N. 2393/2024 R.G.
TRIBUNALE DI RAGUSA
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Ragusa in composizione monocratica, nella persona della dott.ssa
Sandra Levanti, ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile iscritta al n. 2393/2024 R.G., promossa
da (P.I. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 P.IVA_1
Guglielmo Barone e Giovanni Cassì
-attrice- contro (C.F. ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._1 dall'avv. Carmelo Sciara
- convenuta –

ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida, notificato in data 3.7.2024, la società conveniva in giudizio Parte_1 [...]
, deducendo il mancato pagamento, da parte di quest'ultima, dei canoni locatizi CP_1 relativi ai mesi di giugno e luglio 2024 (per complessivi € 2.806,00, IVA inclusa), somma dovuta in forza di contratto di sublocazione, stipulato tra le parti il 3.4.2024 e registrato il
18.4.2024, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso commerciale (panificio), sito in
Ragusa, via Psaumida nn. 3-5-7-11, descritto al N.C.E.U. di Ragusa al foglio 98, part. 485/4.
La società attrice specificava che, con tale contratto, le parti avevano convenuto un canone annuo di sublocazione di € 13.800,00, oltre Iva (complessivi € 16.836,00), da corrispondersi in rate mensili di € 1.150,00, oltre Iva (complessivi € 1.403,00), entro il primo giorno di ogni mese. Allegava inoltre ulteriori inadempimenti della subconduttrice, consistiti nell'omessa voltura dell'utenza idrica entro il 30.4.2024 (art. 6 del contratto), nell'omessa stipulazione di una polizza assicurativa entro il 15.5.2024 (art. 13 del contratto) e nell'omessa costituzione, entro il 15.5.2025, di “una garanzia autonoma ed irrevocabile rilasciata da un istituto di credito nazionale o da primaria compagnia di assicurazione…” (art. 14 del contratto). pagina 1 di 5 L'intimante, pertanto, chiedeva convalidarsi l'intimato sfratto - invocando la clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3 del contratto, sul mancato puntuale pagamento anche di una sola rata del canone – ed emettersi ingiunzione di pagamento della “somma di € 2.806,00 per canoni scaduti e da scadere, oltre gli interessi di mora al tasso di cui al d.lgs. n. 231/2002, come previsto all'artt. 3 del contratto, dalla scadenza al soddisfo”. All'udienza fissata per la convalida, si costituiva l'intimata, la quale si opponeva alla convalida, asserendo in particolare di non avere corrisposto, alla data della predetta udienza, solo la mensilità di luglio 2024. All'uopo produceva documentazione attestante l'eseguito bonifico, in data 29.7.2024, della mensilità di giugno 2024.
Quanto agli altri allegati inadempimenti, ne eccepiva la non imputabilità a sé medesima, non avendo essa potuto iniziare l'esercizio dell'attività commerciale, né ottenere alcuna polizza fideiussoria, a causa del rigetto della pratica SCIA, avvenuto proprio nel mese di giugno 2024, per l'erronea destinazione d'uso assegnata all'immobile.
Per contro, parte intimante dava atto del persistere della morosità, nel contempo contestando il pagamento del canone di giugno 2024.
In seno alle proprie note autorizzate, depositate in data 30.8.2024, la società deduceva l'avvenuto accredito, nei primi giorni di agosto, della somma Parte_1 bonificata dalla subconduttrice, a pagamento del canone di giugno 2024, evidenziando, tuttavia,
l'irrilevanza, ai fini della operatività della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 3 del contratto, di tale adempimento, siccome tardivo;
quanto, poi, al vizio dell'immobile dedotto dall'intimata, l'intimante contestava che l'allegata diversa destinazione d'uso dell'immobile avesse in concreto impedito l'utilizzo del bene secondo l'uso convenuto (panificio).
In data 10.9.2024, il Giudice, su richiesta dell'intimante, emetteva ordinanza non impugnabile di rilascio e disponeva il mutamento del rito, stabilendo l'avvio della procedura di mediazione obbligatoria ed assegnando i termini per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi, mediante deposito di memorie e documenti in cancelleria.
In seno alla memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. del dì 8.11.2024, l'intimante insisteva nella propria domanda, evidenziando l'inadempimento della subconduttrice, rappresentato dal ritardato pagamento del canone di giugno 2024 e dal mancato pagamento del canone di luglio
2024, oltre a ribadire gli ulteriori inadempimenti dell'intimata. Chiedeva, pertanto, che il Tribunale adito volesse “accertare e dichiarare risolto di diritto il contratto di sublocazione del 3 aprile 2024, ai sensi dell'art. 1456 c.c., in forza delle clausole risolutive espressa contenute nel contratto, per gli inadempimenti della conduttrice, per le ragioni esposte in parte narrativa;
in subordine, dichiarare la risoluzione del contratto di sublocazione in oggetto per inadempimento di non scarsa importanza della conduttrice, per
i motivi di cui sopra;
condannare in ogni caso l'intimata al rilascio in favore della concludente degli immobili oggetto della sublocazione e sopra indicati”. L'intimata non depositava memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., né successive note di trattazione scritta ex art. 127-ter c.p.c., né, ancora, note conclusive.
<<<>>> pagina 2 di 5 Ciò posto, si osserva anzitutto che la società attrice, producendo il contratto di sublocazione stipulato con la convenuta, ha provato in giudizio la fonte negoziale del diritto fatto valere;
ha altresì allegato l'inadempimento dell'intimata.
La giurisprudenza della Suprema Corte, infatti, è unanime nell'affermare che “In tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno o per l'adempimento deve provare la fonte
(negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento, ed eguale criterio di riparto dell'onere della prova è applicabile quando è sollevata eccezione di inadempimento ai sensi dell'art. 1460 cod. civ. (risultando, in tal caso, invertiti i ruoli delle parti in lite, poiché il debitore eccipiente si limiterà ad allegare l'altrui inadempimento, ed il creditore dovrà dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell'obbligazione). Anche quando sia dedotto l'inesatto adempimento dell'obbligazione al creditore istante spetta la mera allegazione dell'inesattezza dell'adempimento, gravando ancora una volta sul debitore la prova dell'esatto adempimento, quale fatto estintivo della propria obbligazione” (v. ex multis, Cass., n. 826/2015). Venendo, ora, all'esame della domanda di risoluzione del contratto di locazione inter partes ex art.1456 c.c., si osserva che l'intimante ha invocato la clausola risolutiva espressa contenuta nel contratto di locazione al punto 3, in virtù del quale “Il mancato puntuale pagamento, anche di una sola rata, del canone di locazione nei termini pattuiti nel presente contratto costituirà inadempimento grave e comporterà, ai sensi dell'art.1456 c.c., la risoluzione di diritto della presente sublocazione”.
In presenza di una clausola di siffatto tenore, la risoluzione opera di diritto ove il contraente non inadempiente dichiari di volersene avvalere, senza necessità di provare la gravità dell'inadempimento della controparte.
Peraltro, anche qualora la parte non inadempiente non dichiari espressamente di volersi avvalere della clausola risolutiva espressa, proponendo domanda di risoluzione per inadempimento ai sensi degli artt.1453 e 1455 c.c., l'inadempimento dell'obbligazione oggetto della clausola risolutiva da parte del debitore assume rilievo ai fini della valutazione della gravità dell'inadempimento, proprio per l'importanza che le parti avevano attribuito al corretto adempimento dell'obbligazione includendola nella clausola risolutiva espressa (cfr. Cass. n. 18320/2015, secondo cui “La rinunzia ad avvalersi della clausola risolutiva espressa non osta
a che il mancato adempimento dell'obbligazione ivi contemplata assuma rilievo preponderante
- in occasione del giudizio sulle reciproche inadempienze da compiersi ai sensi dell'art.1453
c.c. - nella valutazione comparativa della loro gravità, stante l'originaria importanza che le parti attribuirono a quella specifica obbligazione, includendola nella clausola medesima”). Orbene, nella specie, avuto riguardo ai canoni oggetto dell'intimazione di sfratto (giugno e luglio 2024), emerge che la mensilità di giugno 2024 è stata corrisposta successivamente all'intimazione di sfratto (notificata il 3.7.2024), in particolare con bonifico disposto in data pagina 3 di 5 29.7.2024, dunque ben oltre il termine contrattualmente stabilito per il pagamento del canone
(primo giorno di ogni mese), mentre il canone di luglio 2024 non è stato affatto corrisposto.
Va pertanto dichiarata la risoluzione di diritto del contratto di sublocazione in esame a far data dal 3.7.2024, data in cui la società intimante ha comunicato alla conduttrice, con l'intimazione di sfratto, di volersi valere della clausola risolutiva espressa. E' chiaro, poi, che la dichiarata risoluzione di diritto del contratto di locazione inter partes, in virtù della clausola risolutiva espressa di cui al punto 3 del contratto stesso, assorbe l'esame degli ulteriori inadempimenti allegati dall'attrice.
Benché, inoltre, l'intestato Tribunale abbia in data 10.09.2024 emesso ordinanza non impugnabile di rilascio, fissando la data del dì 11.11.2024 per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78, la società intimante, in seno alle note scritte ex art. 127-ter c.p.c., sostitutive dell'udienza di discussione del 21.3.2025, ha insistito nel petitum di cui alle note conclusive del 10.3.2025, a loro volta reiterative delle conclusioni rassegnate nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. del dì 8.11.2024; tra queste ultime figura anche la domanda di rilascio dell'immobile sublocato;
pertanto, in mancanza di ogni deduzione sul punto, l'intimata va condannata al rilascio dell'immobile locato, libero e sgombro da persone e cose, entro un termine minimo, dato l'ampio tempo già trascorso dalla data fissata con l'ordinanza ex art. 665 c.p.c..
Resta inteso, tuttavia, che la pronuncia di condanna di al Controparte_1 rilascio dell'immobile locato, entro la data indicata in dispositivo, andrà considerata tamquam non esset, ove il rilascio fosse già avvenuto alla data della presente decisione.
Infine, a fronte della domanda attorea di condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere, spiegata in seno all'intimazione di sfratto, nella memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. la società intimante non ha reiterato siffatta domanda di condanna pecuniaria, anzi ha formulando “espressa riserva di azionare in altra sede i crediti vantati dalla concludente”, primi fra tutti – deve intendersi – i crediti per i canoni insoluti.
La domanda al riguardo deve pertanto dichiararsi inammissibile, per difetto di attuale interesse ad agire.
Le spese processuali seguono la soccombenza e vanno liquidate come da dispositivo.


P.Q.M.


Il Giudice, definitivamente pronunciando nella controversia civile n. 2393/2024 R.G.,
DICHIARA la risoluzione di diritto, per inadempimento della subconduttrice, a far data dal
3.7.2024, del contratto di sublocazione stipulato tra le parti in data 3.4.2024 e registrato il 18.4.2024, avente ad oggetto l'immobile, adibito ad uso commerciale (panificio), sito in
Ragusa, via Psaumida nn. 3-5-7-11, descritto al N.C.E.U. di Ragusa al foglio 98, part. 485/4.
CONDANNA, per l'effetto, , ove non vi abbia già provveduto, al Controparte_1 rilascio, in favore della società dell'immobile predetto, libero e sgombro da Parte_1 persone e cose, fissando per l'esecuzione ex art. 56 L. 392/78 la data del 31.7.2025.
DICHIARA inammissibile la domanda di condanna al pagamento dei canoni scaduti e da scadere.
CONDANNA alla rifusione, in favore della società Controparte_1 Parte_1 pagina 4 di 5 delle spese processuali, che liquida in € 2.100,00 per compensi difensivi ed € 382,13 per Pt_1 esborsi (di cui € 190,32 per spese di mediazione), oltre rimborso spese forfettarie al 15%, IVA e
CPA come per legge.
Così deciso in Ragusa, il 17.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Sandra Levanti
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