N. R.G. 1112/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1112/2024 tra
, con l'avv. PASTORIO MARCO;
Parte_1 C.F._1
ATTORE/I
e
), con l'avv. ; CP_1 C.F._2
CONVENUTO/I
Oggi 10 novembre 2025, alle ore 9.25, sono collegati da remoto alla stanza virtuale del magistrato: per l'avv. PASTORIO MARCO;
Parte_1 per , nessuno. CP_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni.
La difesa di parte attrice precisa le conclusioni e discute la causa nei termini che seguono: “preciso le conclusioni come in atti che richiamo integralmente anche ai fini della discussione nel merito”.
Alle ore 9.35, terminata la discussione orale, il Giudice si ritira in camera di consiglio per la decisione.
Alle ore 16.00, terminata la camera di consiglio, il Giudice pronuncia sentenza ex art. 281 sexies c.p.c. avente il seguente dispositivo:


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per violazione, da parte del resistente , degli obblighi discendenti dagli artt. 1453 e 1587 c.c.; CP_1
- condanna il resistente al rilascio in favore del ricorrente, nel termine di giorni 30, CP_1 dei beni locati liberi da persone e cose;

- condanna parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite del presente giudizio liquidate, come in parte motiva, in € 3.809,00 per compensi, oltre rimborso forfetario al 15%,
CPA e IVA di legge (se dovuta), oltre documentate spese per anticipazioni e spese di registrazione della presente sentenza;

- fissa in € 200,00 mensili – con termine massimo di durata di mesi 12 – la somma di denaro eventualmente dovuta dal resistente al ricorrente per ogni mese di ritardo nella restituzione del bene immobile oggetto di contesa.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza. pagina 1 di 8 Così deciso dal Tribunale di Novara in data 10 novembre 2025, ore 16.00.
Il Giudice
dott. Massimo Roberti
pagina 2 di 8 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di NOVARA
Prima CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Massimo Roberti ha pronunciato ex art. 281 sexies c.p.c. la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1112/2024 promossa da:
, con l'avv. PASTORIO MARCO;
Parte_1 C.F._1
ATTORE/I
e
), con l'avv. ; CP_1 C.F._2
CONVENUTO/I
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da verbale d'udienza odierna.
Concisa esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Parte ricorrente, proprietaria di un immobile sito in Borgolavezzaro, via San Lorenzo n. 12/A, ha concesso in locazione al resistente ad uso diverso (contratto del 4.7.2021, registrato il 29.07.2021 al n. 004894, serie 3T – ID TS821T004894000NE, e successivamente rinnovato il 31.07.2023, prot. n.
23073135312560244).
Le parti convenivano che “l'immobile oggetto del contratto deve essere destinato per il solo uso deposito;
l'uso delle parti comuni è consentito esclusivamente per il passaggio e per le operazioni di carico e scarico, restando vietato il deposito di merci di qualsiasi tipo”.
Nel corso del rapporto locatizio, secondo il ricorrente, parte resistente avrebbe costantemente violato le pattuizioni intercorse, occupando in modo stabile la strada di accesso comune, impedendo il libero utilizzo anche agli altri inquilini/aventi diritto.
Il resistente, inoltre, avrebbe anche mutato arbitrariamente la destinazione d'uso del bene locato, esponendo il ricorrente a lamentele e diffide da parte degli altri proprietari, rendendo altresì impossibile la regolare manutenzione del prato e delle aree verdi circostanti, generando situazioni di degrado, pericolo e insalubrità, aggravate dall'abbandono indiscriminato di materiali assimilabili a rifiuti (doc. 3 e 4).
Nonostante le intimazioni al rispetto degli obblighi contrattuali (doc. 5), parte resistente non avrebbe mutato il proprio modo di utilizzo del bene, rifiutando ogni confronto volto a trovare una soluzione bonaria della vertenza, rimanendo inerte anche all'invito alla procedura di mediazione (doc. 6) che si concludeva, evidentemente, con esito negativo per mancata adesione del resistente (doc. 7).
pagina 3 di 8 La difesa di parte ricorrente si è articolata in giudizio nei termini che seguono.
ESITO DELLE PROVE TESTIMONIALI. Le dichiarazioni testimoniali rese sono tra loro pienamente concordanti e si riporta per chiarezza il capitolo di prova.
Cap. 1: VERO CHE LA STRADA MEGLIO IDENTIFICATA NEL DOC. 2 CHE MI SI
RAMMOSTRA È IN COMUNIONE CON ALTRA PROPRIETÀ ED HA FUNZIONE DI
CONSENTIRE IL PASSAGGIO, PEDONALE E CON AUTOMEZZI, ALLE PROPRIETÀ DEL SIG.
i testi hanno confermato che la possibilità di accesso alle proprietà servite dalla CP_2 strada occupata dal sig. , risulta precluso essendo …oggettivamente impossibile posto che si CP_1 sono impedimenti materiali – grandi vasi e panettoni in cemento…poiché il passaggio è precluso in quanto la strada è …occupata da qualsiasi cosa…
Cap. 2: VERO CHE IL SIG. HA ABBANDONATO E/O DEPOSITATO MERCE DI CP_1
VARIO GENERE E CHE IL TESTE VORRÀ MEGLIO DESCRIVERE, OCCUPANDO ANCHE LA STRADA DI PASSAGGIO AD Firmato Da: Emesso Da: Namirial CA Parte_2
Firma Qualificata Serial#: 4 USO i testimoni hanno confermato la C.F._3 CP_3 circostanza ed in particolare la sig.ra ha riferito che …nel cortile il sig. Testimone_1 CP_1 deposita ogni cosa possibile e l'accesso allo stesso risulta assolutamente impedito, tanto che il sig. non può accedere ai propri box e neppure in casa propria… Pt_1
Cap. 3: VERO CHE LA MERCE DI CUI SOPRA OSTACOLA IL LIBERO PASSAGGIO DEGLI
AUTOMEZZI: entrambi i testi confermano la circostanza, come del resto ben rappresentata dalla ricognizione fotografica (V° doc. 4) versata in atti;

Cap. 4: VERO CHE LA DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA CHE MI SI RAMMOSTRA,
RAPPRESENTA LO STATO IN CUI ABITUALMENTE SI PRESENTANO I LUOGHI PER CUI È CAUSA E LA MERCE IVI ABBANDONATA: non solo la circostanza viene confermata, ma si è Tes_ altresì evidenziato la grave situazione (anche di timore) creata dal sig. , tanto che la teste CP_1 riferisce che …è una situazione molto sgradevole anche a vista, ho provato a fare denuncia dell'accaduto ma ho poi avuto timore di vendette;
le canne di bambù, per fare un esempio, sono diventate alte 20 metri…
Cap. 5: VERO CHE LA MERCE DI CUI AI CAPITOLI CHE PRECEDONO, SI PRESENTA
AMMALORATA E COMUNQUE PRESENTE, PRIVA DI PROTEZIONI, DA OLTRE UN ANNO
OVVERO DAL TEMPO CHE IL TESTE VORRÀ INDICARE: i testi hanno confermato che la situazione non è provvisoria, rappresentando lo stabile stato dei luoghi;

Cap. 6: VERO CHE È STATO INTIMATO AL SIG. ALDO DI PROVVEDERE A Parte_1
QUANTO NECESSARIO A RIPRISTINARE IL LIBERO E PACIFICO GODIMENTO DELLA
STRADA COMUNE NONCHÉ LA SALUBRITÀ DEGLI AMBIENTI INTERNI (IMMOBILE
LOCATO) ED ESTERNI (PRATO ED AREE ALBERATE CIRCOSTANTI) PER CUI È CAUSA: entrambi i testimoni hanno confermato di aver sollecitato il sig. a provvedere con quanto Pt_1 necessario al ripristino delle condizioni per la normale godibilità dei luoghi e per garantire la quiete del vicinato, evidenziando che, a causa dell'impossibilità per la proprietà di procedere con le necessarie manutenzioni del verde, …anche per il discorso delle piante, c'è la non curanza di tutto…
L'istruttoria, in tesi ricorrente, ha evidenziato come la condotta del sig. integri un grave e CP_1 manifesto inadempimento contrattuale, sotto il duplice profilo della violazione di obblighi essenziali e del mutamento della destinazione d'uso del bene locato. Quanto al primo profilo, trattandosi di immobile inserito in un più ampio contesto abitativo, la parte conduttrice era tenuta al rispetto del pari diritto di godimento degli altri aventi causa sull'area comune, destinata unicamente al transito pedonale e carrabile, nonché all'esecuzione delle temporanee operazioni di carico e scarico, come espressamente previsto dal contratto. Le risultanze istruttorie hanno dimostrato che il resistente ha illegittimamente pagina 4 di 8 occupato la strada comune, adibendola a ricovero di oggettistica varia e materiali abbandonati in quantità tale da impedire non solo la manutenzione ordinaria e straordinaria dei luoghi, ma anche il normale utilizzo del passaggio da parte delle altre proprietà. Tali condotte hanno determinato una situazione di spoglio e uso indebito dell'area comune, tanto da indurre gli altri inquilini aventi diritto all'utilizzo della strada a preannunciare autonome azioni giudiziarie anche nei confronti del ricorrente. La gravità dell'inadempimento sarebbe comprovata dalle reiterate lamentele dei vicini che, solo in considerazione dei rapporti di buon vicinato con il locatore, hanno momentaneamente differito ogni iniziativa giudiziaria. La condotta del resistente, inoltre, avrebbe determinato una illegittima variazione della destinazione d'uso del bene, concesso per l'esclusivo impiego quale deposito merci, ma di fatto trasformato in ricovero di beni e materiali privi di valore o utilità, lasciati alle intemperie e tali da degradare l'area locata a una vera e propria discarica. Sarebbe pertanto evidente e giuridicamente rilevante l'inadempimento del conduttore, che giustifica la risoluzione del contratto di locazione e del relativo rinnovo per causa esclusiva del sig. , ai sensi e per gli effetti degli artt. 1453 e ss. e 1587 CP_1 c.c. Per l'effetto, accertato il grave inadempimento del resistente, il contratto di locazione dovrà essere dichiarato risolto, con condanna dell'avversario al rilascio immediato dei beni locati, liberi da persone e cose, ovvero entro termine breve da determinarsi dal Tribunale.
PRETESE RISARCITORIE. Dall'istruttoria sarebbe emerso che i luoghi oggetto di locazione risultano di fatto adibiti a discarica, totalmente inservibili e degradati a causa della perdurante impossibilità di eseguire la manutenzione del verde e delle aree comuni, circostanza imputabile alla condotta del resistente. È evidente che, anche nell'ipotesi di spontaneo rilascio da parte del sig. , i locali CP_1 dovranno essere sottoposti a interventi di bonifica e manutenzione straordinaria, al fine di ripristinarne la sicurezza, la salubrità e la normale godibilità. Allo stato, considerata la persistente impossibilità di accesso ai luoghi per responsabilità del conduttore, non è oggettivamente possibile procedere ad una quantificazione preventiva dei costi necessari al ripristino;
appare tuttavia certa la necessità di tali interventi in conseguenza diretta dell'inadempimento accertato. Sussistono pertanto gli estremi giuridici per la determinazione equitativa del danno arrecato alla proprietà ricorrente per effetto della condotta del sig. . CP_1
In ogni caso, chiede il ricorrente fissarsi la somma ex art. 614 bis c.p.c. che il resistente sarà tenuto a corrispondere per ogni giorno di ritardo nel rilascio dell'immobile, quale misura di coazione indiretta volta a garantire l'effettivo adempimento del provvedimento di rilascio.
Il Tribunale, considerate le difese proposte dalle parti e il quadro istruttorio disponibile al giudizio, osserva quanto in appresso.
Nel concorso della formazione del libero convincimento da parte del giudice sulla verità dei fatti addotti in causa, particolarmente importanti sono le norme dedicate alla cosiddetta distribuzione fra le parti dell'onere della prova, ossia quelle norme volte alla preventiva determinazione delle conseguenze dell'eventuale mancata prova delle circostanze di fatto che sono state proposte ed affermate dai contraddittori. Tale principio può ben definirsi come costitutivo del nostro ordinamento settoriale civile, tanto che non può essere disatteso neppure nel caso di obiettiva difficoltà a fornire la prova:
“L'obiettiva difficoltà, in cui si trovi la parte, di fornire la prova del fatto costitutivo del diritto vantato non può condurre ad una diversa ripartizione del relativo onere della prova, che grava, comunque, su di essa;
né, d'altro canto, la circostanza che detta prova sia venuta a mancare per fatti imputabili alla parte che ha interesse contrario alla prova stessa, implica che questa debba considerarsi acquisita e la domanda debba essere accolta.” (Cass. civ., sez. 1, sentenza n. 17702 del 02/09/2005).
L'art. 2697 c.c. consente al giudice, rilevato il difetto di prova su una certa circostanza, di statuire quale delle parti fosse onerata alla relativa prova, e così dedurne, nell'ipotesi di mancato assolvimento, la soccombenza sul punto e la consequenziale vittoria dell'altra parte. Da tale norma si evince, con assoluta chiarezza, che chi introduce un giudizio relativamente ad un diritto di cui si afferma pagina 5 di 8 l'esistenza, consapevolmente assume l'esplicito impegno di provare ciò che afferma. La parte che contraddice, negando l'esistenza del diritto vantato dall'attore, cercherà di provare il contrario, trovandosi tuttavia avvantaggiata nel senso che, se degli invocati fatti non è provato l'accadimento o il non accadimento, risulterà vittoriosa con soccombenza della parte onerata alla prova dei fatti posti a fondamento del rivendicato diritto: actore non probante, reus absolvitur.
In tema di prova dell'inadempimento di un'obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento, deve soltanto provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della dimostrazione del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, o dall'eccezione d'inadempimento del creditore ex art. 1460 c.c. (Cass. civ., Sez. 6,
Ordinanza n. 25584 del 12/10/2018).
Le regole sull'onere della prova sono regole residuali di giudizio in conseguenza delle quali la mancanza, in seno alle risultanze istruttorie, di elementi idonei all'accertamento della sussistenza del diritto in contestazione determina la soccombenza, totale o parziale, della parte onerata della dimostrazione dei relativi fatti costitutivi, ovvero impeditivi, modificativi o estintivi. Esse lasciano fermo il principio di acquisizione probatoria, secondo il quale le risultanze istruttorie, comunque ottenute (e quale che sia la parte ad iniziativa della quale sono state raggiunte), concorrono, tutte ed indistintamente, alla formazione del libero convincimento del giudice, senza che la relativa provenienza possa condizionare tale convincimento in un senso o nell'altro (Cass. 16 giugno 1998, n. 5980; 16 giugno 2000, n. 8195; 7 agosto 2002, n. 11911; 21 marzo 2003, n. 4126) (Sentenza, Sez. 3, n. 9863 del
13/04/2023).
Occorre innanzitutto rammentare come ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive ai sensi dell'art. 1453 c.c. non sia sufficiente la sussistenza di un inadempimento caratterizzato da gravità, occorrendo altresì che questo, anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, sia imputabile a dolo o quantomeno a colpa del debitore, non essendo sufficiente a ravvisare la responsabilità di quest'ultimo, la sua diffida ad adempiere ai sensi dell'art. 1454 c.c. mediante richiesta fatta per iscritto dal creditore (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551; Cass., Sez. 3, 6/2/2007, n.
2553; Cass., Sez. 3, 15/7/2005, n. 15026; Cass., Sez. 2, 14/7/2000, n. 9356; Cass., Sez. 2002, n. 11717;
Cass., 26/11/1994, n. 10102; Cass. 29/1/1993, n. 1119; Cass., Sez.2, 8/7/1983; n. 4591).
Quanto al primo requisito, l'importanza delle inadempienze di una delle parti va valutata non isolatamente, ma nel suo complesso, dovendo intendersi non in senso generico, cioè in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare – con conseguenze sulla causa del contratto – l'equilibrio contrattuale, quale risulta dalle clausole cui i contraenti hanno attribuito valore maggiore ed essenziale, sotto un profilo oggettivo, in relazione alla funzione economico-sociale del contratto, o soggettivo, in relazione a particolari interessi dei contraenti medesimi (Cass. 28/10/1981, n. 5672).
Quanto al secondo punto, occorre che, nel quadro delle reciproche obbligazioni facenti carico alle parti e dell'impegno di cooperazione previsto per contratto, l'inadempimento o il ritardato adempimento sia considerato colposo o doloso, configurandosi soltanto così, ai sensi dell'art. 1218 c.c., la responsabilità del debitore (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.), la quale, dunque, deve escludersi quando costui provi che l'inadempimento o il ritardo nell'adempimento dell'obbligazione sia determinato dall'impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.), ossia dimostri la sussistenza di circostanze obiettivamente apprezzabili, idonee a far escludere l'elemento psicologico (Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.; Cass., Sez. 2, 19/11/2002, n.
16291). Infatti, in materia di responsabilità contrattuale, l'art. 1218 c.c. è strutturato in modo da porre a carico del debitore, per il solo fatto dell'inadempimento, una presunzione di colpa superabile mediante la prova dello specifico impedimento che abbia reso impossibile la prestazione o, almeno, la pagina 6 di 8 dimostrazione che, qualunque sia stata la causa dell'impossibilità, la medesima non possa essere imputabile al debitore. Peraltro, perché l'impossibilità della prestazione costituisca causa di esonero del debitore da responsabilità, non basta eccepire che la prestazione non possa eseguirsi per fatto del terzo, ma occorre dimostrare la propria assenza di colpa con l'uso della diligenza spiegata per rimuovere l'ostacolo frapposto da altri all'esatto adempimento (Cass., Sez. 3, 5/8/2002, n. 11717).
Consegue ai principi che precedono che la risoluzione del contratto a carico del debitore possa pronunciarsi soltanto quando sussista la responsabilità del debitore nei termini sopra precisati, ma non anche quando quest'ultimo superi la presunzione di colpevolezza, deducendo e provando che, nonostante l'uso della normale diligenza, non è stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili e, per il tramite di riscontrabili risultanze, sia chiara la non colpevolezza dell'inadempimento (Cass., Sez. 2, 29/3/2019, n. 8924; Cass., Sez. 3, 17/1/2013, n. 6551, cit.; Cass., Sez. 3, 11/2/2005, n. 2853; Cass., Sez. 2, 19/11/2002, n. 16291; Cass., Sez. 3, 5/8/2002, n. 11717).
Nel caso di specie, alla luce degli obblighi pattizi (art. 3 del contratto di locazione: “L'immobile oggetto del contratto deve essere destinato per il solo uso di deposito, l'uso delle parti comuni è consentito esclusivamente per il passaggio ed operazioni di carico e scarico, per cui non è consentito depositare merci di qualsiasi tipo”) e degli elementi istruttori – documentali e delle prove orali – acquisiti al giudizio, è possibile affermare la consapevolezza dell'inadempimento di parte resistente in quanto non esistono agli atti elementi idonei ad escluderne l'imputabilità, come dimostra la ripetuta violazione della condotta contrattualmente dovuta, ricadendo anch'essa nel disposto di cui all'art. 1218 c.c.
Il potere di liquidare il danno in via equitativa conferito al giudice dagli artt. 1226 e 2056 c.c., costituisce espressione del più generale potere di cui all'art. 115 c.p.c., sicché il suo esercizio rientra nella discrezionalità del giudice (di merito, senza necessità della richiesta di parte), dando luogo ad un giudizio di diritto caratterizzato dalla cosiddetta equità giudiziale correttiva o integrativa, con l'unico limite di non poter surrogare il mancato accertamento della prova della responsabilità del debitore o la mancata individuazione della prova del danno nella sua esistenza, dovendosi, peraltro, intendere l'impossibilità di provare l'ammontare preciso del danno in senso relativo e ritenendosi sufficiente anche una difficoltà solo di un certo rilievo.
Nel caso di specie, tuttavia, manca l'individuazione della prova del danno nella sua stessa esistenza, di talché non risulta possibile procedere con la determinazione del medesimo ex art. 1226 c.c.
Considerato che il resistente ha ritenuto prima di assumere e successivamente di reiterare una condotta in contrasto con gli obblighi contrattuali assunti, appare possibile accogliere la domanda ricorrente ex art. 614 bis cpc, fissando fin d'ora in € 200,00 mensili – con termine massimo di durata di mesi 12 – la somma di denaro dovuta dal resistente al ricorrente per ogni mese di ritardo nella restituzione al ricorrente del bene immobile oggetto di contesa.
Parte resistente in qualità di parte soccombente è tenuta al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente. Considerato il decisum e viste le previsioni del DM 147/2022 si liquidano € 3.809,00 per compensi (scaglione di valore indeterminabile – complessità bassa – valori minimi delle diverse fasi), oltre rimborso forfetario al 15%, CPA e IVA di legge (se dovuta), oltre documentate spese per anticipazione e spese di registrazione della presente sentenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra difesa, istanza e/o eccezioni disattesa o assorbita, così dispone:
- dichiara la risoluzione del contratto di locazione per cui è causa per violazione, da parte del resistente , degli obblighi discendenti dagli artt. 1453 e 1587 c.c.; CP_1
pagina 7 di 8 - condanna il resistente al rilascio in favore del ricorrente, nel termine di giorni 30, CP_1 dei beni locati liberi da persone e cose;

- condanna parte resistente a rimborsare alla parte ricorrente le spese di lite del presente giudizio liquidate, come in parte motiva, in € 3.809,00 per compensi, oltre rimborso forfetario al 15%,
CPA e IVA di legge (se dovuta), oltre documentate spese per anticipazioni e spese di registrazione della presente sentenza;

- fissa in € 200,00 mensili – con termine massimo di durata di mesi 12 – la somma di denaro eventualmente dovuta dal resistente al ricorrente per ogni mese di ritardo nella restituzione del bene immobile oggetto di contesa.
Sentenza resa ex articolo 281 sexies c.p.c., pubblicata mediante allegazione al verbale d'udienza.
Così deciso dal Tribunale di Novara in data 10 novembre 2025, ore 16.00.
Il Giudice dott. Massimo Roberti
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