REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Tribunale di Brescia
Terza Sezione
Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, dott. Antonio Cocchia, all'udienza di precisazione delle conclusioni del 07/04/2025, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al N. 2521/2024 R.G. promossa da:
(C.F. ), in persona del legale rappresentante pro tempore, CP_1 P.IVA_1
con il patrocinio dell'avv. ALBORGHETTI GIANGIACOMO, con elezione di domicilio in Indirizzo Telematico presso avv. ALBORGHETTI
GIANGIACOMO, giusta procura;

ATTORE

contro

:
, (C.F. ), in persona Controparte_2 P.IVA_2
del legale rappresentante pro tempore, con il patrocinio dell'avv. FRUGONI
GIANLUIGI, con elezione di domicilio in CORSO MAGENTA N.43/D 25121
BRESCIA, presso e nello studio dell'avv. FRUGONI GIANLUIGI, giusta procura;

CONVENUTO
CONCLUSIONI
Le parti hanno così concluso. Per parte attrice : CP_1
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In via principale e nel merito: 1) Accertare e dichiarare che l'unità immobiliare di proprietà della società attrice facente parte del Supercondominio S. Bartolomeo censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di Brescia Sez. NCT, Foglio 67,
Mappale 316 sub. 28, Via Francesco Baracca n.4, piano S1, ZC. 2, Cat. C/2, cl. 8, consistenza mq. 146, SC. Mq 158, RC. Euro 565,52 non è assoggettabile alle norme di prevenzione incendi né, in alcun modo, incide in merito all'obbligo di adeguamento in tema di prevenzione incendi del Supercondominio S. Bartolomeo per tutti i motivi dedotti in atti. 2) Accertare e dichiarare illegittime, invalide, nulle, annullabili e comunque prive di effetti le deliberazioni assunte dall'assemblea straordinaria del Supercondominio (C.F. Controparte_2
), sito in Brescia via S. Bartolomeo n. 8, in persona P.IVA_2
dell'amministratore pro-tempore, (P.IVA ) Controparte_3 P.IVA_3
nella persona di (C.F. ) con studio in CP_4 C.F._1
Brescia via Rocca d'Anfo 7, per tutti i motivi sopra esposti e limitatamente alle parti evidenziate in atti, e specificamente nella parte in cui imputano a parte attrice il pagamento delle spese di cui al piano di riparto del bilancio preventivo straordinario “CPI autorimesse” 01-10-2023/30-09-2024 e relativo prospetto rate come corretti dall'Amministratore in data 17/10/2023. 3) Per l'effetto, dichiarare che l'odierna attrice non deve al Supercondominio l'importo di Euro 9.345,93 a titolo di spese condominiali così come imputate nel piano di riparto del bilancio preventivo straordinario “CPI autorimesse” 01-10-2023/30-09-2024 e relativo prospetto rate. In via subordinata Nella denegata e non creduta ipotesi di mancato accoglimento delle domande svolte in via principale, 4) Accertare e dichiarare che l'unità immobiliare di proprietà della società attrice facente parte del
Supercondominio S. Bartolomeo censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di
Brescia Sez. NCT, Foglio 67, Mappale 316 sub. 28, Via Francesco Baracca n.4,
pagina 2 di 10 piano S1, ZC. 2, Cat. C/2, cl. 8, consistenza mq. 146, SC. Mq 158, RC. Euro
565,52, è tenuta a concorrere al pagamento delle spese condominiali relative alle sole opere di adeguamento prevenzione incendi del Supercondominio S.
Bartolomeo di natura passiva. 5) Accertare e dichiarare illegittime, invalide, nulle, annullabili e comunque prive di effetti le deliberazioni assunte dall'assemblea straordinaria del Supercondominio (C.F. Controparte_2
), sito in Brescia via S. Bartolomeo n. 8, in persona P.IVA_2
dell'amministratore pro tempore, (P.IVA Controparte_3 P.IVA_3
nella persona di (C.F. ) con studio in CP_4 C.F._1
Brescia via Rocca d'Anfo 7, pec: in data 12/09/2023, per Email_1
tutti i motivi sopra esposti e limitatamente alle parti evidenziate in atti, e specificamente nella parte in cui il bilancio preventivo straordinario “CPI autorimesse” 01- 10-2023/30-09-2024, relativo piano di riparto e prospetto rate come corretti dall'Amministratore in data 17/10/2023, non sono state distinte le opere di protezione contro gli incendi di natura attiva e di natura passiva. 6) Per
l'effetto, dichiarare che l'odierna attrice nulla deve al condominio a titolo di spese per la prevenzione degli incendi di natura attiva imputate nel piano di riparto del bilancio preventivo straordinario “CPI autorimesse” 01-10-2023/30-
09-2024 e relativo prospetto rate, in quanto tenuta unicamente alle spese condominiali relative alle opere di protezione passiva e, quindi, al pagamento della somma che dovesse risultare in corso di causa. In via istruttoria, si chiede ammettersi prova per interrogatorio formale dell'amministratore pro tempore del e prova per testi sulle circostanze di fatto Controparte_5
ritualmente dedotte e non ammesse.
Si chiede ammettersi consulenza tecnica d'ufficio volta a verificare se l'unità immobiliare censita al Catasto dei Fabbricati del Comune di Brescia Sez. NCT,
pagina 3 di 10 Foglio 67, Mappale 316 sub. 28, Via Francesco Baracca n.4, piano S1, ZC. 2,
Cat. C/2, cl. 8, consistenza mq. 146, SC. Mq 158, RC. Euro 565,52, di proprietà della società , abbia le caratteristiche dimensionali, di massa, contenuto e CP_1
tecniche tali da dover essere assoggettata alla normativa antincendio vigente e alla richiesta di parere preventivo ai VVF ed al rilascio del “Certificato di
Prevenzione Incendi”. Se ritenuto necessario, si chiede, altresì, ammettersi consulenza tecnica d'ufficio, di tipo contabile, volta a verificare se e quali voci di spesa indicate nel bilancio straordinario CPI (doc. 6) e nei computi metrici allegati da parte convenuta (docc. 2 e 3) siano da annoverare tra le spese relative ad opere di protezione contro gli incendi di natura attiva e quali da annoverare tra le spese relative ad opere di protezione contro gli incendi di natura passiva. In ogni caso 8) Con vittoria di spese e competenze professionali della presente causa e della precedente mediazione obbligatoria.
Conclusioni per il convenuto : Controparte_5
Respingersi l'impugnazione per improponibilità, inammissibilità e carenza di interesse ad agire dell'attrice avendo riferimento una delibera (12.9.2023) che non ha approvato lo stato di ripartizione delle spese per cui è causa;
Nel denegato caso in cui si ritenesse impugnata anche la delibera 18.12.2023 che ha approvato la ripartizione pro quota delle spese anche a carico dell'attrice delle spese, dichiararsi quest'ultima decaduta dall'impugnazione essendo stata proposta oltre i termini di cui all'art. 1137 c.c. Respingersi in ogni caso anche le altre domande nel merito dichiarandosi legittimo il criterio di ripartizione approvato dalla assemblea del 18.12.2023. Spese rifuse.
FATTO E SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO
Con atto introduttivo ritualmente notificato in data 23/02/2024 l'odierna attrice ha impugnato le deliberazioni condominiali assunte in data 12/09/2023. CP_1
pagina 4 di 10 In particolare, la società attrice non ritiene di dover partecipare alle spese per la prevenzione antincendio. Depositate le memorie integrative ex art. 171 ter c.p.c., non venivano ammesse le istanze istruttorie orali in quanto relative a circostanze di natura documentali e non veniva ritenuta dirimente la CTU richiesta da parte attrice. Pertanto, ritenuta la causa di natura documentale e matura per la decisione, ai sensi dell'art. 281 quinquies c.p.c., veniva fissata udienza di rimessione della causa in decisione al 07/04/2025 con la concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE
La difesa attrice assume che siccome la società odierna attrice è proprietaria di un locale magazzino facente parte del Supercondominio convenuto, per le sue caratteristiche intrinseche, non sarebbe assoggettabile alle norme di prevenzione incendi né in alcun modo inciderebbe in merito alle pratiche di prevenzione incendi non essendo un'autorimessa e non raggiungendo i limiti minimi stabiliti dalla tabella allegata al DPR 151/2011.
Per questo motivo, insiste nella domanda di annullamento della deliberazione assunta all'assemblea condominiale tenutasi in data 12/09/2023, con cui sarebbero state ripartite le spese per la prevenzione antincendio anche alla società attrice.
La difesa convenuta eccepisce preliminarmente che l'assemblea in oggetto ha solo approvato i lavori per l'adeguamento antincendio ma non lo stato di ripartizione del preventivo suddetto, redatto successivamente dall'amministratore ed inviato ai condomini insieme al verbale di assemblea. Il suddetto preventivo di ripartizione spese è stato approvato dall'assemblea condominiale in data
18/12/2023, comunicato all'assente società attrice in data 02/02/2024 e non impugnato.
pagina 5 di 10 La difesa attrice replica che unitamente al verbale d'assemblea impugnato del
12/09/2023 era presente il preventivo ripartizioni per unità anagrafica contenente il piano di riparto approvato dalla stessa assemblea e che al punto 3 del verbale impugnato (cfr. doc. 6) “L'assemblea all'unanimità dei presenti approva il piano rate straordinario CPI con le seguenti scadenze: 06/11/2023; 15/01/2024;
01/04/2024; 03/06/2024”.
Appare, dunque, evidente come il riparto approvato nella delibera impugnata fosse autonomamente idoneo ad incidere nella sfera giuridico-patrimoniale di parte attrice, mentre le modifiche operate dall'Amministratore ed approvate dalla successiva assemblea condominiale in data 18/12/2023 non hanno toccato la ripartizione delle spese imputate alla non incidendo dunque nella sua CP_1
posizione. Conseguentemente, si ritiene correttamente impugnata la delibera
12/09/2023 poiché l'allegato trasmesso aveva ad oggetto l'imputazione delle spese alla G.C. per la partecipazione alle spese necessarie per l'adeguamento alla normativa antincendio.
Nel merito, la difesa attrice assume che per le spese attinenti alle parti comuni dell'edificio, il criterio di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c. è complesso e si articola su due principi: quello del valore della quota, stabilito dal primo comma dell'art. 1123 c.c., relativamente alle spese sulla cosa comune, che sia destinata a servire ugualmente ed indistintamente tutti i condomini;
quello dell'uso, stabilito dal secondo comma della stessa norma, relativamente a spese su cosa comune che sia destinata a servire i condomini in maniera diversa. Sulla base di tale secondo principio, quindi, l'obbligo di contribuire alle spese si fonda sull'utilità che ad ogni singola proprietà esclusiva può derivare dalla cosa comune. In applicazione di tale ultimo principio, il comma terzo del medesimo art. 1123 c.c., nel collegare espressamente l'obbligo di contribuzione all'utilità ricevuta,
pagina 6 di 10 implicitamente lo esclude quando tale utilità sia inesistente. Tali argomentazioni sono state sostenute nella sentenza della Suprema Corte n. 8725 del 17/03/2022.
Nella citata fattispecie esaminata dalla Corte di legittimità, il fatto che le opere di adeguamento alla normativa antincendio fossero state eseguite sulle corsie e sulle rampe dei tre piani delle autorimesse, nonché su altre parti condominiali, se consente di affermare che le spese relative siano attinenti a cose comuni, non comporta che esse debbano esser sopportate pro quota da tutti i condomini, dal momento che traevano specifica utilità i proprietari delle autorimesse, i quali usano i locali fonte di pericolo.
Nel caso in oggetto, però, diversamente da quanto esaminato, la società attrice è proprietaria ed utilizza un locale fonte di pericolo in caso di incendio, anche se il proprio locale interrato è ad uso magazzino e non autorimessa.
In un caso analogo deciso dalla Corte di Cassazione civile sez. II, 08/09/2021 n.
24166, la massima della Suprema Corte riporta come sia stata cassata la decisione con la quale la Corte d'Appello aveva ritenuto legittima la delibera condominiale che aveva posto a carico dei condomini non proprietari di autorimesse le spese concernenti la progettazione e l'esecuzione dei lavori di adeguamento alla normativa antincendi di autorimesse interrate di proprietà esclusiva e dei relativi spazi di manovra, stante l'assenza per essi di utilità.
Esaminando, però, le motivazioni di tale sentenza, emerge che quando le opere riguardano solo una parte del , come ad esempio il piano interrato in CP_6
cui insistono le autorimesse, la spesa andrà ripartita solamente tra i condòmini interessati, ovvero i proprietari di locali al piano interrato, in virtù del cosiddetto condominio parziale.
pagina 7 di 10 In buona sostanza, dovranno essere coinvolti nel riparto delle spese i proprietari delle unità collegate strutturalmente e funzionalmente alle parti comuni oggetto degli interventi.
L'installazione nelle parti comuni del piano interrato, ad esempio, di idranti, porte tagliafuoco, con adeguamento del relativo impianto elettrico serve, dunque, non solo alle autorimesse, ma anche al magazzino di proprietà di parte attrice essendo anche esso collegato alle parti comuni stesse oggetto degli interventi, e quindi anche la società attrice è destinata a beneficiare di tali strumenti di prevenzione, in caso di incendio.
In virtù dei principi posti alla base del cosiddetto condominio parziale ex art. 1123 c.c., devono essere esclusi solo i condòmini non proprietari di immobili posti nell'area interessata dagli interventi di adeguamento, ovvero, del piano interrato nel caso di specie.
Nei precedenti giurisprudenziali esaminati, era emerso che il piano interrato fosse di esclusivo accesso ed uso dei condomini proprietari dei box auto, perciò
l'Autorità Giudiziaria ha ritenuto che i condòmini privi di proprietà esclusiva nell'area interessata delle opere di adeguamento antincendio fossero esclusi dall'obbligo di partecipazione alle spese, che sono poste a carico totale dei condomini che traggono godimento. Tuttavia, nel caso di specie, si ribadisce come la sia proprietaria di un locale interrato che, pur non essendo CP_1
autorimessa, risulta essere comunque destinata a beneficiare delle opere di adeguamento antincendio. Per questo motivo, non risulta dirimente nemmeno la richiesta CTU da parte attrice volta ad accertare le caratteristiche dimensionali, di massa della propria unità posta al piano interrato, per essere assoggettata a normativa antincendio e parere VVF e rilascio certificato prevenzione incendi, come da tabella allegata al DPR 151/2011.
pagina 8 di 10 In tale solco giurisprudenziale si sottolinea anche una pronunzia di merito del
Tribunale Rimini sez. I, 07/04/2022, n.317, la quale nell'ambito degli interventi di adeguamento alla normativa di sicurezza antincendio delle corsie garages opera una distinzione tra opere attive e passive, ovvero che vanno CP_7
distinti gli interventi che incidono solo sulle singole unità poste nel seminterrato e quelli strumentali ed utili a garantire la sicurezza di tutto il . Per CP_6
questi ultimi, proprio perché adempiono ad una funzione di prevenzione di eventi che potrebbero interessare l'intero edificio condominiale, la ripartizione delle relative spese va fatta sulla base del comma secondo dell'art. 1123 c.c. Pertanto, codesto orientamento fa rientrare i costi di adeguamento delle opere cosiddette passive tra le «spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'intero edificio» e perciò opera la loro ripartizione in misura proporzionale alla proprietà di ciascuno, anche con riferimento ai condòmini che non hanno proprietà immobiliari nel piano interrato interessato dai suddetti lavori.
Ma, come sopra esposto, questa distinzione non ha rilevanza nel caso in oggetto in cui la società attrice è proprietaria di un locale al piano interessato dai lavori in contestazione.

Per questi motivi

, si rigettano le domande di parte attrice.
Infine, con riferimento alla statuizione sulle spese si ritiene che per il caso di specie le massime giurisprudenziali possano non essere risultate chiare, univoche ed esaustive, giustificando così il ricorso all'azione giudiziaria e la compensazione delle spese di lite. Infatti, la massima citata da parte attrice recita che “le spese necessarie per l'adeguamento dell'autorimessa alla CP_8
normativa antincendio devono essere ripartite pro quota tra i soli condòmini proprietari dei singoli posti auto” e la società attrice non possiede autorimesse.
pagina 9 di 10 Solo leggendo per esteso la sentenza ne deriva che i soggetti esclusi sono i condòmini che non hanno alcuna proprietà nei luoghi in cui si devono svolgere gli interventi per l'adeguamento della normativa antincendio.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza disattesa o assorbita,
Rigetta le domande di parte attrice e compensa le spese di lite.
Così deciso in data 28 aprile 2025 dal TRIBUNALE ORDINARIO di Brescia. il Giudice
Dott. Antonio Cocchia
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