REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE XVI CIVILE
Il Tribunale, in persona del Giudice Unico, dott.ssa Cristina Pigozzo, ha emesso la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile di I grado iscritta al n. 75649 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2019, trattenuta in decisione con ordinanza del
17.05.2024 e
promossa da

(P. Iva: ), elettivamente domiciliata in Roma, Parte_1 P.IVA_1
Viale delle Milizie n. 38, presso lo studio , che la rappresenta e Parte_2 difende, in virtù di procura in calce all'atto di citazione
ATTRICE
nei confronti di
(CF , elettivamente domiciliato in Controparte_1 C.F._1 Roma Viale Pasteur n. 66, presso lo studio dell'avv. Daniela D'Antonio, che lo rappresenta e difende, in virtù di procura in atti
CONVENUTO
OGGETTO: cessione d'azienda
CONCLUSIONI
All'udienza di precisazione delle conclusioni del 17.05.2024, le parti concludevano come da verbale in atti:
PARTE ATTRICE: “Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, disattesa ogni contraria istanza ed eccezione:
- accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di cessione d'azienda stipulato
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con atto del 7 dicembre 2017, rep. 26644 – racc. 17324 per esclusivo inadempimento della parte venditrice.
- accertare la responsabilità contrattuale della parte convenuta e per l'effetto condannarla al risarcimento dei danni subiti da parte attrice nella misura di € 52.000,00 o in quella maggiore o minore accertata in corso di causa o che, in via equitativa, risulterà di giustizia, oltre agli interessi legali dal giorno del pagamento al saldo. Con vittoria di spese, competenze ed onorari.”

PARTE CONVENUTA: “IN VIA PRINCIPALE nel merito respingere la domanda attorea per non essere stato provato l'inadempimento;
- IN VIA RICONVENZIONALE accertare e dichiarare la risoluzione del contratto di cessione d'azienda stipulato con atto del 7 dicembre 2017, rep. 26644 – racc. 17324 per esclusivo inadempimento della parte acquirente per tutti i motivi esposti in tutti gli atti e verbali di causa e per l'effetto,
- SEMPRE IN VIA RICONVENZIONALE, condannare la sig.ra CP_2 nata a Sale (Marocco) il [...], in [...] legale rappresentante della “
[...]
(P. Iva: ), al pagamento della somma di euro Parte_1 P.IVA_1 57.000,00 (cinquantasettemila/00) oltre interessi dal momento dell'accertato inadempimento o a quella diversa somma maggiore o minore accertata in corso di causa o che, in via equitativa, risulterà di giustizia anche a seguito di CTU, oltre agli interessi legali dal giorno del pagamento al saldo.
- IN VIA SUBORDINATA e salvo gravame, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento, anche parziale, delle richieste avverse, autorizzare la chiamata in causa di terzo: Il “ ” C.F. - in persona Controparte_3 P.IVA_2 dell'amministratore pro tempore, Sig. in e per Controparte_4 Controparte_3 l'effetto condannare il terzo chiamato in causa, il “ ” Controparte_3
C.F. - in persona dell'amministratore pro tempore, a manlevare la P.IVA_2 parte convenuta di quanto questa dovesse essere condannata a versare all'attore a titolo del risarcimento del danno;

- condannare altresì il terzo chiamato il “ ” al Controparte_3 risarcimento dei danni patiti dal sig. causati dalla mancata Controparte_1 vendita, da quantificarsi nella somma pari ad euro 57.000,00
(cinquantasettemila/00) o quella maggiore o minore accertata in corso di causa o che, in via equitativa, risulterà di giustizia anche a seguito di CTU, oltre agli interessi legali dal giorno del pagamento al saldo;

- con vittoria di spese e di onorari.”

POSIZIONE DELLE PARTI E FATTI DI CAUSA
Con atto di citazione, ritualmente notificato, conveniva in Parte_1
giudizio , esponendo: Controparte_1
- che con atto del 7 dicembre 2017, rep. 26644 – racc. 17324, la sig.ra n.q. CP_2
di legale rappresentante della acquistava dal sig. CP_5 Controparte_1
l'azienda commerciale corrente in Roma, , avente ad oggetto Controparte_3
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l'attività commerciale di rivendita di argenteria, bigiotteria, articoli in pelle, borse, in forza di comunicazione di subingresso del 7 dicembre n. CA/2017/213184;
- che la cessione veniva effettuata per il prezzo complessivo di € 62.000,00 di cui:
“- € 5.000,00 pagati al momento della stipula, mediante assegno circolare non trasferibile n. 3502973483 – 09;
- € 12.000,00 pagabili in 12 rate mensili dell'importo di € 1.000 ciascuno, con cadenza mensile da 7 gennaio 2018 al 7 dicembre 2018;
- € 22.500,00 da pagare in un'unica soluzione in data 7 febbraio 2020”;
- tale cessione veniva realizzata con l'intermediazione della Società di
Intermediazione Immobiliare in favore della quale veniva Controparte_6 riconosciuto una provvigione pari a € 3.500;
A seguito di tale atto di cessione veniva ceduto ai sensi dell'art. 36 della L. 392/78 il contratto di locazione registrato all'Agenzia delle Entrate di Roma 1 in data
16.03.2012 n. 6571 serie 3, sottoscritto tra il sig. e il Condominio di via CP_1
Frattina n. 38, quale proprietario dell'immobile;
- che il prezzo della locazione veniva stabilito in € 15.255,84 annui da pagarsi in rate anticipate di € 1.271,32 ciascuna;

Il predetto contratto di locazione destinava l'immobile esclusivamente ad attività di vendita con contatti diretti con il pubblico e quindi con destinazione ad uso commerciale;

- che effettuava consistenti opere di ristrutturazione e durante il CP_5
corso dei lavori, il proprio tecnico di fiducia, constatava che l'immobile non era conforme alla descrizione inserita nel contratto di locazione, ed in particolare non aveva una destinazione d'uso commerciale (cat. C1) che consentiva l'esercizio di un'attività commerciale, ed inoltre, non era dotato di autorizzazione per l'esposizione delle vetrine esterne e per l'affissione dell'insegna esistente, rendendo di fatto impossibile l'esercizio dell'attività commerciale oggetto della cessione d'azienda;
- che erano rimasti vani i tentativi bonari di risoluzione della controversia.
Parte attrice deduceva l'inadempimento dell'obbligo assunto dall'odierna cedente convenuta, data la carenza dei requisiti per lo svolgimento dell'attività commerciale;
pertanto, chiedeva la risoluzione del contratto di cessione d'azienda
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ed il risarcimento del danno, in quanto la sig.ra già al momento della CP_2 stipula del contratto di cessione d'azienda aveva sostenuto il pagamento delle spese notarili per la somma di € 4.553,65, nonché della somma di € 5.000,00, quale parte del corrispettivo della cessione, come risultante dallo stesso atto.
Inoltre, in virtù del contratto di locazione, l'odierna attrice cessionaria, aveva versato la cifra di € 1.300,00 quale canone di locazione mensile per il mese di dicembre 2017; altresì, aveva sostenuto costi per pratiche tecniche e amministrative compiute dall'Arch. per un totale di € 2.950,00, nonché costi Controparte_7 per l'acquisto di materiali e arredi per un totale di € 6.102,60.
Inoltre, l'esercizio dell'attività commerciale, qualora fosse stato possibile avviarlo, avrebbe determinato guadagni ed introiti, allo stato quantificabili in euro
65.057,00.
Tanto premesso, parte attrice concludeva come in epigrafe.
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Si costituiva in giudizio con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, il quale contestava integralmente la Controparte_1
domanda ex adverso proposta, attesa la sua infondatezza in fatto ed in diritto, e chiedeva in via preliminare la chiamata in causa del terzo Controparte_3
”, deducendo:
[...]
- l'inadempimento della cedente, atteso che la carenza dei requisiti per lo svolgimento dell'attività commerciale dedotto da parte attrice veniva solo allegata in modo generico, e non veniva provata in alcun modo, né veniva offerta alcuna documentazione a sostegno di un diniego amministrativo tale da aver impedito fattivamente l'esercizio dell'attività ceduta;
peraltro, in assenza di clausola espressa, la risoluzione del contratto di cessione di azienda poteva avvenire solo in via giudiziale;
rappresentava che la cessione era avvenuta con riserva della proprietà ex art. 1523 c.c. che la società non aveva versato alcuna rata per il pagamento del prezzo della suindicata cessione”;
- che la società cessionaria non aveva pagato neppure i canoni di locazione ed il
Condominio, proprietario delle mura, aveva ottenuto lo sfratto per morosità, rendendo impossibile la prosecuzione colà della azienda ceduta.
- in via riconvenzionale, chiedeva la risoluzione del contratto di cessione per inadempimento dell'odierna attrice, atteso che, non aveva effettuato CP_5
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alcun pagamento delle rate concordate della cessione d'azienda; altresì, non aveva effettuato il pagamento dei canoni di locazione, e non aveva restituito le chiavi dell'immobile e l'azienda; altresì, chiedeva il risarcimento del danno quantificato nella somma di euro 57.000,00 che rappresenta il valore dell'azienda ceduta come concordato con il contratto di vendita;
inoltre, in via subordinata, chiedeva in caso di condanna ad essere manlevato dal terzo chiamato, condominio di Controparte_3
[...
.
Premesso ciò, parte convenuta concludeva come in epigrafe.
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All'udienza del 12.04.2021 non veniva autorizzata la chiamata del terzo e venivano concessi i termini di cui all' art. 183, sesto comma, c.p.c. CP_3
La causa veniva istruita documentalmente e all'udienza del 13.09.2023 le parti precisavano le conclusioni;
la causa veniva posta in decisione con ordinanza del
17.05.2024 con la concessione dei termini di rito per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Delimitazione del thema decidendum:
Giova premettere, ai fini della delimitazione del thema decidendum, che l'odierna attrice, cessionaria di un'azienda, ha instaurato il presente giudizio al fine di sentir dichiarare la risoluzione del contratto di cessione d'azienda per inadempimento del sig. (cedente), attesa la carenza dei requisiti per lo svolgimento Controparte_1 dell'attività commerciale, nonché al risarcimento del danno nella misura di
€52.000,00, o in quella maggiore o minore accertata in corso di causa.
Di contro, parte convenuta ha chiesto in via preliminare la chiamata in causa del terzo Condominio di via Frattina n.34; altresì, rigettare le domanda di parte attrice e sentir dichiarare in via riconvenzionale la risoluzione del contratto per inadempimento di parte cessionaria, atteso il mancato pagamento delle rate concordate della cessione d'azienda, il mancato pagamento dei canoni di locazione,
e per la mancata restituzione dell'azienda; nonché la condanna al risarcimento nei confronti di parte attrice nella somma di euro 57.000,00, e nel caso di condanna ad
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essere manlevato dal , altresì, condannare quest'ultimo al risarcimento CP_3
del danno in euro 57.000,00 per la mancata vendita.
Orbene, la domanda attorea non merita accoglimento.
Orbene, giova ricordare che secondo l'orientamento giurisprudenziale che ha trovato cristallizzazione in un noto intervento delle Sezioni Unite della Corte di
Cassazione (Cassazione civile, sez. un., 30 ottobre 2001, n. 13533) che ha risolto un contrasto in materia di inadempimento di obbligazioni e relativo onere probatorio (si vedano, a favore dell'orientamento poi ripreso dalle Sezioni Unite,
Cassazione civile, sez. III, 23 maggio 2001, n. 7027; Cassazione civile, sez. I, 15 ottobre 1999, n. 11629; Cassazione civile, sez. II, 5 dicembre 1994, n. 10446)– in tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno ovvero per l'adempimento – salvo che si tratti di obbligazioni negative– deve soltanto provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dall'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento. Uguale criterio di riparto deve ritenersi applicabile al caso in cui il debitore convenuto per l'adempimento, la risoluzione o il risarcimento del danno si avvalga dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., risultando in tal caso invertiti i ruoli delle parti in lite (detto orientamento ha trovato poi conferme in numerose pronunce successive, tra le quali, cfr., Cassazione civile, sez. lavoro, 9 febbraio 2004, n. 2387; Cassazione civile, sez. III, n. 28 gennaio 2002, n. 982; Cassazione civile, sez. II, 25 settembre
2002, n. 13925; Cassazione civile, sez. III, 12 aprile 2006, n. 8615; Cassazione civile, sez. I, 13 giugno 2006, n. 13674).
Nel caso concreto parte attrice deduce genericamente che l'immobile locato ove si doveva svolgere l'azienda ceduta non avrebbe la corretta classificazione catastale e ciò avrebbe impedito l'esercizio dell'azienda. Sostiene di avere affrontato diversi lavori di ristrutturazione e di avere incaricato un tecnico per le pratiche tecniche e amministrative;
produce, tuttavia, solo una missiva del 01.05.2018 del procuratore
– prodotta anche dal cedente – nella quale per la prima volta oppone la CP_1
carenza della destinazione ad uso commerciale, nonché il pagamento del primo
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canone di locazione, e fatture in relazioni ai costi sostenuti, tra l'altro da un geometra datata 04.10.2017.
Si deve, però osservare che nel contratto di cessione di azienda è indicata la comunicazione di subingresso del 07.12.2017 n. ca/2017/213184 e che il cedente aveva una sua propria impresa individuale con sede in Roma, , Controparte_3
iscritta presso il Registro delle Imprese di rivendita di pelletteria, argenteria.
Peraltro, alcuna specifica garanzia veniva assunta da parte cedente in ordine alla destinazione commerciale dei locali, accatastamento che era facilmente riscontrabile dalla visura catastale.
Dal contratto di locazione, stipulato nel 2012 si evince che la locazione era commerciale, che i locali si concedevano per il solo uso di 'vendita pelletteria'. Pur non essendo indicata la categoria catastale delle particelle oggetto di locazione da parte del si affermava che il diniego delle autorizzazioni o CP_3
concessioni richieste dalle leggi vigenti non poteva essere motivo di recesso.
In linea generale, la destinazione d'uso caratterizza la possibilità di utilizzo di un immobile secondo le seguenti 4 categorie: a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva;
b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale, disciplinare dal Testo Unico
Urbanistico DPR 380/2001; in particolare, l'art. 23 bis comma 1 stabilisce che: “Ai fini del presente articolo, il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta
l'esecuzione di opere edilizie ovvero se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di cui all'articolo 6. Salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale tra quelle sotto elencate: a) residenziale;
a-bis) turistico-ricettiva; b) produttiva e direzionale;
c) commerciale;

d) rurale;
(…) 1-quater. Per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso di cui al comma 1-ter è sempre consentito, ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, inclusa la finalizzazione del mutamento alla forma di utilizzo dell'unità
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immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile (…). Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dei commi da 1-ter a 1 - quinquies si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate (…).

1-quinquies. Ai fini di cui ai commi 1-bis e 1-ter, il mutamento di destinazione d'uso è soggetto al rilascio dei seguenti titoli:
a) nei casi di cui al primo periodo del comma 1, la segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241;
b) nei restanti casi, il titolo richiesto per l'esecuzione delle opere necessarie al mutamento di destinazione d'uso, fermo restando che, per i mutamenti accompagnati dall'esecuzione di opere riconducibili all'articolo 6 bis, si procede ai sensi della lettera a).
Orbene, risulta dirimente la pronuncia della Suprema Corte che, con la sentenza 5 novembre 2002, n. 15489 ha stabilito che «il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all'uso pattuito della cosa locata rientra tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile
l'idoneità della cosa stessa all'uso convenuto, possono legittimare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c., a meno che risulti che il conduttore, a conoscenza della inidoneità dell'immobile a realizzare l'attuale suo interesse, ne abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione».
Orbene, nel caso concreto, risulta che la cessionaria fosse a conoscenza dello stato urbanistico dell'immobile prima della stipulazione del contratto di cessione. Infatti, vi è in atti la fattura dell'Arch. datata 04.10.2017 che indica Controparte_7 quale oggetto dell'incarico: pratica tecnico amministrativa;
reperimento informazioni Ufficio Tecninco Minicipio;
reperimento informazioni SU , ove si dà contro del progetto da presentare per l'insegna esterna;
nonché della Pratica
Nulla Osta Sprintendenza per rimozione vetrina esterna non autorizzata, nonché la pratica presentata all'Ufficio Tecnico con presentazione progetto di rimozione approvato con N.O. Sovrintendenza, Direzione Lavori.
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Non può ritenersi che il tecnico non abbia previamente acquisito la visura catastale dell'immobile.
Rilevato che la cessione è stata stipulata con atto pubblico del 12.12.2017 è evidente che parte cessionaria fosse già a conoscenza delle problematiche urbanistiche ed edilizie dell'immobile. Tanto da non avere prodotto la relazione elaborata dal tecnico.
Ne deriva che la cessionaria fosse a conoscenza delle problematiche dell'immobile prima della stipulazione della cessione ed abbia accettato il rischio economico se non dell'impossibilità di utilizzazione, visto che l'attività era svolta da tempo, dei maggiori oneri conseguenti.
Peraltro, anche parte convenuta richiede la risoluzione del contratto per inadempimento. Il giudice di merito è, quindi, chiamato ad una valutazione comparativa degli inadempimenti e dei comportamenti di ciascun contraente, verificandone la gravità, con valutazione non censurabile in Cassazione.
Nel caso di specie, l'eventuale inadempimento di parte convenuta risulta smentito dalla circostanza di fatto per la quale la cessionaria risultava consapevole dello stato urbanistico dell'immobile prima del negozio, ad ogni buon conto, dalla stesse pratiche amministrative portate aventi dal tecnico incaricato non si ricava che le problematiche fossero divenute ostative dell'esercizio dell'attività, tanto che non viene prodotta alcuna documentazione attestante un diniego amministrativo od una richiesta non evasa preclusiva dell'inizio dell'attività.
Di contro, è pacifico che il contratto prevedeva il prezzo di €62.000, €5000 pagati all'atto del negozio con contestuale immissione in possesso e le ulteriori 12.000 in rate da 1000 mensili dal 07.01.2018 fino al 07.12.2018 e il resto in unica soluzione entro il 07.02.2019.
Risulta, poi, incontestato che nulla abbia pagato la cessionaria al cedente al di fuori del pagamento di €5000.
Il residuo prezzo di €57.000,00 non è stato pagato dall'acquirente- cessionario, rendendosi inadempiente, senza giustificato motivo;
altresì non è stata restituita
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l'azienda al convenuto;
inoltre, parte attrice è stata sfrattata dall'immobile dove veniva esercitata l'azienda, atteso il mancato pagamento dei canoni di locazione, e ciò, ha determinato la perdita totale dell'attività e l'impossibilità per il sig. di continuare con l'attività che fino ad allora aveva sempre regolarmente CP_1
svolto.
Di conseguenza, alla luce delle suindicate risultanze, devesi ritenere sussistente e comunque prevalente l'inadempimento della società cessionaria alla propria obbligazione contrattuale rispetto alla non provata inadempienza del cedente in relazione alla destinazione dell'immobile.
Va, pertanto, accolta la domanda riconvenzionale proposta dal convenuto, dichiarata la risoluzione del contratto di cessione d'azienda de qua, per l'inadempimento della contraente . CP_5
Per effetto della risoluzione del contratto per inadempimento del compratore, ai sensi dell'art. 1526 c.c., il venditore deve restituire le rate riscosse salvo il diritto ad un equo compenso per l'uso della cosa.
il cedente dovrà restituire alla cessionaria la somma riscossa pari a €5000, Pt_3
oltre interessi legali dal pagamento.
Anche l'azienda deve essere restituita;
tuttavia, la condotta inadempiente della società ha di fatto cagionato la perdita dell'azienda, posto che la CP_5
detta società ha subito lo sfratto dai locali di con conseguente perdita CP_3 dell'avviamento che era valorizzato tra le parti in €61.000 (cfr. contratto di cessione). Dovranno comunque essere volturate le licenze amministrative, le utenze e quant'altro parte della azienda e non perito.
Ne consegue che la società dovrà essere condannata al CP_5
risarcimento del danno subito dal sig. che è stato richiesto nella somma Parte_4
di euro 57.000,00. Gli interessi vengono liquidati come da richiesta come interessi legali dalla scadenza al saldo, per il risarcimento del danno cagionato al cedente dall'inadempimento della cessionaria.
Le spese di lite seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo.
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P.Q.M.



Il Tribunale di Roma, definitivamente pronunciando, ogni contraria domanda, eccezione e deduzioni disattesa, così provvede:
1) RIGETTA le domande proposte dall'attrice;
2) In accoglimento della domanda riconvenzionale proposta dal Controparte_1
RISOLVE il contratto di cessione d'azienda intervenuto tra e il sig. CP_5
con atto di cessione stipulato in data 7 dicembre 2017, rep. Controparte_1
26644 – racc. 17324 notar con le conseguenti restituzioni;
Per_1
3) CONDANNA al pagamento, in favore di della CP_5 Controparte_1 somma di € 57.000,00, a titolo di risarcimento del danno, oltre rivalutazione.
4) CONDANNA alla rifusione, in favore di delle CP_5 Controparte_1 spese di lite, che liquida in € 7.000,00, oltre rimborso forfettario del 15%, oltre I.V.A. (se dovuta) e C.P.A.
Così deciso in Roma, 15.02.2025
Il Giudice Dr.ssa Cristina Pigozzo
(Provvedimento sottoscritto con firma digitale)

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