R.G. n. 1488/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli Nord - Sezione II Civile in persona del giudice unico Dott. Maurizio Spezzaferri ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1488/2025 del Ruolo Generale degli Affari
Contenziosi dell'anno 2025 decisa mediante deposito contestuale del dispositivo e della motivazione della sentenza nell'udienza di discussione a trattazione scritta del 16-12-2025, avente ad oggetto: “Locazione ad uso abitativo” e vertente
TRA
( ), rapp.to e difeso dagli avv.ti Parte_1 C.F._1
IG LL ( , ES de LA C.F._2
( ) e LU NO ( ), giusta procura C.F._3 C.F._4
rilasciata in calce al ricorso, presso il cui studio in Aversa (CE), alla Piazza
Duomo n. 40, elettivamente domicilia;

Parte Ricorrente
E
), rappresentato e difeso, in virtù di procura CP_1 C.F._5
in calce alla comparsa di costituzione dall'avv. Nello Cappuccio elettivamente domiciliato in Sant'Antimo (NA) alla via IG Vanvitelli n. 4, presso lo studio del difensore;

Parte Resistente
CONCLUSIONI
All'udienza a trattazione scritta del 16-12-2025 parte ricorrente concludeva come da nota dell'11-12-2025 che espressamente si richiama mentre parte resistente non depositava nota scritta e quindi come da comparsa atti e verbali di causa;
il
Giudice decideva la causa mediante dispositivo e deposito contestuale della relativa motivazione.
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Dott. Maurizio Spezzaferri R.G. n. 1488/2025
FATTI E MOTIVI DELLA DECISIONE


1. Fatto. Mediante ricorso depositato in data 19-2-2025 il ricorrente, sulla scorta degli artt. 447 bis cpc e 30 L. 392/78, in qualità di locatore dell'immobile sito in
Aversa (CE), alla piazza Marconi, n. 7, piano II, identificato in N.C.E.U. fabbricati di detto Comune al foglio 500, p.lla 1357, sub 28 sulla scorta del contratto concluso ai sensi della legge n. 431/1998 in data 17-8-2021, registrato in pari data presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio territoriale di Aversa, al numero
7306-serie 3T per la durata di quattro dal 17-8-2021 al 16-8-2015, deduceva che, mediante racc. a/r del 9.10.2024, aveva comunicato all'odierno resistente il diniego ex art. 3 della l. n. 431/98 di rinnovo e dato disdetta del contratto di locazione alla scadenza naturale del 16.08.2025, per la necessità di rientrare al più presto nella detenzione dell'appartamento locato e procedere alle necessarie attività di messa in sicurezza e ripristino della stabilità dell'immobile, come emerge dalla documentazione tecnica in atti.
A fronte di tale situazione di pericolo, il ricorrente aveva invitato e diffidato il conduttore al rilascio anticipato dell'immobile locato essendosi integrata pienamente la fattispecie di cui all'art.3, lettera d) della L. 431/1998 richiedendo, pertanto, di rientrare in possesso dell'immobile previo accertamento dell'esercizio legittimo della facoltà di diniego alla prima scadenza, con conseguente risoluzione del contratto inter partes.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva il resistente per l'udienza del 27-5-2025, mediante comparsa del 27-3-2025 con cui eccepiva l'improcedibilità della domanda ex D.Lgs. n. 28/2010 nonché, nel merito, richiedeva il rigetto della domanda in quanto infondata in fatto e in diritto non essendo la relazione tecnica del perito di parte idonea ad attestare le problematiche strutturali e statiche del fabbricato tale da rendere necessarie le opere urgenti di manutenzione ivi descritte.
Sentite le parti, emessa in data 28-5-2025 ordinanza di rilascio immediato dell'immobile da parte dell'intimato l'udienza era rinviata per la discussione all'udienza del 16-12-2025 da celebrarsi a trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c.
2. In via preliminare, deve evidenziarsi come la procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 del d.gs n. 28/2010 è stata esperita come emerge dal verbale negativo del 19-5-2025, depositato in giudizio il 26-5-2025 e pertanto la domanda
è procedibile.
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3. L'azione proposta correttamente, secondo la normativa procedurale di riferimento, contempla il diniego motivato di un contratto di locazione abitativa alla prima scadenza dei quattro anni.
Con lettera raccomandata sopra citata (cfr. lett. Racc. del 9-10-2024 ricevuta dal conduttore in data 11-10-2024 in allegato al ricorso) il locatore ha esercitato la facoltà di disdetta ai sensi dell'art. 3 comma 1,, L. 431/1998 adducendo, tra le ipotesi tassativamente previste, la necessità di rientrare al più presto nella detenzione dell'appartamento locato e procedere alle necessarie attività di messa in sicurezza e ripristino della stabilità dell'immobile, come attestato dalle perizia del tecnico di parte allegata e dai reperti fotografici relativi allo stato del bene locato.
Circa i fondati motivi per ottenere il rilascio dell'immobile alla prima scadenza contrattuale, “in tema di diniego di rinnovo del contratto di locazione ad uso abitativo secondo la suddetta norma (art. 3 L431/1998), alla prima scadenza, nella comunicazione del diniego di rinnovazione del contratto deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, tra quelli tassativamente indicati nello stesso articolo, sul quale la disdetta è fondata. Tale norma impone un specificazione precisa ed analitica della situazione dedotta, con riguardo alle concrete ragioni che giustificano la disdetta, in modo da consentire, in caso di controversia, la verifica della serietà e realizzabilità della intenzione dedotta in giudizio e, comunque, il controllo, dopo l'avvenuto rilascio, circa l'effettiva destinazione dell'immobile all'uso indicato nell'ipotesi in cui, il conduttore estromesso reclami l'applicazione delle sanzioni previste a carico del locatore dall'art. 3 della sessa legge (Cass, 16 gennaio 2023 n. 936).
Con la regolare comunicazione del diniego nel termine semestrale e la specifica del motivo tra quelli tassativamente previsti, si è determinata la cessazione del contratto alla prima scadenza;
in proposito “in tema di locazioni ad uso abitativo, affinché il locatore possa legittimamente denegare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, secondo quanto previsto dall'art. 3 della L. 431/1998, non è necessario che egli fornisca la prova dell'effettiva necessità di destinare l'immobile ad abitazione propria o di un proprio familiare, ma è sufficiente una semplice manifestazione di volontà in tal senso, fermo restando il diritto del conduttore al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato, o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3 del
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citato art. 3 L. 431/1998, nell'eventualità in cui il locatore non abbia eseguito le opere indicate (arg. ex. Cass. 18 luglio 2013 n. 17577).
L'immobile, come indicato dalla difesa ricorrente nella nota scritta dell'11-12-
2025, è stato già rilasciato e quindi, sul punto, è cessata la materia del contendere.
Il resistente, sebbene costituito, nel presente giudizio non ha inteso addurre elementi di discussione e/o di valutazione ulteriori rispetto alla comparsa di costituzione né ha contestato l'avvenuto rilascio del locale oggetto di locazione.
4, Le spese di causa richieste in ricorso seguono la soccombenza del resistente e vengono liquidate come in dispositivo, ai sensi del DM n. 55/2014 ai valori minimi per le controversie di valore fino ad € 5.200,00 in base ai parametri attualmente in vigore e ad esclusione della fase istruttoria che non è stata espletata.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli Nord, – Sezione II Civile -, in composizione monocratica ex art. 429 c.p.c., definitivamente pronunciando sulle domande proposte, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
- In accoglimento della domanda dichiara la legittimità del diniego del contratto alla prima scadenza dei 4 anni ai sensi dell'art. 3 L. 431/12998 e, per l'effetto, dichiara risolto il contratto di locazione indicato in motivazione al 16.08.2025 avente ad oggetto l'immobile in Aversa (CE), alla piazza Marconi, n. 7, piano II, identificato in N.C.E.U. fabbricati di detto Comune al foglio 500, p.lla 1357, sub 28;
- Conferma, in via definitiva, l'ordine di rilascio emesso provvisoriamente con l'ordinanza 28-5-2025;
- condanna la parte resistente a rimborsare alla parte attrice le spese di lite, che si liquidano in €.125,00= per spese vive ed €.850,50= per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso indicato per la prestazione nonché IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Aversa, all'esito della camera di consiglio del 17-12-2025
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