N. R.G. 4026/2023
Udienza del 14-01-2025
Il giudice, viste le conclusioni di ambo le parti di cui alle note scritte in atti, pronuncia la seguente sentenza ex art. 281 sexies c.p.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Lucca, in persona del Dott. Giacomo Lucente, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa n. 4026/2023 in materia di vendita di cose immobili, promossa da:
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
) rappresentati e difesi dall'Avv. Lorenzo Massagli (C.F. C.F._2
) ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Camaiore (LU), fraz. C.F._3
Capezzano Pianore, Centro Direzionale Le Bocchette, Via dei Carpentieri n. 10, come da procura allegata all'atto di citazione.
ATTORI
CONTRO
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'Avv. Guelfo Salani CP_1 C.F._4
(C.F. ) ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Firenze, Via Luca C.F._5
Landucci 12, come da procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta.
CONVENUTO
Conclusioni delle parti: per gli attori: “emettere sentenza ex art. 2932 cc che produca gli effetti del contratto preliminare di compravendita per cui è causa e pertanto che disponga, con obbligo di pagamento del relativo prezzo pari ad euro 28.000,00 oltre interessi e rivalutazione dalla data del 30/06/2023, il trasferimento in capo al convenuto dei seguenti beni: • Lotto di terreno agricolo pianeggiante di mq 2245 ubicato in
Camaiore, frazione Capezzano Pianore, censito presso l'Agenzia del Territorio di Lucca nel catasto
pagina 1 di 5

terreni del ridetto Comune al foglio 22 particella 3313, R.D. 20,06 R.A. 15,07; • Lotto di terreno agricolo pianeggiante di mq 342 ubicato in Camaiore, frazione Capezzano Pianore, censito presso
l'Agenzia del Territorio di Lucca nel catasto terreni del ridetto Comune al foglio 22 particella 3316,
R.D. 8,71 R.A. 3,53. Con vittoria di spese e compensi di lite da distrarre in favore dello scrivente avvocato antistatario come da notula allegata”. per il convenuto: “1) in via principale, nel merito, rigettare la domanda avanzata dai Signori Pt_1
e nei confronti del Signor perché infondata in fatto e in diritto;
2) in Parte_2 CP_1 via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento della domanda attrice, dichiarare la “
[...]
in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede in Controparte_2
Capezzano Pianore (Lu), alla via Sarzanese n. 18 tenuta a garantire il Convenuto contro gli effetti dell'eventuale accoglimento della domanda attorea e, per l'effetto, condannarla al pagamento di quelle somme eventualmente accertate e/o liquidate in corso di causa in favore dei Signori 3) in Pt_1
accoglimento della domanda riconvenzionale, ritenere e dichiarare nulla la proposta irrevocabile sottoscritta dalle Parti in data 20.04.2023 e, per l'effetto, condannare i Signori alla restituzione Pt_1 della somma di € 3.000,00, versata nelle mani della Signora a titolo di caparra Controparte_2
cofirmataria contestualmente alla sottoscrizione stessa. Con vittoria di spese e compensi di causa”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
In data 20.04.23, e accettavano la proposta irrevocabile di acquisto di Parte_2 Parte_1
sottoscrivendo con quest'ultimo un contratto preliminare di compravendita avente ad CP_1
oggetto due terreni siti nel Comune di Camaiore.
Le parti prevedevano che il contratto definitivo dovesse essere stipulato entro il 30.06.23 e convenivano il prezzo di € 31.000,00, di cui € 3.000,00 venivano consegnati a , Controparte_2
titolare dell'Agenzia Immobiliare GCasa di Camaiore, a titolo di caparra confirmatoria.
Gli attori riferivano di aver sollecitato la stipula del contratto definitivo, ma il convenuto si era opposto, manifestando l'intenzione di risolvere il contratto preliminare, contestando che i terreni descritti nel contratto come agricoli erano catastalmente censiti diversamente, oltre al fatto che la zona confinante con gli stessi apparteneva al Parco dell'Acquarella e quindi poteva arrecare pregiudizio alla destinazione d'uso dei terreni.
I sostenevano l'infondatezza delle contestazioni avversarie, dal momento che i terreni erano Pt_1 qualificati come “frutteto” e “seminativo irriguo” che rientravano nel concetto di terreno agricolo e non pagina 2 di 5 aveva alcuna rilevanza la vicinanza degli stessi con il Parco, poiché la mancanza di oneri prevista dal contratto era relativa al terreno in sé e non ai terreni vicini.
Chiedevano quindi la pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c. con gli effetti del contratto definitivo di compravendita, con il trasferimento della proprietà dei due terreni al e la condanna di questi al CP_1 pagamento del prezzo di € 28.000,00.
Il convenuto si costituiva in giudizio, rilevando che i terreni erano collocati nel Parco archeo-urbano dell'Acquarella di Capezzano Pianore, zona di interesse storico e archeologico dove non potevano essere realizzati opere e manufatti in grado di arrecare pregiudizio alla destinazione d'uso dei terreni stessi;
inoltre, sempre per la loro collocazione nel suddetto parco, i terreni erano sottoposti a vincolo espropriativo.
Deduceva altresì la sussistenza sui terreni di un vincolo cimiteriale per la presenza nella zona limitrofa del Cimitero di Capezzano Pianore, che determinava una situazione di inedificabilità ex lege e generava una limitazione legale del diritto di proprietà.
Affermava quindi di non essere stato informato dell'effettiva situazione fattuale e giuridica dei beni che al momento del rogito dovevano essere liberi da pesi di ogni natura, vincoli e oneri pregiudizievoli ai sensi dell'art. 2 del contratto, mentre nel caso di specie tali vincoli erano presenti e incidevano sulla destinazione d'uso dei terreni, sui quali l'acquirente intendeva esercitare l'attività di coltivatore diretto.
Chiedeva quindi il rigetto della domanda attorea e in via riconvenzionale di dichiarare la nullità della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dalle parti per la mancata esatta determinazione dell'oggetto della compravendita e di condannare la controparte alla restituzione della caparra di €
3.000,00.
La causa veniva istruita documentalmente e all'esito veniva fissata l'udienza di discussione ex art. 281 sexies cpc con termine per memorie e trattazione scritta.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve essere preliminarmente esaminata la domanda riconvenzionale del convenuto, il quale chiede che venga dichiarata la nullità della proposta irrevocabile di acquisto sottoscritta dalle parti in data
30.04.23, dal momento che i venditori hanno omesso di informarlo del fatto che i terreni sono gravati da vincoli che incidono sulla destinazione d'uso degli stessi.
Dal Certificato di destinazione urbanistica del 08.05.23 (doc. 7 di parte attrice) risulta che i terreni oggetto della compravendita si trovano all'interno del Parco Archeologico dell'Acquarella, ai sensi del pagina 3 di 5 Piano Operativo approvato con delibera del Consiglio Comunale n. 48 del 01.08.22, e ricadono altresì nella fascia di rispetto cimiteriale prevista dalla L. 166/2002.
Tali vincoli hanno natura pubblicistica, dal momento che sono previsti dalla legge nazionale e dal
Piano Operativo, lo strumento di pianificazione urbanistica che disciplina l'attività urbanistica ed edilizia del territorio comunale, che una volta approvato ha valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia erga omnes e, come tale, è assistito da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari.
Per quanto sopra, tali vincoli urbanistici non possono essere qualificati come oneri non apparenti gravanti sugli immobili, che se non sono dichiarati dal venditore consentono all'acquirente di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo ex art. 1489 c.c.
La mancata informazione sulla presenza di tali vincoli non integra quindi un'ipotesi di responsabilità contrattuale del venditore e non può nemmeno comportare la nullità del contratto ex art. 1418 c.c., come sostenuto dal convenuto.
La Corte di Cassazione ha infatti precisato che: “I vincoli urbanistici inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale
a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto” (Cass. 1441/2024; conforme a Cass. 14289/2018; Cass.
2737/2012).
Nel caso di specie, non è nemmeno invocabile l'art. 2 del contratto che prevede quale condizione di efficacia della proposta che il bene “al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, trascrizioni, pesi di ogni natura, vincoli, omissis, oneri pregiudizievoli…”; tale clausola del contratto è riferita infatti a vincoli di natura privatistica, la cui eliminazione è legata alla volontà dei venditori, e non a vincoli di natura pubblicistica.
Va infine evidenziato che non si comprende come il vincolo derivante dall'inserimento dei terreni all'interno del parco archeologico sia pregiudizievole per l'attività di coltivazione che il convenuto ha dichiarato di volervi svolgere, e che l'esistenza del vincolo cimiteriale per ovvi motivi è macroscopicamente evidente per chiunque si rechi sul posto.
pagina 4 di 5 La proposta irrevocabile è quindi pienamente valida ed efficace, per cui deve essere rigettata la domanda riconvenzionale del convenuto e accolta la domanda di parte attrice.
La domanda di manleva avanzata nei confronti dell'Agenzia immobiliare deve essere dichiarata inammissibile, dal momento che il convenuto non ha chiamato in causa la terza Controparte_2 titolare dell'Agenzia Immobiliare GCasa Immobiliare.
Conclusioni e spese
Per quanto sopra, va accolta integralmente la domanda di parte attrice, disponendo il trasferimento a favore di della piena proprietà dei terreni posti in Camaiore, frazione Capezzano Pianore, CP_1
rappresentati al Catasto terreni del Comune di Camaiore al foglio 22 particella 3313, Reddito dominicale € 20,06, Reddito Agrario € 15,07 e al foglio 22 particella 3316, Reddito dominicale € 8,71,
Reddito Agrario € 3,53, e con condanna del convenuto al pagamento di € 28.000,00, oltre interessi legali, agli attori e . Parte_1 Parte_2
Le spese di lite seguono la soccombenza e sono liquidate in dispositivo secondo i parametri medi dello scaglione di valore tra € 26.001,00 ed € 52.000,00, esclusi la fase istruttoria non svolta e l'aumento per la pluralità di parti data la comunanza di interessi, con distrazione a favore del procuratore dichiaratosi antistatario.


P.Q.M.


Il Tribunale di Lucca, definitivamente decidendo, accoglie integralmente la domanda di parte attrice e rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta e per l'effetto:
A) trasferisce a favore di la piena proprietà dei terreni posti in Camaiore, frazione CP_1
Capezzano Pianore, rappresentati al Catasto terreni del Comune di Camaiore al foglio 22 particella
3313, Reddito dominicale € 20,06, Reddito Agrario € 15,07 e al foglio 22 particella 3316, Reddito dominicale € 8,71, Reddito Agrario € 3,53, e condanna al pagamento di € 28.000,00, CP_1
oltre interessi legali dalla domanda al saldo, agli attori e;
Parte_1 Parte_2
B) ordina al competente Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la presente sentenza, con esonero da ogni responsabilità;
C) condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite in favore degli attori, liquidate in € 545,00 per spese vive ed € 5.810,00 per compenso professionale, oltre IVA, CAP e maggiorazione spese generali come per legge, con distrazione a favore dell'avv. Lorenzo Massagli dichiaratosi antistatario.
Il Giudice
Giacomo Lucente
pagina 5 di 5