REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI LODI
SEZIONE CIVILE
Il Tribunale in composizione monocratica, nella persona del giudice dott.ssa Ada Cappello, ha pronunciato ex art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I grado iscritta al n. r.g. 313/2024 promossa da:
(P. IVA: ), corrente in Casalpusterlengo (LO) in Via CP_1 P.IVA_1
Cavallotti n. 5, in persona del legale rappresentante pro tempore IG.ra (C.F.: Parte_1
), nata a [...] il [...], residente a [...] in CodiceFiscale_1
Via Monte Oldrado n. 6, rappresentata e difesa dall'Avv. Paolo Giovanni Ramaioli del Foro di Lodi, (C.F.: ), ed elettivamente domiciliata presso lo Studio CodiceFiscale_2 dello stesso in Lodi, Via XX Settembre n. 12;
- parte ricorrente - nei confronti di:
P.IVA: – C.F.: ), con sede in Milano, via CP_2 P.IVA_2 P.IVA_3
Marcona n. 17, in persona della socia amministratrice e legale rappresentante IG.ra
[...]
(C.F.: ) (già , rappresentata e difesa CP_3 CodiceFiscale_3 Parte_2 congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Andrea Oreste Maltoni (C.F.:
[...]
) e (C.F.: ) del foro di Milano ed C.F._4 Parte_3 CodiceFiscale_5 elettivamente domiciliata presso il loro Studio in Milano, via Sant'Eufemia n. 2;
- parte resistente -
Conclusioni di parte ricorrente
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis reiectis, così giudicare:
In via principale:
1) accertare e dichiarare l'inadempimento da parte della degli Controparte_4 obblighi derivanti dal contratto di locazione sottoscritto in data 01.01.2019 con parte ricorrente per i motivi esposti in narrativa;
Parte_4
2) conseguentemente accertare e dichiarare la responsabilità di parte resistente per tutti i CP_ danni patiti dalla e per l'effetto condannarla alla refusione dei succitati danni CP_1 quantificabili in € 26.125,39, o a quella somma maggiore o minore che sarà ritenuta di giustizia ex art. 1226 e 20156 c.c. a seguito dell'espletanda istruttoria, oltre interessi e rivalutazione monetaria;

3) accertare e dichiarare l'inutilizzabilità della cantina e quindi dichiarare la riduzione del canone di locazione in favore del conduttore per una somma pari ad € 300,00 dall'inizio
pagina 1 di 7 della locazione sino alla data odierna, per l'immobile locato parzialmente inadoperabile, con conseguente ripetizione della differenza tra le mensilità interamente corrisposte e quelle dovute in forza della riduzione.
4) condannare i convenuti, per i suesposti motivi, ex art. 116 comma 2 c.p.c. alla rifusione all'erario della somma di €. 518,00 corrispondente al C.U.
In ogni caso, con vittoria di spese di lite del presente procedimento, oltre spese generali
15%, Iva e c.p.a. come per legge, oltre ad €. 518,00 per C.U. ed €. 1.370,00 per spese di mediazione.
In via istruttoria […]”.
Conclusioni di parte resistente
“Voglia l'Ill.mo Tribunale di Lodi, contrariis reiectis, così giudicare:
Nel merito: per tutti i motivi dedotti in atti o per quelli diversi ritenuti di Giustizia o di equità, rigettare tutte le domande ex adverso proposte, poiché infondate in fatto ed in diritto e comunque reietta ogni avversaria istanza, deduzione ed eccezione.
In ogni caso, con vittoria di spese legali, oltre spese generali e accessori di legge”.

CONCISA ESPOSIZIONE
DEI MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Per quanto riguarda il completo svolgimento del processo, ai sensi del vigente art. 132
c.p.c., si fa rinvio agli atti delle parti e al verbale di causa.


1. Oggetto del giudizio
La presente controversia ha ad oggetto le domande formulate dalla nei CP_1 confronti di di accertamento e declaratoria di inadempimento da parte della CP_2 resistente degli obblighi derivanti dal contratto di locazione commerciale sottoscritto con parte ricorrente, e, per l'effetto, di condanna al risarcimento danni subìti e riduzione del canone di locazione in favore della conduttrice.
In particolare, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. depositato in data 16.02.2024, la società ha dedotto le seguenti circostanze: CP_1
- con contratto del 01.01.2019, la società concedeva in locazione ad uso Parte_2 commerciale alla società l'immobile sito in Lodi, via P. Gorini n. 1, avente ad CP_1 oggetto il negozio al piano terra denominato “Casa del Materasso”, censito al NCEU di
Lodi, fg. 42, mapp. 299, sub. 78, cat. C/1, mq 103, r.c. € 2.994,88 ed annesso al
; Controparte_5
- la società conduce, all'interno dell'immobile locato, un'attività commerciale CP_1 di vendita di prodotti per il sonno denominata “Casa del Materasso”;
- nel mese di Novembre 2022, a seguito di delibera condominiale, alla quale la proprietà anzidetta non si opponeva, il intendeva appaltare all'impresa edile Controparte_5 artigiana “Brocchieri e Curti s.n.c.”, lavori di straordinaria manutenzione per il rifacimento delle facciate e dei balconi/terrazzi. In ossequio a tale decisione, in data 21.11.2022,
l'impresa appaltatrice provvedeva all'installazione di un'imponente impalcatura che, di pagina 2 di 7 fatto, oscurava del tutto la presenza del negozio della società CP_1
- le barriere poste avanti le vetrine dell'attività commerciale anzidetta venivano rimosse solo quattro mesi dopo, nel Marzo 2023. A causa della limitazione di visibilità/pubblicità derivante dall'imponente impalcatura, e perdurata per mesi (in particolare nel periodo delle festività natalizie che ovviamente prevedrebbe un fisiologico incremento delle vendite), il fatturato del negozio della subiva una notevole riduzione;
CP_1
- la inoltre, si è vista nell'impossibilità di utilizzare la cantina di Controparte_6 pertinenza dell'immobile che le è stato locato dalla proprietà poiché di fatto completamente inagibile. Tale cantina sarebbe stata, se utilizzabile, un comodo locale da adibire a magazzino;

- i tentativi di risolvere bonariamente la controversia fra le parti risultavano vani;
parte ricorrente procedeva a depositare in data 13.07.2023 una domanda di avvio del procedimento di mediazione obbligatoria alla quale controparte non aderiva.
Il Tribunale fissava udienza di comparizione delle parti al 19.04.2024, assegnando relativi termini al resistente per costituirsi, ed al ricorrente per la notifica.
Il ricorso ed il decreto venivano notificati al convenuto in data 22.02.2024.
Nel giudizio così radicato, con memoria depositata il 9.04.2024 si costituiva in giudizio
(già , eccependo: CP_2 Parte_2
- in via preliminare e pregiudiziale, l'improcedibilità delle domande di parte ricorrente per la mancata presentazione della domanda di mediazione presso un organismo competente territorialmente, atteso che la ricorrente ha incardinato la domanda presso l'Organismo di
Conciliazione dell'Ordine degli Avvocati di Milano, anziché analogo organo a Lodi, luogo in cui ha sede il Giudice territorialmente competente a conoscere della controversia avente ad oggetto il rapporto di locazione ad uso commerciale di immobile sito in Lodi;

- nel merito, l'infondatezza ed inammissibilità della responsabilità di parte resistente invocata per l'inutilizzabilità della cantina, preordinata alla pretestuosa ed illegittima richiesta di riduzione del canone di locazione “per l'immobile locato parzialmente inadoperabile”;
- che la ricorrente, all'epoca dell'installazione del ponteggio ad avvio opere, aveva incardinato presso il Tribunale di Lodi un ricorso ai sensi dell'art. 700 c.p.c., nei confronti del , per la rimozione del ponteggio installato, con riserva di agire Controparte_5 anche per la riduzione del canone di locazione ed il risarcimento danni patiti;

- che, nel suddetto procedimento, il Giudice adito accertava che il libero passaggio e la visibilità delle vetrine di non erano mai state compromesse dalla presenza del CP_1 ponteggio, che l'attività della ricorrente era comunque sempre rimasta aperta e che non erano state documentate possibili perdite di fatturato riscontrate proprio a causa del posizionamento del ponteggio;

- che il procedimento è stato definito con un atto di transazione tombale tra la ricorrente ed il , e pertanto anche la condomina proprietaria in data Controparte_5 Parte_2
8.02.2023, con cui si conveniva la rimozione del ponteggio entro il 2.03.2023, e nulla più a pretendere reciprocamente;

pagina 3 di 7 - che, atteso che la domanda è inammissibile per violazione del bis in idem, posto che è già stata oggetto di transazione, la stessa non risulta comunque accoglibile, in quanto la ricorrente non ha assolto l'onere probatorio del nesso di causalità tra l'instaurazione del ponteggio ed il calo del fatturato.
In occasione della prima udienza del 19.04.2024, parte ricorrente, preso atto dell'indisponibilità di parte resistente a percorrere un'ipotesi conciliativa, ha insistito come in atti. Il difensore di parte resistente ha insistito nell'eccezione di ne bis in idem sollevata, riportandosi al proprio atto difensivo. Il Giudice, dato atto, si è riservato di provvedere.
Con ordinanza depositata in data 10.05.2024, il Giudice, a scioglimento della riserva assunta, rilevato: che gli Organismi di Mediazione di Milano e Lodi presentano diversa competenza territoriale;
che l'esperimento della mediazione costituisce condizione di procedibilità, attesa la materia del contendere;
ritenuta l'eccezione di parte resistente fondata, ha assegnato alle parti termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione avanti all'Organismo di mediazione di Lodi, rinviando la causa all'udienza del 5.07.2024;
Alla successiva udienza del 5.07.2024, i difensori delle parti hanno dichiarato che la mediazione ha avuto esito negativo, dichiarandosi disponibili a valutare la proposta conciliativa del Giudice. In subordine, le parti hanno insistito come in atti.
Il Giudice ha formulato alle parti la seguente proposta conciliativa ex art. 185-bis c.p.c.:
“ verserà a a tacitazione di ogni pretesa oggetto del presente CP_2 CP_1 giudizio la somma complessiva di Euro 7.000,00; spese di lite compensate”.
La parte resistente ha dichiarato di accettare la proposta formulata dal Giudice.
Il difensore di parte ricorrente ha chiesto un breve rinvio per sottoporre a la CP_1 proposta conciliativa formulata dal Giudice. Il Giudice, dato atto, ha rinviato all'udienza cartolare del 17.07.2024, fissando alle parti termine perentorio per il deposito delle relative note scritte.
In occasione della successiva udienza virtuale del 17.07.2024, il Giudice, rilevato che parte ricorrente non ha aderito alla proposta conciliativa formulata in data 5.07.2024, ritenuto di non ammettere le istanze istruttorie articolate dalle parti, ritenuta la causa matura per la decisione, ha fissato per discussione ex art. 429 c.p.c. l'udienza cartolare del 27.11.2024, fissando alle parti relativo termine perentorio per il deposito delle note scritte.


2. Sulla domanda risarcitoria da danno da lucro cessante
Parte ricorrente, in qualità di conduttrice del locale commerciale sito in Lodi, Via Gorini n.
1, ha convenuto in giudizio la locatrice al fine di ottenere il risarcimento dei danni patrimoniali subìti per effetto dei lavori di ristrutturazione alla facciata dello stabile.
Esponeva che dal 21.11.2022 al Marzo 2023, l'esercizio commerciale relativo all'attività di parte ricorrente, di vendita di prodotti per il sonno denominato “Casa del Materasso”, svolta nell'immobile al piano terra concessole in locazione, era stato oscurato dalla presenza del ponteggio;
che i lavori si erano protratti per i successivi quattro mesi, fino al Marzo 2023, causando una notevole riduzione di fatturato, anche nel periodo Natalizio, in cui le vendite pagina 4 di 7 fisiologicamente avrebbero dovuto incrementarsi;
che, altresì, la ricorrente è stata impossibilitata ad utilizzare la cantina di pertinenza dell'immobile locato, in quanto di fatto completamente inagibile, locale che avrebbe potuto essere adibito a magazzino, attesa la categoria merceologica venduta dalla ricorrente.
Pertanto, chiedeva accertarsi la responsabilità contrattuale della locatrice, alla luce della limitazione del pieno godimento dell'immobile, e per l'effetto, condannarla al risarcimento dei danni patrimoniali da lucro cessante nella somma di Euro 26.125,39, nonché alla riduzione del canone di locazione per una somma pari ad Euro 300,00 dall'inizio della locazione.
Nel merito, la domanda di parte ricorrente è infondata, per i motivi di seguito indicati.
Invero, quest'ultima lamenta di aver subito danni patrimoniali, derivanti dall'installazione del ponteggio, dal 22 novembre 2022 a marzo 2023.
Come già evidenziato, la ricorrente deduce, alla base della domanda risarcitoria, una responsabilità per inadempimento nei confronti della locatrice, chiedendo altresì una riduzione del canone per le mensilità interessate dal ridotto godimento del locale cantina, di pertinenza del negozio ed asseritamente oggetto del contratto di locazione.
In particolare, non vi è prova che la ricorrente abbia effettivamente subito un danno patrimoniale (sub specie di lucro cessante), difettando sotto tale profilo la prova della sussistenza del danno e del relativo nesso di causalità rispetto all'installazione del ponteggio.
Segnatamente, la ricorrente lamenta di aver subìto, in conseguenza dell'inesatto adempimento della controparte, un danno da lucro cessante, conseguente alla mancata percezione del fatturato derivanti dall'attività di vendita al dettaglio, causato proprio dalla presenza del ponteggio che oscurava del tutto il negozio.
La richiesta di danno da lucro cessante è rimasta sfornita di qualsivoglia riscontro probatorio volto ad accertare l'esistenza e la consistenza di tale pregiudizio. Ai sensi dell'art. 1223 c.c., il lucro cessante si risolve nell'accrescimento patrimoniale concreto ed effettivo pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presupponendo almeno la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che, secondo un rigoroso giudizio di probabilità il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta e deve essere, perciò, escluso per quei mancati guadagni che sono meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, quali quelle legate ad un improbabile fatto del terzo (cfr. ex multis Cass. Civ. Ord. 5613/18).
Nel caso in esame, parte ricorrente ha depositato una copia del registro corrispettivi riferiti ai periodi: ottobre-dicembre 2021, gennaio-febbraio 2022, gennaio-febbraio 2023, per dimostrare l'evidente calo di fatturato tra il periodo pregresso ai lavori sull'edificio ed il periodo successivo.
Tuttavia, l'esiguità della documentazione offerta non consente di verificare un netto calo degli utili dell'attività commerciale nel periodo di ristrutturazione.
Difatti, anche ove tale riduzione degli utili vi fosse stata, non risulterebbe dimostrato il nesso causale tra i lavori di ristrutturazione e il depauperamento patrimoniale, che potrebbe pagina 5 di 7 rinvenirsi in ragioni diverse dalla schermatura delle vetrine. Né parte ricorrente ha formulato istanze istruttorie finalizzate a provare tale nesso.
Peraltro, seppur l'esiguità della documentazione offerta non consenta una ricostruzione complessiva della situazione contabile e patrimoniale dell'attività nel corso degli anni oggetto di raffronto, emerge, prima facie, che il maggior incremento di vendite riportato risulti nel periodo ottobre-dicembre 2021, in cui, come noto, vigevano ancora le normative restrittive emergenziali causate dalla pandemia da COVID-19.
Inoltre, le medesime doglianze sono state oggetto di transazione tombale tra l'odierna ricorrente ed il ”, in cui insiste l'attività commerciale della CP_5 CP_5 ricorrente, e di cui la resistente risulta proprietaria condomina, nell'ambito del ricorso d'urgenza instaurato da la causa, infatti, veniva in effetti definita con un atto di CP_1 transazione tra le parti, con cui si conveniva la rimozione entro il 02.03.2023 del ponteggio, con dichiarazione delle parti di non avere più nulla a pretendere reciprocamente.
Come condivisibilmente affermato dalla giurisprudenza di legittimità, l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno da lucro cessante o da perdita di “chance” esige la prova, anche presuntiva, dell'esistenza di elementi oggettivi e certi dai quali desumere, in termini di certezza o di elevata probabilità e non di mera potenzialità, l'esistenza di un pregiudizio economicamente valutabile, né al difetto di valide allegazioni e riscontro sul punto può sopperirsi mediante la c.t.u. (Cass., n. 11353/2010).
Il Tribunale pertanto ritiene non provata l'invocata contrazione dell'attività.
In ordine alla domanda di riduzione del canone di locazione per il mancato godimento del locale cantina, occorre rilevare che la stessa non è meritevole di accoglimento, risultando per tabulas che il locale adibito a magazzino/cantina, asseritamente oggetto del contratto, in realtà non rientri nel contratto di locazione in essere tra le parti.
Invero, dal contratto di locazione di cui al doc. 1 prodotto da parte ricorrente risulta che il contratto di locazione ad uso commerciale attiene l'immobile “adibito ad uso negozio”, sito al piano terra identificato al NCEU al Foglio 42, mapp. 299, sub. 718, cat. C/1, cl. 7, costituito dal locale negozio di mq 92,60 + ripostiglio + w.c., senza menzione alcuna del locale adibito a magazzino/cantina, circostanza avallata anche dalla scheda catastale di cui al doc. 04 prodotto da parte resistente.


3. Spese
In applicazione del principio di soccombenza le spese di lite (causa di valore pari ad Euro
26.125,39 complessità bassa) devono essere interamente poste a carico di parte ricorrente.
Le stesse vengono liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri minimi di cui al
D.M. 147/2022 tenuto conto della natura del rito ex art. 447-bis c.c. e dell'assenza di questioni di particolare complessità.


P.Q.M.

il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni altra domanda ed eccezione, così provvede:
1) Rigetta integralmente le domande formulate da parte ricorrente;

2) Condanna al pagamento in favore di elle spese di CP_1 Parte_2
pagina 6 di 7 lite che si quantificano in € 2.906,00 per compensi oltre 15 % spese forfettarie, IVA e CPA come per legge.
Lodi, 17 febbraio 2025
Il giudice
Ada Cappello
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