REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
IL TRIBUNALE DI ROMA
V SEZIONE CIVILE
In persona del giudice monocratico Elena Fulgenzi riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. RGN 16639/2023 Ruolo generale affari contenziosi discussa e decisa all'odierna udienza ai sensi dell'art. 429 c.p.c.
TRA
, (c.f. ), nato a [...] il [...], Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'Avv. RICCARDO BOLOGNESI e dall'Avv. EUGENIO FRASCA
-ricorrente- opponente -
E
, nato a [...], il [...], residente in [...], V.le Regina Controparte_1
Margherita 251 ( CF ), rappresentato ed assistito dall'avv. Carolina Lucia C.F._2
Virgara
- Resistente- opposto - Oggetto: opposizione a decreto ingiuntivo n. 1136/2023 del Tribunale di Roma, notificato in data 25 gennaio 2023
MOTIVI DELLA DECISIONE 1. , con ricorso depositato il 6 marzo 2023, ha proposto opposizione avverso Parte_1 il decreto ingiuntivo n. 1136/2023 del Tribunale di Roma, emesso su istanza del sig.
per la somma di euro 6.995,08 a saldo del servizio di Controparte_1 riscaldamento per la gestione 2021/2022, per come risultante dalla differenza tra quanto determinato nel preventivo anno 2021/2022 “limitatamente al consumo” (euro 5.964,91) e quanto risultante a suo carico in ragione del relativo consuntivo (complessivi euro 12.959,99). Espone l'opponente che le parti concludevano contratto di locazione registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Roma in data 17.12.2019 al n.028118 -serie T – cod. ident.
, avente a oggetto l'appartamento del in Roma, Viale CodiceFiscale_3 CP_1
Regina Margherita n. 251
pagina 1 di 7 A seguito del procedimento di mediazione iscritto con n. 1283/2022 presso l'Organismo di Mediazione “Primavera Forense”, il contratto cessava i propri effetti in data 7 febbraio 2022 (doc. 04) e, conformemente a quanto previsto nell'accordo raggiunto in tale sede, l'immobile era stato riconsegnato al proprietario entro il termine pattuito Nell'accordo esso opponente «si obbliga[va] a saldare l'eventuale differenza dovuta tra quanto preventivato a titolo di riscaldamento e quanto risultante dal consuntivo finale per l'esercizio 2021/22 limitatamente alla quota prevista per il consumo» e che, a tal scopo, «autorizza[va] il dott. ad escutere integralmente la fidejussione n. Controparte_1
20089 rilasciata in data 31/01/2020 dalla Banca Desio a titolo di saldo degli oneri condominiali e riscaldamento» (doc. 04), escussione, poi, effettivamente avvenuta. In data 27 luglio 2022 l'ingiungente avrebbe trasmesso, tramite l'Avv. VIRGARA, il bilancio preventivo ed il consuntivo con i relativi piano di ripartizione del servizio di riscaldamento per l'anno 2021/2022, domandando il pagamento della somma di euro 6.995,08 a saldo del servizio di riscaldamento per la gestione 2021/2022, per come risultante dalla differenza tra quanto determinato nel preventivo anno 2021/2022
“limitatamente al consumo” (euro 5.964,91) e quanto asseritamente risultante a carico del dott. in ragione del relativo consuntivo (complessivi euro 12.959,99). Pt_1
Sempre secondo quanto allegato dall'ingiungente nel periodo compreso tra il mese di febbraio ed il mese di luglio 2022 avrebbe effettuato a favore Controparte_1 dello che per suo conto gestisce i servizi comuni degli appartamento di CP_2 sua proprietà siti in viale Regina Margherita 251/253 - pagamenti per complessivi euro 14.000,00, dei quali euro 9.625,34 imputati a parziale pagamento delle spese di riscaldamento dovute dal dott. quale conduttore dell'appartamento int. 1 della Pt_1 palazzina in Viale Regina Margherita 251/253 sino al 29 aprile 2022. Tanto premesso l'opponente ha dedotto che la ricevuta del primo bonifico prodotta sub doc. 11 . non indica alcuna specifica causale riconducibile a ipotetici “mancati pagamenti” dell'odierno opponente , ma soltanto una generica «anticipo su spese condominiali» non meglio riferite a soggetti determinati. Lo stesso ingiungente afferma che i pagamenti riconducibili ad oneri condominiali dovuti dallo sono soltanto le “anticipazioni” dei Pt_1 soli bonifici prodotti sub doc.ti 12 e 13 avv., per complessivi euro 7.000,00, ovverosia i soli a riportare il nome dell'opposto e il titolo “dell'anticipazione”. Sempre secondo l'opponente poiché tutti gli appartamenti della palazzina sita in Roma, via Regina Margherita 251/253 sono di proprietà dell'opposto , ai documenti chiamati
“bilanci” preventivo e consuntivo non trova applicazione la disciplina codicistica del condominio, non essendo stati approvati da alcuna assemblea dei condomini, ma semplicemente “redatti” da professionista di fiducia dell'odierna parte opposta ( CP_2
. La differenza dovuta tra quanto preventivato a titolo di riscaldamento e
[...] quanto risultante dal consuntivo finale per l'esercizio 2021/22 limitatamente alla quota prevista per il consumo» risulta, quindi, arbitrariamente determinata dal locatore in violazione delle disposizioni di cui all'art. 14 del contratto di locazione (doc. 03), riproduttivo del contenuto normativo di cui all'art. 9 l. n. 392/1978 che prevede espressamente che prima di effettuare il pagamento degli oneri accessori il conduttore ha pagina 2 di 7 diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il dott. non ha fornito i necessari Controparte_1
«documenti giustificativi» delle spese relative al riscaldamento (in particolare, le fatture del fornitore di gasolio aventi data certa di emissione e di fornitura. Continua l'opponente sostenendo che la quantificazione della eventuale differenza dovuta tra quanto preventivato a titolo di riscaldamento e quanto risultante dal consuntivo finale per l'esercizio non risulta ancorata all'effettivo «consumo volontario», come convenuto tra le parti in sede di mediazione. Per l'anno 2021-2022 il costo per unità calorifica, unilateralmente determinato e non documentato nel ricorso monitorio, stante alle richieste dell'ingiungente risulterebbe ammontare, per la quota volontaria di consumo, a complessivi euro 11.232,50 e, per la quota involontaria di consumo, a complessivi euro 1.727,50 EUR (al costo di 1,87 EUR/M, attribuiti 410M all'appartamento per ripartizione millesimale). Considerando invece l'annualità precedente (2020-2021), è documentale che la controparte avesse calcolato un costo per unità calorifica pari 0,37 EUR per la quota volontaria, con un totale di euro 6.586,00 . A fronte del numero inferiore delle unità calorifiche effettivamente consumate nell'anno di riferimento (circa il 17% in meno rispetto all'anno precedente, come sopra riferito), pur desumendo esservi stata una variazione del costo d'acquisto del gasolio rispetto all'anno precedente il “conguaglio” richiesto risulta assolutamente incongruo 2. Si è costituito , in sintesi replicando che per espresso accordo, Controparte_1 il conduttore si obbligava a pagare gli oneri accessori e le spese di riscaldamento sulla base dei consuntivi, entro sessanta giorni dalla richiesta, previa eventuale verifica delle spese, dei documenti giustificativi e dei criteri di ripartizione.
Al momento della sottoscrizione del contratto, l'opponente era perfettamente a conoscenza che tutti gli appartamenti della palazzina in Viale Regina Margherita 251 erano di esclusiva proprietà del signor , Controparte_1
Nel procedimento di mediazione civile avanti l'Organismo di Mediazione “Primavera Forense”, le parti, con l'accordo sottoscritto in data 7 febbraio 2022, decidevano di risolvere in pari data il contratto di locazione, differendo al 30 aprile 2022 la riconsegna dell'immobile e Il locatore si impegnava a: “ saldare l'eventuale differenza dovuta tra quanto preventivato a titolo di riscaldamento e quanto risultante dal consuntivo finale per l'esercizio 2021/2022 limitatamente alla quota previsto per il consumo” Al momento della sottoscrizione dell'accordo di Mediazione, in data 7 febbraio 2022, l'importo residuo della garanzia fideiussoria ammontava a €. 7.500,00, e al 31.12.2021 il dott. aveva maturato un debito di €. 12.894,66, per oneri condominiali e Parte_1 spese di riscaldamento non pagati. L'ingiungente in qualità di proprietario ed esclusivo responsabile nei confronti della gestione condominiale dei mancati versamenti da parte del proprio inquilino, si è fatto carico di pagare le somme dovute dall'opponente, onde consentire allo CP_2 che da diversi anni gestisce i servizi comuni ed eroga le spese, di poter svolgere le sue funzioni. pagina 3 di 7 Nella palazzina di Viale Regina Margherita 251, da quando sono stati installati i contabilizzatori di calore, la determinazione delle spese per il consumo viene effettuata sulla base dei dati forniti dalla società ISPA, che effettua la lettura;
si tratta, pertanto, di un soggetto terzo ed indipendente, rispetto, sia alla proprietà, sia allo studio professionale che gestisce i beni ed i servizi comuni nell'interesse di tutti i soggetti residenti nella palazzina. I dati dei contabilizzatori di calore sulla cui scorta sono stati elaborati i conteggi individuali di ciascuna unità abitativa, sono in possesso dell'opponente sin dal mese di agosto 2022 allo studio Tommasi e non risulta che li abbia mai contestati. Come si evince dal conteggio predisposto dalla società ISPA, nella determinazione del conteggio della spesa globale per il servizio di riscaldamento condominiale, il gestore ha tenuto conto dei seguenti elementi: a) costo del combustibile di riscaldamento dal 01.11.2021 al 30.04.2022 per un importo lordo di €. 16.805,50 b) costi di mantenimento dell'impianto (composto da due distinti voci, di cui una per l'importo di €. 363,00 per interventi di manutenzione straordinaria e l'altra per l'importo di €. 803,00 per manutenzione ordinaria) c) servizio di calcolo e ripartizione dei costi per l'importo di €. 196,00 Il tutto per un importo complessivo di €. 18.167,70. 25 Lo con email del 23 febbraio 2023, ha fornito i chiarimenti richiesti CP_2 dall'opponente. Il raffronto effettuato da controparte, tra la spesa sostenuta per i consumi per il periodo 01.11.2020-30.04.2021 e quella determinata per l'anno successivo, non ha alcuna valenza probatoria, dovendosi tener conto dell'incremento del costo del combustibile di riscaldamento che nel periodo considerato era esponenzialmente e costantemente aumentato, rispetto all'anno precedente, Ai sensi e per gli effetti dell'art. 9, terzo comma, della Legge n. 392/78, non vi è alcun impedimento per consentire al locatore, anche nelle fattispecie in cui manchi in senso tecnico-giuridico il condominio, di agire in via monitoria nei confronti del conduttore inadempiente nel pagamento delle spese per i beni e i servizi comuni, una volta accertato che gli ha comunicato la specifica degli oneri condominiali a suo carico, con l'indicazione dei parametri di ripartizione, e sia scaduto il termine entro il quale il conduttore avrebbe potuto prendere visione dei giustificativi delle spese sostenute, onde verificare il corretto addebito della spesa. L'opponente, in quanto titolare di diritti di godimento dell'unità immobiliare condotta in locazione, era, pertanto, pienamente legittimato a chiedere direttamente allo studio opia dei giustificativi delle spese CP_2
Al pari dei consumi volontari anche quelli indiretti o involontari non possono essere contestati, in quanto anch'essi certificati e ripartiti da un soggetto terzo, rispetto alle parti in causa e anche alla stessa gestione condominiale, che, nello specifico, non è un dipendente di parte opposta, ma uno stimato studio professionale da anni operante nella capitale nel settore sempre più complesso e specialistico della gestione condominiale. 3. Concessa la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo opposto con le ultime note autorizzate l'opponente ha rappresentato che a seguito della concessione della pagina 4 di 7 provvisoria esecuzione del decreto egli ha spontaneamente effettuato il pagamento di quanto dovuto in virtù del decreto opposto concludendo «Voglia l'Ill.mo Tribunale ordinario di Roma, quale giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo, in via principale, per le ragioni allegate e dedotte nel presente atto, revocare il decreto ingiuntivo n. 1136/2023, emesso in data 17 gennaio 2023 a definizione del ricorso iscritto con r.g.n. 73906/2022 e notificato in data 25 gennaio 2023, condannando la parte opposta alla restituzione dell'importo di euro 8.181,75 risultante dal doc. 09, ovvero, in subordine e previa revoca del decreto ingiuntivo, limitare la condanna del dott. in favore del dott. Parte_1
alla minor somma ritenuta di giustizia, per come risulterà Controparte_1 dovuta all'esito dell'istruttoria per come richiesta nel presente atto, ovvero secondo giustizia, ai sensi dell'art. 1226 c.c.. In ogni caso, con condanna del dott.
[...]
alle spese di soccombenza, determinate ai sensi del d.m. 55/2014 e s.m.i., Controparte_1 nonché rimborso del contributo unificato di iscrizione a ruolo e delle anticipazioni forfettarie».

4. Costituisce principio giurisprudenziale consolidato ( cfr. tra le altre Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1657 del 29/01/2004) quello secondo cui il giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo, nel sistema delineato dal codice di procedura civile, si atteggia come un procedimento il cui oggetto non è ristretto alla verifica delle condizioni di ammissibilità e di validità del decreto stesso, ma si estende all'accertamento, con riferimento alla situazione di fatto esistente al momento della pronuncia della sentenza e non a quello anteriore della domanda o dell'emissione del provvedimento opposto , dei fatti costitutivi del diritto in contestazione. Posto , pertanto, l'intervenuto pagamento della somma ingiunta il decreto ingiuntivo va revocato dovendosi verificare la fondatezza della domanda di restituzione proposta dall'opponente e regolare le spese di lite secondo il principio della soccombenza virtuale. Le domande proposte dall'opponente non possono, tuttavia, trovare accoglimento. In sintesi con il primo motivo di opposizione sostiene la mancanza di Parte_1 idonea prova scritta del credito azionato in ragione dell'inesistenza formale del c.d.
“Condominio di Viale Regina Margherita n. 251 e, quindi , la provenienza soltanto dalla stessa parte opposta dei bilanci allegati a sostegno della pretesa avanzata in sede monitoria. L'assunto non può essere condiviso in quanto il decreto ingiuntivo impugnato non è stato emesso ai sensi dell'art. 63 disp.att. c.c. – tanto è vero che non è stato munito di clausola di provvisoria esecuzione sin dall'origine- ma sulla base dell'originale contratto di locazione poi risolto, dell'accordo intervenuto in sede di mediazione il 7 febbraio 2022 e dei bonifici prodotti L'articolo 9 comma 3 della legge 392 del 1978 prevede che, il pagamento degli oneri accessori a carico del conduttore deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Secondo tale disposizione ( cfr tra le altre Cass. Sez. 3, Sentenza n. 540 del 24/01/1996)) pagina 5 di 7 il conduttore richiesto del pagamento degli oneri condominiali deve considerarsi automaticamente in mora alla scadenza del termine di due mesi se in tale termine non abbia chiesto l'indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione o di prendere visione dei documenti giustificativi non essendovi per il locatore, in mancanza della richiesta del conduttore, alcun onere di indicazione specifica delle predette spese e dei predetti criteri. Il proprietario ha l'obbligo di tenere a disposizione del conduttore la documentazione giustificativa degli oneri accessori addebitati a quest'ultimo, ma non quello di inviargliela periodicamente, ne consegue che l'inquilino, che si dolga di non aver voluto verificare l'esattezza degli oneri addebitatigli, non può limitarsi a dedurre di non avere ricevuto la relativa documentazione, ma deve allegare e dimostrare che questa non è stata resa accessibile dal locatore. In base alle allegazioni e ai documenti depositati da parte opposta risulta che il proprietario abbia assolto al proprio onere probatorio essendosi reso CP_1 disponibile tramite lo studio a fornire i documenti e i chiarimenti richiesti CP_2 mentre, a fronte delle prove documentali offerte da parte opposta, l'opponente non ha provato il presunto errore dei conteggi, soltanto su un mero raffronto del consumo globale registrato nel periodo 2021- 2022, rispetto a quello registrato nel periodo 2020- 2021 tenuto conto dei dati certificati dalla società ISPA s.r.l. Deve, quindi, ritenersi pienamente legittima la pretesa di pagamento azionata in sede monitoria, fondata sul consuntivo delle spese di riscaldamento poste a carico dell'opponente, predisposto avuto riguardo ai consumi effettivi e ai millesimi del servizio di riscaldamento, in applicazione della norma tecnica UNI 10200 . Conclusivamente il decreto ingiuntivo opposto va revocato in ragione dell'intervenuto pagamento della somma ingiunta ma , tenuto conto della legittimità del decreto impugnato e dell'infondatezza dei motivi di opposizione, va respinta la domanda di ripetizione avanzata dall'opponente con le ultime memorie autorizzate e lo stesso deve essere condannato, secondo soccombenza , alla rifusione all'opposto delle spese di lite liquidate in dispositivo ai sensi del D.m. 55/14 e successivi aggiornamenti.

p.q.m.

il Tribunale , definitivamente pronunciando così provvede:
- revoca il decreto ingiuntivo n. 1136/2023 del Tribunale di Roma, notificato in data 25 gennaio 2023 ;
- rigetta la domanda di ripetizione avanzata dall'opponente con le memorie del 28 marzo 2025
- condanna alla rifusione all'opposto delle spese di lite che liquida in euro Parte_1
4.500,00 oltre Iva, cap e rimborso forfettario spese generali;
Così deciso in Roma il 9 aprile 2025 Il Giudice
Elena Fulgenzi
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