanto da comprometterne definitivamente la funzione economico- sociale. In tali casi è indispensabile, invece, accertare in concreto se, alla stregua della natura (quid), del modo di manifestarsi (quomodo) e dell'entità della relativa esternazione (quantum) del requisito (igienico, sanitario, di sicurezza o inerente al
7 risparmio energetico) inosservato, sia realizzata una mera imperfezione o alterazione relativa al processo di fabbricazione, di produzione, di formazione e di conservazione della res ovvero un più consistente discostamento dal tipo o dalla specie, alla stregua della privazione delle qualità essenziali inerenti alla sua natura e agli elementi sostanziali, benché non sia pregiudicata la preponderante prevalenza degli elementi che la caratterizzano ai fini della classificazione nel medesimo genere”.
2.2. Poste queste premesse, deve innanzitutto essere disatteso l'assunto di parte attrice (peraltro non sorretto dalla formulazione di un'apposita domanda di accertamento), secondo cui la mancanza del certificato di agibilità comporterebbe la nullità del contratto di compravendita.
2.3. Le risultanze acquisite inducono poi al rigetto delle domande di risoluzione e risarcimento danni proposte da parte attrice.
2.4. Quanto alla domanda di risoluzione, occorre preliminarmente precisare che, nonostante il tenore letterale delle conclusioni formulate (in cui si fa riferimento solo alla fattispecie di cui all'art. 1457 c.c. ed a quella di cui all'art. 1490 c.c.), parte attrice ha inteso domandare la risoluzione del contratto di compravendita anche sul presupposto – alternativo rispetto a quello della mancanza di qualità essenziali o dell'esistenza di un vizio redibitorio – della ricorrenza di un aliud pro alio.
Ciò si evince agevolmente dal corpo dell'atto introduttivo del giudizio (v. pag. 9 e ss. dell'atto di citazione), in cui si fa espresso richiamo alla fattispecie dell'aliud pro alio ed alla completa inidoneità della cosa venduta ad assolvere alla propria destinazione economico-sociale (in tema di interpretazione della domanda giudiziale,
v. fra le altre Cass. 18653/2004, secondo occorre tenere conto della volontà della parte quale emergente non solo dalla formulazione letterale delle conclusioni assunte nella citazione, ma anche dall'intero complesso dell'atto che le contiene, considerando la sostanza della pretesa).
2.5. Nel caso in esame, va tuttavia esclusa la ricorrenza dei presupposti per l'integrazione della fattispecie dell'aliud pro alio.
La relazione predisposta dal CTU all'esito del procedimento di accertamento tecnico preventivo – sulla scorta di motivazioni congrue, logiche e sul punto non contraddette dalle osservazioni delle parti – ha infatti accertato la sanabilità del vizio
8 riscontrato nell'impianto che garantisce l'approvvigionamento idrico dell'appartamento (insufficiente approvvigionamento riconducibile alla tubatura condominiale di adduzione dell'acqua, di diametro inadeguato, obsoleta, con presenza di ruggine e detriti calcarei), determinando il costo complessivo necessario per porvi rimedio in una forbice ricompresa, a seconda della tipologia di intervento prescelto, fra
3.500,00 e 10.000,00 euro, oltre IVA.
Considerando la sanabilità del vizio e la limitata incidenza economica della spesa a tal fine occorrente (tenuto anche conto del valore l'immobile – acquistato al prezzo di euro 735.000,00 – e del fatto che il costo sopra indicato è destinato comunque ad essere ripartito fra i condomini dell'edificio), va quindi escluso che l'immobile compravenduto costituisca una res irrimediabilmente diversa da quella pattuita e, come tale, inidonea a soddisfare la propria destinazione economico-sociale.
2.6. L'eccezione di prescrizione sollevata dal convenuto giustifica il rigetto delle ulteriori domande di risoluzione (ex art. 1497 c.c. e, in subordine, ex art. 1490 c.c.) e risarcimento danni proposte da parte attrice.
2.6.1. Costituisce infatti circostanza pacifica che la attrice abbia ottenuto la consegna del bene in data non successiva alla conclusione del contratto di compravendita, come detto stipulato in data 1.4.2015.
La prima denuncia documentata dei vizi risale poi al 19.10.2016 (v. doc. 8 del fascicolo di parte attrice;
atto stragiudiziale questo intervenuto oltre l'anno dalla consegna e comunque non idoneo ad interrompere la prescrizione ex art. 1495, comma
3, c.c. ai fini della domanda di risoluzione;
in tema v. Cass. 20332/2007, secondo cui la facoltà di domandare la risoluzione del contratto di vendita, attribuita dall'art. 1492 cod. civ. al compratore di una cosa affetta da vizi, ha natura di diritto potestativo, a fronte della quale la posizione del venditore è di mera soggezione;
ne consegue che la prescrizione dell'azione - fissata in un anno dall'art. 1495, terzo comma, c.c.. - può essere utilmente interrotta soltanto dalla proposizione di domanda giudiziale e non anche mediante atti di costituzione in mora, che debbono consistere, per il disposto dell'art. 1219, primo comma, cod. civ., in una intimazione o richiesta di adempimento di un'obbligazione, previsioni che si attagliano ai diritti di credito e non anche ai diritti potestativi), mentre il ricorso ex art. 696 c.p.c. è stato depositato in data in data
9 2.1.2017.
Il termine annuale di prescrizione previsto dall'art. 1495, comma 3, c.c. – termine applicabile anche all'ipotesi di mancanza di qualità essenziali, in forza dell'espresso richiamo di cui all'art. 1497, comma 2, c.c. – è quindi decorso infruttuosamente.
2.6.2. Per completezza – e pur non essendo stata la questione oggetto delle difese delle parti – va inoltre escluso che il termine di prescrizione sia stato interrotto da una condotta del venditore qualificabile come riconoscimento del diritto alla garanzia.
Le allegazioni della attrice sono infatti del tutto generiche sia nella parte in cui si fa riferimento al contenuto delle iniziali doglianze e richieste rivolte al venditore ed al condominio (v. punto 6 delle premesse in fatto dell'atto di citazione), sia soprattutto nella parte in cui si fa riferimento all'intervento di installazione di un'autoclave posto in essere dal condominio (v. punto 7 delle premesse in fatto dell'atto di citazione, non risultando indicato quando e sulla base di quali presupposti sia stato deliberato ed effettuato l'intervento).
Di modo che, sulla base delle richiamate allegazioni, non è possibile desumere l'esistenza di una condotta del venditore (anch'egli condomino) volta a riconoscere le ragioni dell'acquirente e dunque l'esistenza di un vizio o una mancanza di qualità della cosa venduta. Evenienza questa peraltro smentita dalla condotta successiva dello stesso venditore odierno convenuto, il quale, a fronte della richiesta risarcitoria formulata dalla attrice con la missiva del 19.6.2016, ha fin da subito negato l'esistenza del vizio, imputando la “presunta perdita d'acqua” a fatti successivi alla conclusione del contratto di compravendita (v. doc. 5 del fascicolo di parte attrice).
2.6.3. La maturazione della prescrizione preclude dunque l'esercizio non solo della domanda di risoluzione ex artt. 1492 e 1497 c.c., ma anche della domanda risarcitoria.
Va infatti ricordato che tutte le azioni spettanti al compratore per i vizi della cosa venduta o per la mancanza di qualità promesse od essenziali – e quindi non solo quella di risoluzione del contratto e riduzione del prezzo, ma anche l'azione di risarcimento del danno – sono soggette alla decadenza ed alla prescrizione contemplate dall'art. 1495 (v. Cass. 10728/2001 e Cass. 1218/2022). Con la conseguenza che, anche quando si domandi il solo risarcimento del danno, previa declaratoria di inadempienza del
10 venditore, si fa valere la garanzia prevista e disciplinata dagli artt. 1490 e ss. c.c., sicché debbono necessariamente ricorrere tutti i presupposti delle azioni redibitorie e quanti minoris, e quindi debbono essere osservate tutte le condizioni prescritte per tali azioni sotto pena di decadenza o di prescrizione (v. anche Cass. 3527/1993).
3. Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano, nel complessivo importo indicato nel dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al D.M.
55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022 (valore della controversia ricompreso fra euro 520.000,00 ed euro 1.000.000.00 in ragione del valore, presumibile dal prezzo di vendita, dell'immobile oggetto del contratto di cui si è domandata la risoluzione;
importi medi per le fasi di studio, introduzione e decisione;
importo minimo per la fase istruttoria in ragione della limitata attività resasi necessaria nel corso della stessa).


P.Q.M.

il Tribunale in composizione monocratica, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) rigetta le domande di parte attrice;

2) condanna al rimborso, in favore di , delle spese di Parte_1 Controparte_1
lite, che si liquidano in complessivi euro 18.420,00 per compenso professionale, oltre spese generali nella misura del 15% ed oltre CPA e IVA come per legge.
Così deciso in Roma, l'8 marzo 2025
Il Giudice
(dott. Francesco Cina)
Provvedimento redatto con la collaborazione della ott.ssa Laura Perrotta CP_3

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