REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI SALERNO
Il Giudice unico, nella persona della Dott.ssa EN AR, all'esito della trattazione scritta ex art. 127 ter cpc disposta per l' udienza dell' 08-10-2025 pronuncia la seguente:
SENTENZA nella causa iscritta al N.R.G 3289/2023 avente ad oggetto: “risoluzione contratto di affitto di azienda”
TRA
Parte_1
(C.F. , in persona dei dott. e dott. P.IVA_1 Parte_2 Parte_3
quali coadiutori della Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata - e giusta CP_1
autorizzazione all'azione del 22.11.2022, rappresentata e difesa dall'avv.to
US Parrilli, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultima in
Salerno, C.so Garibaldi n. 148;


- Ricorrente -


E
(C.F. , in persona del Controparte_2 P.IVA_2
Presidente del Consiglio di Amministrazione e legale rapp.te p.t., rappresentata e difesa dall'avv.to Pompeo Del Re, giusta procura alle liti in atti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Vasto (CH), Via Zanella n.11;
- Resistente–
NONCHE'
(C.F. Parte_1
, in persona dei Commissari Liquidatori dott. P.IVA_1 Persona_1
dott. e Avv. Michele, rappresentata e difesa dall'avv.to Carlo Persona_2
Annunziata, giusta procura alle liti in atti, elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in Salerno, Via Francesco Manzo n. 38;
- Interventrice ex art. 111 c.p.c. -
Svolgimento del processo e motivi della decisione Con ricorso ex art. 447 bis cpc depositato in data 19.04.2023, la
[...]
agiva nei confronti della società Parte_4
al fine di sentir dichiarare la risoluzione del contratto di Controparte_2
fitto d'azienda stipulato il 18.10.12 per notaio , registrato ad Persona_3
Eboli il 24.10.2012 per grave inadempimento e di fissare, a breve, la data del rilascio;
perché, rilevato il mancato pagamento dei canoni di fitto/ indennità di occupazione con decorrenza dal II semestre 2016, condannare l'affittuaria al pagamento della somma dovuta pari ad €. 590.961,01 oltre rivalutazione ed interessi;
in via subordinata dichiarare la risoluzione del contratto di fitto d'azienda stipulato il 18.10.12 per notaio , registrato ad Eboli Persona_3
il 24/10/2012 per la cessazione del contratto alla scadenza pattuita del 17.10.21e di fissare, a breve, la data del rilascio;
condannare la convenuta al pagamento delle spese di giudizio.
Parte ricorrente riferiva: che con decreto n. 17/99 del 15.05.2000 il Tribunale di
Salerno disponeva il sequestro della Controparte_3
nominando quali amministratori giudiziari i
[...]
Dott. e Dott. che con decreto n. 4/14 - R.G. Parte_2 Parte_3
n. 28/2013 del Tribunale di Salerno interveniva la confisca della cooperativa;
che la gestione di quest'ultima passava all'agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata -
e in data 29.04.2021 i suddetti amministratori giudiziari divenivano CP_1
coadiutori della stessa;
che con contratto di affitto di ramo di azienda del
18.10.2021, conformemente registrato, l'odierna ricorrente concedeva in fitto il complesso aziendale, di sua proprietà sito in PA (SA), zona Asi, in Viale
Spagna, n. 2/4 alla Società Cooperativa Agrosele;
che tale contratto prevedeva la durata di nove anni con scadenza al 17.10.2021, che il canone di locazione pattuito era pari ad euro 46.462,12 annuo oltre iva da corrispondersi in rate semestrali anticipate, entro i primi cinque giorni del semestre di riferimento;
che la CP_2
si impegna a saldare la debitoria per canoni arretrati imputabile alla
[...]
, precedente fittuario, pari ad € 41.073,49 oltre iva;
che si impegnava CP_5
al rilascio del complesso aziendale entro trenta mesi dalla formala richiesta del concedente, avvenuta in data 07.05.2019; che le parti pattuivano per il periodo successivo alla cessazione del contratto che la avrebbe corrisposto CP_2
un'indennità di occupazione pari ad euro 520,00 giornalieri per i giorni di effettiva detenzione;
che quest'ultima era morosa nel pagamento dei canoni fin dal 2° semestre del 2016; che in data 07.05.2019 veniva inviata dalla CP_1
pec di risoluzione del contratto di fitto di azienda con invito al rilascio;
che i canoni non corrisposti in uno alle indennità di occupazione dovute dopo la risoluzione del contratto sono pari ad euro 588.565,49; che veniva notificato dalla società resistente atto di citazione in data 15.02.2023 con cui eccepiva la nullità del contratto de quo e specificava di non pagare i canoni di affitto a titolo di eccezione di inadempimento perché il complesso aziendale affittato risultava gravemente viziato da non poter essere utilizzato, in ragione ed a causa della presenza di amianto/eternit; con ordinanza n. 366 del 07.10.2019 del Comune di
PA (SA) si evidenziava che il rischio di amianto esistente aveva un indice di degrado pari a 30 e quindi la bonifica era da effettuare entro i 3 anni successivi, veniva, inoltre, ordinata la sola rimozione dei frammenti di materiale contenente amianto all'area di pertinenza dell'opificio industriale;
che veniva incaricata la ditta Vera Ecologia per la rimozione e consegnava il cantiere nell'ottobre 2021; che i canoni da ottobre 2019 al novembre 2021 non veniva richiesti;
che la società resistente è gravemente inadempiente per cui il contratto si era risolto per scadenza del termine, stante la richiesta di risoluzione e la volontà di non proseguire nel rapporto contrattuale;
che veniva depositata domanda di mediazione.
Con comparsa depositata in data 28.11.2023 si costituiva in giudizio la società impugnando e contestando il ricorso. In particolare, parte Controparte_2
resistente rilevava: il mancato esperimento della procedura di mediazione;
il difetto di legittimazione attiva dei coadiutori della la pendenza di CP_1
connesso giudizio con r.g. n. 1375/2023 dinanzi al medesimo Tribunale di Salerno il quale era incentrato sulla nullità delle clausole contrattuali di esonero da responsabilità ex art. 1229 c.c., sulla risoluzione del contratto per grave e doloso inadempimento del contratto di affitto, sui danni cagionati ad CP_2
l'insussistenza di inadempimento di con rigetto dell'avversa domanda CP_2
di risoluzione per inadempimento e pagamento canoni;
rigetto dell'avversa domanda di rilascio per scadenza del termine;
nullità della domanda di pagamento o in subordine sua rideterminazione nel quantum.
Concludeva chiedendo: in via pregiudiziale dichiarare la improponibilità o, in subordine, la improcedibilità dell'azione spiegata avverso per difetto CP_2
di legittimazione attiva;
ritenere e dichiarare la improponibilità o, in subordine, la improcedibilità dell'azione spiegata avverso per mancato CP_2 esperimento della procedura di mediazione;
nel merito ritenere e dichiarare la nullità assoluta ed insanabile relativa al pagamento dei canoni, in ragione del tenore contraddittorio del ricorso introduttivo in merito a tale domanda o, in via subordinata, rigettare la stessa domanda come quella relativa al pagamento di indennità di occupazione/penale; ritenere e dichiarare anche previa declaratoria di nullità delle clausole contrattuali ed oggetto di accertamento di nullità in separato giudizio, l'insussistenza dei presupposti per la risoluzione del contratto di affitto di azienda del 18.10.2021, per asserito inadempimento di e così CP_2 rigettare l'avversa domanda di restituzione dei beni oggetto di affitto;
rigettare altresì la subordinata domanda di risoluzione contrattuale alla scadenza del
17.10.2021 e di rilascio dei beni affittati per non essere stata data alcuna disdetta contrattuale, sicché il contratto si era rinnovato per ulteriori nove anni;
in via di ulteriore subordine, nel caso di integrale accoglimento delle avverse domande restitutorie, salvo gravame, ritenere e dichiarare che l'affittuario ha diritto a compensare la detenzione con le somme già versate, salvo ripetizione di quanto sarebbe risultato a differenza tra le stesse versate e pari ad euro 472.587,34, ed il valore locatizio dei beni affittati;
per l'effetto condannare l'intermediario, previa determinazione del valore locatizio delle cose concesse in affitto, mediante l'espletamento di ctu contabile, a ripetere ad ogni somma eccedente CP_2
l'utilità che la esecuzione del contratto avrebbe comportato per il concedente stesso;
con condanna di parte avversa alle spese, diritti ed onorari di lite.
Istaurato il contraddittorio, nelle more, con comparsa ai sensi dell'art. 111 c.p.c., depositata in data 28.11.2023, interveniva la Parte_1
in persona dei Commissari Liquidatori, eccependo che la Corte di
[...]
Appello di Salerno – Sez. Penale aveva disposto la revoca del provvedimento di confisca ed il conseguente dissequestro dell'opificio sito in PA (SA), zona
ASI, n. 2/4, sicché la rientrava nella Parte_1
piena proprietà del complesso immobiliare e chiedeva risoluzione del contratto di affitto di azienda ed il pagamento dei canoni/indennità di occupazione non corrisposti, o comunque il rilascio dell'immobile per cui è causa;
per cui l'odierna intervenuta era titolare del rapporto tra le parti a seguito di revoca della confisca;
che la continuava a non corrispondere sia l'indennità di occupazione CP_2
sia il canone di affitto pari ad euro 46.462,12; che le domande della resistente erano inammissibili;
che la mediazione aveva avuto esito negativo;
che le condotte allegate da parte resistente erano estranee poiché poste a fondamento di separato giudizio e ne impugnava, disconosceva la memoria di costituzione.
Concludeva facendo proprie le conclusioni di parte ricorrente.
All'udienza dell'11.06.2025, senza alcun approfondimento istruttorio, ritenuta la causa matura per la decisione, veniva fissata la discussione e decisione per l'udienza del 08.10.2024, sostituita dal deposito di note scritte .
Preliminarmente questo Giudice rileva che per mero errore materiale nel provvedimento reso all'esito dell'udienza dell' 8-10-2025 veniva richiamato l'art. 281 sexies cpc in luogo dell'art. 127 ter cpc potendo l'udienza ex art. 429 cpc essere sostituita mediante il deposito di note scritte.
La domanda è parzialmente fondata e merita accoglimento per quanto di ragione.
La in persona dei Parte_4
coadiutori della Agenzia Nazionale per l'amministrazione e la destinazione dei beni sequestrati e confiscati alla criminalità organizzata - - ha chiesto CP_1
al Tribunale di chiarare la risoluzione per grave inadempimento del contratto di fitto di azienda stipulato il 18.10.2012 con la Parte_5
Parte resistente ha eccepito la carenza di legittimazione attiva dei coadiutori in quanto con i decreti n. 4/2022 e n. 8/2021 della Corte di Appello di Salerno – Sez.
Penale emessi in data 17.11.2021 e 131 bis/2021 della Corte di Appello di Napoli
– 8° Sez. Penale Misure di Prevenzione emesso in data 13.09.2021, è stata revocata la confisca dei beni della disposta dal Parte_1
Tribunale penale di Salerno con decreti del 06.05.2002 e 21.03.2014” e pertanto sono stati nominati i liquidatori della Parte_1
L'eccezione sollevata è fondata anche se deve ritenersi superata dalla avvenuta costituzione in giudizio mediante atto di intervento ex art. 111 cpc dei commissari liquidatori. Corretto appare, ad avviso del giudicante, l'intervento spiegato ai sensi dell'art. 11 cpc in quanto la fattispecie contemplata dalla norma non presuppone necessariamente, come dedotto da parte resistente, l'effettivo trasferimento di un diritto ma è integrata anche da un atto astrattamente idoneo a produrre la successione del diritto stesso. Ovviamente essendo la successione intervenuta nel corso del processo assume rilevanza .
Ebbene dalla copiosa documentazione depositata emerge che con il decreto di sequestro n°17/99 emesso dal Tribunale di Salerno I Sezione penale venivano sottoposti a sequestro preventivo la totalità delle quote sociali e dei beni aziendali della seguiva la confisca in Controparte_3
prevenzione, come da provvedimento della Corte di Appello di Salerno Sez. penale – Decreto nr. 22/2019, emesso ai sensi dell'art. 44 co.1 del Dlgs. N. 159/2011
(c.d. Codice Antimafia). In conseguenza dei predetti provvedimenti applicativi di misure di prevenzione reale, i beni, ai sensi dell'art. 110 Codice Antimafia, rientravano nella competenza dell' uindi con l'emissione del decreto CP_1
di confisca, l'amministrazione dei beni confiscati passava nella titolarità dell' , cui era attribuita la facoltà di nominare uno o più coadiutori. CP_1
Successivamente con i decreti n. 4/2022 e n. 8/2021 RMP della Corte di Appello di Salerno – Sez. Penale emesso in data 17.11.2021 e 131 bis/2021 della Corte di
Appello di Napoli – 8° Sez. Penale Misure di Prevenzione emesso in data
13.09.2021, veniva revocata la confisca dei beni della Parte_1
con conseguente nomina dei liquidatori della nella
[...] Parte_1
persona di dott. e Avv. Michele De Persona_2 Persona_1
Felice.
Deve ritenersi che a seguito dell'adozione del provvedimento di revoca della confisca è venuta meno la titolarità in capo alla ad amministrare i beni e CP_1
i coadiutori sono cessati dalla funzione di amministratori dell'azienda.
L'eccezione in ogni caso è fondata rilevando la circostanza che la notifica del provvedimento di revoca della misura reale della confisca sia intervenuta dopo l' introduzione del presente giudizio solo ai fini del regolamento delle spese di lite.
Venendo al merito parte ricorrente invoca la risoluzione del contratto di affitto di azienda per grave inadempimento della conduttrice rappresentato dal mancato pagamento dei canoni fin dal secondo semestre 2016. Dal canto suo la Parte_6 eccepisce a sua volta l'inadempimento della concedente , invocando la
[...] risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1453 c.c., rappresentato dalla circostanza che il complesso aziendale affittato risultava gravemente viziato e inutilizzabile a causa della presenza dell'amianto /eternit , circostanza taciuta al momento della stipula del contratto.
In punto di diritto si osserva che in caso di accuse reciproche di inadempimento, la domanda di risoluzione per colpa e l'eccezione di inadempimento debbono essere valutate ponendo a confronto le condotte delle parti per la loro incidenza sulla realizzazione del programma dei contraenti e sull'assetto dei loro interessi come risultante dal contratto (Cass. 4134 del 2025; Cass. n. 36295 del 2023; Cass. n. n. 22626 del 2016; Cass. n. 22626 del 2013; Cass. n. 15796 del 2009; Cass. n. 11430 del 2006; Cass. n. 8880 del 2000).
La valutazione comparativa dei reciproci inadempimenti non può in tali ipotesi muovere da un criterio meramente cronologico, addebitando la colpa dell'insuccesso del programma contrattuale alla parte che si sia resa responsabile per prima di un inadempimento, ma deve necessariamente essere condotta secondo un criterio di proporzionalità, comparando le condotte per la loro gravità cioè per la loro incidenza sul sinallagma contrattuale.
L'art.1460 c.c. consente invero alla parte di rifiutare di eseguire la propria prestazione a fronte dell'inadempimento dell'altra, ma richiede che tale rifiuto debba essere conforme al principio di buona fede, il che significa che non può essere arbitrario o pretestuoso ma deve uniformarsi al criterio di proporzionalità, atteso che il vincolo contrattuale impone ai contraenti, in ogni circostanza, di adottare comportamenti tali da non compromettere l'interesse dell'altro al conseguimento dell'utilità che egli intendeva perseguire attraverso il contratto
(art. 1375).
Si tratta di comprendere se il vizio, che si concreta in un inquinamento anche potenziale, della cosa locata (immobile) possa causare la risoluzione del contratto di riferimento.
Esaminando le reciproche contestazioni ed accuse questo Giudice può giungere alla conclusione che il mancato pagamento del canone, almeno fino a quando è intervenuta l'ordinanza sindacale, non poteva ritenersi una reazione giustificata e proporzionata all'inadempimento imputato alla controparte.
E' escluso che la presenza di amianto in un locale locato sia buon motivo per sospendere il pagamento dei canoni. La società conduttrice infatti sollevava la questione della presenza dell'amianto nella copertura e nelle strutture ritenendo di non poter utilizzare il capannone e dunque sospendeva il pagamento dei canoni sostenendo la presenza di gravi vizi che avrebbero impedito l'utilizzo dell'immobile locato, peraltro concesso in comodato gratuito a . Parte_7
La presenza di amianto non è oggetto di contestazione tra le parti tanto è vero che risulta depositata dagli stessi ricorrenti l'ordinanza del Comune di
PA del 7.10.2019
Orbene il Tribunale accoglie quella giurisprudenza che impedisce al locatario di sospendere il pagamento del canone “.. atteso che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore
(Corte di Cassazione Sez. Terza civile Sentenza n. 2099 del 29.01.2013).
Ad avviso del Tribunale la presenza di amianto nella struttura di un manufatto, di per sè stessa, non costituisce un vizio della cosa. Peraltro nel caso in esame, per come si evince dall'ordinanza sindacale del Comune di PA, veniva riscontrato nel 2017 un indice di degrado pari a 22 ravvisando solo la necessità di eseguire ogni due anni la rivalutazione delle fibre di amianto. Da verifiche successive è emerso, nell'anno 2019, un aggravamento delle condizioni che si concretizzavano in un indice di degrado pari a 30 tanto che il Comune di
PA con una prima ordinanza Dirigenziale n. 229 del 20.6.2019 ordinava al conduttore e alla di provvedere – mediante ditta specializzata – alla CP_1
rimozione dei frammenti di materiale contenente amianto. Attesa
l'inottemperanza all'ordinanza sindacale veniva emessa una seconda Ordinanza in data 7.10.2019 con la quale veniva ordinata la rimozione dei frammenti di materiale contenente amianto. A seguito del detto provvedimento l'immobile è stato bonificato e nel periodo in cui è stato compiuto il processo di bonifica da ottobre 2019 a novembre 2021 non è stato richiesto il pagamento dei canoni.
Quindi l'amianto rinvenuto ad avviso del Tribunale, inizialmente non poteva definirsi come un vizio della cosa locata, dunque anche se taciuto non faceva scattare la corrispondente tutela in materia di vizi e l'eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 c.c.
Ciò che permette dunque la risoluzione contrattuale o la sospensione del pagamento del canone è da riferire ad elemento inquinante che, però, deve incidere concretamente sulla salubrità dell'ambiente e che deve obbligare alla bonifica, alla rimozione, per consentire la permanenza stessa nell'immobile.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento di tale obbligazione, ai sensi dell'art. 1460 c.c., è legittima soltanto quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte (così una parte della giurisprudenza di legittimità:
Cass. 5.10.1998, n. 9863; Cass. 17.5.1983, n. 3411; Cass. 23.5.1962, n. 1172), fatto che nel caso in oggetto non pare emergere del tutto.
In ogni caso, l'exceptio non rite adimpleti contranctus postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da considerare non in rapporto alla valutazione soggettiva che le parti ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede (v. Cass. 7.3.2001, n. 3341). Infatti il perdurante omesso versamento del canone di affitto, integra per sé un fatto d'inadempimento talmente grave da assorbire ogni accessoria valutazione
(tra le tante si veda Cass. n°261.2008: 'la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti'; in termini Cass. n°13133.2006).
Sulla base di tale raffronto delle condotte delle parti deve ritenersi che l'inadempimento posto in essere dalla società conduttrice fino al momento in cui non è intervenuto un peggioramento delle condizioni relative alla presenza di amianto sia maggiormente rilevante;
dalla vicenda contrattuale come ricostruita emerge con chiarezza ed evidenza che il rifiuto della società conduttrice di pagare il canone costituisce una reazione sproporzionata e del tutto pretestuosa, tenuto conto del fatto che l'immobile poteva essere utilizzato tanto è vero che la scoperta della presenza dell'amianto è riconducibile a una indagine compiuta d'ufficio dal
Settore Tecnico ed Urbanistica del servizio Ambiente del Comune di PA.
Quindi deve ritenersi che l' inadempimento dell' affittuario consistente nel mancato pagamento dei canoni, anche se parzialmente giustificato da vizi dell' azienda non essenziali ma rilevanti, legittima il concedente a risolvere il contratto ai sensi dell' art. 1456 c.c. Peraltro laddove l'immobile fosse stato ritenuto inidoneo all'uso convenuto la conduttrice avrebbe potuto rilasciare il bene e non continuare ad occuparlo senza corrispondere alcunchè.
Per la individuazione della data cui far risalire la risoluzione del contratto, l'art. 14 del contratto di affitto prevede testualmente “ Le parti espressamente convengono che i patti e le condizioni previsti nel presente contratto hanno tutti carattere essenziale, per cui l'inadempimento degli stessi determinerà “ipso iure” la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1456 c.c. con l'obbligo della società affittuaria di consegnare immediatamente agli amministratori giudiziari il complesso aziendale, libero da persone
e/o cose” .
L'art. 14 del contratto di affitto contiene una clausola risolutiva espressa, prevedendo la caducazione del vincolo negoziale, qualora la parte interessata, al verificarsi dell'evento, dichiari all'altra parte di volersi avvalere della clausola.
Tale circostanza nel caso di specie si è verificata avendo i coadiutori inviato alla in data 7-5-2019 pec con la quale comunicavano la Controparte_2
risoluzione del contratto in considerazione del perdurante inadempimento. Quindi la risoluzione del contratto, in considerazione dell'inadempimento dei patti contrattuali e degli obblighi da esso nascenti è da collocare alla data 7 maggio 2019 quando i coadiutori hanno manifestato la volontà di risolvere il contratto.
Deve ritenersi, pertanto che sono dovuti i canoni dal secondo semestre 2016 ( luglio 2016) a maggio 2019 per un importo tortale di euro 89.052,396 ( euro
23.231,06 per il semestre da luglio a dicembre 2016; euro 46.462,12 per l'anno
2018; euro 19.359,216 per il periodo da gennaio a maggio 2019) il tutto oltre IVA.
E' altresì dovuta la somma pari a euro 9.301,32 a titolo di canone non versato alla data del 17.3.2016 non oggetto di contestazione. Ne consegue che la somma complessiva è pari a € 98.353,71 oltre interessi dalla domanda al soddisfo.
Per il periodo successivo ovvero da maggio 2019 al termine delle operazioni di bonifica il canone non è dovuto né è oggetto di domanda. A giugno 2019 è intervenuta la prima ordinanza sindacale che imponeva la bonifica;
questo significa che a quella data l'immobile era inquinato e le condizioni di salubrità non erano rispettate.
Le operazioni di bonifica risultano terminate in data 18.11.2021 per come risulta dalla nota della Vera Ecologica.
Se dunque la risoluzione del contratto deve essere datata a maggio 2019 ne consegue che nulla è dovuto nel periodo da maggio 2019 a novembre 2021 in quanto l'immobile non era utilizzabile.
Alla conclusione delle operazioni di bonifica l'immobile risulta occupato regolarmente. Da dicembre 2021 ( successivamente alla conclusione delle operazioni di bonifica) alla data di introduzione del giudizio, risulta l'immobile ancora occupato senza corresponsione di alcunché. Pertanto dovendo ritenersi intervenuta la risoluzione contrattuale alla data del 7 maggio 2019 l'immobile risulta occupato sine causa.
Parte ricorrente invoca il riconoscimento di una indennità di occupazione calcolata sulla base della previsione contenuta nell'art. 2 del contratto di locazione che prevede il riconoscimento della somma di euro 520.00 al giorno per l'occupazione dell'immobile nel periodo successivo alla scadenza contrattuale.
Ad avviso del Giudicante tale parametro non può essere utilizzato. Interpretando il contratto nella sua complessità e in particolare l'art. 2 unitamente alle altre clausole emerge che la volontà delle parti è stata quella di prevedere, nell'ambito di un epilogo fisiologico del contratto, una indennità per l'occupazione dell'immobile per la fase successiva alla scadenza naturale ovvero alla data di cessazione del contratto. Nel caso in esame il rapporto non è più in una fase fisiologica bensì patologica e la cooperativa Agrosele occupa illecitamente il bene e pertanto parte resistete è tenuta a pagare il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna della cosa. Trova applicazione l'art. 1591 c.c. nel periodo anteriore alla restituzione dell'immobile, durante il quale il conduttore è tenuto al pagamento del canone e al risarcimento dell'eventuale maggior danno ove richiesto e provato dal locatore.
In applicazione della suddetta norma ne consegue che la somma dovuta dalla resistente per la occupazione illegittima a seguito della risoluzione Parte_1
contrattuale è pari a euro 69.693,18 ( da dicembre 2021 a dicembre 2022 euro
58.077,65, gennaio, febbraio e marzo 2023 € 11.615,53) oltre interessi e rivalutazione dell'importo liquidato, trattandosi di debito di valore.
Infine parte interventrice ha eccepito la inammissibilità della domanda riconvenzionale spiegata dalla resistente per non aver chiesto, in ossequio all'art. 418 cpc, il differimento dell'udienza.
Ebbene deve rilevarsi che parte resistente non ha spiegato alcuna domanda riconvenzionale ma solo in via subordinata ha chiesto la compensazione con le somme già versate. La cd. compensazione atecnica o impropria, sussiste in caso di crediti originati da unico rapporto, come nel caso di specie la cui identità non
è esclusa dal fatto che uno di essi abbia natura risarcitoria, derivando da inadempimento (Cass. Sez. 3 13-8-2015 n. 16800 Rv. 636862-01, Cass. Sez. 1 17-
112022 n. 33872 Rv. 666238-01); per il fatto che la compensazione atecnica riguarda crediti e debiti che hanno origine dallo stesso rapporto, il giudice può procedere d'ufficio al relativo accertamento, anche in grado di appello, senza che sia necessaria un'eccezione o una domanda riconvenzionale come nel caso della compensazione propria, sempre che l'accertamento si fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo, in quanto in tal modo si esegue un mero accertamento di dare e avere con elisione automatica dei rispettivi crediti fino alla reciproca concorrenza (Cass. Sez. 2 19-22019 n. 4825 Rv. 652692-
01, Cass. Sez. 1 17-11-2022 n. 33872 Rv. 666238-01). Il dato che la compensazione impropria, come quella propria, possa operare esclusivamente se il credito opposto in compensazione abbia il requisito della certezza (così Cass. Sez. 1 233-
2017 n. 7474 Rv. 644828) non esclude che sia applicabile anche nel caso di compensazione impropria il disposto dell'art. 1243 co. 2 cod. civ., secondo il quale la compensazione può essere disposta per la parte del debito che il giudice riconosce esistente.
In considerazione dell'esito della domanda principale merita di essere integralmente rigettata la eccezione di compensazione spiegata relativamente ai canoni corrisposti senza causa.
Non resta che regolamentare le spese processuali.
Le stesse seguono la soccombenza e sono liquidate sulla base dei valori medi dello scaglione di riferimento nei rapporti tra parte resistente e la
[...] in LCA in persona dei Commissari liquidatori sulla Parte_1
base del decisum.
Meritano di essere compensate le spese di lite nei rapporti con la
[...]
in persona dei coadiutori atteso che la notifica della Parte_1
revoca del provvedimento di confisca è avvenuta dopo l'introduzione del giudizio.

PQM


Il Tribunale di Salerno, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) Accoglie la domanda e per l'effetto accerta e dichiara la risoluzione del contratto di affitto di azienda stipulato in data 18.10.2012 per notaio
, registrato ad Eboli il 24.10.2012, a far data dal 7.5.2019 Persona_3
per grave inadempimento della Parte_5
2) Condanna parte resistente al pagamento, in favore della
[...]
della somma pari a € 98.353,71 oltre interessi dalla Parte_8
domanda al soddisfo a titolo di canoni per come specificato in parte motiva.
3) Condanna parte resistente al pagamento, in favore della
[...]
della somma pari a € 69.693,18 oltre interessi e Parte_8
rivalutazione per come specificato in parte motiva.
4) Fissa al 15 dicembre la data per il rilascio dell'immobile sito in PA zona ASI , Viale Spagna n. 2/4 .
5) Rigetta ogni altra domanda.
6) Condanna la a pagare le spese Parte_5
processuali in favore della in Parte_1
LCA in persona dei Commissari liquidatori liquidate in euro 8.433 ( euro 2.552 per la fase di studio, euro 1628 per la fase introduttiva, euro 4.253 per la fase decisionale) oltre IVA e CPA come per legge.
7) Compensa le spese di lite nei rapporti tra Parte_1
in persona dei coadiutori e parte resistente condannando
[...]
quest'ultima al rimborso del C.U. pari a euro 870.00.
Salerno, 13.10.2025
Il Giudice
Dott.ssa EN AR