REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di BUSTO ARSIZIO
SEZIONE Terza CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Nicola Cosentino, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 3354/2024 promossa da:
(CF ), difesa dall'Avv. GALETTO ROBERTO Parte_1 C.F._1
Ricorrente contro
(CF ), in persona del suo amministratore, difeso dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
TORRESANI WANNI LUCA
Resistente
CONCLUSIONI
Per parte ricorrente
Voglia l'Onorevole Tribunale adito, previa ogni più utile declaratoria del caso o di legge, ogni diversa e contraria istanza ed eccezione disattesa anche in via istruttoria ed incidentale:
Nel merito: dichiarare nulla e/o inefficace e/o illegittima, ovvero annullare la delibera del assunta Controparte_1 in data 4 marzo 2024 per le motivazioni di cui in narrativa e come meglio ritenuto;
condannare il convenuto all'integrale rifusione delle spese di giudizio, ivi comprese quelle della CP_1 mediazione da distrarsi in favore del procuratore antistatario;

In ogni caso:
Respingere ogni altra avversa domanda, eccezione e conclusione in quanto infondata in fatto ed in diritto.
Con riserva di altro produrre e dedurre. Con sentenza provvisoriamente esecutiva.
In via istruttoria:
- chiedesi ammissione di prova per interrogatorio formale dell'amministratore in carica del Controparte_1 e testi sulle seguenti circostanze:
[...] 1) Vero che il ” è sito in via Trieste al civico n. 757 nel territorio del Comune di Controparte_1
Caronno Pertusella (VA);
2) Vero che il predetto condominio è costituito da due edifici separati uno nella parte anteriore (Palazzina A) e l'altro nella parte posteriore (Palazzina B);
3) Vero che i due edifici del predetto condominio sono separati fisicamente e hanno accessi separarti come da docc. n.

1-2 fascicolo parte attrice che si rammostra al teste;

pagina 1 di 5 4) Vero che fanno parte della Palazzina A i seguenti condomini: , , CP_2 Controparte_3 [...]
, , , Parte_1 Controparte_4 Controparte_5 Controparte_6 Controparte_7 [...]
, , , e;
CP_8 Controparte_9 CP_10 Persona_1 Persona_2
5) Vero che fanno parte della i seguenti condomini: , , Parte_2 Testimone_1 Testimone_2
, , , , Controparte_11 Testimone_3 Controparte_12 Testimone_4 Testimone_5 Tes_6
, , , ,
[...] Testimone_7 Testimone_8 Testimone_9 Tes_10 Testimone_11 Tes_12
, ,
[...] Tes_13 Tes_14 Testimone_15 Testimone_16 Testimone_17
, e Testimone_18 Testimone_19 Testimone_20 Testimone_21
6) Vero che il Condominio è amministrato dalla Signora con studio in San Donato Milanese CP_13
(MI), Via Bruxelles PEC: come da doc. n. 3 fascicolo parte attrice che si Email_1 rammostra al teste;

7) Vero che il tetto della Palazzina B presenta delle infiltrazioni a seguito di un difetto costruttivo e necessita di una manutenzione straordinaria;

8) Vero che in data 3 marzo 2024 (prima convocazione) e in data 4 marzo 2024 (seconda convocazione) era chiamata l'assemblea condominiale del avente il CP_1 Controparte_14 seguente ordine del giorno:

1. Analisi e relativa delibera preventivi riqualificazione copertura.

2. Varie ed eventuali. 9) Vero che in precedenza, l'avv. Daniele Carsenzola aveva redarguito l'amministratore del CP_1 convenuto comunicando quanto segue: “Sulla base di tali evidenze, ritengo che non solo i miei assistiti non debbano pagare alcunché per il rifacimento del manto di copertura dell'edifico B ma che gli stessi, in linea con l'orientamento della Cassazione, non dovrebbero nemmeno essere convocati in quanto non titolari (nemmeno in comproprietà) della porzione del bene condominiale interessato dai lavori.” come da doc. n. 5 fascicolo parte attrice che si rammostra al teste;

10) Vero che nonostante la formale diffida, i Condomini della sono stati convocati (unitamente Parte_3 a quelli della ) in assemblea dall'amministratore e sono stati chiamati a votare una delibera nei Parte_2 riguardi della quale vi era una palese carenza di legittimazione attiva in quanto tale spesa a loro non competeva in base al regolamento condominiale ed in base al dato normativo sotto indicato;

11) Vero che in data 4 marzo 2024 in seconda convocazione si è radunata l'assemblea dei condomini a cui hanno partecipato i seguenti condomini:
B erano presenti quasi Parte_2 esclusivamente i condomini della che, per il dato normativo e per il regolamento condominiale Parte_3 di cui infra, erano del tutto estranei all'oggetto della delibera: tale delibera condominiale adottata era ed è quindi affetta da palese radicale nullità; 12) Vero che, come se non bastasse, l'Assemblea è stata chiamata a votare non su quanto oggetto di ordine del giorno (id est: “Analisi e relativa delibera preventivi riqualificazione copertura”) bensì sull'accantonamento di un fondo destinato all'impermeabilizzazione del tetto (quindi sono stati chiamati ad una votazione su quanto non era neanche all'ordine del giorno), su una questione che non riguardava i Condomini della e su un importo che non aveva il benché minino dato documentale in quanto Parte_3 non era stato nemmeno indicato uno o più preventivi totali di spesa come da V. doc. n. 6 fascicolo parte attrice che si rammostra al teste;

13) Vero che la delibera nulla veniva trasmessa dall'amministratore solo in data 15 aprile 2024 con contestuale richiesta di pagamento a tutti i condomini (Palazzina A e Palazzina B) delle rate del fondo B come da doc. n. 7 fascicolo parte attrice che si Parte_2 rammostra al teste;

pagina 2 di 5 14) Vero che la Signora ha inviato in data 19 aprile 2024, tramite il proprio legale Avv. Parte_1 Roberto Galetto, formale richiesta all'amministratore affinchè il provvedesse all'annullamento CP_1 in autotutela della delibera in quanto adottata contrariamente al disposto normativo applicabile ed al Regolamento Condominiale ed in quanto adottata da soggetti del tutto estranei all'oggetto della delibera stessa come da doc. n. 8 fascicolo parte attrice che si rammostra al teste.
Si indicano a teste;

, , , Testimone_22 Testimone_23 Testimone_24 Tes_25 Testimone_26
, , , e Tes_27 Testimone_28 CP_10 Testimone_29 Testimone_30 Persona_2 [...]
, tutti residenti in [...]. CP_9
Ci si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie così come formulate dalla controparte. Nella denegata ipotesi di loro ammissione, si chiede sin d'ora l'ammissione a prova contraria sulle circostanze avversarie che saranno ammesse a prova indicando quali testi:
, , , Testimone_22 Testimone_23 Testimone_24 Tes_25 Testimone_26
, , Tes_27 Testimone_28 CP_10 [...]
, e , tutti residenti in 21042 Caronno Pertusella Tes_29 Testimone_30 Persona_2 Controparte_9
(VA), Via Trieste n. 757
Per parte resistente
Piaccia al Tribunale Ill.mo ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa e con ogni miglior statuizione: IN PRINCIPALITA': DICHIARARE INAMMISSIBILITA' DEL RICORSO E/O DELL'IMPUGNATIVA IN QUANTO IL CONDOMINO CHE INTENDE DENUNCIARE LA VIOLAZIONE DELL'ART. 1123 C.C. E' TENUTO AD IMPUGNARE LA TABELLA LE (NEL CASO LA TABELLA A ALLEGATA AL REGOLAMENTO CONDOMINIALE) E NON IL PIANO DI RIPARTO E LA
DELIBERA CHE STA A MONTE (DEL PIANO DI RIPARTO), CON OGNI CONSEGUENTE
STATUIZIONE SUL PUNTO;
IN VIA GRADATA: PREVIO OGNI PIU' OPPORTUNO ACCERTAMENTO E/O DECLARATORIA: RIGETTARE LE DOMANDE SVOLTE NEI CONFRONTI DEL IN QUANTO CP_1
INFONDATE IN FATTO ED IN DIRITTO CON OGNI MIGLIOR STATUIZIONE;

IN OGNI CASO: CON CONDANNA DELLA RICORRENTE ALLA RIFUSIONE DELLE SPESE E
COMPETENZE DEL GRADO DI GIUDIZIO.
Motivi della decisione
Con ricorso depositato in data 19.9.2024 ai sensi dell'art. 281 undecies c.p.c., Parte_1 impugnava la delibera dell'assemblea del assunta in data Controparte_15

4.3.2024 deducendone la nullità o annullabilità in quanto poneva a carico di tutti i condomini spese inerenti alla manutenzione straordinaria di un tetto che fungeva da copertura di un edificio, parte del complesso condominiale, diverso da quello nel quale era situata l'unità immobiliare di proprietà esclusiva della stessa ricorrente.
Questa invocava la violazione del regolamento condominiale, che allegava e del principio del condominio parziale, ovvero del criterio sancito dall'art. 1123 c.c. in base al quale le spese relative alle cose comuni destinate a servire i condomini in misura diversa dovevano essere poste a carico dei soli condomini che ne traevano utilità.
Costituitosi in giudizio, il contestava la fondatezza della domanda attorea e ne chiedeva il CP_1 rigetto reputando la delibera conforme ai criteri dettati dall'art. 1123 c.c., non essendo la copertura dell'edificio cosa suscettibile di uso diverso dei condomini e dovendo le spese della sua conservazione gravare su tutti i condomini in proporzione al valore delle rispettive proprietà esclusive. Precisava il pagina 3 di 5 che la conformazione del complesso condominiale non consentiva di ravvisare distinti CP_1 edifici con totale autonomia strutturale e funzionale, atteso che le due palazzine da cui esso era costituito insistevano su una stessa area e su fondazioni comuni, essendo rampe , corselli e autorimesse interrate parte di una struttura comune, unitaria e inscindibile, su cui insistevano le due palazzine A (nella quale era situata l'unità della ricorrente) e B (la cui copertura era oggetto dei lavori approvati dalla delibera impugnata). Infine, il resistente rilevava che la ricorrente avrebbe dovuto impugnare le tabelle millesimali, ove ritenute illegittime, non potendo fare valere alcuna invalidità della delibera conforme alla legge, al regolamento condominiale e alle tabelle medesime.
La causa, disattese le istanze istruttorie delle parti, veniva trattenuta in decisione all'udienza del 9.4.2025, ai sensi dell'art. 281 sexies ultimo comma c.p.c..
***
La domanda attorea è infondata e va rigettata, per le seguenti e assorbenti ragioni.
In primo luogo va rilevata la piena conformità della delibera ai criteri legali di cui all'art. 1123 c.c., laddove ha posto le spese di manutenzione straordinaria del tetto della palazzina B, affetta da fenomeni infiltrativi, a carico di tutti i condomini, compresi quelli proprietari di appartamenti posti nella palazzina
A (tra i quali l'odierna ricorrente).
Il tetto di copertura di ciascuna delle due palazzine è pacificamente bene comune, come risulta dall'esame del regolamento condominiale e dalla sua espressa inclusione (art. 4) tra le cose comuni. La circostanza
è rimasta incontestata in giudizio.
Va dunque applicato il principio di diritto seguente: in tema di conservazione del tetto di un edificio condominiale, le relative spese vanno ripartite - salvo che si tratti di tetto di proprietà esclusiva, assimilato al lastrico solare e, perciò, soggetto all'applicazione dell'art. 1126 c.c. - tra tutti i condomini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, ai sensi della prima parte dell'art. 1123
c.c., trattandosi di bene rientrante, per la funzione necessaria all'uso collettivo, tra le cose comuni, in quanto deputato a preservare l'edificio da agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d'acqua CP_16 piovana e non riconducibile, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condomini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condomini e non di altri, di cui all'art. 1123, commi 2 e 3, c.c. (Cass., Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 24927 del 07/10/2019).
Controprova fattuale della congruità del principio e della sua riferibilità al caso di specie è data dalla considerazione della funzione delle coperture delle palazzine di preservare l'integrità del complesso nel suo insieme, data la struttura composita e unitaria dello stesso, costituito da un piano CP_16 seminterrato sottostante entrambe le palazzine. Anche tale fatto è risultato incontestato in giudizio. Il regolamento condominiale invocato dalla ricorrente, all'art. 38, non fa – invero – che richiamare i principi regolatori del riparto delle spese tra i condomini di cui al codice civile, non autorizzando affatto alcuna deroga rispetto a quanto disposto, in particolare, dal surrichiamato art. 1123 c.c..
La delibera è conforme, pertanto, anche al regolamento condominiale, risultando conseguentemente esente dai vizi addotti nel ricorso. Le spese seguono la soccombenza.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: rigetta la domanda proposta dalla ricorrente;
condanna la ricorrente al pagamento, in favore del resistente, delle spese di lite, liquidate in € 3.800,00 per compenso professionale, oltre spese generali e accessori di legge e anticipazioni.
pagina 4 di 5 Busto Arsizio, 8 maggio 2025
Il Giudice dott. Nicola Cosentino
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