In Nome EL Popolo Italiano
Il Tribunale di Genova
Sezione I Civile
In persona EL Giudice dott.ssa OR LC ha pronunciato la seguente sentenza all'esito ELl'udienza tenuta ai sensi ELl'art. 281-sexies c.p.c. con riserva di motivazione, nella causa avente RG n. 1806/2025 promossa da:
rappresentata e difesa dall'Avv. Gianpaolo Quercini Parte_1
attrice in opposizione, contro
, rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Ghisiglieri Controparte_1
convenuto opposto.
Conclusioni di cui al verbale di udienza 09.12.2025.
Motivi in fatto e diritto ELla decisione
Il Tribunale di Genova ha pronunciato decreto ingiuntivo n. 349 EL 2025 a favore EL CP_1
con il quale ha ingiunto a da ora , di pagare la somma di €
[...] Parte_1 Parte_1
163.027,77, oltre interessi.
La società ingiunta ha proposto opposizione al titolo allegando, in fatto, che: in data 14.02.2017 il Comune di , concedente, e la Cooperativa sociale ZA EL TO, CP_1
concessionaria, stipulavano un contratto di concessione di esercizio ELla residenza protetta
“ ” sita in , una struttura sociosanitaria residenziale per anziani;
Parte_2 CP_1
il contratto conteneva la previsione di un canone di concessione pari ad € 70.000 annui, da corrispondere in 12 rate mensili posticipate;
in data 12.05.2023 la concessionaria e la stipulavano un contratto di affitto EL ramo Parte_1
di azienda avente ad oggetto la gestione ELla residenza protetta in forza EL quale la seconda società si impegnava al pagamento EL canone di concessione verso il Comune, oltre ad accollarsi le somme ancora dovute dalla concessionaria sia verso i dipendenti che verso il Comune;
il Comune di , informato ELl'imminente stipulazione EL contratto di affitto EL ramo di CP_1
azienda con PEC EL 11.05.2023, riscontrava la comunicazione in pari data manifestando la propria disponibilità nel concedere un piano di rientro EL debito;

1 dopo la sottoscrizione EL contratto, la veniva a conoscenza ELla mancanza EL Parte_1
certificato di prevenzione incendi e ELl'esigenza di interventi di messa in sicurezza ELla struttura;
tali interventi venivano effettuati dalla stessa per una spesa complessiva di € Parte_1
48.128,72 malgrado il relativo obbligo sarebbe stato da ascrivere, secondo la tesi ELl'opponente, in capo al CP_1
in data 30.01.2025 la ulteriormente concedeva in subaffitto alla Portofino S.r.l. il ramo Parte_1
di azienda rappresentato dall'attività di residenza protetta “ ”; Parte_2
quest'ultima corrispondeva al Comune la somma di € 6.860,52.
Parte opponente ha concluso, con domande confermate anche in sede di discussione finale, chiedendo: di accertare l'infondatezza ELle domande di pagamento proposte nel monitorio dal CP_1
;
[...]
in ogni caso e nel merito di dichiarare l'infondatezza ELle domande di pagamento proposte dal nei confronti ELla;
Controparte_1 Parte_1
in via riconvenzionale di condannare parte opposta a pagare la somma di € 48.128,72 e/o la somma maggiore o minore che emergerà in corso di causa, oltre rivalutazione ed interessi legali dal dovuto al saldo, mediante compensazione con le somme eventualmente dovute da essa esponente a titolo di canoni di concessione;
vinte le spese.
Si è costituito il evidenziando che: Controparte_1
il contratto stipulato con la Cooperativa sociale ZA EL TO in data 14.02.2017 aveva ad oggetto la concessione di esercizio ELla residenza protetta “ ” e la realizzazione Parte_2
di interventi di adeguamento ELla struttura di proprietà EL;
CP_1 CP_1
già a partire dalla mensilità di marzo 2022 la concessionaria si rendeva morosa nel pagamento dei canoni;
con il contratto di affitto EL ramo di azienda la si accollava una serie di debiti ELla Parte_1
concessionaria, in particolare nei confronti EL personale per € 59.991 e nei confronti EL CP_1
per € 81.666 (art. 4), inoltre impegnandosi al pagamento EL canone direttamente verso il CP_1
con decorrenza dal mese di maggio 2023; con determinazione n. 5 datata 29.05.2023 il Comune prendeva atto ELl'affitto EL ramo di azienda stipulato dalla concessionaria con la , aggiornando lo stato ELl'autorizzazione sanitaria Parte_1
2 riguardante la residenza protetta nel senso che la stessa era da intendersi rilasciata al legale rappresentante ELla società affittuaria, odierna opponente;
la concessionaria – attualmente, peraltro, in stato di liquidazione giudiziale in forza ELla sentenza EL Tribunale di Genova EL 23.12.2024 – non era mai stata liberata dall'obbligo di pagamento EL canone;
il non aveva mai accettato la rateizzazione dei canoni anteriori al maggio 2023; CP_1
dopo reiterati solleciti il in forza ELl'art. 11 EL contratto di concessione, procedeva a CP_1
escutere la garanzia fideiussoria resa da Cattolica Assicurazioni per € 31.500,00, imputati ai canoni più risalenti;

a seguito ELla comunicazione ELla stipulazione EL contratto di subaffitto di ramo di azienda tra la il dichiarava di non poter autorizzare in alcun modo il Parte_3 CP_1
subentro altresì affermando che quanto corrisposto a titolo di canone di concessione dalla Portofino
S.r.l. nel febbraio 2025, come i successivi canoni, sarebbero stati considerati come pagati per conto ELla . Parte_1
Il ha precisato che il proprio credito, oggetto EL titolo opposto, pari alla cifra Controparte_1
complessiva di € 163.027,77, somma le seguenti componenti:
€ 58.984,28 per canoni da marzo 2022 ad aprile 2023 (cifra ricavata sottraendo dal totale dovuto per i mesi indicati, pari a € 90.484,28, l'importo di € 31.500, versato al in esito all'escussione CP_1
ELla fideiussione) – relativi al periodo di gestione ELl'originaria concessionaria –;
€ 54.883,68 per canoni da maggio 2023 a dicembre 2023 – relativi al periodo di gestione ELl'opponente –;
€ 49.159,81 per canoni insoluti da gennaio a novembre 2024 – anch'essi relativi al periodo di gestione ELl'opponente.
Parte opposta ha chiesto la conferma EL titolo e comunque l'accertamento EL credito.
Disposta la conversione EL rito in semplificato, in prima udienza il Giudice ha dichiarato provvisoriamente esecutivo il titolo limitatamente alla somma non contestata di € 114.899,05, dando atto che l'importo di € 6.860,52 versato da Portofino S.r.l. faceva riferimento a canoni successivi a quelli relativi al decreto opposto e sottolineando come la controversia doveva ritenersi riferita al solo importo di € 48.128,72, somma indicata come necessaria dalla per Parte_1
garantire la funzionalità ELl'immobile alla destinazione oggetto ELla concessione e allegata come a carico ELl'ente concedente e proprietario e non EL concessionario.
3 Ciascuna ELle parti ha depositato un'ulteriore memoria autorizzata, prendendo posizione sulle avversarie difese, eccezioni e argomentazioni. Con la propria memoria, parte opposta ha allegato di avere formulato istanza di ammissione al passivo ELla cooperativa concessionaria in liquidazione giudiziale, credito ammesso al passivo per € 7.294,68 in prededuzione e per € 176.509,71 in chirografo.
***
Preliminarmente occorre ribadire quanto già affermato in sede di prima udienza, ossia che i crediti recati dal decreto ingiuntivo opposto non risultano specificamente contestati da parte opponente e che ai fini EL decidere non può trovare considerazione la cifra versata al Comune dalla subaffittuaria
Portofino S.r.l. (€ 6.860,52), dal momento che tale somma è stata corrisposta relativamente al canone di febbraio 2025, successivo rispetto ai canoni fatti valere col decreto ingiuntivo, che si arrestano col mese di novembre 2024. Parte opposta ha inoltre precisato come nei conteggi posti a fondamento EL titolo fossero già stati dedotti i pagamenti ricevuti da parte opponente per i canoni di febbraio, marzo, aprile e maggio 2024, pari ad € 27.442,08. E' risultata priva di prova l'allegazione di parte opponente, contestata dall'opposta, in merito all'esistenza di un piano di rateizzazione con riferimento all'arretrato accumulato dall'originaria concessionaria e accollato dall'opponente con l'affitto di ramo d'azienda, non risultando elementi in tal senso nello scambio di comunicazioni via mail di poco precedente alla stipula EL contratto d'affitto tra l'opponente e l'opposta (docc. 17 e
18 opponente).
Il thema decidendum residuo deve essere circoscritto alla questione relativa alla debenza di €
48.128,72, esborso che sarebbe stato sostenuto dall'opponente ma il cui peso economico, secondo la tesi di quest'ultima, dovrebbe essere sopportato dal opposto. CP_1
La questione deve essere riqualificata come eccezione riconvenzionale di compensazione, essendo volta alla reiezione, seppur parziale, ELla pretesa creditoria fatta valere dal Comune opposto e non all'ottenimento di una pronuncia di accoglimento di domande ulteriori e diverse (cfr., ex multis,
Corte di Cass. Sez. III, sentt. nn. 6318 EL 05/03/2019 e 21472 EL 25/10/2016).
Il ha contestato la debenza ELla somma sotto diversi profili: CP_1
- anzitutto per l'insussistenza di rapporti contrattuali tra il stesso e l'opponente affittuaria CP_1
EL ramo d'azienda, essendo titolare EL diritto controverso sempre l'originaria concessionaria- affittante, con l'effetto che l'eccezione avversaria sarebbe inammissibile;

- in subordine, nel merito, perché i lavori sarebbero spettati al concessionario, non al committente, come emergerebbe sia da clausole contenute nel contratto di concessione sia da fonti integranti la
4 c.d. lex specialis, segnatamente: gli artt. 4 e 6 EL contratto di concessione;
l'art. 10 EL capitolato speciale d'oneri allegato al contratto;
nonché, come da integrazione di cui alla memoria autorizzata, gli artt. 1 e 2 EL capitolato generale d'appalto, questi ultimi contenenti, rispettivamente, un riferimento specifico ai “Lavori di adeguamento alle normative di Prevenzione Incendi finalizzati all'ottenimento di SCIA” individuato come oggetto ELl'appalto, e una quantificazione degli oneri di adeguamento funzionale, alcuni dei quali legati alla prevenzione incendi;

- sempre nel merito ha poi rilevato che l'onere di provare l'obbligo al pagamento ELle spese in capo al sarebbe gravato sull'opponente, in assenza di assolvimento, che una parte ELle spese CP_1
doveva ricondursi alla manutenzione ordinaria e, qualora ritenute straordinarie, avrebbero necessitato di autorizzazione ed ha comunque contestato il quantum ELla pretesa.
La tesi ELl'opposta secondo cui l'opponente non avrebbe titolo di eccepire il controcredito, l'unica titolata a farlo essendo l'originaria concessionaria dal momento che la relativa fonte sarebbe da rintracciare nel contratto di concessione, non merita accoglimento.
I rapporti tra le tre parti coinvolte nella vicenda oggetto di causa possono essere sintetizzati come segue:
- il e la Cooperativa sociale ZA EL TO hanno sottoscritto un contratto di concessione;
CP_1
- ZA EL TO e concludono un contratto di affitto di ramo d'azienda, contenente Parte_1
Par un patto di accollo in virtù EL quale la PP, accollante, si assume il debito ELla ZA EL
TO, accollata, nei confronti EL accollatario. CP_1
È pacifico che l'opponente non è subentrata nella concessione. Tuttavia, deve ritenersi che l'opponente può opporre al l'eccezione fondata sul contratto di concessione ponendo CP_1
mente al patto di accollo contenuto nel contratto di affitto che può qualificarsi in termini di accollo esterno, potendo inferirsi la volontà ELle parti di attribuire all'accollatario il diritto di pretendere direttamente dall'accollante il pagamento EL proprio credito – come in effetti è avvenuto, senza che parte opponente abbia specificamente contestato alcunché sul punto –, e cumulativo, non potendo in alcun modo ritenersi che le parti abbiano inteso liberare il debitore originario. Deve essere ribadita sul punto la già ritenuta solidarietà nel debito tra ZA EL TO e ai Parte_1
sensi ELl'art. 1273 c. 3 c.c.
Così ricostruiti i rapporti tra le parti, l'art. 1273 c. 4 c.c. dispone che l'accollante può opporre al creditore le eccezioni fondate sul rapporto sottostante l'accollo, il rapporto di valuta da cui nasce il debito che questi si è accollato (cfr. sul punto Corte di Cass., Sez. I, sent. n. 11956 EL 02/12/1993, così massimata: “In forza EL coordinato disposto degli articoli 1302 e 1273 cod. civ., l'accollante,
5 nella sua qualità di condebitore in solido ELl'accollato, è legittimato ad opporre in compensazione all'accollatario i crediti ELl'accollato medesimo”). Pertanto, nel caso di specie, l'opponente- accollante ha titolo di opporre all'opposta-accollataria l'eccezione fondata sul contratto di concessione fonte EL debito oggetto di accollo.
Deve invece trovare accoglimento la tesi difensiva che esclude la sussistenza ELl'obbligo di pagamento in capo al ELle spese sostenute da parte opponente per rendere l'immobile CP_1
funzionale alla destinazione oggetto ELla concessione.
Parte opponente ha allegato di avere sostenuto i costi in parola dopo che il Comando dei Vigili EL
Fuoco ha accertato l'assenza dei requisiti previsti dalla normativa di prevenzione incendi, individuando gli stessi come segue: “La Società opponente ha quindi eseguito gli interventi all'impianto elettrico, ha presentato la pratica SCIA prevista ex lege per la prevenzione incendi, ha sostituito le porte antincendio, ivi compresi i relativi sistema di sicurezza, ha saldato la sanzione irrogata dai Vigili EL Fuoco sostenendo esborsi per complessivi euro 48.128,72, così come è dato evincere dalla documentazione che si produce in atti (Docc.

4-11 bis)” (p. 3 atto di citazione in opposizione). Parte opponente non ha fornito prova EL titolo fondante l'obbligo di pagamento allegato, limitandosi ad ascrivere genericamente l'obbligo di sostenere i costi in capo al CP_1
non individuando alcuna clausola EL contratto di concessione né ELle altre fonti costituenti la lex specialis applicabile al rapporto concessorio da cui l'obbligazione deriverebbe. Come correttamente osservato da parte opposta, nel quadro negoziale di riferimento sono variamente presenti clausole di segno opposto che configurano l'obbligo di pagamento a carico EL concessionario.
I riferimenti sono presenti nel contratto di concessione (doc.

4.2 parte opposta) e, specificamente, ai seguenti articoli:
- art. 1, che inserisce nell'oggetto ELl'appalto, oltre alla gestione dei servizi oggetto ELla concessione, anche “L'esecuzione degli interventi di adeguamento ELl'immobile che ospita tali servizi”;
- art. 4, che configura in capo al concessionario l'obbligo di “provvedere a propria cura e spese alla realizzazione degli interventi di adeguamento funzionale che costituiscono condizione necessaria per
l'autorizzazione definitiva ELla struttura quale residenza protetta, in conformità a quanto previsto dal Capitolato d'oneri allegato e al crono programma dei lavori (B2) presentato in sede di gara”.
- art. 6 che, rubricato “Obblighi EL concessionario”, richiama varie clausole EL capitolato speciale d'oneri (su cui infra).
6 Nel Capitolato speciale d'oneri (ibidem, pp. 9 e ss.), gli articoli di rilievo – tutti richiamati dall'art. 6 citato – sono:
- art. 10 il quale recita: “Il concessionario deve provvedere a propria cura e spese alla realizzazione degli interventi di adeguamento funzionale, che costituiscono condizioni necessaria per il suo accreditamento ASL, in conformità a quanto previsto dal presente capitolato e dall'offerta aggiudicataria. Le indicazioni di progetto sono contenute nei documenti (relazioni specialistiche, capitolato speciale d'appalto, computo metrico estimativo, tavole di progetto) contenuti in stralcio nell'allegato B EL presente capitolato punto la documentazione contenuta nell'Allegato B EL presente capitolato. […] L'ammontare degli interventi di adeguamento, come da computo metrico di cui all'Allegato B, è quantificato Capitolato Speciale d'Oneri in € 90.000 di cui € 4.500 per oneri ELla sicurezza”;
- art. 14, rubricato “Obblighi e responsabilità EL concessionario”, in cui si legge che il concessionario gestisce la struttura nel rispetto, tra l'altro, ELle vigenti normative in materia di sicurezza.
Nel Capitolato generale d'appalto, infine, (doc. 8 parte opposta, nel quale è prodotto un file in formato .zip contenente il doc. nominato “C035-15-D01_Capit Generale appalto”) gli artt. 1 e 2 prevedono, rispettivamente, che l'oggetto ELl'appalto comprende: “Lavori di adeguamento alle normative di Prevenzione Incendi finalizzati all'ottenimento di SCIA”, che l'ammontare ELl'appalto
è fissato in € 89.984, oltre alla previsione di un prospetto di lavori con associati i relativi importi;
tra questi si segnalano: “A) Opere destinate all'impianto ascensore” per € 37.580; “C) Opere edili” per €
18.980; “D) Opere impiantistiche […]” per € 4.930; “F) Impianto di diffusione sonora (EVAC)” per €
19.334.
Parte opposta ha poi versato agli atti le relazioni specialistiche, parte integrante EL Capitolato generale e richiamate dall'art. 10 EL Capitolato speciale, le quali ulteriormente specificano gli interventi da effettuare in relazione alle voci di cui all'art. 2 EL Capitolato generale;
in particolare:
- la Relazione specialistica a) opere destinate all'impianto ascensore (ibidem, doc. nominato “C035-
15-DA_impianto ascensore”), in cui all'art. 1 si legge: “Nell'ambito dei lavori di adeguamento alle normative di Prevenzione Incendi finalizzati all'ottenimento di SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio
Attività) si è ritenuto opportuno eseguire opere di adeguamento antincendio all'impianto ascensore”
(p. 3);
- la Relazione specialistica opere di adeguamento varie (voci capitolato di appalto: Controparte_2
D2-D3-E-G) (ibidem, doc. nominato “C035-15-D varie”), in cui, tra l'altro, figurano interventi di
7 sostituzione di porte presenti nella struttura con altre aventi resistenza al fuoco, con relativo importo (p. 3);
- la Relazione specialistica f) opere di realizzazione impianto diffusione sonora (ibidem, C035-15-
EVAC_DF) in cui all'art. 1 si legge: “Lo scopo ELl'impianto EVAC è quello di fornire messaggi intelligibili, per gestire la sicurezza ELle persone in caso di emergenza con particolare riguardo alla emergenza in caso di incendio. Le opere descritte nel presente documento sono da considerarsi necessarie al fine EL rilascio EL certificato di prevenzione incendi da parte EL Corpo Nazionale dei
Vigili EL Fuoco”
Dall'esame dei documenti allegati da parte opponente relativi ai costi sostenuti emerge la sovrapponibilità e coincidenza tra molti degli interventi realizzati e quelli che era previsto venissero realizzati dal concessionario (e non dal . CP_1
La documentazione versata a sostegno ELle spese effettuate è prodotta ai docc. 4-11-bis di parte opponente;
il contenuto dei singoli documenti può essere riassunto come segue:
- il doc. 4 contiene fatture per lavori di “installazione impianti elettrici e speciali” nonché per
“intervento urgente per messe a terra per correnti parassita”;
- il doc. 5 attiene a costi sostenuti relativamente alla presentazione ELla pratica SCIA;

- il doc. 6 contiene una fattura per “interventi di riparazione tubazioni di riscaldamento in rame causa di correnti parassita. Sostituzione pompe di circolazione, e di numero 4 termostati ambiente ai piani per la termoregolazione ambientali”;
- i docc. 7 e 8 contengono fatture in cui figurano varie voci – nel doc. 7 è possibile leggere, tra l'altro,
“porte antincendio”;
- il doc. 9 contiene una fattura per “redazione e presentazione SCIA Antincendio Vostra Attività RP denominata villa ELle Rose, sita in via Roma 27 comune di ”; CP_1
- il doc. 10 riporta una mail inoltrata all'indirizzo PEC ELla residenza protetta, contenente una richiesta di pagamento da parte di un'impresa che avrebbe provveduto alla fornitura e installazione di 9 porte tagliafuoco per conto ELla ZA EL TO e che avrebbe ricevuto soddisfazione economica solo parziale;

- i docc. 11 e 11-bis riguardano la sanzione emessa dai Vigili EL fuoco ELl'ammontare di ca. € 835,00 per l'omessa presentazione ELla SCIA sostitutiva ELla richiesta di certificato di prevenzione incendi.
Confrontando i documenti citati con il quadro negoziale di riferimento emerge come nei docc. 7 e
10 figurino spese per porte antincendio, le quali sono espressamente previste come rientranti
8 nell'oggetto ELl'appalto dalla Relazione specialistica opere di adeguamento varie (voci capitolato di appalto: ) di cui si è detto supra. CodiceFiscale_1
Considerazioni non dissimili valgono per i costi correlati alla presentazione ELla SCIA a fini antincendio (docc. 5 e 9): dall'obbligo di conformare la struttura ai requisiti prescritti dalla normativa deriva anche quello di sopportarne i costi amministrativi connessi. Egualmente per la sanzione pecuniaria emessa dai Vigili EL Fuoco per l'omessa presentazione ELla SCIA, peraltro non rientrando il tra i soggetti obbligati al pagamento, individuati nella e nel suo CP_1 Parte_1
legale rappresentante (docc. 11 e 11-bis).
I docc. 4, 6 e 8 non esplicitano chiaramente la relazione tra gli esborsi sostenuti e l'adeguamento ELla struttura alla normativa antincendio, neppure avendo parte opponente ascritto tali spese a oneri di manutenzione straordinaria (alle quale sarebbe obbligata il in virtù degli artt. 7 EL CP_1
contratto di concessione e 19 EL Capitolato speciale, pur previa autorizzazione ELlo stesso).
In conclusione, può affermarsi che, individuato il soggetto obbligato allo svolgimento ELle prestazioni nell'originaria concessionaria EL servizio, sarebbe semmai verso quest'ultima che la
[...]
potrebbe far valere le proprie pretese restitutorie, ma non nei confronti EL Pt_1 CP_1
L'opposizione al decreto ingiuntivo deve essere quindi respinta e il decreto ingiuntivo deve trovare piena conferma.
In punto spese, avendo respinto la prima difesa articolata da parte opposta, le spese di causa devono trovare compensazione nella misura di 1/3. Con riferimento alla liquidazione, il riferimento è allo scaglione corrispondente al valore EL credito, le voci riguardanti le diverse attività devono essere riconosciute nella misura minima attesa la breve durata EL processo.
9

P.Q.M.

il Tribunale di Genova, in composizione monocratica, in persona EL Giudice dott.ssa OR
LC, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, definitivamente pronunciando:
RIGETTA l'opposizione proposta dalla avverso il decreto ingiuntivo n. 349 EL Parte_1
2025 pronunciato dal Tribunale di Genova in favore EL , il quale trova piena Controparte_1
conferma e diventa esecutivo anche nella parte non dichiarata provvisoriamente esecutiva;
dichiara compensate le spese EL presente giudizio nella misura di 1/3 e dichiara tenuta e condanna parte opponente a rifondere a parte opposta il residuo, liquidato in euro 4701,33, oltre IVA se dovuta, spese generali e accessori di legge.
Così deciso in Genova, il 12 dicembre 2025
Il Giudice
OR LC
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