TRIBUNALE DI MESSINA – I sezione civile
PROCESSO VERBALE D'UDIENZA
In data 06/11/2025, avanti a noi Giudice monocratico, dott. Corrado
Bonanzinga, viene chiamata la causa iscritta al N. 5494 del Registro
Generale 2020
TRA
codice fiscale , nato a [...] Parte_1 C.F._1
(ME) il 12.04.1981 e residente in [...] alla via Tirreno n.
4, nella qualità di amministratore della P.IVA , CP_1 P.IVA_1
con sede legale in Barcellona Pozzo di Gotto (ME) alla via Tenente
Genovese n. 44 presso e nello studio dell'Avv. Attilio MEO, C.F.
, del Foro di Barcellona Pozzo di Gotto, che lo C.F._2
rappresenta e difende in virtù di mandato in atti, il quale ha dichiarato di voler ricevere le comunicazioni di Cancelleria inerenti al procedimento de quo, all'indirizzo P.E.C. o a mezzo FAX al n. Email_1
090/9072912; PARTE INTIMANTE
E
nato a [...] il [...] (C.F. Controparte_2
, elettivamente domiciliato a Messina, Viale C.F._3
Europa is.47, n. 83 (studio avv. C. Spatafora) presso l'avv. Corrado
Correnti, pec: che lo rappresenta e Email_2
difende per procura in atti;
PARTE INTERVENIENTE
E
1 (c.f. ) con sede in Messina Via Controparte_3 P.IVA_2
San Cosimo 1 in persona del legale rappresentante pro tempore
[...]
(c.f. ) nato a [...] il Controparte_4 C.F._4
25.11.1965 e residente in [...]in C.da Bianchi Vill. CP_5
elettivamente domiciliata in Messina Via Lenzi 5 presso lo studio dell'avv.
PE HÌ (c.f. ) che la rappresenta e difende C.F._5 giusta procura in atti e che ha dichiarato di voler ricevere le comunicazioni di rito all'indirizzo PEC PARTE INTIMATA Email_3
Alle ore 11,05 nessuno è comparso per la parte intimante e per l'interveniente; è presente per la parte intimata l'avv. Eleonora
ANTONUCCCIO per delega dell'avv. PE ZANGHI', che riferisce
[...]
appreso che parte intimante ha revocato il mandato all'avv. MEO;
Pt_2
discute oralmente la causa e precisa le conclusioni riportandosi a tutti gli atti e verbali di causa;
insiste in tutte le domande proposte con il rigetto delle avverse istanze, eccezioni e difese;
chiede che la causa venga decisa.
Il Giudice
Terminata la discussione, dopo essersi ritirato in camera di consiglio, pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., dando lettura del dispositivo e delle ragioni di fatto e di diritto della decisione la seguente sentenza
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE DI MESSINA – I sezione civile
Il giudice della I sezione civile del Tribunale di Messina, dott. Corrado
BONANZINGA, in funzione di giudice monocratico, pronuncia e pubblica dando immediata lettura di motivazione e dispositivo, la seguente
2 SENTENZA nella causa iscritta al N. 5494 del Registro Generale Contenzioso 2020
IN FATTO ED IN DIRITTO
Con atto notificato in data 07.07.2020, la in persona del CP_1
legale rappresentante, con l'intervento del proprietario dell'immobile,
intimava sfratto per morosità nei confronti della Controparte_2 SO “ , conduttrice di un immobile sito in Messina, Controparte_3
Via Vittorio Emanuele 106/107, angolo Piazzetta dei Sapori, concesso in sublocazione mediante contratto stipulato in data 2 novembre 2017, registrato in via telematica presso l'agenzia delle entrate in data 20.12.2017 al n.002779 - serie 3T anno 2017, per il canone di € 1.500,00 mensili oltre
IVA, da corrispondersi anticipatamente entro il quinto giorno di ogni mese.
Evidenziava che, nonostante i ripetuti solleciti, anche a mezzo PEC e raccomandata, la conduttrice era risultata morosa relativamente alle mensilità di marzo, aprile, maggio e luglio 2020, per un ammontare complessivo di € 7.320,00 IVA inclusa, avendo versato un solo canone riferito al mese di giugno. In conseguenza di ciò, citava la SO conduttrice a comparire innanzi al Tribunale di Messina per l'udienza di convalida, con avvertimento ex art. 660 c.p.c. circa le conseguenze della mancata comparizione o della mancata opposizione. Chiedeva la convalida dello sfratto, la condanna dell'intimata al pagamento delle spese processuali e, in caso di opposizione, l'emissione di ordinanza esecutiva di rilascio e la dichiarazione di risoluzione del contratto per grave inadempimento, con riserva di agire per ingiunzione di pagamento ex art. 664 c.p.c. nei confronti della conduttrice e del fideiussore, per i canoni scaduti e da scadere fino al rilascio.
Con atto depositato il 03.09.2020 si costituiva la SO CP_3
che contestava integralmente la fondatezza della domanda
[...]
3 avversaria, eccependo l'inadempimento della parte locatrice ai sensi dell'art. 1460 c.c. e formulando domanda riconvenzionale. In particolare, deduceva che l'immobile oggetto di sublocazione, destinato contrattualmente all'attività di ristorazione, era stato unificato con locali contigui di proprietà di la quale, con contratto Controparte_6
separato, ma funzionalmente collegato, del 14.11.2017, aveva concesso in locazione alla medesima conduttrice le due botteghe censite in catasto al foglio 220 part. 136 sub. 26 di mq. 26, e foglio 220 part. 136 sub. 28 mq.
28. Rilevava, quindi, che i locali oggetto dei due contratti di locazione erano stati unificati mediante la demolizione di murature portanti, originariamente previste come elementi strutturali antisismici del fabbricato, e tale intervento, eseguito senza adeguato ricalcolo statico e senza la realizzazione delle architravi dichiarate nella certificazione tecnica, aveva determinato una condizione di inagibilità e pericolosità dell'immobile, accertata anche da sopralluogo dei Vigili del Fuoco e oggetto di denuncia penale per falso e truffa. Evidenziava che, a causa di ciò, aveva sostenuto ingenti spese per l'allestimento del locale, senza poter avviare l'attività fino al settembre 2018, ed aveva denunciato i vizi dell'immobile ai locatori, diffidandoli all'esatto adempimento degli obblighi contrattuali con lettere del 14.02.2018, 12.03.2018, 16.06.2018.
Concludeva, pertanto, sottolineando che la sospensione del pagamento del canone doveva ritenersi legittima e negando la sussistenza della morosità contestata. Eccepiva, inoltre, la nullità parziale del contratto di locazione nella parte in cui prevedeva il versamento di una somma di € 6.000,00 a titolo di “buona entrata” (nel contratto era stato previsto, in particolare, oltre al deposito cauzionale fruttifero pari a due mensilità, anche il deposito di una somma infruttifera pari a quattro mensilità del canone a titolo di garanzia sul relativo pagamento), in violazione dell'art. 79 L. 392/78 o,
4 comunque, dell'art. 11 L. 392/79 (secondo cui il deposito cauzionale non può superare le tre mensilità), chiedendone la restituzione. In via subordinata, invocava la sospensione dell'obbligazione per causa non imputabile alle parti, derivante dalle misure emergenziali anti-COVID che avevano impedito l'esercizio dell'attività nei mesi di marzo, aprile e maggio 2020, chiedendo la declaratoria di non debenza dei relativi canoni o, in ulteriore subordine, la loro riduzione equitativa. Formulava, infine, domanda riconvenzionale di risoluzione del contratto per grave inadempimento della locatrice, con condanna alla restituzione dei canoni versati, al risarcimento del danno emergente e del lucro cessante, e alla restituzione del deposito cauzionale, chiedendo altresì la compensazione giudiziale tra le reciproche pretese.
All'udienza fissata per la convalida del 03.09.2020 il procuratore della SO intimante dichiarava che la morosità persisteva mentre il procuratore della SO intimata ribadiva la propria opposizione alla convalida dello sfratto.
Il Giudice, con ordinanza resa fuori udienza il 03.09.2025, disponeva l'espletamento della procedura di mediazione e, con successivo provvedimento del 30.12.2020, preso atto dell'esito negativo della procedura di mediazione, ritenuto che l'opposizione non fosse fondata su prova scritta, non convalidava lo sfratto, accoglieva la richiesta di ordinanza non impugnabile di rilascio e fissava una nuova udienza per la prosecuzione del giudizio nelle forme del rito speciale previsto dall'art. 447 bis c.p.c., concedendo alle parti termine per l'integrazione degli atti introduttivi.
Con memoria integrativa tempestivamente depositata il 22.06.2021, la SI. e evidenziavano che la SO CP_7 Controparte_2
5 conduttrice non aveva pagato neppure i canoni relativi ai mesi di agosto, settembre ed ottobre 2020 ed in relazione a quest'ultima morosità era stato intimato ulteriore sfratto. Contestavano, poi, la fondatezza delle domande ed eccezioni avversarie, rilevando che gli immobili limitrofi oggetto dei due distinti contratti di locazione ed unificati erano perfettamente regolari sotto il profilo urbanistico e sismico, anche a seguito di nulla osta del
Genio Civile, mentre l'intervento dei Vigili del Fuoco era stato artatamente richiesto proprio dalla SO conduttrice e non aveva portato all'accertamento di alcuna irregolarità. Rilevavano, comunque, che le pretese irregolarità urbanistiche non avevano privato il conduttore del godimento dell'immobile e che la domanda avanzata da parte avversa di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore non poteva trovare accoglimento, dovendosi dichiarare il contratto risolto per inadempimento del conduttore. Evidenziavano, infine, che era infondata la richiesta di restituzione e/o compensazione del deposito cauzionale, il cui eventuale riconoscimento era subordinato alla verifica delle condizioni di rilascio del locale. Chiedevano, pertanto, la conferma dell'ordine di rilascio dell'immobile locato e la condanna della SO conduttrice al pagamento dei canoni per cui era stata fatta intimazione, pari ad € 7.320,00, oltre interessi da ogni singola scadenza all'effettivo soddisfo, nonché di quelli successivi fino al rilascio (esclusi quelli di agosto, settembre ed ottobre oggetto di altro giudizio).
Con memoria integrativa tempestivamente depositata il 29.06.2021 la SO “ evidenziava di avere recentemente appreso Controparte_3
che sulle botteghe di proprietà di debitore pignorato, Controparte_2
da quest'ultimo cedute in comodato alla del figlio CP_1 Parte_1
, e dalla in locazione ai proprietari delle
[...] Parte_3
attività “El Negrito –Torrefazione e caffè”, RT autonoleggio e
6 “L'ingrediente” della era pendente dal 2017 un Controparte_3
pignoramento immobiliare e con provvedimento del 04.12.2020 era stato nominato il custode, il quale in data 28.12.2020 aveva effettuato l'accesso all'immobile. Rilevava che il pignoramento aveva privato il proprietario- locatore della legittimazione alla riscossione dei canoni e ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione, sicché la sublocazione doveva ritenersi un artificio per aggirare il predetto divieto, posto che il debitore pignorato non aveva la legittimazione e il potere di disporre del bene dandolo in locazione. Osservava che, in ogni caso, il proprietario-locatore di bene pignorato non era legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canoni, anche se la locazione di un bene sottoposto a pignoramento senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, in violazione dell'articolo 560 c.p.c., non comportava l'invalidità del contratto ma solo la sua inopponibilità ai creditori ed all'assegnatario. Rilevava, pertanto, che l'operazione commerciale realizzata dalla controparte mediante due contratti di locazione, il primo stipulato dal debitore pignorato nei confronti della e il secondo dalla nei confronti della SO CP_1 CP_1
deducente, ricadeva con ogni evidenza sotto l'ambito della nullità per frode alla legge. Chiedeva che fosse dichiarata la nullità, per le ragioni sopra esposte e l'inefficacia derivata del contratto di sublocazione oggetto di causa in quanto stipulato in violazione e frode dell'art. 2912 c.c.; che in ogni caso fosse dichiarato che alcun canone era dovuto per i mesi di marzo, aprile, maggio 2020 e in via di ulteriore subordine che fosse ridotto in via equitativa il canone;
in via riconvenzionale, chiedeva che fosse dichiarata la nullità parziale del contratto di locazione nella parte in cui prevedeva la corresponsione della “buona entrata” di euro 6.000,00 e che parte intimante
7 fosse condannata alla relativa restituzione oltre interessi o, in subordine, che fosse disposta la compensazione giudiziale con quanto eventualmente ritenuto dovuto dalla chiedeva, altresì, che parte Controparte_3 intimante fosse condannata alla restituzione del deposito cauzionale di euro
3.000,00 dedotto quanto eventualmente dovuto dalla Controparte_3
all'atto del rilascio;
chiedeva, infine, in via riconvenzionale, che fosse dichiarata “la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento di parte locatrice, per nullità per violazione di legge, per nullità derivata da fattispecie di reato rilevante, per nullità ed inefficacia derivante da frode alla legge e difetto di legittimazione alla locazione”, e che fosse condannata “parte intimante alla restituzione di tutti i canoni versati da parte conduttrice oltre interessi al saggio di mora di cui al D.Lgs.
231/2002, nonché al risarcimento di tutti i danni”, quantificati in circa €
150.000,00, tenuto conto delle ingentissime spese di allestimento e riadattamento del locale all'uso di ristorante – pizzeria.
Con ordinanza del 14.02.2023 il Giudice rigettava la richiesta di riunione del presente procedimento ad altro avente ad oggetto la risoluzione di un altro contratto di locazione intercorso tra parti contraenti parzialmente diverse ed avente ad oggetto immobili diversi.
All'odierna udienza il Giudice, ritenuta la causa matura per la decisione, esaurita la discussione orale e udite le conclusioni delle parti, pronunciava e pubblicava la presente sentenza, dando immediata lettura della motivazione e del dispositivo.
La prima questione che occorre esaminare concerne la legittimazione della SO ricorrente a richiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e la condanna della SO conduttrice al pagamento
8 dei canoni non versati, ad eccezione di quali che avevano formato oggetto di altra procedura di intimazione di sfratto.
La SO intimata ha, infatti, allegato e dimostrato, mediante la produzione di documentazione non contestata, che in data 03.08.2017, il aveva notificato a quale Controparte_8 Controparte_2
debitore esecutato, atto di pignoramento immobiliare avente ad oggetto, tra l'altro l'immobile che, successivamente, con contratto datato 2 novembre
2017, registrato in via telematica presso l'agenzia delle entrate in data
20.12.2017, era stato locato dalla alla SO “ CP_1 CP_3
. In particolare, la SO intimata ha sostenuto che non solo che il
[...]
proprietario-locatore del bene pignorato non era legittimato ad esercitare le azioni derivanti dal contratto di locazione concluso senza l'autorizzazione del giudice dell'esecuzione, ivi compresa quella di pagamento dei canoni, ma anche che il contratto di sublocazione oggetto di causa doveva ritenersi nullo e inefficace in quanto stipulato in violazione e frode dell'art. 2912
c.c..
Si deve premettere che, come ripetutamente evidenziato dalla giurisprudenza di legittimità, chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, purché la sua detenzione non sia contraria all'ordine pubblico (ad esempio per essere stata acquistata illecitamente), può validamente concederla in locazione o costituirvi altro rapporto obbligatorio. Infatti, la locazione non presuppone in capo al locatore la proprietà del bene né la titolarità di altro potere che lo abiliti ad attribuirne a terzi il godimento, ma solo la sua materiale disponibilità e la conseguente possibilità di traferire la detenzione del bene al conduttore e di assicurargli il godimento convenuto.
Il contratto di locazione, avendo natura meramente obbligatoria, può essere, quindi, stipulato anche da chi abbia della cosa una mera disponibilità di fatto, purché non contraria ad ordine pubblico (Cass. 22
9 ottobre 2014, n. 22346; Cass. 10 luglio 2014, n. 15788; Cass. 20 aprile
2007, n. 9493; Cass. 11 aprile 2006, n. 8411; Cass. 4 marzo 2005, n. 4764;
Cass. 17 gennaio 1997, n. 470). Di conseguenza, non essendo necessario, ai fini della validità ed efficacia del contratto, alcun requisito di legittimazione, anche la locazione di un bene appartenente ad altri o di cui il locatore non è legittimato a disporre (tale essendo il bene assoggettato al pignoramento, a lui sottratto per tutelare le ragioni del terzo creditore) è valida ed efficace, in quanto perfettamente idonea a realizzare gli effetti tipici del contratto. D'altronde, è pacifico che il pignoramento costituisce un mero limite al potere dispositivo del debitore esecutato, dalla cui violazione discende non già l'invalidità dell'atto dispositivo, ma la sua inopponibilità al creditore pignorante e ai creditori intervenuti. Non potendo, allora, farsi derivare dal pignoramento alcuna modificazione della capacità del debitore esecutato, né alcuna trasformazione giuridica del bene pignorato, l'atto dispositivo non è inesistente o nullo o annullabile, ma è solo relativamente inefficace rispetto al creditore, pur restando efficace inter partes, e ciò vale anche per il contratto di locazione, ai sensi dell'art. 2923 c.c. (Cass. 14 luglio 2009, n. 16375; Cass. 13 luglio 1999, n. 7422).
Analoghe considerazioni valgono con riferimento al contratto di sublocazione, nel quale assume la veste di locatore un soggetto diverso dal debitore esecutato, quando questi sia, a sua volta, non legittimato. Invero, avuto riguardo al contratto di sublocazione concluso dal conduttore dell'immobile pignorato, la Suprema Corte (Cass., Sez. Un., n.
11830/2013) ha precisato che il rapporto inerente alla sublocazione è del tutto estraneo alla procedura esecutiva, sicché da un lato non occorre che una tale vicenda negoziale (ove successiva al pignoramento) sia autorizzata dal giudice dell'esecuzione ex art. 560, comma 2, c.p.c., e dall'altro lato i relativi canoni non costituiscono frutti civili dell'immobile pignorato, ex
10 art. 2912 c.c.; sennonché tale conclusione si riferisce esclusivamente all'ipotesi in cui il titolo della detenzione del sublocatore sia opponibile ai creditori e non è suscettibile di generalizzazione, essendo stato, al contrario sottolineato che il contratto di sublocazione ripete la sua efficacia nei confronti dei creditori (e quindi della procedura, del custode giudiziario e dello stesso aggiudicatario dell'immobile) dalla opponibilità della situazione giuridica da cui deriva, ossia da quella del detentore-sublocatore, con la conseguenza che, nella ipotesi in cui la detenzione del sublocatore si fondi su un titolo esistente e valido, ma non opponibile ai creditori, la caducità della detenzione vantata dal sublocatore si estende anche nei confronti dei suoi aventi causa (Cass. civ. 30.03.2023 n. 8998).
Quest'ultima è, d'altronde, la situazione che ricorre nella fattispecie in esame, poiché dalla lettura del contratto di sublocazione oggetto di causa emerge che la era nella disponibilità dell'immobile in CP_1
questione sulla base di un contratto di locazione del 31.10.2017, vale a dire anche questo successivo alla notifica dell'atto di pignoramento e, come tale, non opponibile ai creditori.
L'inopponibilità della locazione ai creditori si traduce, poi, nel rischio per il conduttore di essere privato del godimento in seguito all'intervento del titolare di un diritto incompatibile con quello del locatore.
I medesimi principi valgono, peraltro, anche con riferimento al contratto di locazione stipulato dal debitore esecutato che rivesta la qualità di custode
(situazione che ricorre tutte le volte in cui, a seguito del pignoramento, non venga nominato custode un terzo, ai sensi dell'art. 559 cp.c.), ma che non sia stato previamente autorizzato dal G.E. ex art. 560 c.p.c., ipotesi che ricorre proprio nella fattispecie in esame, in cui il contratto di locazione tra debitore esecutato e la è stato stipulato prima che venisse CP_1
nominato custode un terzo estraneo. Anche in tal caso, infatti, il contratto di
11 locazione deve ritenersi valido ed efficace (Cass. civ. n. 20341/2010; Cass. civ. 7422/1999; Cass. civ. 8267/1994), ma essendo inopponibile ai creditori, il custode potrà immediatamente rivendicare il bene, reclamando altresì il risarcimento dei danni cui il conduttore sarà tenuto nei confronti della procedura sub specie di indennità di occupazione (in luogo dei canoni di locazione fino a quel momento corrisposti al debitore esecutato) per tutto il tempo successivo alla richiesta di restituzione cui il medesimo non abbia prontamente ottemperato.
Va, quindi, sottolineato che la tutela dei creditori non si realizza solo con la previsione della inopponibilità della locazione, ma anche con la sottrazione al debitore esecutato del diritto di fare propri i frutti e le altre utilità che si ritraggono dal bene, atteso che, ai sensi dell'art. 2912 c.c., il pignoramento si estende ex lege anche agli accessori, alle pertinenze e ai frutti della cosa pignorata e ciò significa che anche i canoni dei contratti di locazione stipulati dal debitore esecutato vengono attinti dal vincolo espropriativo e concorrono alla formazione della massa che – all'esito della vendita forzata – sarà destinata alla soddisfazione dei creditori. Da ciò consegue che il diritto al pagamento dei canoni, che da quel contratto sorge e, conseguentemente, anche la titolarità di tutte le azioni che scaturiscono da esso, spetta non già al locatore, ma al custode, che è quindi l'unico legittimato ad esercitarle nell'interesse della procedura e ciò vale anche quando il debitore esecutato venga costituito custode del bene pignorato ex art. 559, comma 1, c.p.c., poiché, anche in tal caso, al pignoramento consegue lo spossessamento del debitore esecutato e, in tale evenienza, pur permanendo l'identità del soggetto, muta il titolo del possesso da parte del debitore, in quanto ogni sua attività costituisce conseguenza del potere di amministrazione e gestione del bene pignorato, di cui egli continua ad avere il possesso solo in qualità di organo ausiliario del giudice
12 dell'esecuzione (Cass., 29 aprile 2015, n. 8695). Sulla base di questi principi la Suprema Corte ha chiarito che se il debitore costituito custode, nell'atto introduttivo del giudizio volto all'esercizio di azioni scaturenti dal contratto di locazione da lui stipulato, non abbia esplicitato la suddetta qualità, la domanda va dichiarata inammissibile per carenza di legittimazione attiva (Cass. 21 giugno 2011, n. 13587). Analoghe considerazioni vanno, infine, svolte con riferimento alle azioni scaturenti da un contratto di locazione stipulato da un soggetto diverso dal debitore esecutato, come avviene tipicamente nel caso della sublocazione. Anche in tal caso occorre distinguere il caso in cui il contratto di sublocazione sia opponibile o sia inopponibile ai creditori procedenti ed intervenuti;
nel primo caso essendo la procedura esecutiva estranea, e terza, rispetto a tale assetto contrattuale, il sublocatore può agire nei confronti del subconduttore sulla base del proprio ed autonomo titolo contrattuale e, sotto questo profilo, nessuna utilità presenta il richiamo all'art. 2912 c.c.; nel secondo caso, che è proprio quello che ricorre nella fattispecie in esame, invece, essendo il contratto di sublocazione inopponibile ai creditori procedenti ed intervenuti, i frutti civili dell'immobile spettano solo a questi ultimi e la relativa legittimazione ad esigerli spetta esclusivamente al custode e non al sublocatore (o, in generale, al terzo non legittimato che ha stipulato la locazione), mentre il sublocatore non può pretendere il pagamento del relativo debito, “neanche a titolo di ingiustificato arricchimento, nei confronti dell'occupante, il quale, a sua volta, non potrebbe considerarsi, ovviamente, tenuto a pagare due volte a due soggetti differenti il medesimo debito” (Cass. civ. 22.07.2025 n. 20696).
Alla luce di quanto sopra esposto, deve allora, escludersi che il
[... contratto di sublocazione intercorso tra la e la SO “ CP_1
, possa considerarsi nullo, come sostenuto dalla SO Controparte_3
13 intimata, ma non vi è dubbio che le domande avanzate dalla di CP_1
risoluzione del contratto per inadempimento della SO conduttrice e di condanna al pagamento dei canoni non corrisposti, vanno dichiarate inammissibili per carenza di legittimazione attiva.
Passando, quindi, all'esame delle domande riconvenzionali avanzate dalla SO “ , si deve premettere che le stesse sono Controparte_3 pienamente ammissibili, in quanto basate sul contatto di sublocazione che, come si è detto, è efficace tra le parti contraenti.
Va, in primo luogo, accolta la domanda volta alla declaratoria della nullità parziale del contratto di locazione con riferimento alla clausola contenuta nel n. 10 del regolamento contrattuale ove è stata prevista la corresponsione da parte della SO conduttrice, in aggiunta al deposito cauzionale di € 3.000,00, “della somma infruttifera di euro 6.000,00
(diconsi euro seimila) pari a quattro mensilità di canone a titolo di garanzia sul relativo pagamento che potrà essere trattenuta a tale titolo”.
L'art. 11 legge 27.07.1978 n. 392 stabilisce, infatti, che il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone ed è produttivo di interessi legali;
tale disposizione si applica pacificamente, ai sensi dell'art. 41 legge 27.07.1978 n. 392 anche alle locazioni ad uso non abitativo e costituisce, almeno con riferimento alle locazioni ad uso non abitativo, una disposizione avente carattere imperativo e, come tale, inderogabile in senso sfavorevole al conduttore, ai sensi dell'art. 79 legge n. 392/1978. Orbene, la previsione contenuta nel contratto di locazione in esame è certamente riconducibile alla fattispecie del “deposito cauzionale”, poiché le parti hanno stabilito il versamento di una somma di denaro ulteriore rispetto al canone e versata dal conduttore contestualmente alla stipula del contratto di locazione a garanzia dell'adempimento delle obbligazioni poste a suo carico. Sennonché, trattandosi di una somma che
14 si aggiunge al vero e proprio deposito cauzionale, la suddetta clausola finisce con il porsi in violazione del menzionato art. 11 legge 392/1978 e da ciò discende la sua nullità, ai sensi dell'art. 1419 comma 2 c.c., cui consegue il venir meno dalla causa giustificatrice dell'attribuzione patrimoniale, che comporta l'applicazione delle norme sulla ripetizione dell'indebito. La SO locatrice va, pertanto, condannata alla restituzione alla SO “ della somma di € 6.000,00, oltre interessi Controparte_3
dalla domanda sino al soddisfo, ai sensi dell'art. 2033 c.c., atteso che anche in caso di nullità contrattuale, la buona fede si presume.
Non può essere, invece, accolta volta alla condanna della parte intimante alla restituzione del deposito cauzionale di euro 3.000,00, posto che non risulta dagli atti di causa che l'immobile sia stato rilasciato, mentre il diritto del conduttore diviene esigibile solo dopo che questi abbia adempiuto tutte le sue obbligazioni, incluso quella avente ad oggetto il rilascio dell'immobile locato.
Infine, va disattesa anche la domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento dei danni in relazione ai gravi vizi che sarebbero stati presenti nella cosa locata.
Come è noto, la disciplina relativa ai vizi dell'immobile locato è contenuta nell'art. 1578 c.c., che si riferisce a quei difetti che attengono alla composizione, costruzione o funzionalità strutturale della cosa locata, vale a dire a quei vizi in conseguenza dei quali risulti impedito o ridotto notevolmente il godimento della cosa locata secondo la destinazione contrattuale (Cass. civ. sez. III, 04.08.1994 n. 7260; Cass. civ. sez. III,
06.03.1995 n. 2605).
In particolare gli artt. 1578 c.c. (per i vizi originari) e 1581 c.c. (per i vizi sopravvenuti) stabiliscono una responsabilità sganciata dall'inadempimento di un'obbligazione e finalizzata a porre rimedio ad uno
15 squilibrio delle prestazioni. La disciplina dei vizi della cosa locata accorda, infatti, al conduttore il rimedio alternativo della risoluzione del contratto o della riduzione del corrispettivo e prescinde dalla colpa, la quale è, invece, necessaria per l'ulteriore rimedio del risarcimento del danno.
Orbene, la costante giurisprudenza di legittimità ha sottolineato che solo eccezionalmente l'inosservanza degli adempimenti amministrativi relativi all'utilizzabilità dell'immobile integra un vero e proprio vizio dell'immobile locato, ai sensi dell'art. 1578 c.c., e può dar luogo alla risoluzione del contratto. In particolare è stato affermato che il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto con riferimento agli atti amministrativi riguardanti la destinazione generale dell'immobile (per esempio, ad uso abitativo, ad uso ufficio, ad uso commerciale o artigianale), quando la licenza necessaria per l'utilizzazione del bene sia stata definitivamente negata per ragioni tecniche o igieniche (Cass.
25.05.2010 n. 12708; Cass. 17 gennaio 2007 n. 975, 21 dicembre 2004 n.
23695, 16 settembre 1996 N. 8285), circostanza che certamente non ricorre nel caso in esame, in cui risulta che in effetti l'immobile era originariamente privo della certificazione di agibilità unica per i due locali unificati, ma il problema è stato rapidamente risolto, come risulta dalla documentazione prodotta, con il deposito in data 04.07.2018 di SCA equivalente a certificato di agibilità e con il rilascio da parte del Comune di
Messina di attestazione relativa alla completezza e regolarità formale della documentazione a corredo della predetta SCIA di abitabilità/agibilità.
La SO “ ha, quindi, sostenuto che Controparte_3
l'unificazione dell'immobile locato con altro limitrofo era stata realizzata in violazione della normativa antisismica ed anche per tale motivo, pertanto, l'immobile non era utilizzabile. Va, nondimeno, osservato che è stata acquisita dichiarazione a firma dell'ing. contenente Persona_1
16 l'attestazione che la realizzazione delle opere era stata ultimata in data 20
Maggio 2016 conformemente al progetto architettonico ed alla nota prot. n.
69339 del 22.03.2018 agli atti dell'Ufficio del Genio Civile di Messina, che prevedeva “la realizzazione di architravi all'interno di botteghe attigue al fine di unificarle”. Inoltre, a seguito di intervento dei Vigili del Fuoco, effettuato in data 24.06.2020 su sollecitazione della stessa SO conduttrice, non è stato rilevato alcun cedimento strutturale. Non risulta, infine, che abbia avuto alcun seguito la denuncia presentata in data
[... 30.06.2020 da amministratore unico della “ Controparte_4
, nella quale si affermava la falsità dell'attestazione Controparte_3
effettuata dall'ing. Non vi sono, pertanto, elementi di Persona_1
[... alcun tipo per affermare la fondatezza delle doglianze della SO “
, che ha chiesto l'ammissione di CTU per l'accertamento Controparte_3
di quanto denunciato. Nondimeno, a fronte del suddetto quadro probatorio, la richiesta di CTU non è certamente ammissibile, poiché di carattere esplorativo, tenuto conto che l'accertamento della realizzazione o meno delle architravi previste nel progetto non richiede l'ausilio di speciali cognizioni tecniche né può fondarsi sulle fotografie prodotte, posto che il controsoffitto in cartongesso realizzato dalla SO conduttrice non consente di avere una visuale completa dell'area in cui la muratura avrebbe dovuto essere sostituita dalle architravi, asseritamente mancanti.
D'altronde, non risulta neppure che gli asseriti vizi abbiano pregiudicato il godimento dell'immobile, avendo lo stesso legale amministratore della SO conduttrice dichiarato al custode, in occasione dell'accesso avvenuto il 28.12.2020, che aveva utilizzato il locale oggetto di causa per l'attività di ristorazione sino alla data del 15.03.2020 ed aveva quindi, cessato in maniera definitiva l'attività a seguito delle problematiche
17 legate al covid – 19 ed a seguito di una “difformità urbanistica”, la quale, nondimeno, a quella data era stata da tempo risolta.
Conseguentemente, va rigettata anche la domanda di risarcimento dei danni subiti a causa dei vizi presenti nella cosa locata, dovendosi, peraltro, sottolineare che non è stata fornita alcuna prova degli asseriti danni.
Tenuto conto, infine, della soccombenza reciproca, appare equo compensare interamente tra le parti le spese processuali.

P.Q.M.


Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa di sfratto per morosità promossa davanti a questo
Tribunale dalla in persona del legale rappresentante, con CP_1
l'intervento del proprietario dell'immobile, con atto Controparte_2
notificato in data 07.07.2020, nei confronti della SO “ CP_3
, proseguito a seguito di ordinanza di mutamento del rito del
[...]
30.10.2020 con le forme di cui all'art. 447 bis c.p.c., disattesa ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvede: 1) dichiara inammissibili le domande avanzate dalla SO intimante per carenza di legittimazione attiva;
2) condanna la alla restituzione alla CP_1
SO della somma di € 6.000,00, oltre interessi Controparte_3
dalla domanda sino al soddisfo;
3) rigetta le altre domande avanzate dalla C SO “ ; 4) dichiara interamente compensate tra le Controparte_3
parti le spese processuali.
Così deciso in Messina, lì 6 novembre 2025
Il Giudice (dott. Corrado Bonanzinga)

18