N. R.G. 4093/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI PAVIA
III Sezione Civile
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del Giudice dott. Giacomo Rocchetti, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. R.G. 4093/2021, promossa da:
C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. MARIA Parte_1 C.F._1
ERMINIA RAINERI del Foro di Pavia;

ATTORE contro
(C.F: ), rappresentato e difeso dall'Avv. GAETANO CP_1 C.F._2
ABELA del Foro di Pavia;

CONVENUTO
Oggetto: Altri istituti di diritto agrario.
Conclusioni:
- parte attrice: “piaccia al Giudice adito, contrariis reiectis, previi gli accertamenti e declaratorie del caso, dichiarare che il sig. nella sua qualità di proprietario Parte_2 coltivatore diretto di alcuni dei fondi confinanti aveva diritto di ricevere l'invito alla prelazione per la compravendita dei terreni compravenduti con atto a rogito notaio
il 24.7.2020 (Rep. 76894 Racc. 24189), presentato alla Conservatoria Persona_1
dei RRII di Vigevano in data 28.7.2020 ai nn. 5008 Reg.Gen e 3548 Reg.Part., e, non avendolo ricevuto, IN VIA PRINCIPALE: accertare e dichiarare il diritto di
[...]
di riscattare tutti i terreni compravenduti a corpo, con atto a rogito Notaio Parte_1
24.7.2020 (Rep. 76894 Racc. 24189), presentati alla Conservatoria dei Persona_1
RR..II. di Vigevano in data 28.7.2020 ai nn. 5008 Reg.Gen e 3548 Reg.Part., -dato atto che il sig. offre formalmente ed è pronto a versare nei termini di legge il Parte_1 corrispettivo dovuto, pari ad € 152.000, dichiarare trasferiti in capo ai al sig. Parte_1
i terreni di cui al CT del comune di Suardi fg 2 mapp 119 di ha 00.11.97- fg 1 mapp
[...] 39 di Ha 00.51.50- fg 1 mapp 46 di ha 00.37.24- fg 1 mapp 47 di ha 00.00.86- fg 2 mapp
115 di ha 00.13.16- fg 2 mapp 147 di ha 00.32.05- fg 2 mapp 77 di ha 00.28.43 – fg 4 mapp
91 di ha 02.07.87- fg 4 mapp 112 di ha 01.49.27- fg 4 mapp 117 di ha 00.57.86- fg 4 mapp
148 di ha 00.04.25 – fg 5 mapp 36 di ha 00.40.07 IN VIA SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di esercizio della prelazione a corpo, accertare e dichiarare il diritto di
di riscattare i fondi confinanti con quelli di proprietà dell'attore e Parte_1
precisamente i fondi individuati al Fg 5 mapp 36 di ha 00.40.07 - fg 4 mapp 91 di ha
02.07.87 e, se ritenuto di giustizia, quelli contigui al predetto mappale in forza della continuità funzionale dei medesimi identificati al fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25 (in quanto graficamente identificato e contenuto nel mappale 91 benchè trattasi di un unico appezzamento coltivato con il mappale 91) al fg 4 mapp 112 e fg 4 mappale 117 (in quanto vincolati tra loro con scolo delle acque verso i mappali 91 e quindi anche 148), e fg. 1 mapp
39-46-47 determinandone il corrispettivo in proporzione a quello indicato in atto di compravendita, ferma l'offerta del suo pagamento nei termini di legge;
- dato atto che il sig.
offre formalmente ed è pronto a versare nei termini di legge il Parte_1
corrispettivo dovuto, dichiarare trasferiti in capo ai al sig. i terreni di cui Parte_1
al CT del comune di Suardi al Fg 5 mapp 36 di ha 00.40.07 e fg 4 mappale 91 di ha
02.07.87 e se ritenuto di giustizia quelli legati da contiguità funzionale accertata indentificati ai fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25 fg 4 mapp 112 e fg 4 mappale 117 fg. 1 mapp
39-46-47 - Ordinare al competente Conservatore dei RR.II la trascrizione della emananda sentenza;
- Con vittoria di spese, diritti ed onorari di causa.”;
- parte convenuta: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Pavia, ogni contraria e diversa eccezione
e deduzione reietta, previe le declaratorie del caso, in particolare, ferma e ribadita la riserva d'appello come in atti: in via preliminare e nel rito: - dichiarare la nullità dell'atto di citazione in data 20 luglio 2021 per violazione dell'art. 164 c.p.c. assumendo ogni conseguente declaratoria favorevole al convenuto;
- accertato e dichiarato il mancato esperimento della mediazione obbligatoria ai sensi dell'art. 5 D.lgs. 28/2010, dichiarare
l'improcedibilità del presente giudizio, l'improponibilità e/o l'inammissibilità dell'atto di citazione introduttivo, assumendo ogni conseguente declaratoria favorevole al convenuto ivi compresa la dichiarazione di nullità dell'atto di citazione;
- dichiarare la nullità della CTU per i motivi esposti in atti e anche dedotti specificamente all'udienza del 9.05.2024, assumendo ogni provvedimento conseguente;
in via principale e nel merito: - respingere tutte le domande proposte da nei confronti di perché Parte_1 CP_1
infondate in fatto e in diritto;
In via istruttoria: - disporre la rinnovazione della CTU, previa nomina di un nuovo consulente, o, in subordine, disporre la chiamata a chiarimenti del
CTU già nominato in contraddittorio con il Consulente di Parte, per i motivi già specificati verbalmente all'udienza del 9.05.2024 e dedotti in atti. Con il favore delle spese e dei compensi professionali di giudizio.”.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e dello svolgimento del processo
Con sentenza non definitiva n. 1593/2023 del 12.12.2023, pubblicata il 13.12.2023, questo
Tribunale, sulle domande promosse da nei riguardi di non Parte_1 CP_1 definitivamente pronunciando, così disponeva: “• rigetta la domanda principale, in quanto infondata;
• accoglie la domanda subordinata, accertando la sussistenza dei requisiti di legge per
l'esercizio del diritto di prelazione e di riscatto agrario ex art. 8 L. n. 590 del 1965 e art. 7 L. n. 817 del 1971 s.m.i. da parte di (C.F: ), limitatamente ai fondi Parte_1 C.F._1
confinanti con quelli di proprietà, trasferiti a titolo oneroso da (C.F: Parte_3
) e (C.F: in favore di C.F._3 Parte_4 C.F._4
(C.F: ) con atto pubblico di compravendita stipulato il CP_1 C.F._2
24.07.2020 a rogito Notaio dott. (rep. n. 76894, racc. n. 24189), registrato e Persona_1
trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Vigevano (pres. n. 28.07.2020, reg. gen. 5008/3548 reg. part.), e precisamente dei terreni a destinazione agricola catastalmente identificati ai fg 4 mapp. 91 di ha 02.07.87, fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25 e fg. 5, mapp. 36 di ha 00.40.07 del Catasto terreni del Comune di Suardi;
• rimette la causa sul ruolo per la determinazione del valore del riscatto, come da separata ordinanza;
• spese del giudizio rimesse alla statuizione definitiva;
• ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari, competente per territorio, la trascrizione della presente sentenza non definitiva.”
Con separata ordinanza in pari data, la causa veniva rimessa in istruttoria per la determinazione del valore dei terreni oggetto di retratto, attraverso un supplemento di perizia conferita al medesimo
CTU dott. agr. Persona_2
Esaurite le operazioni peritali, seguivano l'esame della CTU e due udienze dedicate al tentativo di conciliazione tra le parti.
Fallita l'ipotesi conciliativa, le parti venivano chiamate a precisare le conclusioni mediante il deposito di note scritte ex art. 127-ter c.p.c. entro il termine del 01.10.2024, scaduto il quale la causa veniva trattenuta in decisione, con termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito delle comparse conclusionali e memorie di replica.
Ragioni giuridiche della decisione
§1. I fatti di causa sono riportati nella sentenza non definitiva e si intendono richiamati per esigenze di sintesi espositiva.

1.1 Con la citata sentenza non definitiva, il Tribunale si è pronunciato in ordine alle domande proposte da nei confronti di ritenendo sussistere i requisiti per la Parte_1 CP_1
prelazione e il riscatto agrario in relazione ai soli terreni a vocazione agricola confinanti con quelli di proprietà dell'attore e da lui direttamente coltivati, precisamente i fondi in agro del Comune di
Suardi (PV) catastalmente individuati al Fg. 5, mapp. 36 di Ha 00.40.07, Fg 4 mapp 91 di Ha
02.07.87 e Fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25.
1.2 Sul rilievo che il prezzo della compravendita è stato pattuito tra i venditori e il convenuto- acquirente in complessivi € 152.000,00 (di cui € 149.000,00 “a corpo” per tutti i terreni di
[...]
oltre € 3.000,00 per il solo immobile di cui al Fg. 2 mapp. 119 in capo ai Parte_4
coniugi - , senza alcun riferimento al valore dei singoli Parte_5 Persona_3
lotti, è stato disposto un supplemento di perizia per la stima dei terreni indicati ai fini della determinazione del valore del riscatto.
§2. Prima di esaminare i risultati cui è pervenuto il CTU, appare opportuno prendere posizione sulle questioni di carattere preliminare sollevate dalle parti.
2.1 Nella comparsa conclusionale del 02.12.2024, parte attrice - criticando apertamente la soluzione assunta con la sentenza non definitiva (cfr. pag. 5 e 6 comp. concl.) - si duole del fatto che sarebbe mancata una valutazione da parte di questo Giudice circa la sua volontà di esercitare la prelazione ed il retratto agrario sulla più ristretta porzione dei lotti compravenduti, “essendosi lo stesso espresso sin dall'inizio per il riscatto dell'intero lotto”.
Non spetta ovviamente a questo Giudice vagliare la critica al capo della decisione assunta nella sentenza non definitiva.
Basti qui soltanto evidenziare che parte attrice ha espressamente e chiaramente domandato al
Tribunale, in via subordinata, “nella denegata e non creduta ipotesi di esercizio della prelazione a corpo”, di “accertare e dichiarare il diritto…di riscattare i fondi confinanti con quelli di proprietà dell'attore” e precisamente “i fondi individuati al Fg 5 mapp 36 di ha 00.40.07 - fg 4 mapp 91 di ha
02.07.87 e, se ritenuto di giustizia, quelli contigui al predetto mappale in forza della continuità funzionale dei medesimi identificati al fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25 (in quanto graficamente identificato e contenuto nel mappale 91 benchè trattasi di un unico appezzamento coltivato con il mappale 91) al fg 4 mapp 112 e fg 4 mappale 117 (in quanto vincolati tra loro con scolo delle acque verso i mappali 91 e quindi anche 148), e fg. 1 mapp 39-46-47”, nonché di determinarne “il corrispettivo in proporzione a quello indicato in atto di compravendita, ferma l'offerta del suo pagamento nei termini di legge”. In merito alla ubicazione, vocazione, natura e destinazione dei terreni confinanti con quelli di proprietà dell'attore, alla loro autonomia produttiva ed indipendenza colturale rispetto al più ampio oggetto dell'atto di vendita e alle capacità lavorative necessarie per la coltivazione di tutti i possedimenti, si rimanda ai motivi della sentenza non definitiva.
In questa sede ci si limita a prendere atto che, non essendovi rinuncia alla domanda subordinata così come proposta dall'attore e ribadita con le conclusioni precisate in data 30.09.2024, si deve procedere nel senso di quanto statuito con la pronuncia del 12.12.2023.
2.2 Nelle proprie conclusioni il convenuto ha reiterato l'eccezione, formulata all'udienza del
09.05.2024, relativa alla dedotta nullità della CTU integrativa espletata, per non avere il consulente tecnico d'ufficio dott. rinnovato la propria iscrizione nell'albo dei consulenti del Persona_2
Tribunale.
Sul punto va ribadita l'infondatezza dell'eccezione.
Com'è noto, l'art. 16-novies del d.l. 18 ottobre 2012, n. 179, convertito con legge 17 dicembre
2012, n. 221, come introdotto dall'art. 14, comma 2, del d.l. 27 giugno 2015, n. 83, convertito dalla legge 6 agosto 2015, n. 132, prevede che le domande di iscrizione all'albo dei consulenti tecnici d'ufficio, ex art. 13 disp. att. c.p.c., e all'albo dei periti presso il tribunale, ex art. 67 disp. att. c.p.p., siano inseriti con modalità telematiche e che i medesimi albi, in ogni ufficio giudiziario, siano tenuti con modalità esclusivamente informatiche.
A sua volta, l'art. 24-bis disp. att. c.p.c., come introdotto dall'art. 4, comma 2, lett. g), del d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149 (c.d. riforma Cartabia) ha previsto l'istituzione presso il Ministero della giustizia di un elenco nazionale dei consulenti tecnici d'ufficio, suddiviso per categorie e contenente l'indicazione dei settori di specializzazione di ciascuna categoria, in cui, a partire dal 4 gennaio
2024, confluiscono automaticamente le annotazioni dei provvedimenti di nomina.
Trattasi di un elenco accessibile al pubblico attraverso il portale dei servizi telematici (PST) del
Ministero della giustizia.
Con il decreto del Ministro della giustizia 4 agosto 2023, n. 109, infine, è stato approvato il
Regolamento concernente l'individuazione dei requisiti per l'iscrizione all'albo dei consulenti tecnici d'ufficio, nonché delle regole per la formazione, la tenuta e l'aggiornamento dell'elenco nazionale dei consulenti tecnici d'ufficio.
Per quel che concerne le iscrizioni all'albo informatico, l'art. 10 del d.m. n. 103 del 2023 dispone che i professionisti che alla data di entrata in vigore del detto decreto (26 agosto 2023) erano già iscritti all'albo CTU tenuto in modalità analogica, mantengono l'iscrizione e potranno chiedere di essere inseriti in uno o più settori di specializzazione della categoria di appartenenza o di una diversa categoria, allegando all'istanza da inoltrare telematicamente la documentazione prescritta dal medesimo decreto ministeriale.
Dunque, i professionisti già iscritti alla data del 4 gennaio 2024 ad un albo CTU o ad un albo dei periti sono stati chiamati a ripresentare domanda di iscrizione entro il termine del 4 marzo 2024, che coincideva con la scadenza dei novanta giorni dalla pubblicazione delle specifiche tecniche sul sito del Ministero.
A decorrere dal 4 marzo 2024, quindi, gli albi CTU e gli albi dei periti, già costituiti in formato analogico, sono stati sostituiti “ad ogni effetto” dagli albi telematici istituti in ogni Tribunale.
Per il solo albo dei periti ex art. 67 disp.att. c.p.p., in seguito all'aggiornamento delle specifiche tecniche da parte del Direttore generale DGSIA il 4 marzo 2024, il Ministero ha infine concesso una proroga di ulteriori novanta giorni per i professionisti che non erano riusciti ad iscriversi secondo la precedente disciplina.
Nel corso del presente giudizio, dopo la rimessione della causa in istruttoria per il supplemento di perizia, il dott. - dottore agronomo iscritto al n. 1380 dell'Ordine dei Persona_2 [...] della provincia di Milano, già iscritto all'albo dei consulenti tecnici d'ufficio di Controparte_2
questo Tribunale – ha assunto l'incarico prestando (nuovo) giuramento per l'udienza tenutasi in data 08.02.2024, quando cioè non ancora erano spirati i termini per la presentazione della domanda di iscrizione all'albo telematico ai fini dell'inserimento nell'elenco nazionale dei CTU.
Attesa l'obbligatorietà del consulente di assumere e portare a termine l'incarico, salvo che ricorra giusto motivo di astensione (art. 63 e 191 c.p.c.), appare ovvio che – mancando contrarie previsioni di legge - la sopravvenuta scadenza al 4 marzo 2024 per il rinnovo dell'iscrizione all'albo dei CTU del Tribunale non possa affatto inficiare la regolarità delle operazioni peritali già iniziate e concluse con il deposito telematico della relazione integrativa in data 15.04.2024.
2.3 Ragioni di opportunità, oltre che per capacità ed esperienza, consigliavano inoltre la nomina del medesimo CTU dott. per un supplemento alla prima relazione peritale, ai fini della Persona_2
sola stima dei terreni.
Ad ogni modo, la Suprema Corte ha anche di recente confermato che la scelta del consulente tecnico d'ufficio è riservata all'apprezzamento discrezionale del giudice che la dispone e non è censurabile, neanche in ordine alla categoria professionale di appartenenza del consulente e alla sua competenza a svolgere le indagini richieste, attesa la natura e le finalità esclusivamente direttive degli artt. 61 c.p.c., 13 e 22 disp. att. c.p.c. (cfr. Cass. n. 12499/2023).
È stato anche precisato che l'affidamento di un incarico ad un consulente iscritto nell'albo di altro
Tribunale, o non iscritto in alcun albo, in assenza di motivazione che indichi i motivi della scelta, è valido e non è censurabile in sede di legittimità, trattandosi di valutazione rimessa all'apprezzamento discrezionale del giudice di merito attesa la natura non cogente delle norme di cui agli artt. 61, comma 2, c.p.c. e 22 disp. att. c.p.c. (cfr. Cass. n. 19173/2015).
Per gli stessi motivi, quindi, la nomina del consulente tecnico non iscritto all'albo non è né motivo di nullità della relativa nomina da parte del Giudice (Cass. n. 14906/2011), né ragione di nullità della eseguita consulenza (cfr. Cass. n. 4884/1984; v. anche Cass. n. 2981/2025).
Le ulteriori censure di parte convenuta, per quel che ancora interessa, attengono alle conclusioni cui
è pervenuto il CTU e al metodo di stima da questi adottato, aspetti che attengono al merito e che ci si appresta ad esaminare.
§3. Occorre muovere dal principio secondo cui, in tema di prelazione e riscatto agrario, qualora la compravendita abbia ad oggetto diversi fondi con l'indicazione di un prezzo globale riferito al complesso dei fondi stessi senza possibilità di distinguere con esattezza quello relativo a ciascuno di essi, essendo l'interessato impossibilitato a compiere l'offerta del prezzo, non risultando lo stesso determinato dal contratto, questi non decade dal diritto per non aver fatto l'offerta, non potendosi porre a suo carico l'onere di individuare la parte del prezzo riferibile al fondo in relazione al quale esercita il riscatto, atteso che la specificazione del prezzo si configura come obbligo gravante sul venditore “ex lege” n. 590 del 1965 (cfr. Cass. n. 8997/2005). In tal caso, la determinazione del prezzo del riscatto avviene nel relativo giudizio mediante l'espletamento dei normali mezzi istruttori, non esclusa la c.t.u. (cfr. Cass. n. 14754/2007).
La Suprema Corte ha anche chiarito che “l'ammissione del prelazionario al riscatto parziale di un lotto, nella sua parte avente autonomia produttiva e funzionale e destinazione agricola, rispetto al fondo complessivo oggetto della compravendita, rende possibile, allorquando il prezzo di vendita sia indicato nella sua globalità e senza alcun riferimento ai singoli lotti, una autonoma valutazione del valore della parte riscattata - anche mediante consulenza tecnica d'ufficio - che non deve necessariamente essere corrispondente né all'intero prezzo né a quella di una quota proporzionale del prezzo pagato per l'intero bene” (cfr. Cass. n. 18962/2013; conf. Cass. n. 18778/2016), specificando ulteriormente che “solo se i vari fondi presentano una sostanziale omogeneità è possibile determinare il prezzo del riscatto in proporzione al prezzo globale, mentre normalmente il prezzo del riscatto corrisponde a quello di mercato del fondo in relazione al quale è esercitato il riscatto, salvo che non ricorrano particolari circostanze che ne comportino un aumento o una diminuzione con accollo dell'onere della relativa prova a carico della parte interessata” (cfr. Cass. n.
14754/2007 cit.).
3.1 In punto di determinazione del prezzo di riscatto, questo Giudice – escluso di poter adottare il prezzo complessivo di € 152.000,00, risultante dall'atto di vendita - ha ritenuto necessario espletare una consulenza tecnica d'ufficio diretta ad accertare il prezzo proporzionale ed il valore di mercato dei fondi de quo al momento della conclusione del contratto di compravendita. È stato altresì chiesto al CTU di evidenziare, “in caso di sensibile sproporzione”, quali elementi maggiormente incidano sulla stima delle porzioni oggetto di riscatto.
Il CTU ha, quindi, prima riportato tutte le partite contemplate nella compravendita, determinando, con proporzione matematica, il prezzo dei singoli terreni (v. tabella a pag. 4 della rel. int.); sulla scorta dei conteggi effettuati, il prezzo di riscatto dei terreni confinanti, in proporzione al prezzo globale originariamente pattuito tra i contraenti, risulta essere pari a complessivi € 60.454,00, con un valore di €/mq 2,40, pari a €/ettaro 24.000 (arrotondato).
Tale ultimo valore - prosegue il CTU – rispecchia anche il valore medio di mercato dei terreni all'epoca del contratto di compravendita, ciò in ragione dell'indagine sintetico-comparativa effettuata in base all'esame comparativo dei contratti di compravendita stipulati in quella regione agraria per terreni aventi caratteristiche simili;
in sostanza, il valore di mercato stimato dal CTU corrisponde al valore medio desumibile dai prezzi pattuiti in una libera contrattazione in relazione ad undici compravendite di terreni aventi “caratteristiche similari”, la maggior parte concentrate nell'arco del triennio 2019-2021 (cfr. pag. 4 e 5 rel. int. CTU).
3.2 Entrambe le parti, con i propri consulenti, hanno svolto osservazioni critiche alla CTU (cfr. all. rel. int.), in particolare censurando l'erroneo ricorso dell'ausiliario al metodo di stima comparativa per determinare il valore di mercato dei terreni oggetto di retratto, arrivando a risultati, tra loro, diametralmente opposti.
Per il consulente di parte attrice, dott. il calcolo effettuato dal CTU non considera Persona_4
“il peso dei singoli valori rapportati all'estensione della superficie compravenduta”: calcolando la media ponderata, anziché quella aritmetica, la determinazione del valore medio di mercato sarebbe pari a €/mq 1,68, valore sensibilmente inferiore a quello calcolato dal CTU.
Il consulente di parte convenuta, dott. fa leva invece sulla necessità del ricorso alla Persona_5 stima “multiparametrica”, lamentando che il CTU non ha preso in esame le “caratteristiche del bene oggetto di stima”: utilizzando il valore di mercato unitario, individuato in €/mq 3,08, “applicandolo ad ogni singolo mappale”, considerando inoltre “i principali caratteri del bene che possono influenzarne il valore” (natura del terreno e fertilità, giacitura, accesso, forma, ampiezza, distanza, viabilità, ubicazione dell'appezzamento), “con l'applicazione dei diversi coefficienti di valutazione
(k1,k2 ….., kn) ai singoli appezzamenti, come riportato nella tabella in appendice”, il c.t.p. arriva a stimare i terreni oggetto di riscatto in complessivi € 79.800,00, per un valore di € 2.074,00 circa a p.m.
A queste osservazioni il CTU ha risposto affermando come entrambe “possano essere in molti casi corrette, ma, nello specifico, considerate la frammentazione e l'eterogeneità sia delle partite oggetto della presente perizia sia di quelle relative alle altre numerose compravendite rilevate nel territorio
(comparabili), il calcolo utilizzato dallo scrivente meglio rappresenti l'andamento del mercato locale”, aggiungendo che “l'applicazione di quanto indicato dai CTP, porta a valutazioni parziali e non complessive che possono essere indirizzate a rilevare solo alcuni aspetti utili alla visione delle parti” (cfr. pag. 6 rel. int.).
3.3 Ora, anche a voler considerare l'indicazione delle ragioni critiche che precedono ai fini di una stima dei beni eventualmente diversa rispetto a quella indicata dal CTU, ritiene il Tribunale che nessuna arrivi ad una soluzione provata e convincente.
Le parti, infatti, non possono ritenersi sollevate dall'onere di dimostrare la fondatezza dei rispettivi assunti, attesa la tipologia di contestazioni rispetto alle stime fornite dal CTU (tra cui la pretesa di valorizzare le concrete caratteristiche dei fondi in oggetto, dovendosene evidenziare le peculiarità e le disomogeneità suscettibili di influenzare, in concreto, il valore di mercato dei terreni agricoli al tempo della vendita).
Sotto questo profilo, le metodologie di stima e le formule matematiche alternative dei CTP sono esse stesse carenti di concreti riferimenti valutativi, attinenti nello specifico alle caratteristiche di ogni singolo appezzamento, e nelle rispettive osservazioni non vi è alcuna esplicitazione sugli elementi del quadro probatorio da cui doversi apprezzare la congruenza delle critiche sollevate e la verifica dei differenti valori proposti.
Sul punto si osserva come il CT di parte attrice omette di specificare i singoli elementi assunti nel calcolo della media ponderata in riduzione del valore determinato dal CTU;
la genericità dell'assunto non consente, quindi, di contrastare in modo efficace la valutazione del consulente dell'ufficio.
Anche le osservazioni del CT di parte convenuta, ancorché maggiormente sviluppate, non si sottraggono dall'analoga censura di incertezza e indeterminatezza della stima più elevata, non spiegandosi né come, né in base a quale criterio - non meramente soggettivo - di “apprezzamento del mercato”, il c.t.p. abbia selezionato i coefficienti di valutazione “k”, applicandoli secondo la seguente formula “Vl = Vu *S * K” [dove Vu = valore unitario di un appezzamento;
S = superficie dell'appezzamento: K = coefficiente globale (K = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7)], né a quali elementi del compendio probatorio abbia fatto concreto riferimento per valorizzare le specifiche caratteristiche dei terreni oggetto di riscatto.
Si osserva, inoltre, che la stima comparativa del CTU si è comunque svolta sulla base di “atti di compravendita…per terreni con caratteristiche simili” che l'ausiliario ha reperito con la collaborazione di entrambi i CTP (sette dei quali consegnati dallo stesso c.t.p. dott. P. , Per_5 partecipando quindi direttamente alla selezione del materiale comparativo ritenuto idoneo dal CTU per giungere ad una valutazione di stima affidabile.
Per quanto su indicato, il Tribunale non ritiene di doversi discostare dalle conclusioni cui è giunto il
CTU.
§4. In conclusione, deve essere dichiarato il diritto di di riscattare i terreni a Parte_1
destinazione agricola posti in agro del Comune di Suardi (PV), censiti al C.T. del Comune di Suardi al Fg. 4 mapp. 91 di Ha 02.07.87, Fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25 e Fg. 5, mapp. 36 di Ha 00.40.07, venduti con l'atto pubblico di compravendita del 24.07.2020 stipulato a rogito Notaio Per_1
(rep. n. 76894, racc. n. 24189), registrato e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di
[...]
Vigevano (pres. n. 28.07.2020, reg. gen. 5008/3548 reg. part.) tra (C.F: Parte_3
) e (C.F: ), in veste di C.F._3 Parte_4 C.F._4
alienante, e in veste di acquirente. Per l'effetto, alla parte acquirente di tali beni deve CP_1
essere sostituito di diritto sotto condizione sospensiva del pagamento del prezzo Parte_1 di riscatto pari ad € 60.454,00, come sopra determinato, in favore di CP_1
Invero, in base all'orientamento della giurisprudenza di legittimità, cui occorre uniformarsi: “In tema di prelazione agraria, il versamento del prezzo da parte del retraente vittorioso va eseguito nei confronti dell'acquirente retrattato, in quanto il primo subentra con effetto "ex tunc" nella posizione del retrattato che non può, quindi, che essere il destinatario del pagamento del prezzo (...)” (cfr.
Cass. n. 34929/2022).
4.1 Su tale somma non spettano gli interessi, posto che “nel caso di retratto agrario, il retraente è tenuto a versare esattamente il medesimo prezzo indicato nel contratto di vendita stipulato in violazione del diritto di prelazione, senza interessi e rivalutazione monetaria, atteso che, prevedendo l'art. 8, comma 6, della l. n. 590 del 1965, per l'ipotesi di esercizio del diritto di riscatto, che, anche ove sia sorta controversia giudiziale, il prezzo debba essere versato nel termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della sentenza di accoglimento dell'azione di riscatto, prima della scadenza di tale termine l'obbligazione è inesigibile e, quindi, è inidonea a generare interessi ai sensi dell'art. 1282 c.c.” (cfr. Cass. n. 21757/2021).
4.2 Il termine entro il quale deve essere effettuato il versamento del prezzo è di tre mesi e decorrerà dal passaggio in giudicato della sentenza, ai sensi dell'articolo unico della legge n. 2 del 1979.
4.3 Dal momento che l'esercizio del diritto potestativo di riscatto non produce la risoluzione del contratto traslativo a favore del terzo e la contestuale formazione di un titolo di acquisto “ex nunc” in favore del riscattante, né un nuovo trasferimento del diritto sul bene del terzo acquirente al titolare del diritto di riscatto, ma la sostituzione con effetto “ex tunc” di detto titolare al terzo nella stessa posizione di questo nel negozio concluso (Cass. n. 4765/1991), la sentenza che decida affermativamente sul valido esercizio di tale potere ha natura dichiarativa (Cass. n. 1103/2004) o di mero accertamento (Cass. n. 839/1974), cosicché non deve contenere condanna dell'acquirente a trasferire il fondo ma solo constatare il già avvenuto trasferimento, e costituisce valido titolo per la trascrizione ai sensi dell'art. 2651 c.c., con funzione di mera pubblicità-notizia, consistendo in una sentenza da cui risulta acquistato il diritto di proprietà su un bene immobile (cfr. Cass. n.
5606/1979; Cass. n. 2347 e 5134 del 1981; Cass. n. 6868/1983; Cass. n. 6668/1987; Cass. n.
4957/1988).
In relazione a tanto, la presente sentenza è soggetta a trascrizione presso la Conservatoria dei
Registri Immobiliari competente ai sensi dell'art. 2651 c.c., senza necessità di altro e specifico ordine del Giudice.
4.4 Non essendo proposta anche una contestuale domanda di condanna al rilascio dei predetti immobili - in ogni caso subordinato al versamento della somma che precede - a tanto non può provvedersi nel dispositivo.
§5. Nella regolamentazione delle spese di lite si osserva il principio secondo cui la soccombenza deve essere valutata in base all'esito complessivo del giudizio, tenendo conto, cioè, del risultato finale conseguito dall'attore.
5.1 È appena il caso di evidenziare, venendo qui in rilievo, i principi fissati dalla Suprema Corte sul rapporto tra il concetto di soccombenza e la proposizione di domande subordinate:
a) nel caso sia accolta la domanda principale, con assorbimento di quella subordinata, non vi è alcuna soccombenza;

b) nel caso in cui sia rigettata la domanda principale e sia accolta quella subordinata, vi può essere soccombenza parziale di chi quelle domande ebbe a formulare in un solo caso: quando la domanda principale e quella subordinata erano tra loro distinte ed autonome fondate su presupposti di fatto e ragioni di diritto totalmente diverse (cfr. Cass. n. n. 15705/2005).
Pertanto, quando la domanda principale e quella subordinata siano fondate sulle medesime circostanze di fatto o su analoghe ragioni di diritto, e comunque non siano tra loro indipendenti ed autonome, il rigetto della domanda principale e l'accoglimento di quella subordinata non costituiscono tecnicamente una ipotesi di soccombenza parziale. In tal caso, in assenza di autonomia tra la domanda principale e quella subordinata, non sussiste alcuna ipotesi di soccombenza parziale dell'attore, con conseguenti effetti pregiudizievoli sulla statuizione delle spese di lite (cfr. Cass. n. 26043/2020; conf.. in motiv., Cass. n. 21995/2024).
5.2 Nel caso di specie, le domande con cui si chiedono, in via principale, l'accertamento del diritto di prelazione e riscatto agrario su “tutti i terreni compravenduti a corpo” e, in via subordinata,
l'accertamento del medesimo diritto con riguardo ai soli “fondi confinanti con quelli di proprietà dell'attore”, oggetto dello stesso atto traslativo in favore del convenuto, si fondano sui medesimi presupposti di fatto e di diritto, sicché non ricorre una situazione di soccombenza parziale dell'attore.
5.3 L'accoglimento della domanda subordinata rientra, peraltro, nello stesso scaglione di valore della domanda principale, ricompreso tra € 52.000,00 ed € 260,000,00. Non si ravvisano, dunque, i presupposti tipizzati dall'art. 92 c.p.c. ovvero “altre gravi ed eccezionali ragioni” per disporre una compensazione, anche solo parziale, delle spese (non potendo ritenersi valida ragione di compensazione il mancato raggiungimento di un accordo transattivo sull'ammontare del prezzo del riscatto).
La liquidazione è svolta come nel dispositivo, secondo i parametri dettati dal D.M. 55 del 2014 e s.m. da ultimo con D.M. 147 del 2022 (tutte le fasi, par. medi). Non ha luogo il rimborso di spese non richieste e/o debitamente documentate in atti.
5.4 Le spese delle due CTU, liquidate nel corso del processo, seguono il medesimo criterio e vanno poste integralmente a carico della parte convenuta.


P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra domanda ed eccezione disattesa o assorbita come in parte motiva e nella sentenza non definitiva n. 1593/2023, pubblicata in data 13.12.2023, così dispone:
• dichiara, in sostituzione di (C.F: ), il trasferimento in CP_1 C.F._2
favore di (C.F: ) dei beni immobili identificati Parte_1 C.F._1
come segue: Catasto Terreni del Comune di Suardi (PV) al Fg. 4 mapp. 91 di Ha 02.07.87,
Fg 4 mapp 148 di Ha 00.04.25 e Fg. 5, mapp. 36 di Ha 00.40.07, condizionatamente al versamento da parte di in favore di della somma di € Parte_1 CP_1
60.454,00, entro il termine di tre mesi dal passaggio in giudicato della presente sentenza;

• dichiara la presente sentenza soggetta a trascrizione presso la Conservatoria dei Registri
Immobiliari competente per territorio;

• condanna la parte soccombente, al rimborso delle spese del giudizio in favore CP_1 della parte vittoriosa, che si liquidano in € 786,00 per spese esenti, € Parte_1
14.103,00 per compensi (di cui: € 2.552,00 fase studio, € 1.628,00 fase intr., € 5.670,00 fase istr./tratt., € 4.253,00 fase dec.), oltre 15% rimb.forf. spese generali, IVA e CPA come per legge;

• pone definitivamente le spese di CTU a carico della parte soccombente.
Così deciso in Pavia, lì 15 febbraio 2025 Il Giudice dott. Giacomo Rocchetti