R.G.N. 479/2021
Tribunale Ordinario di Paola Sezione Prima Civile
Con decreto ritualmente comunicato alle parti è stata disposta la trattazione della presente udienza secondo le modalità dettate dall'art. 127 ter c.p.c.. In ottemperanza al citato decreto, i procuratori delle parti hanno fatto pervenire le proprie note difensive, contenenti le istanze relative alle parti rispettivamente assistite. L'avv. GIOVANNI BASSO per si richiama principalmente al contenuto Controparte_1 dei pregressi scritti difensivi depositati per conto di parte attrice, in particolare delle note autorizzate del 27/9/2025. A questo proposito, contrariamente alle avverse asserzioni, sottolinea la assoluta buona fede della nell'acquisto dell'immobile di cui si discute, la CP_1 quale si ritiene non abbia mai perpetrato alcuna invasione delle proprietà della RFI e del Comune di Amantea, bensì che si sia ritrovata, inconsapevolmente, ad acquistare immobili che, in parte, ricadono nella suddetta proprietà della RFI. Controparte insiste nel sostenere che l'attrice abbia invaso quest'ultima, ma senza alcuna prova concreta. Anche la perizia giurata ex adverso allegata non ha prodotto alcuna immagine, riproduzione od esame degli immobili all'epoca in cui erano posseduti ed occupati dai coniugi , ad effettiva Parte_1 dimostrazione della coincidenza o meno della estensione attuale con quella pregressa. Gli stessi coniugi , quindi, rimarcano l'imputazione penale formulata nei confronti Parte_1 della , ma senza avere mai allegato alcunché circa l'esito del procedimento penale cui CP_1
è stata sottoposta la medesima. La sopra riferita perizia giurata dell'Ing. CP_1 Persona_1 non si vede come possa assurgersi a prova dirimente, quando, comunque, trattasi di consulenza di parte. Semmai, onde chiarire gli aspetti tecnici evidenziati dalla predetta consulenza di parte, sarebbe stato dirimente ammettere la CTU tecnica, per come indicata nella seconda memoria ex art.183, co. 6 n.2, c.p.c. depositata per conto dell'attrice, “diretta alla valutazione della particella di terreno di cui in narrativa, n.755 del foglio di mappa 24, anzi di quella parte di immobile venduta erroneamente dai convenuti alla , ma CP_1 ricadente in proprietà della , ovvero del , al fine Controparte_2 Controparte_3 di valutare anche l'ammontare del risarcimento del danno subito dall'istante, oltre che la riduzione del prezzo d'acquisto, per quanto le potrà spettare a sensi dell'art.1480 c.c.”. Anche in questa sede, pertanto, si insiste per l'ammissione di tale ultima CTU per come più volte articolata. Inoltre, si ribadisce quanto già precisato nelle note autorizzate depositate per conto della circa la deposizione testimoniale del suddetto , vale a CP_1 Persona_1 dire che essersi espresso sull'estensione ed il confine di quella che era la proprietà degli odierni convenuti (rappresentato, a suo avviso, dai piedi di una scarpata che sarebbe appartenente alle “Ferrovie dello Stato”) non può che rappresentare un rilievo di natura tecnica su cui un testimone non può esprimersi!! Anche per questo si ritiene indispensabile l'ammissione della CTU sopra richiamata. Per quanto concerne, invece, le altre deposizioni testimoniali, si ribadisce quanto già rassegnato nelle note autorizzate depositate per conto dell'istante, da intendersi qui integralmente riportate e trascritte. Nessun rilievo, poi, pagina 1 di 7 detiene la circostanza secondo cui la proprietà acquistata dalla abbia la sua entrata CP_1 dalla , piuttosto che dall'altro accesso confinante con la R.F.I., oggetto di Pt_2 contestazione. Controparte, inoltre, eccepisce la prescrizione dell'azione a sensi dell'art. 1541 cc. Orbene, detta normativa riguarda chiaramente la vendita “a misura”, disciplinata dagli artt. 1537 e ss. c.c., vale a dire la vendita con l'indicazione della sua misura e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura. La vendita in esame, invece, proprio in base ad affermazione resa da controparte nelle sue note autorizzate (vedi pag.3, ultimo rigo), sarebbe stata effettuata “a corpo”, e non a misura. Non può che insistersi per l'accoglimento della domanda di parte attorea, quindi, previa ammissione della sopra indicata CTU tecnica, ovvero, al più, mediante liquidazione equitativa, qualora possibile, delle somme richieste con le conclusioni riportate nell'atto di citazione introduttivo. L'avv. SIBERIA POLITANO per RA RI e TA RU CO impugna e contesta quanto argomentato da parte attrice nelle note difensive. In particolare, l'attività istruttoria espletata non ha affatto dimostrato quanto sostenuto dall'attrice circa lo stato dei luoghi al momento della stipula dell'atto notarile di vendita. Anzi è proprio la deposizione del teste di parte attrice che, valutata nel suo complesso ossia Tes_1 unitamente alle dichiarazioni rese dal teste di parte convenuta Ing. e dai testi Persona_1 escussi nel procedimento penale, rende evidente le contraddizioni in cui la stessa teste è incorsa e di conseguenza la sua inattendibilità. Soprattutto con quanto riferito dal teste nell'ambito del procedimento penale e con particolare riferimento alla Testimone_2 preesistenza di un muretto più basso sul quale, secondo la teste esisteva una Tes_1 recinzione, ma che per come chiarito dal teste nel procedimento penale, era in Tes_2 realtà il “ vecchio muro in pietra a faccia vista a contenimento della ex S.S. 18” ( sul punto si rimanda a quanto già ampiamente dedotto nelle note difensive depositate) e sul quale dunque non potevano essere presenti recinzioni. Infine, per quanto concerne il procedimento penale n. 242/2019 RGNR conclusosi, a dire di parte attrice, con una sentenza di proscioglimento per intervenuta prescrizione, si rileva preliminarmente come tale sentenza non sia stata mai prodotta e che in ogni caso la prescrizione cancella l'aspetto penale del reato ma non anche il fatto in sé che rimane come fatto storico. Neppure rilievo giuridico ha l'eccezione relativa al valore della deposizione del teste di parte convenuta ing.
che con la sua deposizione non ha fatto altro che confermare le circostanze di Persona_1 fatto accertate nella sua consulenza, senza esprimere alcun giudizio tecnico ma trasformando l'accertamento eseguito e trasfuso nella consulenza in una vera e propria prova valida a tutti gli effetti. Si insiste pertanto per il completo rigetto della domanda proposta, ivi compresa la reiterata richiesta di CTU, con tutte le conseguenze di legge in ordine alle spese e competenze di lite. Il Giudice Viste le note difensive e conclusionali con le quali i difensori hanno illustrato le ragioni poste a fondamento delle conclusioni rispettivamente formulate decide la controversia pronunciando la sentenza allegata al presente atto, su pagina separata.
Il Giudice
TE TO
pagina 2 di 7 R.G.N. 479/2021
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale Ordinario di Paola, sezione Prima civile in composizione monocratica, nella persona del giudice dott. TE TO, all'esito della precisazione delle conclusioni e della discussione della causa, effettuate in modalità cartolare ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo RG 479/2021 vertente
TRA
(C.F. , rappresentata e difesa dall'avv. Giovanni Controparte_1 C.F._1
BA (C.F. C.F._2 attrice
E
RA RI (C.F. e TA RU CO (C.F. C.F._3
rappresentati e difesi dall'avv. Siberia Politano (C.F. C.F._4
); C.F._5 convenuti
Oggetto: Vendita di cose immobili. Conclusioni delle parti: come in atti.
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. ha citato in giudizio AL LE NI e ES GA per Controparte_1 ottenerne la condanna alla restituzione del prezzo pagato relativamente alla porzione di terreno contraddistinta dalla particella n. 755 (riportata al N.C.E.U foglio n. 24) e situata in Amantea (CS) C.da Coreca, oggetto di alienazione da parte dei convenuti insieme al fabbricato, al locale magazzino e al terreno con l'atto di compravendita stipulato in data 24/06/2015 (Rep. 91171; Racc. 38676) per TA , successivamente Persona_2 registrato il 29/06/2015 presso Cosenza alla Serie 1T n. 6340. La domanda muove dal pagina 3 di 7 presupposto che la particella in questione è risultata appartenere a Controparte_4
.
[...]

1.1. A sostegno della domanda, l'attrice sostiene che le particelle nn. 237 e 711 confinano con la particella n. 69 (foglio di mappa n. 24), intestata alla (R.F.I.) Controparte_2
e oggetto di recente frazionamento nelle diverse particelle n. 754 e 755: tale ultima particella ricadrebbe, di fatto, nella proprietà che AL LE NI e ES GA hanno ceduto all'istante tramite il menzionato atto di compravendita, circostanza che espone la a rivendicazioni da parte della legittima proprietaria CP_1 dell'area. In particolare, l'attrice contesta quanto dichiarato dai venditori nell'atto di compravendita secondo cui i dati catastali e le planimetrie depositate al Catasto e rilasciate, in copia, dall'Agenzia delle Entrate, corrispondono allo stato di fatto degli immobili compravenduti;
evidenzia, inoltre, che i confini dell'area ceduta all'acquirente sono rimasti immutati nel tempo, non avendo l'attrice operato alcuna invasione di altrui fondo dopo l'acquisto. Conclude, dunque, chiedendo in via principale e a sensi dell'art. 1479 cod. civ., di condannare i convenuti alla restituzione del prezzo pagato per la particella n. 755, al rimborso delle spese e ai pagamenti sostenuti per il contratto nonché di quelle necessarie e utili fatte per la particella in questione, oltre al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1223 cod. civ.; in via subordinata, chiede che i convenuti vengano condannati sulla base dell'art. 1480 cod. civ. alla riduzione del prezzo pagato dall'attrice per l'intero immobile, oltre al risarcimento del danno dalla predetta subito, il tutto da quantificarsi in corso di causa anche con valutazione equitativa ex art.1226 cod. civ., interessi legali e rivalutazione monetaria sino all'effettivo soddisfo, con condanna alle spese e competenze del presente giudizio.

1.2. AL LE NI e ES GA chiedono il rigetto della domanda, in quanto infondata sia in fatto che in diritto. Assumono la non applicabilità al caso de quo la normativa di cui agli artt. 1479 e 1480 cod. civ., in quanto la compravendita è stata effettuata a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano gli immobili. L'acquirente, inoltre, è stata resa edotta delle caratteristiche delle aree vendute e parte venditrice ha correttamente dichiarato che i dati catastali, nonché le planimetrie depositate in catasto e rilasciate dall'Agenzia delle Entrate, corrispondono allo stato di fatto degli immobili compravenduti, senza che sia avvenuta una vendita di immobili diversi rispetto a quelli indicati nell'atto; a contrario, i convenuti sostengono che una modifica dello stato dei luoghi è stata effettuata da parte della stessa attrice successivamente alla vendita, la quale si è appropriata di una parte della particella n. 755 realizzando un accesso con scala mai esistito prima e sottoposto a sequestro penale. Ritenuta l'astratta applicabilità dell'art. 1538 cod. civ., perché la vendita è avvenuta a corpo, eccepiscono la prescrizione dell'azione, ai sensi dell'art. 1541 cod. civ., in quanto è decorso un anno dalla consegna dell'immobile avvenuta contestualmente alla stipulazione dell'atto di vendita.

1.3. In seguito allo scambio delle memorie ex art. 183 comma sesto c.p.c., il procedimento è stato istruito per il tramite di prova testimoniale ( e per Testimone_3 Tes_1 parte attrice nonché per parte convenuta) ed è stato deciso con Testimone_4
pagina 4 di 7 sentenza contestuale, all'esito della trattazione cartolare della fase di precisazione delle conclusioni e della discussione della causa.

2. L'eccezione di prescrizione avanzata da parte convenuta è infondata.

2.1. Nel caso in cui il compratore di un fondo agisca nei confronti del venditore per ottenere la riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno, sul presupposto che una parte dell'immobile venduto risulta di proprietà di un terzo, si configura un'ipotesi di evizione parziale, disciplinata dall'art. 1480 cod. civ., con la conseguente inapplicabilità del termine di prescrizione annuale previsto dall'art. 1541 dello stesso codice, avente riguardo unicamente alla diversa ipotesi di cui all'art. 1538, e cioè al caso in cui si accerti che il fondo oggetto della compravendita abbia una estensione minore da quella dichiarata dai contraenti [Cass. Civ. Sez. 2, sentenza del 04/11/2009 n. 23343 (Rv. 610717 – 01)].

2.2. Nel caso di specie, l'attore non si duole di una diversa consistenza quantitativa del fondo compravenduta in vista della rettifica del prezzo corrisposto, ma dell'evizione (parziale) subita perché la particella n. 755, a suo dire inclusa nella vendita, è risultata essere di proprietà di RFI, onde è in presenza di domanda sussumibile nella fattispecie dell'art. 1480 cod. Civ..

3. Nel merito, la domanda è manifestamente infondata.

3.1. La giurisprudenza della Suprema Corte è costante nell'affermare che nel caso di vendita di un immobile a corpo, anziché a misura, l'irrilevanza dell'estensione del fondo vale soltanto in relazione alla determinazione del prezzo, secondo il diverso regime di cui agli artt. 1537 e 1538 cod. civ., ma non alla identificazione del bene effettivamente venduto [Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 3042 del 30/03/1987 (Rv. 452149 - 01); in senso conforme, v. anche Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 7720 del 07/06/2000 (Rv. 537379 - 01)]; in tal caso, qualora le parti, nel contratto di compravendita, abbiano identificato la porzione di immobile che ne formava oggetto facendo specifico riferimento ai dati catastali e al tipo di frazionamento, il giudice deve tener conto necessariamente di tali elementi, che, per espressa volontà delle parti, perdono l'ordinaria natura di elemento probatorio di carattere sussidiario per assurgere ad elemento fondamentale per l'interpretazione dell'effettivo intento negoziale delle parti [Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 5045 del 06/11/1978 (Rv. 394798 - 01); analogamente, v. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 91 del 13/01/1976 (Rv. 378715 - 01)].

3.2. Nel caso che ci occupa, non trova alcun riscontro l'assunto difensivo di parte attrice, secondo cui i convenuti abbiano inteso alienare anche la particella n. 755 di proprietà di R.F.I. (nata in [...] al frazionamento della originaria particella n. 69). Nell'atto di compravendita vengono indicate con puntualità le particelle catastali relative sia al fabbricato con annessa corte (Foglio 24, p.lla 237, subalterni nn. 1, 2, 3 e 4) e al locale magazzino (Foglio 24, p.lla 710, sub. 1) sia quelle relative ai terreni (Foglio 24, p.lla 218 e p.lla 711). Non vi è alcun espresso riferimento alla particella n. 69, dal cui frazionamento fatto nel 2018 (ossia dopo la vendita dei beni oggetto della compravendita per cui è causa) sono poi derivate le particelle nn. 754 e 755. La proprietà della ferrovia (peraltro nemmeno espressamente identificata nel rogito con i dati catastali) è stata indicata solo per descrivere la situazione confinaria della particella 711. Dall'estratto di mappa prot. T105480/214 rilasciato in data 24/10/2014 dall'Agenzia del Territorio, allegato alla pagina 5 di 7 consulenza tecnica di parte convenuta, risulta che la particella 69 (in capo a Ferrovie dello Stato), aveva la stessa conformazione, consistenza ed estensione delle attuali particelle nn. 754 e 755. Anche le altre particelle, quali la n. 237, 710, 711 e 218 (che sono state poi alienate all'attrice con il rogito del 2015) presentavano la stessa conformazione, consistenza ed estensione che hanno tuttora. Pertanto, già dalla semplice e attenta disamina dell'atto di compravendita, la parte attrice avrebbe potuto prendere consapevolezza della consistenza e dell'esatta delimitazione delle aree acquistate. Nessun contributo significativo è stato apportato dai testimoni escussi per conto di parte attrice. Essi non hanno saputo indicare con esattezza quale fosse la situazione confinaria relativa all'immobile acquistato dalla , sicché non è dato sapere se, quanto meno dal CP_1 punto di vista della consistenza fisica, i venditori abbiano potuto arbitrariamente includere nella vendita anche quella porzione della particella n. 69 (oggi contrassegnata dal n. 755). Il teste (escusso all'udienza del 28/02/2025) ha chiaramente riferito di Testimone_3 non conoscere i confini dell'immobile. Egli, peraltro, ha effettuato dei lavori per conto della signora in quanto già proprietaria del bene, onde nulla avrebbe potuto riferire CP_1 relativamente alla situazione esistente al momento della vendita, precedentemente intervenuta. La teste (escussa all'udienza del 04/07/2025) ha, per vero, riferito Tes_1 dell'esistenza di una vecchia recinzione che delimitava la proprietà di con Controparte_1 la vecchia strada statale ("questa fotografia – doc. 5 della produzione di parte attrice ndr – riguarda il confine dell'immobile del con la vecchia strada statale. Il tracciato Parte_1 attualmente si ferma davanti casa mia e non prosegue oltre”) recinzione che insisteva sul muretto (o, comunque sia, in prossimità di questo) posto al margine laterale della vecchia strada statale, con la quale la particella n. 755 confina. Nondimeno, tale indicazione, nella sua genericità, non consente di comprendere dove fosse posizionata la recinzione (poi sostituita dal muretto fatto edificare dalla signora ). In ogni caso, quand'anche la CP_1 recinzione inglobasse la particella n. 755 deve decisamente escludersi che questa fosse stata assunta come confine fisico della proprietà alienata, atteso che dall'atto di compravendita i beni alienati sono stati identificati per come censiti nel catasto e, quanto ai terreni, anche nella loro consistenza catastale, corrispondente a quella reale. Non può neanche assumersi che la porzione in questione potesse essere considerata come area cortilizia del fabbricato censito in NCEU con la particella n. 237, con la quale pure confina, in ragione dell'evidente dislivello esistente tra questa porzione e la corte del fabbricato né che questa porzione fosse da sempre utilizzata come via di accesso al fabbricato, dal momento che risulta pacifico che tale ingresso sia stato fatto realizzare ex novo proprio dalla , successivamente all'acquisto dell'immobile. CP_1

4. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in parte dispositiva facendo applicazione dei parametri tabellari medi di cui al DM 55/2014, avuto riguardo al valore dichiarato della controversia. Alla manifesta infondatezza della domanda segue la revoca dell'ammissione provvisoria al patrocinio a spese dello Stato, che sarà disposta con separato decreto.

PQM


pagina 6 di 7 Il Tribunale in composizione monocratica, disattesa ogni contraria istanza o eccezione e definitivamente pronunciando, così provvede: Rigetta le domande proposte da . Controparte_1
Condanna l'attrice al pagamento delle spese di lite, che si liquidano in euro 662,00, oltre rimborso forfettario al 15%, CPA e IVA, se dovuta, come per legge.
Paola, 01 dicembre 2025. Il Giudice TE TO
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