R E P U B B L I C A I T A L I A N A TRIBUNALE DI PATTI Sezione civile VERBALE DI UDIENZA All'udienza del 20 marzo 2025, innanzi alla dott.ssa Serena Andaloro, con l'assistenza del funzionario addetto all'Ufficio per il Processo dott. Paolo Bucca, nella causa civile iscritta al n. 1132/2023 R.G.A.C., promossa da
(C.F.: ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliata in Militello Rosmarino, via Rosso di San Secondo n. 8, presso lo studio dell'avv. Antonino Araca che la rappresenta e difende, ricorrente, contro (P.IVA: ), in persona del legale rappresentante pro CP_1 P.IVA_1 tempore, elettivamente domiciliata in Tortorici, via Zappulla n. 54, presso lo studio dell'avv. Giuseppe Vadalà Bertini che la rappresenta e difende, resistente, avente ad oggetto: locazione ad uso diverso;
è presente l'avv. Antonino Araca, il quale discute la causa riportandosi alle domande, difese ed eccezioni formulate in atti e verbali di causa. Nessuno è comparso per parte resistente. All'esito della discussione orale, il Giudice pronuncia, ai sensi dell'art. 429 c.p.c., In nome del popolo italiano SENTENZA In fatto ed in diritto Con atto di citazione, notificato in data 14 febbraio 2023, Parte_1
ha premesso che: era proprietaria dell'immobile sito in Capo
[...]
d'Orlando, via Vittorio Veneto n. 108, ang. via Roma, individuato in Catasto al foglio 20, part. 84, sub 8; con contratto di locazione ad uso commerciale, stipulato il giorno 20 giugno 2017, aveva concesso in locazione il predetto immobile alla ditta per la durata di anni 6, con inizio l'1 CP_1 settembre 2017 e scadenza al 31 agosto 2023; il contratto era stato regolarmente registrato presso l'Agenzia delle Entrate di Sant'Agata di Militello il 29 giugno 2017 al n. 000901; il canone annuo di locazione era stato determinato in euro 13.200,00, somma che la conduttrice avrebbe dovuto corrispondere in n. 12 rate mensili di euro 1.100,00 ciascuna, anticipatamente entro il giorno 5 di ogni mese, presso il domicilio del locatore;
nel contratto di locazione era stato anche pattuito che “il conduttore non potrà in alcun modo ritardare il pagamento del canone e degli oneri accessori oltre i termini stabiliti dalle vigenti disposizioni e non potrà far valere alcuna azione od eccezione se non dopo eseguito il pagamento delle rate scadute” (art. 3) e “l'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto, ed in particolare il mancato o ritardato pagamento, produrrà, ipso iure, la sua risoluzione”; nel corso del rapporto locatizio, più volte, la ricorrente aveva dovuto adire le vie legali per ottenere il pagamento del canone di locazione, non versato per diversi mesi;
per venire incontro alle esigenze della resistente, il canone, per accordo tra le parti, era stato ridotto ad euro 950,00 fino al mese di dicembre 2021, mentre a partire dal mese successivo lo stesso sarebbe stato riadattato all'importo originariamente pattuito, precisamente ad euro 1.112,38; la
[...] si era resa morosa nel pagamento del canone di locazione relativo ai CP_1 mesi di gennaio e febbraio 2023; la persistente morosità costituiva grave violazione agli obblighi contrattuali. Tanto premesso, ha chiesto: la convalida Parte_1 dell'intimato sfratto per morosità ovvero, in caso di opposizione, ordinanza di rilascio;
di ritenere e dichiarare risolto per morosità e/o grave inadempimento il contratto;
l'ingiunzione del pagamento dei canoni scaduti per i mesi di gennaio e febbraio e per quelli a scadere sino al rilascio dell'immobile, oltre interessi legali, rivalutazione monetaria e il pagamento delle spese di lite. Con comparsa di risposta, depositata in data 4 aprile 2023, si è costituita la deducendo di aver provveduto al pagamento dei canoni oggetto CP_1 dell'intimazione relativi ai mesi di gennaio e febbraio 2023, nonché di quello del mese di marzo ed eccependo, quindi, l'insussistenza di un proprio grave inadempimento. Opponendosi, pertanto, alla convalida dello sfratto per morosità nonché all'ingiunzione di pagamento dei canoni, ha domandato il rigetto delle domande avversarie, con vittoria delle spese e dei compensi di causa. Con ordinanza del 29-30 settembre 2023, rigettata l'istanza di convalida dello sfratto, attesa la proposta opposizione, è stato ordinato il rilascio dell'immobile e assegnato alle parti il termine di quindici giorni per avviare il procedimento di mediazione. Disposto il mutamento di rito, è stato dato termine alle parti per l'eventuale integrazione degli atti. Successivamente, con provvedimento del 25 gennaio 2024, che qui interamente si conferma, è stata dichiarata inammissibile l'istanza di sospensione dell'ordinanza di rilascio formulata dalla CP_1
Con memoria integrativa, depositata in data 1 febbraio 2024, la ricorrente ha chiesto: preliminarmente, ai sensi dell'art. 186-ter, di pronunciare ordinanza di ingiunzione di pagamento nei confronti di parte resistente della complessiva somma di euro 9.540,00 per i canoni relativi ai mesi da maggio 2023 (metà mese) a gennaio 2024 e, comunque, fino alla data del rilascio, nonché delle spese di rinnovo del contratto, oltre interessi legali e rivalutazione monetaria dalle singole scadenze al soddisfo;
di confermare l'ordinanza ex art. 665 c.p.c. adottata in data 19 settembre 2023 al rilascio immediato;
di ritenere e dichiarare risolto per morosità e/o per grave inadempimento il contratto e condannare la conduttrice al rilascio immediato dell'immobile, qualora già non intervenuto;
di condannare parte resistente al pagamento della complessiva somma di euro 9.540,00 a titolo di canoni di locazione scaduti, oltre gli importi debendi quali canoni di locazione fino alla data di rilascio, nonché gli interessi maturati e maturandi da ciascuna scadenza al saldo effettivo sino al rilascio dell'unità immobiliare;
comunque, di condannare controparte al pagamento, a titolo di indennità per occupazione senza titolo della predetta unità immobiliare, a far data dal 18 gennaio 2024; di condannare l'intimata, altresì, al pagamento delle spese e dei compensi di giudizio. Con ordinanza ai sensi dell'art. 186 ter c.p.c. del 25 marzo 2024, è stato ingiunto alla parte resistente il pagamento, in favore della ricorrente, della somma di euro 10.640,00 per canoni maturati da metà mese di maggio 2023 al mese di febbraio 2024 (considerato che il rilascio dell'immobile è avvenuto dopo il 5 del mese), oltre aggiornamento ISTAT del canone annuo come da contratto (art. 2) e oltre interessi legali decorrenti dalle singole scadenze al soddisfo, nonché di euro 133,50 a titolo di metà somma dell'imposta pagata per il rinnovo del contratto come da quietanza versata in atti, nonché di euro 101,18 a titolo di esborsi processuali (c.u. e notifica) ed euro 1.700,00 a titolo di compensi (calcolati ai sensi del d.m. n. 147/2022, parametri minimi attesa la semplicità delle questioni trattate, senza istruttoria, in base al valore della causa), oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, CPA ed IVA come per legge se dovute;
concedendo la provvisoria esecuzione di detta ordinanza ingiunzione. La causa, ritenuta matura per la decisione, è stata rinviata per la discussione. Preliminarmente, si osserva che, con l'istanza di sospensione dell'esecuzione dell'ordinanza di rilascio, depositata in data 18 gennaio 2024, la resistente ha eccepito l'improcedibilità della domanda, attesa la mancanza di procura, in sede di mediazione, del sostituto del legale fiduciario di . Parte_1
L'eccezione non merita accoglimento, giacché il procuratore di fiducia dell'attrice è munito di valida procura alle liti, la quale gli consente la facoltà di farsi sostituire e, ai sensi dell'art. 14 co. 2 della legge professionale n. 247 del 2012, ciò può avvenire anche con incarico verbale, se si tratta – come nella specie – di altro avvocato. In ogni caso, all'incontro di mediazione era presente personalmente la ricorrente;
ciò rende la procedura pienamente valida. Con note di trattazione scritta, depositate in data 11 marzo 2024, la ricorrente ha dato atto che l'immobile è stato rilasciato da parte della resistente, sicché sul punto va dichiarata cessata la materia del contendere.
ha chiesto la risoluzione del contratto, deducendo Parte_1 il grave inadempimento della consistente nel ritardato/omesso CP_1 pagamento dei canoni e la condanna della predetta alla relativa corresponsione. Sebbene nel corpo del proprio atto introduttivo la locatrice abbia fatto menzione della clausola contenuta all'art. 13 del contratto (“l'inadempienza da parte del conduttore di uno dei patti contenuti in questo contratto, ed in particolare il mancato o ritardato pagamento, produrrà, ipso iure, la sua risoluzione”), la domanda di risoluzione appare esercitata ai sensi dell'art. 1453 c.c.. Per insegnamento costante della giurisprudenza di legittimità, infatti, la condizione risolutiva postula che le parti subordinino la risoluzione del contratto, o di un singolo patto, ad un evento, futuro ed incerto, il cui verificarsi priva di effetti il negozio “ab origine”, laddove, invece, con la clausola risolutiva espressa, le stesse prevedono lo scioglimento del contratto qualora una determinata obbligazione non venga adempiuta affatto o lo sia secondo modalità diverse da quelle prestabilite, sicché la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte (Cass., n. 20854/2014). Ora, non potendo considerarsi evento futuro e incerto l'inadempimento di una delle parti ed esclusa, quindi, la sussunzione della pattuizione all'interno della categoria delle condizioni risolutive, a ben vedere, l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligazione costituisce elemento essenziale della clausola risolutiva espressa, la quale ha la finalità di elidere ogni giudizio sulla gravità di detto inadempimento, essendo valutato tale – dalle parti – in via anticipata, attraverso la clausola in parola. Affinché una simile clausola operi, tuttavia, la parte che intenda far valere l'inadempimento a scopo risolutorio è onerata di manifestare alla controparte la volontà di avvalersi della clausola e, solo dal momento della ricezione di tale manifestazione di volontà, il contratto potrà ritenersi automaticamente risolto. Sebbene in dottrina vi sia chi ritiene che la forma sia libera, con la conseguenza che la dichiarazione di volersi avvalere della clausola può essere manifestata anche in via verbale, è pur sempre necessario che ciò avvenga in modo espresso e non tacitamente o per contegni concludenti, trattandosi di atto recettizio. Ciò non è avvenuto nella specie, sicché è necessario indagare la (sussistenza e la) gravità dell'inadempimento posto in essere dalla .. CP_1
È incontestato tra le parti il mancato pagamento del canone locativo, da parte della società conduttrice, a far data dalla metà del mese di maggio 2023 sino al mese di febbraio 2024. In tema di risoluzione contrattuale, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell'inadempimento deve ritenersi implicita ove l'inadempimento si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quali i pagamenti dei canoni, ovvero quando l'inadempimento è considerato tale da incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale delle parti (Cass. n. 19652/04). Peraltro, il principio sancito dall'art. 1455 cod. civ. va adeguato anche ad un criterio di proporzione, fondato sulla buona fede contrattuale. Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata all'entità del danno, che potrebbe anche mancare, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura e alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione. Le emergenze processuali hanno evidenziato la sussistenza dei presupposti di cui agli artt. 1453 e 1455 c.c., che rendono legittima e fondata la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento grave della conduttrice poiché, per lungo tempo, la locatrice non ha percepito il corrispettivo pattuito, pur avendo perduto il godimento del bene, di cui, invece, ha continuato a fruire la conduttrice. È, infatti, pacifico che, alla data di notifica dell'intimazione (14 febbraio 2023), la conduttrice fosse morosa nel pagamento dei canoni per un ammontare di euro 2.224,76 (corrisposti successivamente tra il 20 di febbraio ed il 13 marzo 2023), così come che nulla abbia corrisposto in corso di causa (ad eccezione di un bonifico eseguito in data 23 agosto 2023, dell'importo di euro 1.712,88, con la seguente causale “Affitto mese di aprile 2023+600 euro acconto mese maggio 2023”), nonostante la mancata riconsegna dell'immobile locato fino al mese di febbraio 2024. In tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della pronuncia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità, è necessario valutare la gravità dell'inadempimento del conduttore anche alla stregua del suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, permanendo l'interesse all'adempimento da parte del locatore, il quale non è posto, a sua volta, nella condizione di sospendere l'adempimento della propria prestazione, mentre il conduttore continua nel godimento della cosa locata ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 c.c., a dare al locatore il corrispettivo pattuito (Cass., n. 8076/2002; Cass., n. 6518/2004; Cass., n. 27955/2020). Ciò significa che, nel caso di specie, la conduttrice, avendo omesso di versare i canoni maturati in corso di causa dalla metà del mese di maggio 2023, ha aggravato il suo inadempimento. In applicazione di tali princìpi, va dichiarata la risoluzione del contratto di locazione del 20 giugno 2017, rinnovato alla scadenza, per grave inadempimento della conduttrice, la quale non ha corrisposto nei termini pattuiti i canoni, valutando non solo l'aspetto economico del dedotto inadempimento ma anche il comportamento complessivo della conduttrice, in relazione all'interesse concreto della locatrice al puntuale pagamento dei canoni, e ritenendo che tale comportamento abbia inciso in modo decisivo sull'economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale (Cass., n. 15362/2010). Va confermata l'ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. emessa in corso di causa, convalidando la condanna della resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di euro 10.640,00 per canoni maturati da metà mese di maggio 2023 al mese di febbraio 2024 (considerato che il rilascio dell'immobile è avvenuto dopo il 5 del mese), oltre aggiornamento ISTAT del canone annuo come da contratto (art. 2) e oltre interessi legali decorrenti dalle singole scadenze al soddisfo, nonché di euro 133,50 a titolo di metà somma dell'imposta pagata per il rinnovo del contratto come da quietanza versata in atti (v. doc. 18 fasc. . Parte_1
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo ai sensi del d.m. n. 147/2022 (parametri minimi, attesa la semplicità delle questioni trattate;
senza istruttoria;
in base al valore della causa compreso tra euro 5.201,00 a euro 26.000,00), seguono la soccombenza.

p.q.m.

Il Tribunale di Patti, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al n. 1132/2023 R.G.A.C., rigettata o assorbita ogni altra domanda o eccezione, così provvede:
- rigetta l'eccezione di improcedibilità proposta dalla CP_1
- dichiara cessata la materia del contendere in ordine al rilascio dell'immobile;
- dichiara risolto il contratto di locazione stipulato in data 20 giugno 2017, rinnovato, per grave inadempimento della conduttrice;

- a convalida dell'ordinanza ingiunzione ex art. 186 ter c.p.c. emessa in corso di causa, conferma la condanna la al pagamento, in favore CP_1 di della somma di euro 10.640,00 per canoni Parte_1 maturati da metà mese di maggio 2023 al mese di febbraio 2024, oltre aggiornamento ISTAT del canone annuo come da contratto (art. 2) e oltre interessi legali decorrenti dalle singole scadenze al soddisfo, nonché di euro 133,50 a titolo di metà somma dell'imposta pagata per il rinnovo del contratto;

- conferma l'ordinanza di ingiunzione anche con riferimento alla condanna della resistente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese di lite liquidate in euro 101,18 per esborsi (c.u. e notifica) ed euro 1.700,00 a titolo di compensi, oltre al rimborso delle spese generali nella misura del 15%, CPA e IVA come per legge se dovute.
Il Giudice
(dott.ssa Serena Andaloro)