n. 1103/2019 r.g.

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Avezzano

in persona del giudice, dott. Mario Cervellino, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

Nel giudizio di intimazione di sfratto per morosità iscritto al r.g. affari contenziosi n. 1103 dell'anno 2019, promossa da
), rappresentato e difeso dagli avv.ti Stefano Parte_1 C.F._1
Di Carlo e Francesca Tiburzi ed elettivamente domiciliato nel loro studio in Avezzano, via
Don Minzoni 13D, giusta procura in calce al ricorso
(ATTORE)
CONTRO
), in persona del l.r.p.t., rappresentata e difesa Controparte_1 P.IVA_1
dagli avv. Alessandro Ciaccia e Sara Mercuri ed elettivamente domiciliata nel loro studio in Avezzano, via Marconi 79D, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e di risposta
(CONVENUTA)

Oggetto: intimazione di sfratto per morosità

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CONCLUSIONI DELLE PARTI
Come da verbale di udienza del 7.2.2022 e precedenti scritti difensivi

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, deducendo di aver stipulato in Parte_1
data 25.5.2004 un contratto di locazione commerciale avente ad oggetto l'immobile sito in
Aielli, via Tiburtina Valeria Km 128+180 con la società ha adito Controparte_1
l'intestato tribunale per ivi sentir convalidare lo sfratto per morosità e condannare la società conduttrice all'immediato rilascio del locale e al pagamento della somma di euro
25.500,00, pari all'importo dei canoni di locazione e oneri accessori scaduti, oltre i canoni a scadere sino alla dara dell'effettivo rilascio.
A sostegno delle proprie domande, ha dedotto che la conduttrice ha effettuato dei pagamenti parziali per le annualità 2014, 2016, 2017, 2018 e 2019 e che, in seguito a compensazioni derivanti dalla fornitura di materiale edile da parte della Controparte_1
il credito residuo vantato nei confronti di quest'ultima sarebbe ammontato a più di nove mensilità, come sopra quantificate.
Si è costituita in giudizio la società locatrice chiedendo il rigetto della domanda di parte attrice, sicché infondata in fatto e in diritto, lamentando l'indeterminatezza del credito vantato dall'attore e che la conduttrice non si è limitata a fornire il materiale ma ha apportato delle migliorie all'immobile non risultando, quindi, dovuta alcuna ulteriore somma a titolo di canoni non pagati.
Con ordinanza del 4.7.2019 il giudice ha rigettato la domanda di rilascio dell'immobile ed ha disposto il mutamento del rito fissando l'udienza del 23.10.2019.
La causa è stata documentalmente e in seguito a diversi rinvii, all'udienza del 7.2.2022, il giudice ha dato lettura del dispositivo che segue.
La domanda di parte attrice è fondata e deve trovare accoglimento.
2 Anzitutto deve ritenersi ammissibile la domanda di risoluzione, sia pure se espressamente formulata solo in sede di memorie integrative, dovendo ritenersi la stessa pacificamente ricompresa nell'azione di sfratto per grave inadempimento, il cui accoglimento, in fase sommaria, avrebbe evidentemente comportato la risoluzione del rapporto contrattuale.
Sempre in via preliminare, deve osservarsi come risulti provata e non contestata l'esistenza del titolo contrattuale al pari dell'omesso pagamento, da parte della società convenuta, di alcuni canoni di locazione e, nello specifico, dei canoni relativi alle mensilità del luglio
2015, del marzo 2017, del 2018 relativamente ai mesi di marzo, aprile e settembre e, sino alla proposizione del ricorso, per l'anno 2019 le mensilità di gennaio, marzo, aprile, maggio, giugno.
Quanto all'importo del canone di locazione, sebbene non vi siano ulteriori scritture private tra le parti, oltre quella del dicembre 2015, che autorizza la proroga alla riduzione del canone mensile da euro 3.000,00 ad euro 2.500,00, quest'ultima somma non risulta contestata dall'intimante che, anzi, nei propri scritti fa specifico riferimento all'importo di euro 2.500,00 mensili.
Pertanto, deve ritenersi maturata una morosità, in capo alla convenuta, dell'importo di euro 20.000,00 per i canoni dovuti e non pagati sino all'introduzione del ricorso (2.500,00 per 8 mensilità) e per i successivi canoni scaduti e impagati dalla proposizione del ricorso sino alla data del rilascio, ammontanti ad euro 85.000,00.
Palese è, dunque, la grave inadempienza posta in essere dalla convenuta la quale, pur se inadempiente, ha continuato ad occupare l'immobile, maturando anche successivamente alla proposizione del ricorso un debito di rilevante entità.
Si rammenti, infatti, che a fronte di una domanda di risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore, il giudice deve tener conto, nella valutazione della gravità dell'inadempimento, del suo comportamento anche successivo alla proposizione della domanda, dal momento che, non potendo il locatore sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione (trattandosi di un contratto di durata), permane in capo allo stesso l'interesse alla percezione del corrispettivo convenuto,
3 dovutogli, ai sensi dell'art. 1591 c.c., fino al momento della riconsegna del bene (cfr.
Cassazione civile sez. III, 29/12/2023, n.36494) e che, in tema di risoluzione per inadempimento il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione e che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità, e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente) in misura tale da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità.
Ebbene, nel caso di specie sussiste l'elemento di carattere oggettivo dell'inadempimento, dovendo ritenersi che l'ammontare dei canoni non pagati (pari ad euro 20.000,00 già prima della proposizione della domanda e nonostante la riduzione accordata) abbia inciso sull'economia complessiva del rapporto e non risulta alcun elemento che, dal punto di vista soggettivo, possa attenuare l'intensità di tale inadempimento, noto e riconosciuto dalla convenuta.
Da ultimo, la censura di parte convenuta in ordine all'esecuzione dei lavori sull'immobile e alla fornitura di materiale all'attore deve ritenersi priva di fondamento posto che, come da orientamento giurisprudenziale costante, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, anche quando ricollegabile a fatto del locatore;
la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti.” (ex multis Cass. 10 gennaio 2008 n. 261, Cass. 8 ottobre 2008 n. 24799).
Dunque, in assenza di specifico accordo tra le parti, la sospensione volontaria dei pagamenti da parte della convenuta deve ritenersi illegittima.
4 Va osservato d'altra parte a riguardo che con apposita postilla in calce al contratto, in relazione all'esecuzione dei lavori di adeguamento dei locali, le parti concordarono quanto segue “il conduttore dichiara che al momento di riconsegna dell'immobile nulla avrà a pretendere per i lavori svolti in quanto di essi si è tenuto conto al momento della determinazione del canone di locazione.”
Le spese di lite seguono il principio della soccombenza e vengono liquidate come in dispositivo, facendo applicazione dei parametri di cui al d.m. 55/2014, tenuto conto dell'ordinario pregio delle questioni trattate e dell'assenza di istruttoria.


P.Q.M.


Il Tribunale, nella causa di cui in epigrafe, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di ogni contraria istanza, Parte_1 Controparte_1
eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- Accoglie la domanda e, per l'effetto, dichiara risolto per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione per cui è causa, avente ad oggetto l'immobile ad uso commerciale sito in Aielli S.S. Tiburtina Valeria Km 128,180, ordinando alla convenuta il rilascio dello stesso, da riconsegnarsi all'attore libero da persone o cose;

- condanna la convenuta al pagamento in favore dell'attore dell'importo complessivo di euro 20.000, per canoni dovuti e non pagati fino al momento della proposizione della domanda, nonché del complessivo importo dei ratei successivamente scaduti e non pagati sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile (liquidabili alla data odierna in euro 85.000), oltre interessi legali sino al soddisfo;

- condanna la convenuta alla rifusione in favore della controparte delle spese di lite che liquida in euro 145,50 per esborsi ed euro 2.738,00 per compensi professionali, oltre accessori come per legge.
Avezzano, 7.2.2022
Il Giudice
Dr. Mario Cervellino

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