REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Napoli, nona sezione civile, in composizione monocratica, nella persona del dott.
IC RD, ha pronunziato la seguente
SENTENZA ex artt. 281 terdecies e 281 sexies, terzo comma, c.p.c. nella causa iscritta al n. 1317/2024, pendente
TRA
, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa Parte_1
dall'avv. Monica Laiso, Email_1
Attrice
E
, rappresentato e difeso dagli avvocati Antonio Giordano e Rosaria Simona Controparte_1
Esposito, Email_2 Email_3
Convenuto
CONCLUSIONI
Come rassegnate in atti.
DECISIONE
Con ricorso ex art. 281-decis c.p.c., – premesso di essere proprietaria di Parte_1
un immobile, non destinato a fini istituzionali, sito in alla via Maria Longo n. 57, Pt_1
individuato nel N.C.E.U. del Comune di alla sez. SLO, foglio 1, particella 10, sub 24, Pt_1 trasferitole in proprietà ai sensi e per gli effetti dell'art. 66 della L. n. 833 del 1978, dell'art. 5 del
D.L.vo 502/1992 e ss.mm.ii. e dell'art.26 della L.R. 32/1994, come da D.P.G.R. N.509 DEL
22.3.2001, allo scopo di metterlo a reddito al fine di assicurare per il territorio le risorse economiche per i livelli uniformi di assistenza sanitaria di cui all'art. 6 della L.R. 32/94 – ha dedotto che l'immobile è occupato da molti anni, senza alcun titolo, da , il quale non ha mai Controparte_1 di fatto stipulato un contratto di locazione con la ricorrente, né tantomeno ha mai effettuato alcun regolare pagamento afferente l'occupazione illegittima. Ha dedotto di aver convocato, in data
27.7.2011, in data 22.9.2011 e il 25.11.2011, per la sottoscrizione di un Controparte_1
contratto di locazione, ma che lo stesso non è mai stato sottoscritto, né il convenuto ha mai versato alcunché a titolo di indennità di occupazione, rappresentando che alla data del 12/10/22 il debito ammontava ad 29.288,09. Ha concluso, chiedendo la condanna del convenuto all'immediato rilascio dell'immobile ed al risarcimento del danno per averle impedito di mettere a reddito l'immobile stesso, nella misura di euro 29.288,09.
Si è costituito , eccependo, in primo luogo, l'infondatezza dell'avversa pretesa Controparte_1
per non aver provato l'attrice la proprietà del bene di cui chiede il rilascio. Ha dedotto, inoltre, di non essere occupante abusivo dell'immobile, in quanto lo stesso era regolarmente condotto in locazione da sua compianta zia, sin dagli anni 70'. Ha rappresentato di aver iniziato a CP_2
coabitare con la zia fin dal febbraio 1997 e di esservi rimasto fino alla sua morte in data 1/6/2010 e continuativamente anche dopo, tanto che con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà del 18 marzo 1997 la conduttrice aveva dichiarato che il nipote e sua moglie, , coabitavano Persona_1 con lei all'interno dell'immobile di via Maria Longo 57, comunicandolo al Comune di Napoli, allora proprietario e locatore dell'immobile. Ha dedotto, quindi, di essere succeduto, alla data del
1/6/2010 (di morte della zia) ex lege nel rapporto di locazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 6, comma 1, Legge 392/1978. Ha affermato di aver notiziato della morte della zia l'ente proprietario e che l' aveva iniziato anche a spedirgli i bollettini di pagamento a suo nome, Parte_1
pur non dando mai riscontro alla sua pretesa di stipulare un nuovo conduttore. Ha eccepito, inoltre, la genericità della richiesta di condanna al risarcimento del danno, che non specifica né la decorrenza del dovuto, né le ragioni dell'importo preteso, anche a fronte dei pagamenti documentati sia a suo nome, che a nome della zia. Ha evidenziato, inoltre, che l'attrice pretende di parametrare l'indennità di occupazione al canone concordato applicabile in ragione dell'Accordo Territoriale stipulato dalle Associazioni di Categoria dei proprietari e degli inquilini e depositato presso il
Comune di Ha eccepito, al riguardo, che i conteggi di cui alla scheda riepilogativa Pt_1 depositata in atti non tengono conto dell'effettiva consistenza del cespite, né delle sue caratteristiche. Ha dedotto, inoltre, che la riconduzione dell'indennità all'indicato parametro è
Parte preclusa all'attrice, in quanto l' “ha sottoscritto un accordo integrativo con le Associazioni della proprietà e degli inquilini ai sensi dell'art. 2 comma 3 legge 9.12.1998 n. 431 e D.M.
16.01.2017 in data 24.01.2018, e che non ha mai inteso rispettare. Tale accordo prevede espressamente, all'art. 1, come debba determinarsi il canone di locazione con le possibili riduzioni di cui all'art. 2 in ragione del reddito degli interessati. Nello stesso accordo, agli articoli 4 e 5 è prevista la regolarizzazione delle posizioni amministrative degli interessati. Proprio l'art. 5 del richiamato accordo prevede che per tutti gli alloggi occupati dalla data della stipula dell'accordo da almeno 3 anni, l'Ente procede alla regolarizzazione previo pagamento della morosità gravante sull'alloggio. … Tra l'altro è previsto che gli interessati dovrebbero stipulare un contratto di locazione con l'indicazione degli elementi per la determinazione del canone. Nello stesso accordo integrativo è espressamente previsto all'art. 9 (Commissione conciliativa) “ Le parti convengono sulla costituzione di una Commissione conciliativa stragiudiziale a cui si potrà ricorrere per favorire la soluzione di contrasti in merito alla corretta applicazione dell'accordo”. La Part commissione non è stata mai convocata, né l' ha mai avanzato ipotesi di contrasto con gli interessati”. Ha eccepito, da ultimo, la prescrizione delle somme pretese oltre il quinquennio. Ha concluso, chiedendo il rigetto dell'avversa domanda;
in subordine, ha chiesto di considerare le somme già versate e di ritenere prescritte le somme pretese a titolo di indennità di occupazione eccedenti il quinquennio.
La causa, istruita documentalmente è stata assunta in decisione il 15 ottobre 2025, ai sensi degli artt.
281 terdecies e 281 sexies, terzo comma, c.p.c..
Preliminarmente, va detto che la domanda è procedibile, essendo stato esperito procedimento di mediazione obbligatoria, con esito negativo per non essere comparso il convenuto, così come risulta dal verbale negativo del 23 giugno 2022.
La domanda è fondata e deve essere accolta per quanto di ragione.
Dal punto di vista della qualificazione della fattispecie in esame, va evidenziato come sia ormai pacifico, in seguito all'intervento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza
7305/2014, che mentre, da un lato, “l'azione personale di restituzione è destinata a ottenere
l'adempimento dell'obbligazione di ritrasferire una cosa che è stata in precedenza volontariamente trasmessa dall'attore al convenuto, in forza di negozi che non presuppongono necessariamente nel tradens la qualità di proprietario, con la conseguenza che le difese di carattere pretorio opposte a un'azione di rilascio o consegna non comportano la trasformazione in reale della domanda che sia stata proposta e mantenuta ferma dall'attore come personale”; dall'altro lato “l'azione personale di restituzione non può surrogare l'azione di rivendicazione, con elusione del relativo rigoroso onere probatorio, quando la condanna al rilascio o alla consegna venga chiesta nei confronti di chi dispone di fatto del bene nell'assenza anche originaria di ogni titolo. In questo caso, infatti, la domanda è da qualificarsi come di rivendicazione, poiché il suo fondamento risiede non in un rapporto obbligatorio personale inter partes, ma nel diritto di proprietà tutelato erga omnes, del quale occorre quindi che venga data la piena dimostrazione, mediante la probatio diabolica”. Notevoli sono le conseguenze sotto il profilo probatorio che discendono dalla diversa qualificazione: mentre nell'azione di restituzione è sufficiente, per l'attore, dimostrare l'avvenuta consegna dell'immobile in base ad un titolo ed il suo successivo venir meno, nell'ipotesi di rivendicazione, poiché fondata sul diritto di proprietà tutelato erga omnes e non su un rapporto obbligatorio personale inter partes, occorre che di tale diritto venga data fornita piena prova, mediante la cd. "probatio diabolica". Ciò comporta che, in questo caso, l'attore deve dimostrare la propria titolarità fornendo la prova che il suo dante causa aveva, a sua volta, validamente acquistato il diritto da un altro soggetto e così di seguito fino a risalire ad un acquisto a titolo originario.
La c.d. probatio diabolica consiste nella prova di un acquisto a titolo originario, ovvero di un acquisto a titolo derivativo che risalga ad un acquisto a titolo originario e, cioè, di una catena di acquisti a titolo derivativo che copra un ventennio, termine di compimento dell'usucapione. E' anche sufficiente che l'attore in rivendicazione dimostri che fra lui ed i suoi danti causa il bene è stato posseduto per il tempo necessario ad usucapirlo.
Come ripetutamente affermato dalla Corte di Cassazione, e ribadito da Cass. 33040/2022, <-"nel giudizio di l'attore deve provare di essere divenuto proprietario della cosa rivendicata CP_3
risalendo anche attraverso i propri danti causa fino ad un acquisto a titolo originario o dimostrando che l'attore stesso o alcuno dei suoi danti causa abbia posseduto il bene per il tempo necessario ad usucapirlo"; - "all'attore, perciò, non basta esibire un titolo di acquisto derivativo, perché un tale titolo non prova con certezza che egli è divenuto proprietario del bene: egli potrebbe avere acquistato dal non proprietario"; - il rivendicante, quindi, "per assolvere l'onere probatorio gravante a suo carico, deve dimostrare... o che egli è fornito di un valido titolo derivativo proveniente, direttamente o tramite i suoi autori, da un soggetto cui possa attribuirsi la qualità di dominus nel senso precisato, di legittimo titolare della proprietà del bene in contestazione, per averlo acquistato a titolo originario;
... o che egli stesso possa vantare un acquisto a titolo originario, per avere posseduto il bene per il tempo necessario all'usucapione", potendo a tal fine
"eventualmente sommare il proprio possesso al possesso dei precedenti danti causa" (Cass. n.
28865 del 2021, in motiv.; Cass. n. 21940 del 2018, Cass. n. 1210 del 2017; Cass. n. 25643 del
2014)>>.
Da ultimo la Suprema Corte con la sentenza 19872/2022 ha ribadito che “in tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa. In tale seconda ipotesi, la difesa del convenuto che pretenda di essere proprietario del bene in contestazione, non è idonea a trasformare in reale l'azione personale proposta nei suoi confronti, atteso che, per un verso, la controversia va decisa con esclusivo riferimento alla pretesa dedotta, per altro, la semplice contestazione del convenuto non costituisce strumento idoneo a determinare
l'immutazione, oltre che dell'azione, anche dell'onere della prova incombente sull'attore, imponendogli, una prova ben più onerosa - la probatio diabolica della rivendica - di quella cui sarebbe tenuto alla stregua dell'azione inizialmente introdotta”.
Nella fattispecie in esame l'attrice ha chiesto di accertare e dichiarare illegittima l'occupazione dell'immobile oggetto di causa da parte di . La proprietà del bene risulta Controparte_1
Parte documentata dalle risultanze della relazione notarile depositata dall' da cui si evince che
<con Contratto in forma pubblica Amministrativa del Vice Segretario Generale del Comune di
Napoli del 18 settembre 1962 Rep. n. 9087 trascritto il 5 giugno 1963 ai numeri 24643/17825 avente ad oggetto la Rettifica della Convenzione del 15 gennaio 1955 n. 10137 stipula tra il
Comune di Napoli e gli il Comune di Napoli ha trasferito agli Ospedali Riuniti di Parte_2
Napoli la piena proprietà di 110 mq e precisamente l'area riferita alle p.lle 10 e 40 del foglio 1 della sezione S. Lorenzo, riportata in giallo con tratteggio racchiusa dal perimetro A-B-C-D-E-F-A nella planimetria allegata a quell'atto sotto la lettera "C", corrispondente oggi al fabbricato sito alla via Santa Maria Longo 57 di cui fanno parte tutti gli immobili i cui data catastali sono innanzi riportati ed oggetto della presente certificazione. Con il sopra citato atto del Segretario Generale del Comune di Napoli 15 gennaio 1955 n. 10137, trascritto il 23 febbraio 1955, tra l'altro, ai numeri 5394/4126, gli di avevano venduto al Comune di Napoli, tra l'altro, Parte_2 Pt_1
edificio in composto di otto piani superiori, piano terra e seminterrato prospiciente su Pt_1
piazza Cavour oltre a terreno adiacente a detto edificio della estensione di mq 5150 oltre l'abolita sede del Vico Madonna delle Grazie. Successivamente in forza della Legge 23.12.78 n. 833 e di quanto disposto dagli artt. 65 e 66, della Legge Regionale 09.06.1980 n. 57, dell'art. 26 della Legge regionale della Campania del 03.11.1994 n. 32, dell'art. 5 del D. Lgs. 30.12.1992 n. 502 nel testo novellato col D.lgs. 19.06.1999 n. 229, i beni immobili sono stati trasferiti nel patrimonio delle unità sanitarie locali e delle aziende ospedaliere. Con D.P.G.R.C. n. 2696 del 16 aprile 1982, il
Presidente della Giunta ha trasferito alle le funzioni Controparte_4 Parte_3
amministrative e sanitarie esercitate dagli Enti Ospedalieri , Controparte_5 , e e che i beni immobili, mobili e le attrezzature dei CP_6 CP_7 Controparte_8
predetti Enti Ospedalieri sono trasferiti, al patrimonio del Comune in cui sono ubicati, con vincolo di destinazione alle territorialmente competenti. Il Presidente della Giunta Regionale Pt_3
Campania ha individuato i beni trasferiti a seguito della disciplina di cui alla Legge 23.12.78 n.
833, della Legge Regionale 09.06.1980 n. 57, della Legge regionale della Campania del
03.11.1994 n. 32, D. Lgs. 30.12.1992 n. 502 nel testo novellato col D.lgs. 19.06.1999 n. 229, decretando il trasferimento dei beni immobili ai sensi dell'art. 5 D.Lgs. 502/92, con D.P.G.R.C. 509 del 2001 trascritto il 18 ottobre 2004 ai numeri 28755/17291 a favore dell
[...]
CF contro il Comune di Napoli CF avente ad Controparte_9 P.IVA_1 P.IVA_2
oggetto la piena proprietà di tutti gli immobili oggetto della pre- sente certificazione. Deve ritenersi rispettato il principio della continuità delle trascrizioni ex art. 2650 c.c.>>.
Vi è, quindi, la prova di un acquisto a titolo derivativo che risale ad un acquisto precedente che copre il ventennio, termine di compimento dell'usucapione e non risultano elementi in senso contrario che diano atto di una interruzione del possesso in capo ai dante causa della parte attrice, che possa escludere la valutazione che il bene appartenga ad essa.
Va anche evidenziato che la intensità della prova posta a carico dell'attore, con riguardo alla cd. pobatio diabolica, deve pur sempre essere commisurata alla peculiarità di ogni singola controversia, cosicché il criterio di massima secondo cui l'attore deve fornire la prova rigorosa della proprietà sua e dei suoi danti causa fino a coprire il periodo necessario per la usucapione, subisce dei temperamenti in base alle difese espletate dalla parte convenuta (Cass. n 305/1964; n. 1873/1985; n.
6592/1986; n. 8394/1990). La probatio diabolica, la dimostrazione, cioè, dell'acquisto legittimo dei danti causa all'infinito fino a trovare un acquisto originario non è sempre mezzo istruttorio necessario per la vittoria giudiziaria del rivendicante. Il limite della esigenza probatoria a carico del rivendicante è costituito, pur sempre, dalla sufficienza della prova rispetto all'entità giuridica che nelle singole fattispecie deve essere dimostrata, avuto riguardo sempre alle contestazioni tra i contendenti. Nell'ipotesi in esame, l'attenuazione del rigoroso regime dell'onere della prova è riscontrabile per il fatto di avere il convenuto ammesso in modo non equivoco, che, almeno fino a un certo momento, il bene conteso era di proprietà dell'attrice o dei suoi danti causa (cfr. Cass. n.
1416/1965). La conseguenza è che la parte attrice è tenuta soltanto ad offrire la prova della successiva continuità dei trasferimenti sino a quello in suo favore (Cass. n. 1598/1965; Cass. n.
1014/1962). Nella vicenda in esame, come anticipato, il ha riconosciuto la proprietà del CP_1
bene in capo al Comune di Napoli, allorquando in comparsa di costituzione ha affermato che “con dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà del 18 marzo 1997 la conduttrice dichiarava che il nipote e sua moglie coabitavano con lei all'interno dell'immobile di via Maria Persona_1 Longo, 57 e tanto comunicava al Comune di Napoli allora proprietario e locatore del cespite de quo”. Vi è, quindi, attenuazione del rigore probatorio proprio dell'azione di rivendicazione.
La domanda di rivendicazione, inoltre, quale è, come detto, quella in esame, avendo una tipica finalità recuperatoria, presuppone necessariamente che all'atto della sua formulazione il bene rivendicato sia nel possesso del convenuto. E' indubbio, infatti, che il possesso del bene rivendicato, costituendo uno degli elementi dell'azione di rivendicazione, deve essere provato con gli altri dall'attore (Cass., n. 5398/1985). Nella vicenda in esame, non solo il ha confermato di CP_1
occupare l'immobile (chiedendo solo il rigetto dell'avversa domanda per essere legittimo conduttore dello stesso), ma la circostanza è risultata confermata dal deposito del certificato di residenza dello stesso.
Con riguardo all'eccezione formulata dal convenuto, che ritiene di essere subentrato nel contratto di
Parte locazione vigente fra l'ente e la zia, l' ha documentato che, con lettera CP_2
raccomandata datata 25/1/2005 – di cui vi è prova della ricezione mediante raccomandata con
Parte avviso di ricevimento – l' per mezzo di Romeo Gestioni, ha trasmesso regolare disdetta alla scadenza del contratto di locazione, stipulato sotto il vigore della legge 392/78, invitando la conduttrice a sottoscrivere altro contratto in forma scritta nel rispetto della nuova lette 431/1998.
Agli atti vi è anche la missiva datata 18/4/2005 con cui ha preso atto della disdetta e CP_2
comunicato la sua volontà di rinnovare il contratto. Ebbene, il nuovo contratto non è mai stato stipulato e, quindi, alla data del 1/6/2010 di decesso della conduttrice, non vi era alcun contratto formalmente ancora in vigore con la stessa e, di conseguenza, la pretesa del di subentrare, CP_1
quale congiunto convivente, nel contratto stipulato dalla zia è priva di fondamento, non essendovi alcun contratto di locazione in vigore. Va ricordato, del resto, che l'esistenza del contratto va Parte formalizzata con un atto scritto ad substantiam, avendo le natura di persona giuridica pubblica
(cfr. Cass. n. 15579/2019).
In conclusione, l'immobile risulta pacificamente occupato da senza una giusta Controparte_1 causa, con la conseguenza che lo stesso deve essere condannato all'immediato rilascio dello stesso, libero da persone e cose.
Va ricordato, infatti, che alcun termine ex art. 56, comma 1, l. 392/1978 va fissato per l'esecuzione, trattandosi di occupazione sine titulo e, dunque, di materia sottratta all'ambito di operatività della sopra richiamata disposizione.
In relazione alla domanda di pagamento della indennità di occupazione, va evidenziato che la giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. n. 13071/2018), ha stabilito che il danno risarcibile non può essere identificato nel c.d. “danno-evento”, cioè nella mera lesione dell'interesse protetto dall'ordinamento, ma ciò che rileva ai fini risarcitori è il c.d. “danno-conseguenza”, che deve essere allegato e provato, secondo quanto sancito dalla storica sentenza delle Sezioni Unite Civili n.
26972/2008. Dunque il danno da occupazione senza titolo non può rientrare nella categoria del danno “in re ipsa”, poiché ciò snaturerebbe la funzione del risarcimento, che sarebbe concesso non in conseguenza dell'effettivo accertamento di un danno, al fine di ripristinare lo “status” anteriore alla condotta illecita, secondo la funzione riparatoria tipica del risarcimento del danno, ma quale punizione per un comportamento lesivo.
Come già sottolineato in altre pronunce della stessa Corte di Cassazione "nel caso di occupazione illegittima di un immobile il danno subito dal proprietario non può ritenersi sussistente in re ipsa, atteso che tale concetto giunge ad identificare il danno con l'evento dannoso ed a configurare un vero e proprio danno punitivo, ponendosi così in contrasto sia con l'insegnamento delle Sezioni
Unite della Suprema Corte (sent. n. 26972 del 2008) secondo il quale quel che rileva ai fini risarcitori è il danno-conseguenza, che deve essere allegato e provato”. Ne consegue che il danno da occupazione "sine titulo", in quanto particolarmente evidente, “può essere agevolmente dimostrato sulla base di presunzioni semplici, ma un alleggerimento dell'onere probatorio di tale natura non può includere anche l'esonero dalla allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (cfr. Cass. Sez. 3, sent.
25 maggio 2018, n. 13071).
La Corte di Cassazione ha precisato, quindi, che se non si deve escludere il ricorso alla prova per presunzioni - che costituiscono una prova completa alla quale il giudice di merito può attribuire rilevanza, anche in via esclusiva - tale alleggerimento dell'onere probatorio “non può includere anche l'esonero dall'allegazione dei fatti che devono essere accertati, ossia l'intenzione concreta del proprietario di mettere l'immobile a frutto" (così Cass. 7280/2021).
Quanto affermato risulta sostanzialmente confermato da quanto ribadito dalle Sezioni Unite della
Corte di Cassazione con la sentenza 33645/2022, che, nel risolvere il contrasto interpretativo sorto fra l'orientamento della seconda sezione civile e quello della terza sezione civile, hanno affermato che < quanto integrante essa stessa un danno risarcibile, sia suscettibile di tutela non solo reale ma anche risarcitoria. Ritengono le Sezioni Unite che al quesito debba darsi risposta positiva, nei termini emersi nella richiamata linea evolutiva della giurisprudenza della Seconda Sezione Civile, secondo cui la locuzione "danno in re ipsa" va sostituita con quella di "danno presunto" o "danno normale", privilegiando la prospettiva della presunzione basata su specifiche circostanze da cui inferire il pregiudizio allegato (Cass. 7 gennaio 2021, n. 39; 20 gennaio 2022, n. 4936; 22 aprile 2022, n.
12865). Tale esito interpretativo, per quanto riguarda la lesione della facoltà di godimento, resta coerente al significato di danno risarcibile quale perdita patrimoniale subita in conseguenza di un fatto illecito>>.
Le Sezioni Unite, partendo dalla differenza con l'occupazione sine titulo da parte della pubblica amministrazione, ribadisce che “nella comune fattispecie di occupazione abusiva d'immobile è al contrario richiesta, come si è visto, l'allegazione della concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento che è andata persa. Ciò significa che il non uso, il quale è pure una caratteristica del contenuto del diritto, non è suscettibile di risarcimento. E' pur vero che a fondamento dell'imprescrittibilità del diritto di proprietà vi è la circostanza che fra le facoltà riconosciute al proprietario vi è anche quella del non uso, ma l'inerzia resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria. … la perdita subita attiene al godimento, diretto o indiretto mediante il corrispettivo del godimento concesso ad altri, che è poi l'oggetto vero del contrasto giurisprudenziale da risolvere, e non alla vendita, per la quale, corrispondendo il relativo danno alla differenza fra il prezzo di mercato e quello maggiore che si sarebbe potuto ricavare dall'atto dispositivo mancato, non può che parlarsi di mancato guadagno. L'allegazione che l'attore faccia della concreta possibilità di godimento perduta può essere specificatamente contestata dal convenuto costituito. Al cospetto di tale allegazione il convenuto ha l'onere di opporre che giammai il proprietario avrebbe esercitato il diritto di godimento. La contestazione al riguardo non può essere generica, ma deve essere specifica, nel rigoroso rispetto del requisito di specificità previsto dall'art. 115 c.p.c., comma 1. In presenza di una specifica contestazione sorge per l'attore l'onere della prova dello specifico godimento perso, onere che può naturalmente essere assolto anche mediante le nozioni di fatto che rientrano nella comune esperienza (art. 115, comma 2, c.p.c.) o mediante presunzioni semplici. Nel caso della presunzione l'attore ha l'onere di allegare, e provare se specificatamente contestato, il fatto secondario da cui inferire il fatto costitutivo rappresentato dalla possibilità di godimento persa. Sia nel caso di godimento diretto, che in quello di godimento indiretto, il danno può essere valutato equitativamente ai sensi dell'art. 1226 c.c., attingendo al parametro del canone locativo di mercato quale valore economico del godimento nell'ambito di un contratto tipizzato dalla legge, come la locazione, che fa proprio del canone il valore del godimento della cosa”.
I principi di diritto affermati dalle Sezioni Unite sono i seguenti : << "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità di esercizio del diritto di godimento, diretto o indiretto mediante concessione del godimento ad altri dietro corrispettivo, che
è andata perduta"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, se il danno da perdita subita di cui il proprietario chieda il risarcimento non può essere provato nel suo preciso ammontare, esso è liquidato dal giudice con valutazione equitativa, se del caso mediante il parametro del canone locativo di mercato"; "nel caso di occupazione senza titolo di bene immobile da parte di un terzo, fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da mancato guadagno è lo specifico pregiudizio subito, quale quello che, in mancanza dell'occupazione, egli avrebbe concesso il bene in godimento ad altri verso un corrispettivo superiore al canone locativo di mercato o che lo avrebbe venduto ad un prezzo più conveniente di quello di mercato">>.
Tanto chiarito, nel caso in esame vi è prova che l'occupazione dell'immobile è imputabile al resistente a partire dal mese di giugno 2010, in quanto la zia è deceduta il 1/6/2010. Circa, invece, Parte l'onere di allegazione del danno da parte della ricorrente esso è stato assolto, in quanto la stessa ha dedotto di aver “perso l'occasione di locare il bene con effetto immediato ad un canone di mercato e destinare i proventi derivati dal canone di locazione a scopi sanitari”.
Con riguardo all'applicazione nel caso di specie dell'accordo integrativo, ai sensi dell'ex art. 2, Parte comma 3, Legge 9.12.1998 n. 431 e D.M. 16.01.2017, tra la e le S. Parte_1
rappresentative degli inquilini e della proprietà in data 26 febbraio, invocato dal , va detto CP_1
che, come eccepito dall'attrice, lo stesso è stato revocato in seguito alla revoca in autotutela della presa d'atto del medesimo con delibera del Direttore Generale in atti n. 789/2021 del 10.6.2021, delibera non impugnata. Del resto, l'eventuale persistente vigenza di tale accordo legittimerebbe, eventualmente, un'azione risarcitoria da parte dell'occupante, ma non giustificherebbe né
l'occupazione abusiva dell'immobile né porrebbe nel nulla la pretesa risarcitoria dell'attrice.
In ordine al quantum debeatur del danno emergente - limitatamente al periodo dedotto in lite, vale a dire dal giugno 2010 al febbraio 2024 (data di notifica del ricorso : 6/2/2024), occorre, in primo luogo, evidenziare che si è rivelata fondata l'eccezione di prescrizione proposta dal resistente relativamente alle somme dovute fino a gennaio 2019, in quanto il primo atto interruttivo del suo decorso è rinvenibile proprio nella notifica del ricorso introduttivo del presente giudizio e non v'è dubbio sul fatto che in materia la prescrizione sia quinquennale. In secondo luogo, il danno deve essere quantificato in via equitativa - in considerazione del luogo in cui si trova l'immobile (zona centrale della città di , della sua consistenza, del tempo trascorso dall'inizio Pt_1 dell'occupazione priva di titolo, dei parametri di canoni di locazione forniti per analoghi immobili in analoghi periodi, esaminati i parametri forniti dal mercato relativi agli immobili della medesima tipologia e categoria (relativi agli anni di occupazione), in complessivi euro 21.350,00 (61 mesi x
350,00 – media ponderata - euro al mese, da febbraio 2019 a febbraio 2024), a decorrere dal mese di febbraio 2019 e fino al mese di febbraio 2024 (data della domanda), a titolo di risarcimento del danno da occupazione sine titulo. Sulle predette somme vanno calcolati gli interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo, in quanto è pacifico che “l'indennità di occupazione immobiliare costituisce l'oggetto di un'obbligazione extracontrattuale, connessa all'occupazione di fatto di un immobile (nella specie, un appartamento); ne consegue che gli interessi sulle somme liquidate a tale titolo decorrono dalla data del verificarsi del danno e, quindi, dalle scadenze mensili di occupazione” (cfr. Cassazione civile, sez. II, 15/05/2013, n. 11736).
Le spese seguono la soccombenza del convenuto e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.


Il Tribunale di Napoli, sulla domanda proposta da nei confronti di Parte_1 CP_1
così provvede:
[...]
a) dichiara occupante sine titulo dell'immobile sito in alla via Maria Controparte_1 Pt_1
Longo n. 57, individuato nel N.C.E.U. del Comune di alla sez. SLO, foglio 1, Pt_1
particella 10, sub 24;
b) condanna, per l'effetto, all'immediato rilascio dell'immobile in favore di Controparte_1
, libero da persone e cose;
Parte_1
c) condanna al pagamento in favore dell'attrice della somma complessiva Controparte_1
di euro 21.350,00, oltre interessi legali dalle singole scadenze al saldo;

d) condanna al pagamento delle spese di lite in favore di Controparte_1 Parte_1
, liquidandole in euro 360,00 per spese ed euro 3.900,00 per compensi, oltre rimborso
[...]
forfetario nella misura del 15 % sul compenso, IVA e CPA come per legge.
Così deciso in Napoli il 14/11/2025.
Il giudice
dott. IC RD