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Repubblica Italiana
In Nome del Popolo Italiano
- Tribunale Ordinario di Roma
Sezione 6^ Civile
Il Tribunale di Roma, in persona del Giudice dott.ssa Manuela
Caiffa, all'udienza dell'08.10.2025, all'esito della discussione orale della parte presente, ha pronunciato, dando lettura del dispositivo e della contestuale motivazione, la seguente
SENTENZA
(ex art. 429 c.p.c.) nella causa civile di primo grado iscritta al n. 25674 del Registro
Generale Affari Contenziosi dell'anno 2025, avente ad oggetto
“intimazione di sfratto per morosità – uso diverso", pendente
TRA
, (C.F. ), Parte_1 C.F._1
rappresentato e difeso dall'avv. Marcello Antonio Gargiulo ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Roma alla via Emilio
Faà di Bruno n. 79, giusta procura in atti
- attore-
E
Controparte_1
C.F. , residente in [...]dell'Olgiata n. C.F._2
15,
- convenuto contumace-

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CONCLUSIONI: come in atti

FATTO E DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, la parte attrice in epigrafe intimava a Controparte_1
lo sfratto per morosità relativamente all'unità
[...]
immobiliare sita in Roma via Piansano n. 33, censita al NCEU al foglio 209, particella 638, subalterno 49 categoria C/6 ad uso esclusivo di autorimessa privata/posto auto, concessa in locazione con contratto del 2 maggio 2022 registrato in data 5 Maggio 2022, al canone annuale di € 600,00, da corrispondersi in rate mensili anticipate a partire dal 01/05/2022, di € 50,00 ciascuna di € 50,00.
Esponeva al Tribunale che dal giugno 2023, il conduttore si era reso inadempiente del proprio obbligo di corrispondere il canone pattuito per una morosità complessiva fino al gennaio 2025, di €. 1.000,00.
Per tali ragioni, chiedeva la convalida dello sfratto e l'emissione del decreto ingiuntivo;
in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza di rilascio;
nel merito, la risoluzione del contratto per inadempimento;
il tutto, col favore delle spese di giudizio.
La notificazione della citazione veniva effettuata al convenuto ai sensi dell'art.143 c.p.c presso la sede comunale, sicché veniva disposto il mutamento del rito ed ordinata la notifica del relativo verbale, che veniva effettuata.
All'esito del deposito delle memorie integrative di parte attrice, i termini della controversia rimanevano invariati.
La causa veniva decisa all'udienza dell'08.10.2025 e il Giudice dava lettura in udienza del dispositivo e della contestuale motivazione.
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La notificazione ex art. 143 c.p.c. risulta idonea ad introdurre validamente il giudizio di cognizione ordinario vertente sulla risoluzione per inadempimento dell'obbligazione di pagamento del canone pattuito.
Detto ciò, la domanda di risoluzione è fondata atteso l'inadempimento di parte convenuta e la morosità che ammontava alla data della notifica dell'intimazione a €. 1.000,00 (pari a 20 mensilità) del cui pagamento non è stata fornita alcuna prova.
La parte attrice ha assolto agli oneri di prova che le incombevano ex art. 2697 c.c..
Secondo i noti principî in tema di riparto dell'onere probatorio nelle azioni contrattuali di adempimento, di risarcimento danni da inadempimento e di risoluzione (art. 1453 c.c.), infatti, incombe al creditore esclusivamente di dimostrare il titolo e la scadenza delle obbligazioni che assume inadempiute e di allegare il fatto d'inadempimento, incombendo, poi, al debitore convenuto di allegare e dimostrare dei fatti impeditivi, modificativi od estintivi idonei a paralizzare la domanda di controparte (così per tutte, da ultimo Cass.
n. 15659/2011: “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento”; conf. Cass.
n. 3373/2010; Cass. n. 9351/2007; Cass. n. 1743/2007; Cass. n.
20073/2004).
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Nella fattispecie, parte attrice ha evaso l'onere di prova che le incombeva producendo in giudizio il contratto stipulato, da cui si evince l'obbligo del pagamento del canone di locazione pari a €
600,00 annui da pagarsi in rate mensili anticipate (v. art. 2).
Circa la gravità e l'importanza dell'inadempimento, per quel che riguarda le locazioni ad uso diverso, la valutazione resta affidata ai comuni criteri di cui all'art. 1455 c. c. “Salva la facoltà del Giudice di utilizzare come parametro orientativo il principio di cui alla legge n.
392 del 1978, art. 5, alla stregua delle particolarità del caso concreto” (v. Cass., Sez. VI, 23 giugno 2011, n. 13887).
Ne deriva, che “La risoluzione del contratto di locazione a uso commerciale per mancato pagamento di canoni e/ o oneri accessori, può aversi solo con riferimento inadempimenti tali da rompere
l'equilibrio contrattuale, tenuto conto del complessivo comportamento osservato dal conduttore“ (v. Cass. n. 8076 del 04.06.2002).
Va, dunque, anche valutata la sussistenza della imputabilità della mora debendi con dolo o colpa del debitore.
Nel caso in esame, risulta che l'inadempimento è stato “colpevole” da parte del conduttore che ometteva il pagamento dei canoni di locazione senza comunicare alcuna ragione alla parte locatrice e rimaneva contumace.
Va esclusa, quindi, la seria volontà del conduttore di adempiere, come palesato dall'inadempimento che è perdurato dopo la notifica dell'intimazione, così come dichiarato dalla parte attrice nelle memorie integrative.
La valutazione della gravità dell'inadempimento, ancora, “Va verificata anche d'ufficio dal giudice trattandosi di elemento che attiene al fondamento stesso della domanda e non solo in relazione
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all'entità oggettiva dell'inadempimento, ma anche con riguardo all'interesse che l'altra parte intende realizzare e sulla base, dunque, di un criterio che consenta di coordinare il giudizio sull'elemento oggettivo della mancata prestazione, nel quadro dell'economia generale del contratto, con gli elementi soggettivi” (v. Cass., 6 marzo
2012, n.3477).
L'inadempimento deve essere, dunque, idoneo a turbare l'equilibrio contrattuale, quale risulta “Dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale” (v. Cass., 17 gennaio 2007,
n. 987).
La valutazione in questione va, poi, adeguata anche a un criterio di proporzione fondato sulla buona fede contrattuale (v. Cass., 1 luglio
2005, n. 14034).
Per tali motivi, il contratto de quo va dichiarato risolto per inadempimento del convenuto conduttore.
Infatti, il non aver pagato i canoni dal giugno 2023 all'ottobre 2025, per totali €. 1.450,00 (pari a 29 mensilità), è prova del mancato adempimento continuato dell'obbligazione prevista contrattualmente.
Va, in conseguenza, ordinato il rilascio dell'immobile e fissato all'8.11.2025 il termine per l'esecuzione, ex art.56 legge n.392/78.
Segue, poi, la condanna del convenuto al pagamento dei canoni di locazione maturati per complessivi € 1.450,00, oltre quelli maturandi fino al rilascio e interessi legali dalle scadenze al saldo.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate in favore dello Stato, secondo i parametri suggeriti dal D.M. 147/2022, esclusa la fase istruttoria non effettivamente svolta.


P.Q.M.


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Il Tribunale, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 [...]
così provvede: Controparte_1
accoglie la domanda e dichiara il contratto di locazione relativo all'unità immobiliare sita in Roma via Piansano n. 33, censita al
NCEU al foglio 209, particella 638, subalterno 49 categoria C/6 ad uso esclusivo di autorimessa privata/posto auto, stipulato il 2 maggio
2022 e registrato in data 5 Maggio, risolto per inadempimento del conduttore;
condanna il convenuto al rilascio dell'immobile in favore dell'attore e, letto l'art.56 legge n.392/78 fissa per l'esecuzione la data dell'8.11.2025; condanna il convenuto al pagamento in favore dell'attore della somma di euro 1.450,00, per canoni di locazione maturati da giugno 2023 alla presente pronuncia, oltre successivi fino al rilascio ed interessi legali dalle scadenze al saldo;
condanna il convenuto alla rifusione, in favore dell'attore, delle spese di lite che liquida in € 245, per esborsi ed € 1.000,00 per compensi, oltre rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge.
Roma, 08.10.2025
Il Giudice Onorario
Dr.ssa Manuela Caiffa
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