REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA SEZIONE VI CIVILE

in composizione monocratica, nella persona del giudice, dott.ssa Maria Pasqualina Grauso, ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di primo grado iscritta al n. 34709 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, vertente
TRA
(c.f. ), rappresentata dall'amministratore di sostegno Avv. Parte_1 C.F._1
NN ZZ, elettivamente domiciliata in Roma, via Antonio Cantore, n. 5, presso lo studio dell'Avv. Mario Cervone, che la rappresenta e difende;



- ricorrente -


E
(c.f. ), elettivamente domiciliato in Roma, via dei Platani, n. CP_1 C.F._2
197, presso lo studio dell'Avv. Marco Cerroni, che la rappresenta e difende;

- resistente -
FATTO E DIRITTO

1. Con intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida la ha Parte_1
citato in giudizio al fine di convalidare lo sfratto per morosità relativamente alla unità CP_1
immobiliare di cui è usufruttuaria sita in Roma, via Fezzan, n. 14, e fissare a breve la data per l'esecuzione dello sfratto stesso, emettere decreto ingiuntivo ai sensi dell'art. 664 c.p.c.
1 immediatamente esecutivo per gli intimati canoni per la complessiva somma di euro 10.600, oltre a quelli a scadere fino alla esecuzione dello sfratto.

2. Si è costituito in giudizio proponendo opposizione all'intimazione di sfratto CP_1
affermando l'asserita esistenza di un accordo verbale sulla riduzione del canone di locazione da euro
900 mensili ad euro 700 mensili relativamente ai mesi da gennaio 2022 ad agosto 2022, e confermando l'omesso integrale pagamento dei canoni di locazione dal mese di settembre 2022 a luglio 2023 adducendo come lo stesso fosse dipeso dall'asserita crisi economica della propria attività commerciale causata dalla pandemia Covid-19. L'opponente proponeva, altresì, domanda riconvenzionale volta ad ottenere la condanna dell'intimante al risarcimento degli asseriti danni da lui subiti, quantificati in euro 58.810,64, a causa dell'asserito allagamento del locale commerciale avvenuto in data 9.1.2023 dipeso all'asserita rottura di un raccordo della tubazione all'interno del muro in corrispondenza del lavandino del bagno.

3. All'udienza del 18.07.2023 parte intimante ha contestato l'esistenza di un accordo verbale sulla riduzione del canone, eccependo l'assenza della prova scritta prevista ad probationem e rilevando che la sig.ra è incapace e sottoposta ad amministrazione di sostegno, con conseguente invalidità Pt_1
di qualsivoglia asserito accordo ed ha insistito perché venisse pronunciata condanna al rilascio dell'immobile ex art. 665 c.p.c. non essendo l'opposizione fondata su prova scritta. Il Giudice, ritenendo l'opposizione non basata su prova scritta, ha ordinato al conduttore di rilasciare alla locatrice l'immobile, fissando per l'esecuzione la data del 18.8.2023 e disponendo il mutamento del rito ed assegnando alle parti termini per integrare le proprie difense e documenti.

3.1. Istruita la causa mediante l'escussione di due testimoni di parte convenuta, all'odierna udienza la causa è stata discussa dalle parti e decisa ex art 429 c.p.c..

4. Va premesso che l'immobile è stato rilasciato dalla parte conduttrice in data 6.12.2023, sicché sulla domanda di rilascio vi è cessata materia del contendere.

4.1. Vertendosi in tema di adempimento contrattuale, parte locatrice è tenuta soltanto ad allegare il titolo giustificativo della pretesa azionata, restando a carico del conduttore l'onere di provare il fatto estintivo dell'altrui pretesa costituito dall'effettivo e puntuale adempimento della prestazione (cfr.
Cass. civ., sezioni unite, n. 13533/2001 e Cass. civ. n. 341/2002).
Ciò posto, nel caso di specie, la parte attrice ha evaso l'onere della prova che le incombeva, producendo in giudizio il contratto di locazione ad uso abitativo registrato in data 5.4.2019, avente ad oggetto l'immobile sito in Roma, via Fezzan, n. 14; da tale documento si trae prova del titolo e
2 della scadenza dell'obbligazione di pagamento del canone di locazione;
parte attrice ha poi allegato l'inadempimento della conduttrice dell'obbligo di pagare svariati canoni di locazione per l'importo complessivo di euro 16.317,05 che costituisce grave inadempimento ai sensi dell'art. 8 del contratto di locazione (“Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone/o degli oneri accessori … trascorsi venti giorni dalla convenuta scadenza, costituisce grave inadempimento e darà luogo alla risoluzione di diritto del contratto ex art. 1456 cod. civ., senza obbligo di costituzione in mora”).
La convenuta, dal canto suo, non ha dimostrato il pagamento di quanto richiesto, giustificando il proprio grave inadempimento al pagamento dei canoni di locazione, mediante l'esistenza di un accordo verbale con la locatrice con il quale lo stesso veniva autorizzato a omettere in tutto o in parte i pagamenti dovuti;
detto accordo non è stato tuttavia dimostrando. Al riguardo si evidenzia che l'art. 11 del contratto di locazione prevede che “Qualunque modifica al presente Contratto non può aver luogo, e non può essere provata, se non mediante atto scritto, non potendosi intendere un'eventuale tolleranza, anche se reiterata, di inadempimenti o ritardati adempimenti agli obblighi contrattuali, come tacita modifica o abrogazione dei patti che li prevedono”; in ogni caso l'art. 2722 c.c. vieta la prova testimoniale su patti aggiunti o contrari ad un documento.
Della circostanza riferita dal convenuto non vi è alcuna prova scritta.
Non dimostrate e, in ogni caso, irrilevanti sono inoltre le deduzioni del convenuto secondo cui l'omesso integrale pagamento dei canoni di locazione da settembre 2022 sarebbe dipeso dalla crisi economica che ha colpito l'attività commerciale a seguito della pandemia Covid-19.
Sul punto si rileva che lo stato emergenziale che aveva portato alla chiusura delle attività è cessato nel mese di maggio 2021, mentre gli omessi pagamenti del canone di locazione sono iniziati da gennaio 2022, ovverosia quasi un anno dopo.
L'episodio dell'allagamento del magazzino non esonera parte conduttrice dall'obbligo di pagare il canone, avendo comportato (come si illustrerà al paragrafo 5.2) soltanto una parziale riduzione della fruizione del bene locato per soli 15 giorni.
Tanto premesso, a fronte dell'inadempimento ritualmente allegato da parte attrice e della mancata prova di fatti estintivi o impeditivi da parte convenuta (ex art. 2697 c.c.), deve essere accolta la domanda di risoluzione del contratto per grave (e comunque non scarsamente importante) inadempimento della conduttrice, ai sensi degli articoli 1453 e 1455 del codice civile.
3 Ne consegue anche la condanna del convenuto al pagamento dei canoni scaduti;
tuttavia, nella quantificazione del quantum (operata infra al paragrafo 5.2.), dovrà effettuarsi la necessaria decurtazione in ragione del parziale ridotto godimento dell'immobile verificatosi nel periodo dell'allagamento, in conformità alle risultanze peritali.

5. Deve essere parzialmente accolta la domanda riconvenzionale spiegata dalla parte conduttrice volta alla condanna della locatrice a risarcire i danni dalla stessa subiti a causa dell'allagamento del locale commerciale avvenuto in data 9.1.2023 per la rottura di un tubo di raccordo nel bagno posto nel piano seminterrato del locale commerciale oggetto della locazione;
in relazione a tale evento, il conduttore ha sostenuto di aver subito danni per il deterioramento della merce conservata nel locale rendendola incommerciabile oltre al danno per mancato uso e godimento dell'immobile condotto in locazione.
In corso di causa è stata espletata consulenza tecnica d'ufficio al fine di accertare la causa dell'allagamento del 9.1.2023, l'imputabilità della responsabilità della rottura del tubo, il numero di giorni necessari per il completo ripristino del locale interessato e in che misura il mancato e/o ridotto utilizzo abbia inciso in percentuale sull'intero canone di locazione mensile.
Il Ctu ha accertato che “l'allagamento è da ricondurre alla rottura del manicotto, parzialmente murato che è stato sostituito;
essendo il manicotto parzialmente murato, è da ritenere che la riparazione rientri tra gli interventi di manutenzione straordinaria di competenza del locatore;
la riparazione è stata eseguita in giornata ma il locale interrato è rimasto inutilizzabile fintanto che
l'intonaco delle pareti non si è asciugato, il che si stima sia avvenuto in giorni 15; l'incidenza percentuale del ridotto utilizzo è stata determinata nel 5% dell'intero canone mensile”.
Il Tribunale ritiene di dover far proprie le risultanze della ctu, corredata, infatti, di una motivazione logicamente congruente nel suo sviluppo interno, fondata su corretti presupposti normativi, coerente con un'attenta analisi dei dati fattuali e frutto anche di un contraddittorio con il consulente di parte intimante, le cui osservazioni sono state esposte e confutate con argomentazioni tecniche e logiche, scevre di contraddizioni.
Alla luce di tale accertamento, la circostanza che il manicotto fosse parzialmente murato assume rilievo dirimente, qualificando l'intervento come manutenzione straordinaria a carico del locatore ex art. 1576 c.c.; tale natura non viene meno per la mera accessibilità del componente senza necessariamente rompere il muro, giacché la sua integrazione nella muratura ne esclude la riconducibilità alla piccola manutenzione a carico del conduttore.
4 5.1. Con riferimento al quantum risarcibile si osserva che due testimoni hanno confermato la presenza di materiale elettrico nel magazzino allagato e uno dei due testimoni ha confermato che il materiale poi smaltito corrispondeva a quello delle fatture allegate.
In particolare, all'udienza del 14.11.2024 il testimone ha affermato di essere stato Testimone_1 chiamato “in quanto si era allagato il bagno del sig. ho provveduto ad aspirare l'acqua con CP_1
un motorino e ad asciugare tutto il più possibile. Vicino al bagno c'era del materiale elettrico, ho visto qualche lampada e delle scatole con degli interruttori e dei fili elettrici: non essendo il mio campo non so distinguere bene se fossero stati interruttori o prese, non mi sono soffermato a vedere bene quello che c'era”.
Inoltre all'udienza del 9.10.2025 il testimone , occupatosi dello Testimone_2
smaltimento dei rifiuti di via Fezzan, n. 14, alla domanda se la merce danneggiata e smaltita in conseguenza dell'allagamento del 9.1.2023 fosse quella descritta nelle fatture depositate nel presente in giudizio, ha risposto positivamente, precisando tuttavia di non ricordare “nel dettaglio il tipo di materiali non essendo del mestiere, ma ricordo che c'erano interruttori, magneto termici, corrugati, apparecchiature elettroniche (anche se non ricordo i nomi), cavi etc…”. Ha inoltre confermato a grandi linee le quantità indicate nelle fatture, non ricordando la quantità precisa.
Tuttavia, quanto al quantum risarcitorio, stante l'impossibilità di provare l'esatta giacenza della merce al momento dell'evento, si deve procedere a valutazione equitativa del danno ex art. 1226 c.c. sulla base degli elementi fattuali processualmente riscontrati.
Orbene, considerato che le fatture prodotte attestano l'acquisto, ma non l'effettiva presenza dei beni in loco (attesi i fisiologici flussi di vendita), che il magazzino, di dimensioni contenute e sito al piano seminterrato, non ospitava l'intera merce (ragionevolmente in gran parte esposta al pubblico nel negozio al pian terreno) e che le testimonianze non hanno confermato la presenza di beni di particolare pregio, si stima equo liquidare il danno nella misura del 25% dell'importo fatturato. La liquidazione va operata al netto dell'Iva (quindi su euro 58.810,64), trattandosi per la società danneggiata di una partita di una partita fiscalmente detraibile e non di un costo definitivo;
il risarcimento comprensivo di imposta si risolverebbe, altrimenti, in una ingiustificata locupletazione.
Pertanto, in parziale accoglimento della riconvenzionale, parte attrice va condannata al pagamento di euro 14.702,66 (ovverosia il 25% di euro 58.810,64).

5.2. Per converso, quanto alla domanda di pagamento dei canoni scaduti, il debito maturato dalla parte conduttrice risulta pari a complessivi euro 16.317,05. Da tale importo deve tuttavia essere
5 detratta la somma di euro 45 (pari al 5% del canone mensile di euro 900, così quantificata dal Ctu quale incidenza forfettaria del minor godimento limitato ai 15 giorni di inutilizzabilità del locale), quantificandosi così il credito attoreo in euro 16.272,05.

5.3. Ciò posto, occorre procedere alla compensazione giudiziale delle reciproche partite di dare e avere. Ponendo a confronto il suddetto credito per canoni di euro 16.272,05 con il controcredito di euro 14.702,66, riconosciuto alla parte convenuta in via riconvenzionale a titolo di risarcimento danni, e operata la compensazione sino alla concorrenza dei relativi importi, parte conduttrice deve essere condannata al pagamento della differenza residua, pari ad euro 1.569,39.

6. Quanto alle spese processuali, l'esito complessivo del giudizio giustifica l'applicazione dell'art. 92 c.p.c.; invero, la reciproca parziale soccombenza – derivante dal parziale ridimensionamento delle pretese creditorie attoree in ragione del parziale ridotto godimento dell'immobile per un periodo e dal contestuale accoglimento della domanda riconvenzionale risarcitoria – determina la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti, avendo ciascuna di esse visto accogliere solo in parte le rispettive prospettazioni difensive.

P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando sulla causa n. 7908/2020, disattesa ogni diversa istanza, eccezione o deduzione:
1) dichiara risolto, per inadempimento del conduttore il contratto di locazione CP_1
stipulato tra questi e la locatrice e registrato in data 5.4.2019, avente ad oggetto Parte_1
l'immobile sito in Roma, via Fezzan, n. 14, identificato al catasto al foglio 564, particella 528, subalterno 5;
2) dichiara la cessazione della materia del contendere sulla domanda di rilascio;

3) in parziale accoglimento della domanda principale e di quella riconvenzionale e a seguito di compensazione giudiziale, condanna a corrispondere a l'importo di CP_1 Parte_1
euro 1.569,39;
4) respinge ogni altra domanda;

5) compensa tra le parti le spese di lite del presente giudizio.
Roma, 27.11.2025
Il giudice
Dott.ssa Maria Pasqualina Grauso
6