REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE della SPEZIA

Il Tribunale, in composizione monocratica, in persona del giudice dott. Gabriele Romano ha pronunciato la seguente
SENTENZA

nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1363/2021 promossa da:
, in qualità di erede di PA A_ rappresentato e difeso dall'Avv. Alessandro PONTREMOLI, come da procura allegata al ricorso in riassunzione, elettivamente domiciliato presso il suo studio in Via Mazzini 100 – Sarzana
attore in riassunzione
contro

Controparte_1 rappresentata e difesa dagli Avv.ti Umberto ZERBA PAGELLA e Giuseppe ZUCCARELLI, come da procura allegata alla comparsa di costituzione, elettivamente domiciliata presso lo studio del secondo in Via Gori 17 – Sarzana
convenuta

CONCLUSIONI

Come precisate all'udienza del 1° ottobre 2024:
per l'attore:
“Voglia il Tribunale Ill.mo, contrariis reiectis, per le causali di cui in premessa, accertata l'incapacità naturale del SI. , nella qualità, al momento della stipula del contratto PA di compravendita di cui in premessa, dichiarare, ai sensi e per gli effetti dell'art 428 c.c, l'annullamento dell'atto di vendita intervenuto in data 04.07.2016 dinnanzi a Notaio in Pt_2
Sarzana, repertorio n. 49175, racc. n. 31028, con il conseguente ripristino della situazione di fatto e
1 di diritto preesistente in capo al titolare del bene immobile sito in Sarzana, via dei Molini n. 6, al catasto fabbricati del predetto comune foglio 15, part. 192, sub 7, cat. A 2, vani 6 ed annessa corte pertinenziale contraddistinta al foglio 15, part. 1067, area urbana di mq. 32;
- condannare altresì la convenuta alla restituzione integrale delle spese notarili e delle spese di mediazione.
- In subordine: condannare la convenuta al risarcimento dei danni tutti conseguenti, mediante il pagamento di somma non inferiore alla differenza tra il valore commerciale del bene alienato ed il corrispettivo di compravendita come sopra indicato.
- Con vittoria di spese e competenze di causa, da distrarsi a favore del sottoscritto avvocato antistatario”.

Per la convenuta:
“Piaccia all'Ill.mo Tribunale adito, contrariis rejectis, per i motivi tutti di cui al presente atto:
Nel Merito
1) Respingere le domande tutte formulate dalla SI.ra (ora per allora dal SI. A_ PA nella sua qualità di erede costituito) nei confronti della conchiudente in quanto infondate
[...] in fatto, in diritto e non provate;

2) Accertare e dichiarare che nell'occasione dell'affare di compravendita fu il SI. , tramite Pt_1
i buoni uffici dell'agente immobiliare ad offrire la casa al prezzo di cui in atto;
Pt_3
In Subordine
3) Accertare e dichiarare la carenza di malafede della conchiudente nella formazione degli accordi
e nell'atto pubblico nonché la congruenza del prezzo di vendita con i valori di mercato;

In ulteriore subordine
4) Nella denegata e non creduta ipotesi che questo Tribunale ritenesse che la formazione del contratto di compravendita fosse viziata per incapacità del procuratore e decidesse in merito, disporre che comunque, la restituzione del prezzo munita degli interessi di mora commerciali, venga disposta da pagarsi prima dell'effetto traslativo della pronuncia;

In tutti i casi
5) Con condanna ai sensi e per gli effetti ci cui all'art. 96 Cod. Proc. Civ. per il comportamento tenuto da controparte nel processo e per aver chiamato in causa la conchiudente senza nulla provare in causa e senza accettare la conciliazione proposta dal Giudice, condanna da effettuarsi in via equitativa dal Giudice;

6) Vinte le spese e gli onorari di avvocato che si dichiara antistatario”.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato in data 30 giugno 2021 esponeva A_ di avere conferito, nell'anno 2009, procura generale al figlio PA affinché provvedesse ad amministrare il di lei patrimonio. Successivamente, l'attrice apprendeva che il figlio, con atto del 4 luglio 2016 a rogito notaio aveva trasferito alla la Pt_2 Controparte_1 proprietà dell'immobile ove ella viveva, sito in Sarzana, unitamente a porzione di area
2 urbana confinante, per il corrispettivo di euro 98.800,00, oltre euro 3.200,00 per l'area urbana. Osservava quindi come vi fosse un palese divario tra il valore di mercato dell'immobile, posto in vendita dall'agenzia “Argenti Immobiliare” di Sarzana al prezzo di euro 250.000,00, ed il prezzo di vendita corrisposto dalla convenuta. Unitamente a ciò, affermava che il figlio, al momento della stipula dell'atto, era incapace di intendere e volere, siccome da anni in carico prezzo il SERT di Sarzana per disturbo persistente da gioco d'azzardo, patologia che determinava la necessità di procurarsi quantità crescenti di denaro. Infine, l'attrice evidenziava la sussistenza di diversi elementi tali da far ritenere che l'acquirente versasse in malafede, tra cui l'eSIuità del corrispettivo di compravendita, l'anomalo svolgimento delle trattative ed il manifestato bisogno di denaro da parte del medesimo venditore, il quale avrebbe riferito agli acquirenti di trovarsi in condizioni disperate e di essere disposto a vendere a qualsiasi cifra per far fronte ai propri debiti. Concludeva quindi chiedendo dichiararsi, ai sensi e per gli effetti dell'art 428 c.c., l'annullamento dell'atto di vendita intervenuto in data 04.07.2016 dinnanzi al Notaio in Sarzana, con il conseguente ripristino della situazione di fatto e di diritto Pt_2 preesistente in capo alla titolare del bene immobile;
in subordine, chiedeva la condanna della convenuta al risarcimento dei danni, mediante il pagamento di somma non inferiore alla differenza tra il valore commerciale del bene alienato ed il corrispettivo di compravendita indicato.
, ritualmente intimata, si costituiva in Controparte_1 giudizio esponendo che, nella primavera del 2016, membro del Controparte_2
ConSIlio di amministrazione della fondazione, aveva ricevuto da un agente immobiliare di sua conoscenza l'offerta per l'acquisto di una nuda proprietà in Sarzana. Il conSIliere si era quindi recato in loco, unitamente al presidente della fondazione ed all'agente immobiliare, ed ivi aveva conosciuto;
l'affare era PA stato tuttavia declinato in quanto la nuda proprietà non era munita di posto auto. A quel punto, (che si era presentato come persona in grado di Pt_1 comprendere i fatti di causa, senza mostrare alcuno squilibrio) aveva comunicato che le proprie figlie erano proprietarie di un appezzamento di terreno al lato della casa, idoneo ad ospitare due posti auto. Si era così addivenuti al rogito, senza che né il notaio, né le figlie di Pt_1 ravvisassero alcuna problematica in ordine alla capacità del venditore. La convenuta contestava quindi tanto le allegazioni avversarie relative al preteso stato di incapacità del procuratore, quanto la sussistenza di un proprio stato di malafede, concludendo per il rigetto delle domande avversarie. In corso di causa interveniva il decesso di con conseguente A_ interruzione del processo e sua successiva riassunzione da parte di PA
, quale erede della de cuius.
[...]
La domanda attorea di annullamento del contratto di vendita non può trovare accoglimento, per le ragioni che si vanno ad esporre. La disposizione che viene in rilievo è dettata dall'art. 428 c.c.: “Gli atti compiuti da persona che, sebbene non interdetta, si provi essere stata per qualsiasi causa, anche 3 transitoria, incapace d'intendere o di volere al momento in cui gli atti sono stati compiuti, possono essere annullati su istanza della persona medesima o dei suoi eredi
o aventi causa, se ne risulta un grave pregiudizio all'autore. L'annullamento dei contratti non può essere pronunziato se non quando, per il pregiudizio che sia derivato o possa derivare alla persona incapace d'intendere o di volere o per la qualità del contratto o altrimenti, risulta la malafede dell'altro contraente”. Ai fini dell'annullamento del contratto per incapacità naturale, dunque, a differenza di quanto previsto per l'annullamento dell'atto unilaterale, non rileva - di per sé - il pregiudizio che il contratto provochi o possa provocare all'incapace, poiché tale pregiudizio rappresenta solamente un indizio della malafede dell'altro contraente;
la diversità di disciplina contenuta nell'art. 428 c.c., infatti, sottende la diversa rilevanza sociale degli atti unilaterali rispetto a quella dei contratti, poiché nei primi è preminente l'interesse dell'incapace a controllare le conseguenze degli atti compiuti, mentre nei secondi è prioritario l'interesse alla certezza del contratto e alla tutela dell'affidamento della controparte che, non essendo in mala fede, abbia confidato sulla sua validità. (cfr. Cass. Sez. 1, 13/10/2022, n. 29962). Ciò premesso e muovendo dall'esame della capacità di PA al momento della compravendita, parte attrice ha prodotto documentazione dalla quale emerge che il predetto è stato in carico al SERT di Sarzana dal 2018 per sintomatologia legata al Disturbo da Gioco d'Azzardo [v. all. 6 att.]. Il disturbo è stato certificato come grave e con insorgenza poco dopo i trent'anni di età (dunque all'incirca dal 1983), in concomitanza con la manifestazione di un disturbo di personalità [v. all. 8]. È stata inoltre prodotta una consulenza medica di parte, che conferma come sia “affetto da molti lustri, con esordio circa 40 anni orsono, da un grave Pt_1 disturbo psichiatrico (Disturbo Bipolare dell'umore in comorbidità con un Disturbo da Gioco d'Azzardo – DSM V) che ne ha fortemente condizionato il benessere ed il funzionamento personale, sociale, familiare e lavorativo. Tale condizione psicopatologica, esacerbata con marcato discontrollo degli impulsi nel 2009, ha determinato nel SI. la perdita della capacità di dirigere il proprio Pt_1 comportamento e di anticipare, in modo critico, le conseguenze dei propri agiti. Gli atti di compravendita immobiliare compiuti in qualità di procuratore della madre, SI.ra nel periodo compreso tra il 2014 e il 2016, devono essere valutati A_ in considerazione del grave stato psicopatologico che affligge il SI. PA
e appaiono, verosimilmente, direttamente conseguenza del disturbo
[...] sopradescritto” [v. all. 7 att.]. La presenza delle problematiche emergenti dalla documentazione medica in atti ha trovato altresì conferma nelle risultanze dell'istruttoria orale svolta. In particolare, la teste ex compagna di , ha dichiarato Testimone_1 Pt_1 che questi “aveva venduto tutto ed aveva anche sottratto denari miei e della bambina, non so a cosa gli servissero, probabilmente aveva il vizio del gioco. La casa che aveva venduto alla convenuta avrebbe dovuto rimanere a nostra figlia”.
4 Nello stesso senso, il teste conoscente, ha riferito che “ era Tes_2 Pt_1 disperato per questa cosa, mi diceva che era sempre stato un giocatore e che a causa dei debiti sarebbe stato costretto di lì a poco a cedere questo immobile. Non so cosa avesse detto il durante le trattative;
a me, come ho detto, aveva spiegato che Pt_1 gli servivano soldi per pagare i suoi debiti di gioco;
sapevo già che era un giocatore accanito”. Tutti gli elementi suindicati, letti nel loro complesso, appaiono sufficienti a provare presuntivamente che il procuratore , al momento della PA stipula – in nome e per conto della madre – dell'atto di compravendita oggetto di causa, si trovasse in stato di incapacità naturale, affetto com'era da patologie che lo costringevano ad una continua e spasmodica ricerca di denaro per giocare d'azzardo (ovvero comunque per saldare i debiti che ne derivavano). Quanto all'ulteriore requisito richiesto per l'annullamento del contratto stipulato dal soggetto incapace, ossia lo stato di malafede dell'altro contraente, la giurisprudenza è costante nel ritenere che il gravissimo pregiudizio a carico dell'incapace costituisce elemento indiziario di tale ulteriore requisito, ma, di per sé, non è idoneo a costituirne la prova (v. Cass., Sez. L., 30/09/2015, n. 19458). Il pregiudizio patrimoniale di una parte di un contratto, infatti, non è
“inequivocabilmente e indistintamente induttivo del turbamento e della menomazione della sfera volitiva o intellettiva dell'una e dell'intento dell'altra di giovarsene, potendo esser molteplici le ragioni che inducono un soggetto a disporre del suo patrimonio in modo svantaggioso, e pertanto la prova per presunzioni della consapevolezza di una parte, secondo l'ordinaria diligenza, dell'incapacità naturale dell'altra, se basata su presunzioni, necessita di una pluralità di elementi indiziari, gravi, precisi e concordanti” (Cass. Sez. 2, 02/06/1998, n. 5402). Nella presente fattispecie, parte attrice ha allegato le seguenti circostanze, dalle quali trarre la prova presuntiva della malafede della convenuta acquirente:
- il corrispettivo di compravendita dell'immobile (circa un terzo del valore di mercato);
- l'anomalo svolgimento delle trattative: a fronte di un prezzo di vendita di euro 250.000,00, il procuratore avrebbe svenduto il bene al primo offerente, senza neppure formalizzare un preliminare di vendita (come d'uso nelle compravendite immobiliari);
- il manifestato bisogno di soldi da parte dell'alienante, il quale avrebbe riferito di trovarsi in condizioni disperate e di essere pertanto disposto a vendere a qualsiasi cifra, per far fronte ai propri debiti, tanto da arrivare ad esclamare “datemi quello che volete in fretta perché se non pago i miei debiti mi uccidono”;
- l'avvento accollo delle provvigioni di intermediazione da parte dell'alienante (euro 7.320,00 come da atto vendita). Senonché, tali elementi non hanno trovato conferma – se non in minima parte – dalle produzioni documentali in atti, né dalle risultanze dell'istruttoria orale svolta. Quanto allo svolgimento delle trattative, i testi e Testimone_3 CP_2 hanno concordemente riferito che fu l'agente immobiliare a contattare il
[...] conSIliere della convenuta, “per chiedergli di aiutarmi a vendere quella CP_1
5 nuda proprietà, dal momento che sul mercato di Sarzana non era appetibile, mentre sapevo che a Genova le nude proprietà sono commercializzate abbastanza bene. … Dico che la nuda proprietà non era appetibile a Sarzana perché con riferimento a quell'immobile avevo organizzato diversi incontri e visite ma non riuscivo a venderla;
in quel caso fu l'unica nuda proprietà che trattati in anni di attività” (v. deposizione
Inoltre, entrambi i testi hanno confermato che il prezzo offerto per Pt_3
l'acquisto era stato inferiore alla richiesta, dal momento che l'immobile era adiacente ad un canale ed in cattivo stato di manutenzione, tanto da necessitare di interventi di ristrutturazione “pesanti”. Non è quindi dato ravvisare, dalla concreta estrinsecazione delle trattative come emersa dalle deposizioni dei testi, alcun approfittamento da parte dell'acquirente, che era stata contattata per tentare di cedere la nuda proprietà di un immobile rimasto invenduto e che aveva proposto un'offerta “al ribasso”, ravvisando alcune problematiche incidenti sul valore del cespite. Sotto l'altro profilo evidenziato da parte attrice, nessuno tra i testimoni escussi è stato in grado di confermare né la frase che avrebbe proferito in presenza Pt_1 dei compratori (“datemi quello che volete in fretta perché se non pago i miei debiti mi uccidono”), né quanto l'agente immobiliare avrebbe riferito ai responsabili della circa il fatto che fosse disposto a vendere l'immobile a CP_1 Pt_1 qualsiasi prezzo (circostanza, anzi, smentita da “negherei di avere detto Pt_3 una cosa del genere perché non sono cose che si dicono da parte di un mediatore immobiliare;
peraltro, le trattative erano state svolte direttamente tra le parti”). Né un'ammissione delle difficoltà di in presenza degli acquirenti Pt_1 traspare dal colloquio audioregistrato tra il medesimo procuratore e l'agente immobiliare prodotto da parte attrice. Pt_3
Dall'ascolto della registrazione, infatti, emerge soltanto che, in occasione di un incontro tra i due, veva ammesso – per due volte – che aveva Pt_3 Pt_1 detto a lui (ossia all'agente immobiliare) di essere in serie difficoltà (“alla canna del gas”). Ci si riferisce al minuto 1.42 del file audio (corrispondente a pag. 3 della prima trascrizione prodotta) ed al minuto 3.09 (corrispondente a pag. 5 della trascrizione). Successivamente al deposito contestuale del file audio e della trascrizione (avvenuto in data 2.11.2022), parte attrice ha depositato una versione “definitiva” della trascrizione, contenente due correzioni rispetto alla bozza già prodotta, in particolare a pag. 3 ed a pag. 5, laddove in luogo di “mi hai detto” viene riportato “gli hai detto”. Si tratta proprio dei due passaggi sopra evidenziati, dai quali emergerebbe, secondo la nuova stesura prodotta da parte attrice, che avrebbe riferito la frase Pt_1 incriminata agli acquirenti (“gli hai detto”) anziché all'agente immobiliare (“mi hai detto”). Nondimeno, si ritiene che la trascrizione corretta sia la prima, prodotta in data 2.11.2022, dal momento che, dall'ascolto della registrazione, emerge con chiarezza (soprattutto nella seconda occasione) che dice “MI hai detto sono alla Pt_3 canna…” (non GLI hai detto).
6 Per il resto, alcun rilevo possono assumere gli ulteriori passaggi, nei quali Pt_1 ribadisce di avere esternato tali affermazioni in presenza degli acquirenti, trattandosi di dichiarazioni provenienti dalla stessa parte (peraltro rese in occasione di un colloquio audioregistrato dall'interessato, presumibilmente al fine di costituirsi prove da utilizzare nel presente giudizio). D'altra parte, all'assenza di elementi precisi di riscontro nel senso dell'allegata malafede dell'acquirente si accompagnano altri elementi positivi che parrebbero ulteriormente smentire la conoscibilità, da parte della convenuta, della patologia dalla quale era affetto il venditore. Ci si riferisce, in particolare, al fatto che né il notaio rogante, all'atto della compravendita, né le figlie di , parimenti presenti, avessero sollevato Pt_1 alcun dubbio in ordine alla concreta capacità di intendere e volere del procuratore al momento dell'atto. Soprattutto, risulta rappresentativa l'assenza di obiezioni da parte del notaio. Sebbene la giurisprudenza della Suprema Corte ritenga che la peculiare valenza probatoria dell'atto pubblico (ex artt. 2699 e 2700 c.c.) non si estenda anche alla presupposta capacità naturale del disponente, è infatti innegabile ritenere come un accertamento in tal senso debba essere comunque effettuato dal notaio. Con la conseguenza che, nel caso in cui sorga il dubbio circa l'asserita capacità di intendere e di volere di una parte, è dovere del notaio stesso approfondire la questione – eSIendo eventualmente documentazione medico specialistica accertante le capacità cognitive e di autodeterminazione della parte – e, in estrema ipotesi, rifiutarsi di redigere l'atto. Inoltre, sempre a conferma della difficoltà per i terzi di ravvisare menomazioni nella sfera intellettiva o volitiva di , si consideri quanto emergente dalla Pt_1 stessa CTP prodotta da parte attrice, in cui questi viene descritto come “estroverso ed empatico;
tali caratteristiche, insieme alla prima impressione di entusiasmo che genera, alla sua loquacità e all'immagine di sicurezza e fiducia in sé che offre, gli assicurano la leadership e un discreto successo sociale” [v. all. 7 att. pagg. 10-11]. Ne consegue che, anche a voler ritenere provata la notevole sproporzione tra valore di mercato dell'immobile e prezzo di acquisto della nuda proprietà da parte della convenuta, tale circostanza, di per sé sola ed in assenza di altri elementi indiziari, non sarebbe comunque sufficiente a provare la mala fede dell'acquirente, intesta come conoscenza e volontà di giovarsi del turbamento della sfera volitiva o intellettiva del venditore, residuando (quantomeno) uno stato di incertezza probatoria, destinata a giocare a sfavore dell'attore, onerato di dimostrare la sussistenza degli elementi per la declaratoria di annullamento del contratto. La domanda di annullamento va pertanto respinta, così come la domanda subordinata risarcitoria, non essendo ravvisabile alcun inadempimento o illecito imputabile alla convenuta. La particolarità della vicenda, caratterizzata dall'accertato stato di incapacità naturale dell'attore in riassunzione e dall'incertezza probatoria in ordine allo stato di mala fede dell'acquirente, giustifica la compensazione integrale delle spese di lite tra le parti.
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P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, respinge le domande attoree. Spese compensate. La Spezia, 15 aprile 2025
Il Giudice dott. Gabriele Romano
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