N. R.G. 11656/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE II CIVILE

in persona del dott. Raffaele Del Porto in funzione di giudice unico ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 11656 del ruolo generale dell'anno 2020 vertente tra
C.F. ) Parte_1 P.IVA_1 attore, con gli avv.ti Davide Guardamagna, Nicolò Calcagno e Luca Sozzi
e
(C.F. ) Controparte_1 P.IVA_2 convenuto, con l'avv. Giangiacomo Alborghetti
Conclusioni: la causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni precisate dalle parti all'udienza del 13.3.2025 e, perciò, come da rispettivi fogli di p.c. depositati telematicamente.
MOTIVAZIONE

1. Svolgimento del processo.
Con atto di citazione notificato in data 29.10.2020, (da ora, per brevità, , ha Parte_1 Pt_1 convenuto in giudizio il (da ora, per brevità, Controparte_1
) esponendo, in sintesi, che: a) con contratto in data 28/29 gennaio 2019 il le CP_1 CP_1 aveva conferito un “mandato di collaborazione gestionale di beni immobili in forza del quale [… ] ha ricevuto l'incarico di gestire diversi servizi amministrativi e commerciali”; b) il contratto aveva durata pagina 1 di 8 dall'1.2.2019 al 31.1.2020, con facoltà di rinnovo tacito;
c) “nel corso dell'anno 2019, in forza del predetto si è occupata della gestione operativa, tecnica ed amministrativa del Centro Pt_2 Pt_1
Commerciale in relazione agli oneri comuni, ha tenuto i rapporti con i condomini e con i conduttori e ha altresì gestito i rapporti con i terzi (art.

2.1. Mandato). si è inoltre occupata di gestire per il Pt_1 centro commerciale i servizi commerciali di cui all'art.

2.2. del Mandato nonché ha messo a reddito le parti comuni (art. 3 Mandato) anticipando di volta in volta gli oneri comunali di occupazione del suolo pubblico (doc. 02)”; d) mediante due lettere pec del 23.8.2019 e 12.9.2019, l'amministratore del aveva comunicato e ribadito la disdetta del mandato;
e) con successiva pec del 20.1.2020 CP_1 il Condominio l'aveva informata che “l'assemblea condominiale di oggi 20/01 ha deliberato di dare mandato per il 2020 alla società ; f) a fronte dei pagamenti parziali eseguiti dal , CP_2 CP_1 residuava un credito di essa attrice per compenso “pari ad € 2.726,78 residui per la fattura n. 430 del
1° agosto 2019 oltre € 33.550,00 portati dalla fattura n. 595 del 4 novembre 2019 rimasta impagata”, oltre ad € 4.770,00= a titolo di oneri comunali anticipati e non rimborsati dal CP_1
Ciò premesso, ha concluso perché il tribunale, accertato l'inadempimento del , Pt_1 CP_1 volesse condannare quest'ultimo al pagamento della somma di € 39.946,78=, “oltre interessi di mora ex D.lgs. 231/2002 e 192/2012 dal dovuto al saldo oltre al maggior danno patito”, con vittoria di spese.
Il si è costituito eccependo preliminarmente la improcedibilità della domanda attorea per CP_1 mancato esperimento della negoziazione assistita;
nel merito, pur confermando di aver concluso il contratto di mandato in data 28/29 gennaio 2019, ha lamentato l'inadempimento di alle Pt_1 obbligazioni derivanti dal contratto e ha rassegnato articolate conclusioni dirette a ottenere, in sostanza:
i) il rigetto delle domande attrici;
ii) l'accertamento dell'inadempimento contrattuale di iii) la Pt_1 condanna di quest'ultima alla restituzione delle “somme illegittimamente percepite a titolo di compenso
a danno del Condominio o in quella somma che dovesse risultare di giustizia liquidata con valutazione equitativa dal Giudice”, nonché la condanna “a titolo di risarcimento dei danni causati sia diretti che indiretti, sia patrimoniali che non, a corrispondere al la Controparte_1 somma di Euro 19.080,84 pari alla somma corrisposta per l'acquisto dei tappeti di cui in narrativa per un costo complessivo pari ad € 4.080,84, e ai danni indiretti liquidati anche in via equitativa dal
Giudice”.
pagina 2 di 8 In via subordinata, ha chiesto che il tribunale, “accertato e dichiarato il tasso di morosità dei condomini del ”, volesse “dichiarare che il Controparte_1 CP_1 nulla deve alla società per tutti i motivi esposti in Controparte_1 Parte_1 atto” o “compensare le somme eventualmente accertate dovute dal CP_1 Controparte_1
con quelle accertate e dovute da parte della a titolo di risarcimento dei
[...] Parte_1 danni”; in ogni caso con vittoria di spese.
Esperita inutilmente la negoziazione assistita nel termine assegnato dal giudice, la causa è stata istruita mediante produzione di documenti ed assunzione di prove orali;
all'esito è stata trattenuta in decisione all'udienza del 13.3.2025 sulle conclusioni delle parti richiamate in epigrafe.

2. Eccezione di improcedibilità della domanda attrice per mancato esperimento della negoziazione assistita.
L'eccezione deve ritenersi superata, atteso che, come ricordato sub 1., il tentativo di negoziazione assistita è stato esperito inutilmente, avendo i legali delle parti “constatato che non sussistono le condizioni per poter addivenire ad un accordo transattivo”.

3. Premessa.
Come accennato sub 1., è del tutto pacifico in causa che, con contratto di “mandato di collaborazione gestionale di beni immobili” in data 28/29 gennaio 2019, il ha conferito a CP_1 Pt_1
“l'incarico di gestire diversi servizi amministrativi e commerciali” relativi al centro commerciale
[...]
” con durata dall'1.2.2019 al 31.12.2020; in tale contesto, reclama il pagamento del CP_1 Pt_1 residuo compenso dovuto in forza del contratto, oltre al rimborso di alcune spese anticipate per conto del Condominio;
quest'ultimo lamenta l'inadempimento di e contesta di essere debitore di Pt_1 alcuna somma, chiedendo, di contro, la restituzione dei compensi già pagati e il risarcimento dei danni asseritamente patiti.
Tale essendo il quadro delle difese, trovano applicazione i noti principi elaborati dalla giurisprudenza di legittimità in tema di distribuzione degli oneri di allegazione e prova nell'inadempimento di obbligazioni di fonte contrattuale.
In particolare, come precisato da Cass. 25584/2018 (da cui è tratta la massima) “in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza pagina 3 di 8 dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. […]”.
Principio che trova conferma anche nel caso in cui il debitore convenuto, lamentando l'inadempimento della controparte, rifiuti la propria prestazione ex art. 1460 c.c. (così Cass. 9439/2008, secondo cui “in tema di obbligazioni, il principio secondo cui anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento è sufficiente al creditore la mera allegazione dell'inesattezza della prestazione gravando sul debitore
l'onere della prova contraria, non trova deroga nel caso in cui l'inesatto adempimento sia posto a fondamento dell'eccezione di cui all'art. 1460 cod. civ.”).
La censura di inadempimento deve poi avere tenore specifico, atteso che come precisato da Cass.
6618/2018, “chi agisce in giudizio, non può proporre la sua domanda in modo generico, ma deve consentire che il suo contenuto sia compiutamente identificato e percepito, affinché possa essere oggetto di accertamento, sia in fatto, che in diritto. Ne deriva che, ove l'azione esercitata concerna
l'inadempimento contrattuale, l'attore è onerato di allegare non solo l'inadempimento in quanto tale, ma anche le specifiche circostanze che lo integrano, in caso contrario incorrendo nella violazione dell'onere di allegazione” (nello stesso senso, anche Cass. 10141/2021, secondo cui “nel caso di proposizione di una domanda di risoluzione del contratto per inadempimento contrattuale, l'attore ha
l'onere di indicare le specifiche circostanze materiali lesive del proprio diritto e di allegare le specifiche circostanze integranti l'inadempimento, in quanto l'allegazione costituisce l'imprescindibile presupposto che circoscrive i fatti cui si correla il diritto di difesa, a presidio del contraddittorio;
la deduzione, nel corso del giudizio, di un fatto diverso da quello originario non costituisce una mera
"emendatio libelli", ma configura un mutamento della "causa petendi", indipendentemente dal fatto che il comportamento successivamente dedotto costituisca, a sua volta, violazione degli obblighi contrattuali […]”).

4. Eccezione di inadempimento sollevata dal CP_1
Sulla scorta della premessa in diritto di cui al par. 3., va rilevato il tenore del tutto generico della doglianza di inadempimento sollevata dal convenuto. CP_1
Il Condominio si è infatti limitato a una operazione di vero e proprio “copia e incolla”, con la quale ha lamentato, in sostanza, l'inadempimento di tutte le obbligazioni poste a carico di replicando Pt_1
pagina 4 di 8 pedissequamente le previsioni contrattuali, senza allegare alcuna specifica circostanza di fatto idonea a integrare un inadempimento di . Pt_1
Così, a mero titolo di esempio, il ha contestato a di aver omesso (pag. n. 3 della CP_1 Pt_1 comparsa di risposta) di:
a) “collaborare con l'amministratore del Condominio per l'analisi e definizione del preventivo relativo alle singole voci di spesa”, replicando la mera previsione contrattuale, senza tuttavia allegare alcuno specifico episodio di mancata collaborazione, quali la mancata partecipazione a incontri fissati dall'amministratore, la mancata predisposizione di preventivi, ecc.;
b) “verificare le ditte utilizzate per l'espletamento dei servizi comuni (pulizia, sorveglianza, manutenzione ordinaria, ecc.) e per la fornitura di beni, organizzare le gare di appalto”, senza fornire alcuna specifica indicazione del nominativo delle ditte interessate;

c) “organizzare le gare d'appalto, selezionare le aziende appaltatrici in accordo con il Condominio e predisporre i contratti;
controllare il rispetto del regolamento di gestione dell'immobile”, senza indicare, anche in questo caso, l'oggetto delle gare d'appalto affidate alla cura di . Pt_1
Considerazioni di tenore analogo valgono poi in relazione a tutti gli ulteriori obblighi invocati dal nella propria comparsa di risposta. CP_1
Quanto poi all'unica censura di tenore minimamente specifico, ossia quella relativa all'errata scelta dei tappeti per “l'inidoneità […] all'uso per i quali erano stati commissionati per la tipologia di materiale nonché pericolosi perché in grado di provocare l'inciampo e la caduta dei clienti del Centro”, va rilevato come abbia immediatamente replicato a tale censura con la memoria ex art. 183, 6° Pt_1 comma, n. 1, c.p.c., osservando che:
“in primo luogo l'ordine di acquisto è stato firmato dall'amministratore e non da che si è Pt_1 limitata a proporre il restyle dei tappeti con inserimento del logo del Centro Commerciale come documentato a pag. 93 doc. 21”;
− in secondo luogo i tappeti non sono affatto inidonei o pericolosi, tant'è che sono utilizzati nel Centro
Commerciale come dimostrano le fotografie tratte dalla pagina Facebook (doc. 26)”.
Affermazioni queste che sono rimaste prive di specifica contestazione da parte del CP_1
Si aggiunga che l'inadempimento in esame risulterebbe, in ogni caso, di rilevanza del tutto modesta a fronte della complessiva entità delle prestazioni previste dal contratto.
pagina 5 di 8 Ribadito pertanto che il sul quale incombeva il relativo onere, non ha allegato in termini CP_1 minimamente specifici gli inadempimenti contestati a resta escluso che quest'ultima debba Pt_1 ritenersi onerata della prova del proprio esatto adempimento.
Solo per completezza va quindi rilevato come le risultanze istruttorie (vedi in particolare le riproduzioni fotografiche prodotte e le deposizioni rese dai testi e Testimone_1 Tes_2
confermate, almeno in parte, dagli stessi testi – ,
[...] Tes_3 Testimone_4 Tes_5
e – introdotti da parte convenuta) confermino l'adempimento, da parte di
[...] Testimone_6 Pt_1 delle obbligazioni derivanti dal contratto.

5. Pagamento del residuo compenso di € 35.176,78=.
Disattesa l'eccezione di inadempimento sollevata dal quest'ultimo va condannato al CP_1 pagamento, in favore di dell'importo richiesto, che risulta dovuto in forza del contratto Pt_1 concluso inter partes.
Nel rispetto del principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato (art. 112 c.p.c.), la condanna è limitata all'importo richiesto da al netto della ritenuta d'acconto operata sull'ultima fattura Pt_1 emessa, e perciò a € 35.176,78=.
Risulta di contro inconferente il richiamo alla disciplina di cui all'art. 63 disp. att. c.c., che riguarda la diversa ipotesi della utilizzazione del titolo esecutivo ottenuto in danno del condominio nei confronti dei singoli condomini, eventualmente morosi.

6. Pagamento dell'ulteriore importo di € 4.770,00= a titolo di oneri comunali anticipati e non rimborsati dal CP_1
Anche tale somma deve ritenersi dovuta, risultando pacifico che ha provveduto al pagamento in Pt_1 favore del comune della tassa di occupazione del suolo pubblico (cfr., in ogni caso, estratti conto di cui al doc. n. 10 allegato alla citazione).
La debenza di tale somma non può poi essere esclusa mediante richiamo alla clausola contrattuale di Con cui all'art. 3.1, a norma del quale: “ provvederà a corrispondere al Comune di Corte Franca le Con tasse relative all'occupazione di suolo pubblico e l'importo del costo sostenuto da per la concessione sarà detratto dalla percentuale dei canoni di locazione temporanea che dovranno essere versati al Condominio”, trattandosi di modalità di recupero delle anticipazioni da ritenersi meramente facoltativa, e perciò non esclusiva.
pagina 6 di 8 La clausola opera difatti a favore della mandataria consentendole l'immediato recupero delle Pt_1 somme anticipate per conto del Condominio a titolo di tasse per l'occupazione di suolo pubblico mediante compensazione con quanto dovuto alla mandante, ai sensi dell'art. 8, lettera b), del contratto quale quota dei corrispettivi incassati dai terzi a titolo di concessione temporanea degli spazi.
Opera quindi, in difetto di espressa ed esplicita deroga pattizia, la regola generale di cui all'art. 1720
c.c., a norma del quale il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni con gli interessi legali da giorno in cui sono state fatte.

7. Riepilogo.
In conclusione, richiamate le considerazioni sin qui svolte:
a) va disattesa l'eccezione di inadempimento sollevata in termini troppo generici dal CP_1
b) il va condannato al pagamento, in favore di della complessiva somma di € CP_1 Pt_1
39.946,78=, con gli interessi ex d.lgs. 231/2002 dalle scadenze delle singole fatture al saldo quanto alla somma di 35.176,78= e dalla data dei singoli pagamenti (3.6.2019 quanto a € 2.385,00= e 31.10.2019 quanto agli ulteriori € 2.385,00=) al saldo, quanto alla somma di € 4.770,00=.
c) vanno respinte tutte le domande proposte in via riconvenzionale dal CP_1
Va poi ribadita l'inammissibilità dei capitoli di prova orale articolati dal di tenore del CP_1 tutto generico.

8. Spese.
Le spese seguono la soccombenza;
il va perciò condannato alla rifusione delle spese CP_1 sostenute da per il presente giudizio, che si liquidano, in € 545,00= per spese ed € 7.616,00= per Pt_1 compensi (riconosciuti i valori medi per tutte le fasi per le cause di valore da € 26.000,01= a €
52.000,00=), oltre 15% per spese forfettarie e accessori di legge.


P.Q.M.

pronunciando definitivamente, disattesa e respinta ogni diversa domanda, istanza ed eccezione, condanna il convenuto al pagamento, in favore Controparte_1 dell'attrice della somma di € 39.946,78=, oltre interessi come specificato in Parte_1 motivazione, nonché della somma di € 545,00= per spese ed € 7.616,00= per compensi, oltre 15% per spese forfettarie e accessori di legge, a titolo di rifusione delle spese di lite.
Così deciso in Brescia il 13.8.2025. pagina 7 di 8 Il giudice dott. Raffaele Del Porto
Atto redatto in formato elettronico e depositato telematicamente nel fascicolo informatico ai sensi dell'art.35 comma 1 d.m. 21 febbraio 2011, n.44, come modificato dal d.m. 15 ottobre 2012 n.209
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